Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритм

Многие белорусские бизнесы, предлагаемые для продажи, созданы в форме унитарного предприятия. Продать такой бизнес можно путем создания на базе УП предприятия как имущественного комплекса (ПИК).

Такой способ не является самым быстрым или экономичным, но используется при определенных условиях.

О том, какие шаги нужно проделать на практике, чтобы продать предприятие как имущественный комплекс, рассказывают эксперты группы компаний «ИПМ-Консалт» Карина Сазанович и Николай Музыченко.

Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритм 123rf.com

Способ продажи бизнеса через ПИК применяют, когда есть конкретный покупатель, который желает приобрести именно предприятие как имущественный комплекс.

Либо когда собственник изъявил желание о продаже непосредственно имущественного комплекса, а не доли в уставном фонде организации.

Отметим, что унитарное предприятие не является собственником имущества, числящегося на его балансе. Собственник имущества УП – его учредитель.

Необходимость продажи предприятия как имущественного комплекса может быть обусловлена самыми разными факторами: слишком низкая прибыль, желание изменить сферу деятельности, переезд собственника и др.

При этом собственнику не всегда необходимо продавать свой бизнес целиком, у него может быть потребность продать филиал или обособленное структурное подразделение юрлица. Следует учитывать, что в случае с ПИК права на него и сделки с ним подлежат госрегистрации.

  • Существует определенная предпродажная подготовка предприятия: проведение due diligence (правовой и финансовый аудит деятельности предприятия за определенный период с указанием потенциальных рисков).
  • После завершения предпродажной подготовки для продажи ПИК нужно выполнить следующее:
  • 1. Провести инвентаризацию имущества унитарного предприятия

Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритмФото с сайта www.bit.com.au

Инвентаризация имущества проводится на основании приказа руководителя предприятия. В ходе инвентаризации документально подтверждаются наличие, состояние и оценка активов и обязательств предприятия. По итогу составляется акт полной инвентаризации ПИК, включая документы, подтверждающие наличие и размер суммы безналичных денежных средств на банковских счетах.

  1. 2. Определить имущество и имущественные права, входящие в состав ПИК
  2. Что включать в состав ПИК, самостоятельно определяет собственник имущества.
  3. В состав ПИК могут включаться:
  • здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, которые находятся в собственности.
  • права требования, долги
  • исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания)
  • право аренды
  • другое имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством

Не включаются:

  • земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования
  • объекты, изъятые либо ограниченные в обороте
  • долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений
  • права на географические указания

3. Заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия

Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритмФото с сайта lifeglobe.net

При создании ПИК нужно определить его стоимость. Для этого получается заключение аудиторской организации или аудитора (индивидуального предпринимателя).

Определенная аудитором стоимость отражает цену создаваемого предприятия как имущественного комплекса с учетом его состава.

Важно: аудитор (аудиторская организация) дают заключение о стоимости предприятия исключительно для целей регистрации в Национальном кадастровом агентстве. И реальная рыночная цена ПИК может существенно отличаться.

Стоимость, определенная аудитором, никак не ограничивает собственника в установлении цены. Он может самостоятельно или при помощи специалистов сформировать начальную цену продажи.

Часто для этого обращаются к аттестованным оценщикам.

  • 4. Зарегистрировать ПИК в ГУП «Национальное кадастровое агентство»
  • Госрегистрация создания ПИК и возникновения права собственности на него происходит одновременно.
  • Срок регистрации составляет 30 дней.

При регистрации необходимо подать в Национальное кадастровое агентство пакет определенных документов (бухгалтерский баланс на дату проведения инвентаризации, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия и др.).

