Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба, черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.

Офисы: проверка на гибкость

Во время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время.

Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади.

Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.

Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды.

Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.

По словам Михаила Иванова, генерального директора СК «Перспектива», в 2020 году значительно вырос спрос на организацию гибких офисов и коворкингов в существующих бизнес-центрах. При этом увеличилась потребность компаний в общих пространствах и рекреационных зонах, поэтому наблюдается повышенный интерес к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.

По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).

Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.

В уходящем году ставки аренды не снижались, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).

Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.

Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером  развития, — коворкинги. 80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2020 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).

Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.

прогнозы

Эксперты ожидают роста вакантных площадей в 2021 году.

Все больше компаний будет стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса, поэтому в 2021 году увеличится количество сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, произойдет перетекание арендаторов в офисы, расположенные дальше от центра либо более низкого класса с подходящими ставками.

Ожидается рост предложения субаренды, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. Наверняка мы увидим и много переездов компаний в коворкинги, а также бурное развитие гибких офисов, открытие новых площадок и расширение занимаемых площадей.

Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект.

Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м.

«К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.

Торговые центры: быстрые или мертвые

Среди наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. Торговая недвижимость столкнулась с полным локдауном на срок от двух до пяти месяцев в зависимости от региона. В это время торговые центры получали от 10 до 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы, ряд предприятий розничной торговли обанкротился.

По данным Аналитического центра Циан

Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech.

По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным.

Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.

Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019-го).

Продолжает снижаться заинтересованность в российском рынке со стороны международных операторов: за девять месяцев вышло только 12 новых брендов — более чем вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда появилось 26 брендов).

Основным изменением и одновременно трендом 2020 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.

По мнению Алины Стрелковой, директора по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, пандемия коронавируса выступила катализатором давно назревших изменений.

Сегодня уже недостаточно просто продавать товары и услуги — нужно создавать интересный потребителю контент: мероприятия, комьюнити-центры с клубами по интересам, концерты и фестивали, выставки и спортивные события — всё то, что выделит ТРЦ на фоне конкурентов.

Будущее — за o2o (online-to-offline). Бренды и торговые галереи, которые будут качественно конвертировать онлайн-трафик в офлайн, выйдут в лидеры рынка.

В этом может помочь запуск собственных маркетплейсов, где посетители будут покупать на сайте ТРЦ товары разных брендов с доставкой до pickup-поинта в молле или на дом.

Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».

прогнозы

Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2021 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит. Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям.

Кирилл Степанов считает, что набор арендаторов, скорее всего, изменится, произойдут перестановки, но главное преимущество ТРЦ — разнообразие брендов под одной крышей — никуда не исчезнет. В ответ на вызовы времени в торговых центрах будут появляться различные сервисы для гостей, будут чаще и больше использоваться технологические новшества.

Стрит-ритейл: смена локации

Чаще всего арендаторы уходили из помещений, которые были нацелены на туристический поток (сувенирные магазины, заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Для снижения издержек арендаторы закрывали точки в менее рентабельных локациях, меняя их на новые помещения с привлекательными условиями, либо полностью закрывали офлайн-точки, оставляя онлайн-торговлю.

«Во второй половине 2020 года мы фиксируем всплеск интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе жилых комплексов. По сравнению с периодом январь–декабрь 2019-го общая площадь реализованных лотов такого формата в портфеле AFI Development выросла более чем в три раза. При этом многие инвесторы, которые ранее покупали квартиры и апартаменты, в вирусный год предпочли коммерческую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив. Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 60 до 200 кв. м. Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится».

Сергей Баранов,директор по коммерческой недвижимости AFI Development

Совокупный объем площадей стрит-ритейла в Москве оценивается примерно в 587 тыс. кв. м. Более половины помещений — до 300 кв. м. Среди арендаторов лидирует сегмент общественного питания с долей 47,6% (данные Knight Frank).

прогнозы

Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова.

Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения.

Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.

Отели: антирекорд по загрузке

Свой антирекорд в 2020 году продемонстрировали и отели — самый низкий показатель загрузки в истории. По предварительным итогам года загрузка снизилась более чем вдвое и, скорее всего, уже не превысит 35%.

Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.

В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров). В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).

прогнозы

До будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2021 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2020-й, указывают в Colliers International.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.

Склады: какой кризис?

Склады — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность: завершалось строительство крупных качественных складских объектов, закрывались рекордные сделки. Драйвером развития складской недвижимости выступили рост розничной торговли и e-commerce: многие онлайн-ритейлеры приняли решение о расширении складских площадей.

По предварительным итогам года совокупный объем качественных складских площадей в целом по стране составил 29 млн кв. м, 55% из которых пришлось на Московский регион (16 млн кв. м). Аналитики Knight Frank зафиксировали здесь увеличение предложения качественных складов на 5,6%.

По подсчетам CBRE, показатель спроса в этом году максимально приблизится к рекордному значению 2018 года (1.6 млн кв. м) и составит 1,4–1,5 млн кв. м.

Складской рынок может похвастаться и рекордами: в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области.

Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.

Компания «ВсеИнструменты.ру» тоже заказала себе нестандартный склад в логистическом парке «PNK Парк Домодедово». Первая очередь проекта составит 94 тыс. кв. м, вторая — 88 тыс. кв. м. Строительство первой очереди будет завершено в 2021 году.

Также в 2020-м происходило смещение спроса в регионы. По прогнозам CBRE, общий объем сделок в регионах достигнет 800 тыс. кв. м (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

прогнозы

Следующий год в складском сегменте обещает быть не менее успешным.

Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании.

С развитием онлайн-торговли и курьерской доставки увеличится спрос на городские склады. Как прогнозируют в Knight Frank, дефицит земельных участков под строительство складов в черте города вызовет появление многоэтажных складов.

Арендаторы уходят с площадей, арендодатели

Арендаторы больше не в состоянии снимать помещения, и арендодатели терпят серьезные убытки, поскольку ситуация с коронавирусом затягивается на неопределенное время.

Самоизоляция в Москве продлится минимум до конца мая, а после нее, вероятно, жителей столицы встретят пустые ТЦ.

Удастся ли кому-нибудь избежать кризиса, узнала у экспертов в сфере недвижимости корреспондент интернет-газеты «Москва.ру».

«Торговые центры, особенно небольшие, признают, что у арендаторов сейчас колоссальные проблемы и многие из них к настоящему моменту решили съезжать окончательно. В первую очередь съезжают одиночные магазины», — рассказал интернет-газете «Москва.ру» генеральный директор одного из консалтинговых агентств Москвы Сергей Скавронский.

pixabay

При этом крупные сетевые ритейлеры пока что держатся за счет общих запасов, но уже ведут переговоры об уступках со стороны арендодателя. Сейчас спрос на аренду коммерческой недвижимости в ТЦ и бизнес-центрах снизился по разным оценкам на 90-95%, отмечает эксперт.

«Вполне возможно, что после того, как самоизоляция завершится, москвичей встретят полупустые торговые центры, останутся только крупные сети. И чем дольше будет продолжаться самоизоляция, тем меньше магазинов откроется по ее завершении», — считает Сергей Скавронский.

pixabay

Старший руководитель проектов Группы компаний SRG Константин Гнездилов в свою очередь уверен, что после окончания режима самоизоляции некоторое время москвичей будут ждать полупустые ТЦ. И «больше пустых площадей будет там, где были наименее сговорчивые арендодатели».

«В ТЦ с хорошей локацией и концепцией площади загрузятся довольно-таки быстро, в остальных – арендодателям придется потрудиться, чтобы обеспечить загрузку, в частности, предоставить скидки и более гибкие условия», — пояснил специалист.

Чтобы выжить, арендодателям сейчас стоит максимально сократить свои расходы везде, где это возможно. По словам эксперта Скавронского, не лишним будет и прийти к какому-то компромиссу с арендаторами, чтобы «минимизировать их отток и получать платежи, пусть и сниженные».

pixabay

Кроме того, как рассказал Скавронский, арендодатели также рассчитывают на налоговые послабления и на финансирование зарплат сотрудникам со стороны власти.

«В первую очередь необходимо договариваться с банками – они также не заинтересованы в дефолтах арендодателей. Возможно, в сложившейся ситуации арендодатели почувствуют необходимость создания профессиональных объединений, которые могли бы выступить инициаторами трехсторонней работы с региональными властями и банками», — добавил Гнездилов.

Маловероятно, что после самоизоляции моментально восстановится спрос на коммерческую недвижимость — люди массово потеряли доходы и запасы, потребительский спрос тоже восстановится не сразу, а многие компании закрылись или обанкротились.

pixabay

Из оставшихся компаний, особенно малого бизнеса, многие продолжат работать на удаленке — как минимум, пока не поправят свое финансовое положение.

В долгосрочной перспективе следует ориентироваться на макроэкономические факторы: нас ждет продолжительная экономическая рецессия, которая значительным образом окажет негативное влияние рынок недвижимости, заключил эксперт Константин Гнездилов.

Новый закон о прекращении аренды. Сколько будут стоить помещения в ТЦ и что ждёт рынок коммерческой недвижимости

Госдума приняла в третьем чтении закон, который позволит пострадавшим из-за коронавируса компаниям малого и среднего бизнеса досрочно расторгать договор аренды без уплаты штрафа.

Как следует из документа, арендатор может обратиться к арендодателю с просьбой о снижении платы за съём помещения. Если обе стороны не договорятся, то он вправе расторгнуть договор. При этом убытки в виде упущенной выгоды арендатор не возмещает, а обеспечительный платёж останется у арендодателя. Расторгать договоры в таком порядке пострадавшим предприятиям разрешено до 1 октября 2020 года.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), в крупных современных ТЦ малый и средний бизнес даёт до 25% дохода от сдачи помещений. Его доля в общем обороте предприятий-арендаторов составляет до 34%.

В РСТЦ положительно относятся к возможности заключить договор о снижении размера арендной платы, которая будет носить временный характер. Это позволит более уверенно планировать экономику торгового центра. К тому же таким образом можно снизить возможности манипулирования со стороны арендаторов.

Эксперты оценивают новый закон неоднозначно. Так, аналитик компании «Фридом финанс» Евгений Миронюк говорит, что там есть нюансы для арендаторов, которые в ряде случаев препятствуют расторжению договора без значительных финансовых последствий.

Евгений Миронюк отметил, что договор должен быть заключён до введения режима самоизоляции и готовности к ЧП. Также будет учитываться, исполнял ли до этого времени арендатор все предусмотренные в договоре условия. При этом уровень его ежемесячного дохода должен снизиться более чем на 50% (не обязательно учитывать уровень дохода от арендуемой недвижимости, это не указано в законопроекте).

— При этом освобождают не от всех штрафов по договору, а только от тех, которые касаются именно досрочного расторжения. Так, если были просрочки по платежам, арендатор не будет освобождён от пеней или уплаты штрафа, — отметил Евгений Миронюк.

Для торговых центров более важными клиентами являются крупные предприятия и бренды, которые приносят им 85% прибыли. Пока нет никаких оснований говорить о закрытии ТЦ, считает директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев.

— Перед открытием ТЦ чаще всего ищут крупных игроков. Это нужно, чтобы минимизировать потери в операционной деятельности при таких ситуациях, как, например, карантин. Вероятнее всего, закроются те торговые центры, которые не искали крупный бизнес. Но чаще всего мы видим, что ТЦ идут на компромисс: иногда скидка на аренду составляет около 85%,— объяснил Артур Меркушев.

Евгений Миронюк считает, что нововведения не очень сильно отразятся на рынке аренды. Тем не менее он не исключил, что снять коммерческую недвижимость после завершения пандемии можно будет немного дешевле.

Если арендаторы выполнят все условия льготного расторжения договоров, то у них появятся дополнительные аргументы для согласования более выгодных для себя условий.

Например, они могут получить скидки или хорошие спецпредложения.