  1. 5. Продажа ПИК
  2. Способы отчуждения (продажи):
  3. Особенности купли-продажи ПИК с аукциона

Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритмФото paratype.livejournal.com

  • Этапы продажи ПИК через аукцион включают в себя:
  • 1. Подготовку
  • Принятие решения уполномоченного органа управления юрлица о продаже ПИК на аукционе.
  • 2. Организацию аукциона
  • Публикацию извещения о проведении аукциона в одной из газет, утвержденной соответствующим постановлением Совмина («Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом»).
  • Далее:
  • организация рекламной кампании
  • регистрация участников аукциона
  • проведение торгов
  • составление итогового протокола о результатах аукциона

3. Регистрацию сделки и перехода права собственности на ПИК в Национальном кадастровом агентстве

С победителем аукциона либо единственным зарегистрированным участником аукциона, согласившимся приобрести ПИК по начальной цене, увеличенной на 5%, подписывается договор купли-продажи ПИК (на основании итогового протокола о результатах аукциона).

Договор купли-продажи ПИК обязательно заключается между сторонами, подписывается и подлежит государственной регистрации. Право собственности на ПИК также переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Также нужно помнить, что если ПИК находился в совместной собственности супругов, то на его продажу нужно письменное согласие супруга (супруги). Его можно получить в присутствии регистратора либо оно должно быть нотариально удостоверено.

Необходимо учитывать налоговые последствия сделки

  1. Доходы от продажи ПИК являются объектом налогообложения.
  2. Физическое лицо, продающее ПИК, обязано заплатить подоходный налог с полученной суммы в размере 13%.

  3. При возмездном отчуждении ПИК юридическим лицом – резидентом у него возникает обязательство по уплате налога на прибыль, налога на добавленную стоимость.

  4. Также если в состав ПИК входят капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машиноместа, может возникнуть обязательство по уплате налога на недвижимость, а при наличии прав на земельные участки – по уплате земельного налога.

Карина Сазанович

  • Руководитель юридической практики группы компаний «ИПМ-Консалт».  
  • Имеет более чем 10-летний опыт работы в сфере оказания юридических услуг.  
  • Круг профессиональных интересов: правовое сопровождение реорганизации бизнеса, в том числе ОАО; правовое сопровождение слияний и поглощений; профилактика рейдерства; Legal Due Dilligence; создание структур холдингового типа; корпоративное право.

Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса

Сергей Рыбаков, руководитель юридической практики Консалтинговой группы «Тензор»

Один из способов продать бизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Предприятие — это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности.

В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы.

К ним относятся: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты интеллектуальной собственности (ст. 132 ГК РФ).

Правовые особенности сделки

 По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса.

Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов.

Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут.

При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить.

Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:

  • права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
  • права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
  • не противоречат общественным интересам.

Алгоритм продажи

В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.

Этап 1.Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.

Читайте также:  Что предусмотреть, чтобы мобильное приложение не провалилось. Чек-лист и примеры от разработчиков

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров.

Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли–продажи предприятия может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Этап 2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Такими документами являются (ст. 561 ГК РФ):

— Акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

Инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в порядке, определенном в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49);

— Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

— Реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований.

— Бухгалтерский баланс. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.

Этап 3. Уведомление кредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продажи предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением.

По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки.

Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г.

по делу № Ф03-А73/04-1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА – А40/8486-04-П).

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, — в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.

Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также является существенным.

Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости.

Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия.

Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Этап 6. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.

При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Этап 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю.

Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса. Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст.

22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»).

Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли–продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

«Комплекс с недостатками»

Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, которые существенно снижают стоимость и затрудняют его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?

Во-первых, недостатки предприятия либо утрата его имущества могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте.

В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования.

Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.

В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее). Тем самым продавец избежит возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер. Они не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено судебной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости»).

  • Рекомендации
  • Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать несколько простых, но эффективных правил, в частности:
  • — проводить комплексную правовую и экономическую диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;
  • — привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;
  • — детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;

— максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества, действий сторон по регистрации договора и перехода права собственности, порядка расчетов и т. д.

 — заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками приобретаемого предприятия.

Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру.

Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, имеющиеся административные ресурсы, деловая репутация и проч.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Госпошлина при покупке предприятия

  1. Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»
  2. «Юридическая консультация относительно купли-продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:
  • прав на предприятие как имущественный комплекс;
  • договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;
  • ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс.
Читайте также:  Как не дать «троллю» испортить ваше выступление — проверено на практике

Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)». [1] М.И. Брагинский. В.В. Витрянский. «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2). М., Статут, 2002 г. стр. 137

Сделка продажи предприятия как имущественного комплекса: все тонкости и нюансы

Вопрос о заключении сделки продажи предприятия имущественного комплекса возникает довольно часто и во многих сферах предпринимательства. Совокупность мероприятий, позволяющих передать то или иное производство в ведение клиента, предполагает свои характерные черты, которые будет полезно изучить как поставщику, так и заказчику.

Юридическая специфика сделки: основные понятия

Следует заметить, что при его отчуждении под объектом торговой операции понимается именно весь процесс осуществления компанией ее профессиональной деятельности, целью которой является извлечение прибыли. 

Более того, под словосочетанием «реализация бизнеса» стоит понимать передачу субъекта хозяйственной деятельности, а именно организации как имущественного комплекса, который используется в проведении предпринимательства (согласно положениям гражданского кодекса РФ). Ниже представлены некоторые его составляющие, предназначаемые для нормального функционирования того или иного производства:

  • Недвижимость (здания, земельные участки, строения и сооружения);
  • Движимость (сырье, оборудование, инвентарь, продукция);
  • Права требования и пользования, обязанности;
  • Некоторые исключительные права (например, на средства индивидуализации).

Основания для заключения договора продажи предприятия

Официальный документ по продаже фирмы, согласно ГК РФ, обязует продающую сторону предоставить заведение в собственность покупателя. 

Если достигнута договоренность по всем значимым пунктам соглашения, то оно по российскому гражданскому законодательству будет считаться заключенным. Поэтому нужно однозначно определить, какие положения являются существенными при принятии решения по данному контракту. К ним относятся:

  • информация о предмете самого соглашения; 
  • условия цены.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом к договору продажи предприятия предъявляется особое требование – такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. При несоблюдении данного требования договор считается не заключенным.

Алгоритм продажи предприятия имущественного комплекса

Для того чтобы грамотно провести мероприятия по реализации офиса в пользу контрагента, необходимо ознакомиться со всеми этапами оформления соответствующего контракта:

  • определить, что входит в состав и какая стоимость продаваемого заведения;
  • заключить правовой договор купли-продажи;
  • уведомить кредиторов;
  • провести процедуру его передачи;
  • зарегистрировать законность перехода права собственности.

Инвентаризация

Первоначально, предпринимателю нужно провести полную опись имущества, для того чтобы определить содержание и стоимость общего целого. Сам процесс включает в себя составление и рассмотрение протокола инвентаризации, бухгалтерского баланса. Целью является обеспечение достоверности фактических данных и сведений бухгалтерского учёта. 

Все проводится в обязательном порядке и подразумевает конкретную последовательность действий:

  • по проверке наличия продукции, 
  • оценки его качества,
  • состояния финансовых долгов организации 

В отдельных случаях вам понадобится протокол от независимого аудитора, содержащий вывод о составе и стоимости, список всех задолженностей, с указанием кому задолжали, характер такого долга, размер и сроки погашения по всем требованиям. Подобная работа должна быть проведена заблаговременно до составления и подписания контракта.

Кредиторы

Следующий пункт – это конкретное письменное уведомление заимодавцев по долгам, которые имеет компания. После информирования он вправе:

  • дать свое согласие по переводу задолженностей;
  • настоять на прекращении или исполнении обязательств досрочно, в случае возникновения убытков — требовать их возмещение у продавца, а также появляется возможность признать недействительным часть или весь текст. 

Срок осуществления вышеуказанных правомочий кредитора равен трем месяцам с момента получения соответствующего уведомления. Однако в ситуациях, если оно не было получено, заимодавец имеет возможность предъявить иск, который подразумевает удовлетворение определенных предписаний в течение одного года со дня, когда он был поставлен в известность или должен был доподлинно знать об этом деле. 

Передаточный акт

Затем продавец отдает офис в ведение заказчика. При такой процедуре важную роль играет передаточный акт, на основании которого и оформляется дело. С момента, когда он был подписан, заведение считается переданной приобретателю. Он содержит следующие сведения: 

  • состав и информацию об обнаруженных недостатках проданного; 
  • уведомление заимодавцев о смене собственника компании; 
  • перечень товаров, которые не были переданы ввиду утраты. 

На завершающем этапе сделки продажи предприятия имущественного комплекса учреждение юстиции по месту официальной регистрации фирмы в качестве юридического лица регистрирует правовой договор и переход права собственности. 

Ответственность и обязанности продавца и покупателя

Исключительно продающий ответствен за подготовку компании к продаже и составление договора. Более того, он несет все расходы, которые связаны с реализацией перечисленных пунктов. 

После того, как передаточный акт подписан и все фактически отдано приобретающему, только он несет ответственность за неумышленную порчу или случайное повреждение продукции, которое было отчуждено в его пользу. 

Таким образом, ключевая обязанность продавца по контракту – отчуждение объекта в пользу покупающей стороны. Кроме того, он должен передать ассортимент в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договоренности.

Клиент, в свою очередь, может потребовать от бизнесмена ассортимента надлежащего качества, а при несоблюдении этого предписания имеет полномочие подать заявление в суд, добиваясь защиты своих законных интересов.

 

Что делать, если купил комплекс с недостатками

  • Нельзя исключать из опыта и такие ситуации, когда в результате оформления соглашения сбыта бизнеса приобретающий принимает товар с некоторыми недочетами, которые могут негативно повлиять на реализацию предпринимательской деятельности. 
  • В том случае, если передаточный акт, по которому организация была отдана в ведение приобретателя, содержит информацию об обнаруженных недочетах изделий, другими словами, если он был осведомлен об указанных нарушениях, то он вправе потребовать некоторого снижения покупной цены компании. 
  • Если же содержание переданного по документу не отвечает правилам предусмотренного текста, включая состояние продукта и неучтённые долги, то контрагент имеет возможность:
  • отказаться оплачивать полученное;
  • требовать передать недостающее количество ассортимента;
  • при проведенной оплате настаивать на возврате уплаченной денежной суммы.

Заказчик, которому было переданы объекты несоответствующего качества, может потребовать: некоторого снижения покупной цены; устранения недостатков ассортимента в определенный срок безвозмездно или возмещения своих расходов на их устранение.

При этом правильным действием приобретающего, который обнаружил брак изделий, будет уведомление об этом факте предпринимателя. Последний должен безотлагательно исправить сложившуюся ситуацию, и, таким путем, избежать возможных негативных последствий нарушения официальной договоренности.

Если же было выявлено существенное нарушение предписаний к качеству товара клиент может:

  • отказаться исполнять условия договора и настоять на возврате уплаченной суммы;
  • требовать замены продукта ненадлежащего состояния на приемлемое.

Существуют особые случаи, при которых существенные недостатки изделий ведут к невозможности дальнейшего использования точки в целях, указанных в положениях, и продавец при этом отказывается их устранить либо это не представляется возможным. В такой ситуации покупателю нужно обратиться в суд и через него расторгнуть или изменить документ продажи предприятия имущественного комплекса и возвратить уже исполненное по указанным пунктам. 

Решающие критерии при заключении договора продажи компании

Чтобы обобщить вышесказанное, далее необходимо представить основополагающие критерии контракта.