Подпишитесь на LIFE

Арендаторы против арендодателей

РИА Новости

Когда из-за пандемии прекратили работу торговые центры, люди, не знакомые с ситуацией в торговле, неожиданно узнали, что арендатор не может закрыть бизнес в торговом центре как минимум без огромных выплат. Предлагаю разобраться в одном из ключевых вопросов торговли, волнующих и малый ритейл, и собственников крупных площадей.

Ограничительные меры и запреты на работу торговых и торгово-развлекательных центров поставили абсолютное большинство арендаторов на грань нарушения договора аренды. Без оборотных средств обеспечить выплаты в установленные сроки многие просто не смогли.

Но оказалось, что они не могут даже закрыть бизнес, не попав под значительные штрафы, – из-за условий аренды. Какие-то торговые центры оказались готовы к компромиссу, какие-то, ссылаясь на текст договора, категорически отказались.

Перед арендаторами замаячила угроза судов, разорительных санкций и банкротств.

Крупные и средние арендаторы объединились в сообщество и обратились в Минэкономразвития.

В министерстве вошли в ситуацию, и в удивительно короткие сроки вопрос арендных отношений был внесен в проект закона, содержавшего меры по преодолению последствий эпидемии.

В той редакции арендатор, потерявший более 50% ежемесячных доходов, получал право в одностороннем порядке расторгать договор аренды без каких-либо штрафов. Законопроект принят Думой в первом чтении 11 мая.

Но еще до первого чтения в Госдуму обратился Российский совет торговых центров (РСТЦ) с просьбой не допустить принятия законопроекта в текущей редакции.

Арендодателей поддержали крупнейшие собственники офисной недвижимости и Российская гильдия управляющих и девелоперов.

Закон был принят, но с очень серьезными оговорками и изменениями, из-за чего, как считают и крупные, и малые арендаторы, основная тяжесть потерь от простоя переложена с арендодателей на арендаторов и многие проблемы остались нерешенными.

Для не знакомых с арендой торговых площадей суть вопроса может быть не ясна: как можно не иметь права расторгнуть договор аренды? Аренда торговой недвижимости и площадей под общепит устроена особым образом, и причины здесь две. 

Во-первых, качественных торговых площадей до сих пор остро не хватает. От нормативов цивилизованных рынков мы отстаем раза в 2,5.

Во-вторых, государство, по сути, не допускает долевого строительства торговой недвижимости. Поэтому предпринимателей, работающих в сфере торговли, услуг и общепита на своих собственных площадях, в лучшем случае процентов пять. 

Форма современных отношений установилась еще лет 25 назад, когда торговых центров практически не существовало. Действовало следующее правило: получивший в собственность площади для торговой застройки ограничивался ролью арендного рантье.

Альфа и омега арендного бизнеса – земля в хорошем месте. Если у вас есть административный ресурс ее получить – остальное становится делом техники. Как только собственник оформляет документ на строительство, к нему выстраивается очередь арендаторов – с депозитами за 3–4 месяца и печатями в руках для подписания договора. Задержка с вводом объекта на 6–12 месяцев считается терпимой.

Поэтому арендный договор всегда составляется собственником площади, а с мелкими арендаторами он никогда ничего не обсуждает. Содержание договора повторяет этот перекос в правах сторон. Договор, по сути, бессрочный, пока арендодатель не захочет его прервать.

Но за неимением альтернатив большинство арендаторов идет на любые условия. Несмотря на то что расходы на аренду – главная статья расходов у подавляющей части арендаторов, она обычно превышает прибыль в разы. Штрафы при расторжении договоров по инициативе арендатора доходят до годовой суммы аренды, да еще с безвозмездной передачей отделки, выполненной арендатором, торговому центру.

Такая практика сложилась не во всех торговых центрах, но она все равно сводится к доброй воле владельца помещений. В крупных центрах эта воля не дает средним и крупным арендаторам выйти из договора без разорительных санкций. Арендаторы поменьше (до 70 кв.

м) обычно могут расторгнуть договор, предупредив собственника за 1–3 месяца. А в остальном они еще более бесправны. Арендные ставки для этой категории в 2–3 раза выше, чем у «середняков», и постоянно индексируются, обычно в договоре зафиксирован рост 15% в год.

Есть торговые центры, и их немало, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не возвращают депозит, хотя обязаны это делать.

А как, собственно, аргументировал свою позицию арендодатель?

Самым заметным стало обращение РСТЦ к председателю Госдумы Володину – от 7 мая. Поправки, говорилось там, позволят арендаторам шантажировать девелоперов в попытке получить лучшие арендные условия. В случае же смены собственников крупных торговых центров нормальная работа там может быть налажена только по истечении трех лет, заявил РСТЦ: под угрозой занятость 6,3 млн человек. 

Цифра в 6,3 млн выглядит совершенно фантастической, откуда она взялась – не указывается. А вот причины возможного коллапса из-за смены собственников даже для специалистов не ясны. Немало торговых центров за 15–17 лет существования сменили по четыре собственника, чего арендаторы порой даже не замечали: управлением обычно занимаются специально нанятые профессиональные компании.

Говоря о нежелании и невозможности пойти навстречу арендаторам, арендодатели рассчитывают на поддержку крупных банков.

Они полтора месяца хранили молчание, но накануне второго чтения крупные банки во главе со Сбербанком выступили на стороне арендодателей.

Они предложили ограничить поправку, разрешающую расторгать договор с малым и средним бизнесом, т. е. теми, кого она в значительной степени не касается.

Своя правда у владельцев 5000 российских торговых центров, безусловно, есть. Государство возложило на них непомерно высокую налоговую нагрузку, связанную с завышенной кадастровой ценой объектов недвижимости и земли под ними.

Правда, основная часть налогов быстро легла на плечи арендаторов: именно немотивированным увеличением кадастровых платежей арендодатели объясняли постоянное увеличение арендных ставок в последние годы.

Некоторые небольшие торговые центры, однако, потеряли часть арендаторов, а от налога их никто не освободил.

Государство не включило торговые центры в список пострадавших от кризиса отраслей, хотя для этого есть все основания. Для серьезного решения проблемы или снятия напряжения государству нужно выступать не модератором в сложном диалоге арендаторов с арендодателями, а полноценным участником.

Девелоперы просят отменить налоги на имущество и на землю – так же как и арендную плату за землю на время пандемии плюс один квартал; субсидировать процентные ставки кредита за счет федерального бюджета и банков, а выплату тела кредита отложить; перенести уплату налога на прибыль по итогам I квартала на год, а НДС – на полгода. 

Невозможность расторгнуть договор аренды без разорительных санкций лишь верхушка айсберга. Рыночная сила позволяет арендодателям диктовать свои условия, и государство здесь вполне могло бы вмешаться, не сейчас, потом – в спокойной обстановке; как оно вмешалось в отношения крупных сетей и поставщиков.

Арендаторы спорят с девелоперами

Споры вокруг внесенного федеральным правительством в Госдуму законопроекта, позволяющего ритейлерам и операторам сферы услуг в одностороннем порядке и без штрафов расторгать договоры аренды c собственниками торговой недвижимости, разгораются все сильнее.

Владельцы фитнес-студий, обвинив крупные торгцентры в локальном монополизме, попросили парламентариев поскорее принять документ. С аналогичным предложением обратились ассоциации ритейлеров.

Но девелоперы утверждают, что утверждение законопроекта в нынешнем виде приведет к массовым дефолтам.

Ассоциация операторов фитнес-индустрии (АОФИ) 10 мая направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо (копия есть у “Ъ”) с просьбой поскорее принять внесенный правительством 7 мая законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры.

Аналогичное обращение уже направляли Ассоциация компаний розничной торговли и Ассоциация компаний интернет-торговли.

Им предшествовало письмо Российского совета торговых центров (объединяет девелоперов торговой недвижимости), призвавшего не принимать законопроект, так как это приведет к коллапсу отрасли.

Президент АОФИ Ольга Киселева в письме прямо обвинила крупные торгцентры в локальном монополизме: «Заключенные до начала эпидемии коронавируса COVID-19 договоры были в большинстве своем некомфортны для арендаторов, а в нынешних условиях многие из них, по сути, стали кабальными.

Большинство договоров коммерческой аренды содержат либо крупные штрафы при их расторжении по инициативе арендатора, либо являются в принципе нерасторгаемыми арендатором».

При этом, говорится в документе, арендодатель может наложить штрафные санкции, если арендатор, например, не внес вовремя платежи.

«Штрафы доходят до годовой суммы аренды с одновременной безвозмездной передачей всей выполненной отделки магазина торгцентру»,— утверждают в АОФИ.

В условиях ограничений на фоне пандемии «практически все арендаторы нарушили условия договоров по размеру и срокам оплаты». Формально, считают в АОФИ, это дает право владельцам торгцентров расторгать договоры и выставлять большие штрафы, поскольку при заключении договоров никто не предполагал, что может возникнуть критическая ситуация из-за карантина.

Судя по всему, в Госдуме разделяют опасения арендаторов.

В распоряжении “Ъ” оказалось заключение к законопроекту главы думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношения Николая Николаева, который предлагает разрешить в одностороннем порядке отказаться от договоров аренды без применения штрафных санкций, если у арендатора с момента введения в том или ином субъекте РФ режима повышенной готовности ежемесячные доходы сократились более чем на 50%.

Кроме того, господин Николаев предлагает предоставить рассрочку по арендным платежам представителям малого и среднего предпринимательства и не взимать с них неустойки и обеспечительные платежи при досрочном расторжении договоров аренды. Если стороны не пришли к соглашению, то в течение 30 дней у арендаторов есть право обратиться в арбитражный суд.

В то же время владельцы крупных торгцентров опасаются, что право прекращать арендаторами в одностороннем порядке своих обязательств приведет к злоупотреблениям.

Об этом в своем обращении в Госдуму и к премьеру Михаилу Мишустину пишут владельцы торговой недвижимости — ГК «Регионы», «ТПС Недвижимость» и ГК Enka.

Девелоперы поясняют, что у них «возникает значительный риск неисполнения по кредитным договорам, выплате заработной платы, а также оплате установленных налогов и сборов».

Владельцы торгцентров считают, что в ближайшее время им придется объявить о массовом дефолте по кредитам. При этом, утверждают они, власти не предоставили девелоперам преференции для минимизации рисков.

Новый законопроект вызвал негативную реакцию и со стороны владельцев офисной недвижимости. В Российской гильдии управляющих и девелоперов просят отказаться от принятия спорного документа.

Там уточняют, что арендаторы и так достаточно защищены в условиях пандемии: они могут требовать рассрочки платежей или их снижения.

При этом офисный рынок не входит в число отраслей, пострадавших от пандемии коронавируса, соответственно, владельцы площадей не могут рассчитывать на поддержку государства.

Халиль Аминов, Елизавета Макарова

Что делать с недвижимостью, которая потеряла в цене :: Мнения :: РБК Недвижимость

Весь 2020 год прошел под девизом «социальной дистанции». На длительное время закрылись офисы, рестораны, магазины, театры, кино — люди старались держаться друг от друга подальше.

Сейчас, говоря о России, многие сферы жизни постепенно возвращаются в доковидное состояние, но есть и такие ниши, восстановление которых потребует нескольких лет. Одна из них — коммерческая недвижимость.

Какие сегменты понесли самые большие потери в 2020 году и как собственникам минимизировать последствия?

Во время первой волны пандемии о нелояльных арендодателях не говорил только ленивый — например, владельцев коммерческой недвижимости обвиняли в гибели ресторанного бизнеса.

На попытки объяснить, что сдача недвижимости в аренду — это тоже предпринимательство, никто не обращал внимания.

Сейчас ресторанная сфера уже адаптировалась и нашла новые способы монетизации, а для многих лендлордов испытания еще продолжаются.

Изучаем тренды

Недвижимость — достаточно инертный сектор. Все процессы протекают медленно, тренды складываются дольше и действуют более продолжительное время, однако кризис вносит свои корректировки. Например, из-за стремительного проникновения e-commerce в сектор торговой недвижимости тот скакнул вперед на два-три года.

Тяжелее всех пришлось гостиничному сектору, а также торговым и офисным центрам. Стремительно наступившие и так и не закончившиеся карантинные ограничения вынуждают собственников искать все новые пути выживания — теперь обойтись без антикризисных мер не удастся.

Жилой сектор

В отличие от всей коммерческой недвижимости цены на жилье продолжали расти на протяжении всего 2020 года, и данный тренд сохраняется до сих пор.

Такая положительная динамика (рост цен на 5–40%) отмечается на всех континентах, а в России спрос ажиотажный еще из-за льготной ипотеки.

Несмотря на это, жилая недвижимость не стала исключением — пандемия и здесь установила новые требования и ожидаемо усилила тренд «где-живу-там-и-работаю».

Застройщики начали проектировать жилые комплексы с большей площадью общественных пространств, где резиденты смогут насладиться не только стандартным набором сервисных услуг (химчистка, спортзал, продовольственные магазины у дома), но и зонами открытого и уединенного пространства, в которых можно поработать, позвонить и даже найти новые полезные знакомства среди соседей-единомышленников.

Кстати, интересный тренд отмечается в одноэтажной Америке, где стали популярны мобильные офисные модули, которые установят вам на заднем дворе за выходные.

Гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес оказался неспособным пережить такой глобальный кризис и требует наибольшей поддержки и реабилитации. Закрытые границы, отток туристов, отсутствие финансовой поддержки со стороны государства — те сложности, с которыми столкнулись собственники в гостиничном бизнесе.

Однако предприимчивые участники рынка уже занимаются редевелопментом — набирает популярность формат коливинга и lifestyle hotels (или кондо-отель). По своей сути это та же гостиница: постояльцу выделяется отдельный номер-квартира с личными удобствами и с общими пространствами для работы и досуга.

Жить в таком отеле можно от одной ночи до нескольких лет. Этот формат особенно популярен среди фрилансеров и путешественников. Коливинги становятся местами для реализации рабочих, творческих активностей и общения в кругу единомышленников.

Этот тренд возник еще до пандемии, однако именно в 2020 году игроки увидели перспективность такого формата. Так, компания Hilton запустила новый lifestyle-бренд Tempo by Hilton и планирует переформатировать для этого часть существующих гостиниц и построить несколько новых.

Еще один бренд, который расширяется за счет коливингов, — Adagio. Компания начала предлагать своим постояльцам гибридный (средний между гостиничным и жилым) формат размещения — в зависимости от предпочтений клиентов.

Стоит отметить, что формат кондо-отелей интересен не только постояльцам и компаниям-отельерам, но и частным лицам — этот формат предусматривает возможность инвестирования капитала частных лиц.

Торговые центры

Последние несколько лет торговые центры чувствуют нарастающий отток посетителей — пандемия усилила этот тренд. Теперь потребители предпочитают совершать покупки онлайн — и многие арендаторы отказываются от шоурумов. Поэтому владельцы ТЦ вынуждены оперативно перепрофилировать пустующие помещения и выстраивать стратегию минимальной потери стоимости площади.

Негативное влияние кризиса сильнее всего сказалось на зарубежном рынке. В Соединенных Штатах, Великобритании и Австралии, где самая большая плотность торговых центров на тысячу человек населения, переформатирование бизнеса происходит по всем возможным направлениям.

Так, опрос респондентов-аналитиков о пустующих торговых центрах в Америке (на момент опроса было выявлено 94 строения) показал, что 31% собственников трансформировали нерентабельные площади под розничные магазины, 9% — под складские помещения, 7% были переделаны под жилые площади.

Часть пустующих центров были переоборудованы под нужды здравоохранения, департамента образования, кол-центры и даже церкви. По результатам того же опроса, в Америке пустующие торговые центры продаются со скидкой от 43% до 90% и тем не менее не пользуются спросом.

Основываясь на опыте зарубежных исследований, можно незначительно сдержать негативное влияние кризиса на рынке российской коммерческой недвижимости. Просматриваются три возможные стратегии:

• переоборудовать часть помещений под нужды интернет-торговли: склады, центр дистрибуции, пункты выдачи заказов;
• отдать ТЦ под снос и использовать землю более прибыльным способом: строительство ЖК и т. д.;
• продажа помещений или ТЦ целиком с максимально возможными скидками.

Офисные центры

Реструктуризация штата в компаниях-арендаторах повлекла большие потери для офисных и бизнес-центров. Но, судя по аналитическим прогнозам, тяжелые времена для офисной недвижимости еще впереди.

Многие крупные корпорации подписывают договоры аренды сразу на несколько лет вперед, и, следовательно, есть действующие контракты, от которых нельзя отказаться. Это временно отсрочит наступление нерентабельности офисов, однако уже через один-два года крупные арендаторы начнут отказываться от больших офисов и будут пересматривать концепт арендуемых площадей.

Более 60% экспертов согласны с тем, что арендаторы офисов будут стремиться оптимизировать пространство и искать новые форматы сотрудничества и взаимодействия, соблюдая при этом антиковидные меры.

Для арендодателя это означает необходимость реорганизации объектов с учетом современных требований. Арендаторов интересует возможность соблюдения социальной дистанции, фильтрация систем вентиляции, дезинфекция помещений, а также дополнительные диджитал-элементы (мобильные приложения и т. д.).

94% специалистов в сфере недвижимости считают, что в будущем компании позволят сотрудникам работать удаленно, по крайней мере периодически. В результате некоторые предприятия сократят свое присутствие в офисах в качестве меры экономии.

Например, Mail․ru Group запустили новую концепцию работы Make Really Good, и в мае компания переходит на гибридный режим работы. Под этим подразумевается, во-первых, возможность для сотрудников выбирать формат работы, а во-вторых, переформатирование офисов на три зоны:

• пространство идей — для тех, кто работает дистанционно и иногда хочет приезжать в офис, а также для сбора больших команд;
• пространство команд — для тех, кто выбрал гибридный или дистанционный режим работы;
• индивидуальное пространство — для тех, кто работает в офисе пять дней в неделю.

По заявлению представителей компании, «в новой реальности главной станет внутренняя мотивация: самоорганизация команды, личная вовлеченность каждого сотрудника в общий результат».

Находим точки роста

Основными критериями рентабельности нежилых площадей все еще остаются ценообразование, лояльность собственников в кризисные периоды, комфорт (основные удобства, системы безопасности, инфраструктура) и местоположение.

О последнем — подробнее. Локация недвижимости всегда была первостепенным признаком прибыльности проекта, но в 2020 году она начала отходить на второй план. На ее место встает функциональность помещений: возможность их оперативной трансформации, адаптации под другие нужды.

Так, в США нерентабельные ТЦ перепрофилируют под складские помещения, центры дистрибуции товаров и помещения для e-commerce. Хороший пример — заявление Amazon о намерении занять помещения в якорных универмагах J.C. Penney Co. Inc. и Sears Holdings Corp, освободившиеся за время пандемии. Компания собирается использовать их в качестве пунктов выдачи заказов.

Кроме того, появился еще один критерий — забота о здоровье. Теперь в помещениях в обязательном порядке должна быть качественная вентиляция, установлены санитайзеры и введены прочие антивирусные меры.

Изучите свои активы на предмет соответствия запросам времени.

Советы собственникам, которые помогут повысить рентабельность активов:

• позаботьтесь об арендаторах. Это может выражаться в повышении комфорта, введении антиковидных мер или же реорганизации объекта. Хороший вариант — организация зоны отдыха или дополнительных парковочных мест для сотрудников арендаторов;
• будьте готовы к компромиссам. Дополнительные скидки, обоснованные моментом (происходящим кризисом), позволят поддержать активы;
• рассмотрите новые условия сотрудничества. Некоторые компании приходят с запросами краткосрочной аренды полностью оборудованного помещения. Такой вариант может быть выгодным: за счет увеличенной ставки арендной платы на 20–30% собственник не теряет своего дохода в случае срочного расторжения договора аренды;
• снизьте негативное влияние на окружающую среду. Это выражается, в первую очередь, в использовании экологичных материалов, диджитализации процессов, внедрении технологий, которые позволят предиктивно управлять объектом.