  • Компания признается недвижимым имуществом.
  • Соответствующая официальная бумага должна быть государственно зарегистрирована.
  • Переход права собственности также подлежит государственной регистрации.
  • Риски, на которые идет клиент, сводятся к минимуму благодаря гарантиям, установленным законодательством.
  • При совершении мероприятий нужно учитывать интересы кредиторов.

Дополнительные платежи

Сверх того, нелишне будет указать, какие налоговые последствия могут ожидать предпринимателя. Данный процесс, по нормам российского налогового законодательства, сопровождается обязательной уплатой налога на добавленную стоимость.

Особенность налогообложения при реализации организации в пользу контрагента – налоговая ставка по НДС составляет 16,67 %.

Что касается заказчика, он оплачивает госпошлину в размере 0,1 процента от стоимости заведения, тем не менее, ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей.

Рекомендации

В заключение, просим обратиться к следующим советам, которые помогут оставаться грамотным при проведении подобных операций. Так что же стоит сделать до проставления подписи?

  • Необходимо проанализировать работу офиса с правовой и финансовой точки зрения.
  • Детально проработать все существенные условия соглашения и четко отразить их в документе.
  • Тщательно продумать с покупателем подробный алгоритм действий по передаче фирмы.
  • И последнее, согласовать все условия, которые в полной мере удовлетворяют интересы и бизнесмена, и контрагента торговой операции.

Таким образом, заключение сделки продажи предприятия имущественного комплекса – это многогранный вопрос, который связан с множественными материальными и иными рисков. Только профессиональная помощь юриста поможет вам их минимизировать.

Более того, российское гражданское законодательство требует соблюдения многих правил при оформлении договора, что также недостижимо без юридической помощи, поскольку нарушение их нарушение может повлечь крайне негативные последствия для обеих сторон.

Как оценить имущество: пошаговая инструкция

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Читайте также:  Как и почему решил меняться торговый город «Ждановичи»

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

  • покупка и продажа;
  • страхование;
  • кредитование;
  • определение кадастровой стоимости;
  • оценка для суда (исполнение решений);
  • оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

Стоимость Пошлина Особенности
1 Инвентаризационная Минимальная Часто оспаривается
2 Кадастровая Средняя Эквивалентна реестру
3 Рыночная Максимальная Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

2. Какие существуют виды оценки имущества — ТОП-5 основных видов

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Вид 1. Оценка недвижимого имущества

Одна из самых распространенных услуг.

Есть несколько категорий такого вида оценки: Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения оценки ущерба, нанесенного собственности.

Вид 2. Оценка движимого имущества

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

  • даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
  • серийный и инвентарный номер;
  • акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
  • интенсивность использования (нормативность).

Вид 3. Оценка бизнеса

Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес — тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.

Составляется оценка из стоимости:

  • контрольного пакета акций;
  • одной акции;
  • имущественного комплекса.

Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).

Подробнее об особенностях оценки бизнеса читайте в специальной публикации на сайте.

Вид 4. Оценка имущества предприятия

Проводится с целью определения стоимости всего имущества, задействованного в процессе предпринимательства. Этот вид мониторинга часто используют в целях повышения производительности.

Оценка имущества предприятия нужна для реального отображения его стоимости. Необходимость может возникнуть при проведении конкурсов, при имущественных спорах, при изменениях в специфике, при разработке новой концепции, при необходимости продать или купить действующий бизнес.

Обязательно нужно учитывать в процессе амортизационные отчисления компании, так как это снижает стоимость и уменьшает инвестиционную привлекательность. Часто это делается намеренно, в случае ликвидации организации.

Больше сведений — в публикации «Оценка оборудования».

Вид 5. Оценка интеллектуального имущества

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

  • государственного имущества;
  • страхования государственной собственности;
  • судебных исков;
  • налогообложения;
  • раздела собственности.

Инициативные связаны с:

  • оформлением сделок;
  • реорганизацией предприятий;
  • кредитованием;
  • арендой;
  • страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

Связаться со специалистом

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *