Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость Несмотря на сложную экономическую и геополитическую ситуацию, интерес зарубежных инвесторов к российским объектам недвижимости сохраняется. Что именно привлекает иностранцев на российском рынке? Об этом эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В прошедшем году доля иностранных инвестиций находилась на рекордно высоком уровне. Например, в сегменте коммерческой недвижимости на иностранные инвестиции пришлось порядка 25%.

В то же время инвестиционную активность в целом стоит охарактеризовать как крайне низкую.

Крупнейшей сделкой в 2015 году в этом сегменте стало приобретение американской компанией Hines совместно с голландской корпорацией PPF Real Estate двух офисных зданий в МФК «Метрополис», сумма сделки составила $325 млн.

В сегменте жилой недвижимости также зафиксирован всплеск интереса со стороны иностранных граждан.

За счет низкого курса рубля по отношению к доллару, покупки чаще обычного совершали, например, граждане из стран СНГ. Они интересовались как покупкой недвижимости в новостройках, так и на вторичном рынке.

Также на рынке новостроек были зафиксированы крупные покупки с участием иностранных юридических лиц.

Можно предположить, что иностранные инвесторы и дальше будут интересоваться российским рынком, однако крупных сделок, вероятнее всего, будет меньше. Российский рынок на спаде: с одной стороны, иностранцам это выгодно, с другой – очень велики риски. Причем нынешний кризис назрел по большей части из-за политических проблем – просчитывать перспективы в такой ситуации очень трудно.

В заключение можно отметить, что иностранцев интересует только рынок столицы – инвестиции в региональную недвижимость на крайне низком уровне.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments

Начиная с самого показательного периода 2004 года, львиная доля иностранных инвестиций приходится на коммерческий сегмент.  В жилую недвижимость большинство иностранных инвесторов не готовы инвестировать.  Москва по-прежнему остается самым привлекательным регионом для инвестирования. Так  в 2015 г. она аккумулировала около 89% ($2 млрд.) всех инвестиций в коммерческую недвижимость России.  В свою очередь общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2015 г. составил около 2,4 млрд.  Распределение выглядит следующим образом: лидеры по количеству иностранных инвестиций-офисы и торговые объекты. Производственно-складской сегмент интересует иностранцев в последние годы также активно, что позволяет уже сейчас говорить о росте  доли  в общем распределении иностранных инвестиций. Также мы наблюдаем большой интерес со стороны иностранных инвесторов к апарт-отелям, это наиболее успешный сегмент коммерческой недвижимости в России сегодня. Рост спроса на них в России по итогам  2015 года составил 5%. Мы прогнозируем дальнейший рост рынка апарт-отелей на 15-20% и притока иностранного капитала.
Привлекательность российской недвижимости для иностранцев — в возможности получения дохода от аренды и возможности выхода из проекта с прибылью посредством продажи номеров частным инвесторам, а также наличие российских партнеров.

Сейчас это преимущественно средние по объему инвестиций восточные инвесторы.

Снижение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов. Вероятно, что в 2016 г. мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала. Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort 

Для иностранцев недвижимость в России в последнее время становится более доступной — рублёвые цены на этом рынке откатились на 6-8 лет назад и продолжают падать. При этом факторов для изменения этой тенденции на сегодняшний день не наблюдается.

 Особенно нынешнее время выгодно для покупки элитной недвижимости — дисконты в этом сегменте могут быть очень серьёзными — от 20-25% и больше, и это в рублёвых ценах (важно отметить, что речь идёт только о вторичном рынке).

В долларовом эквиваленте дисконты давно перешагнули рубеж в 50%. Также привлекательны инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для торговли.

Особенно интересны помещения под продуктовый ритейл — стоимость объектов минимальна, а долгосрочные договоры аренды могут гарантировать собственникам стабильную доходность на уровне не ниже 12-15% годовых.

Причин привлекательности российских объектов для иностранцев две. Во-первых — это курсовая разница. Во-вторых — кризис перепроизводства. Количество объектов на рынке как жилой недвижимости, так и коммерческой превышает спрос уже который год, при этом количество квадратных метров на стадии стройки даёт уверенность в том, что в ближайшее время данный тренд меняться не будет.

Я считаю перспективы инвестиций в российскую недвижимость интересными.

Существуют некоторые риски при покупке объектов —  такие, как переоценка стоимости, юридические риски и сложность в долгосрочном прогнозировании.

Но и надбавка за риск на российском рынке достаточно — при грамотной стратегии инвестирования доходность может составить от 30%. Это проверено на практике предыдущих сложных периодов на рынке недвижимости.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»

Иностранные инвесторы, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость –торговые центры и бизнес-центры, которые генерирует доход в виде арендной платы. В 2015 году иностранные инвесторы также проявляли интерес к элитным жилым проектам с хорошим местоположением – ввиду своих уникальных характеристик они не подвержены значительным колебаниям цен.

Ввиду сильных колебаний курса и скидок от девелоперов московский рынок недвижимости, где более 95% сделок совершается в рублях, является привлекательным для иностранных инвесторов, чьи сбережения номинированы в валюте.

До 2014 года доля профессиональных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50 процентов.

В настоящее время на рынке преобладают крупные инвестиционные покупки, в том числе с участием международных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет.

Крупные инвестиционные компании готовы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, зная, что могут получить большой объем квадратных метров на выгодных условиях.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP

Любые инвестиции в недвижимость не только обусловлены прогнозируемой доходностью в национальной валюте. Они подразумевают для инвестора выполнение целого ряда критериев, включая страновые риски.

Для коммерческих компаний страновые риски оцениваются через сложившийся инвестиционный климат, скорректированный на валютные колебания и политические риски, а также на экономические последствия политических рисков для международных компаний в предыдущий период, условно 1-3 года).

Также влияют на принятие решений налоговые особенности (защита от двойного налогообложения), возможность альтернативных инвестиций и некоторые другие факторы.

В момент, когда страновые риски превышают некие разумные пределы (например, когда страна начинает несвойственные ей более активные военные действия), консервативные зарубежные инвесторы абсолютно теряют интерес к недвижимости в этой стране. Поэтому все приобретения, которые могут осуществляться сейчас международными компаниями в России будут обусловлены только одним критерием: выкуп помещений конечными пользователями, арендаторами или управленцами этой недвижимости.

Зарубежным институциональным инвесторам, которые не имеют в России ранее приобретенных активов, в моменте сейчас уже абсолютно без разницы, какого дна достигло падение стоимости недвижимости в России — для них оценка страновых рисков имеет самое фундаментальное значение. Мы распугали и китайцев, и арабские фонды, и разогнали все западные фонды, которые с интересом рассматривали инвестиции в российский рынок даже после кризиса 2008 года.
Если некий новый неизвестный западный фонд неожиданно начинает вкладывать деньги в российскую недвижимость, можете не сомневаться — с вероятностью 99,9% это всего лишь ранее выведенные из страны российские деньги, которые по определенным причинам возвращаются обратно.

Более того, если посмотреть на Западную Европу — то без проблем через консультантов можно найти действующие гостиничные и торговые объекты и в Германии, и во Франции, и в прекрасных европейских курортных городах типа Карловых Вар, с доходностью под 13% до налогообложения. И это в евро. В России же доходность в евро не может гарантировать практически ни один собственник коммерческой недвижимости — ведь еще год назад большая часть арендных контрактов была окончательно переподписана в «рубли».

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Инвестиционный климат в России сейчас нельзя назвать особенно благоприятным, что подтверждают и итоги прошлого года — в среднем по российскому рынку недвижимости объем инвестиционных сделок сократился за год минимум вдвое.

Подавляющее большинство этих сделок заключено именно местными инвесторами, причем в Москве, а доля столицы в общем объеме растет. В регионах такие сделки вообще можно назвать единичными.

Что касается международных инвесторов, та динамика цен на нефть и курса рубля, которую мы наблюдаем, не дает оснований ожидать увеличения их присутствия. Общемировая конъюнктура работает в том же направлении.

Думаю, до момента стабилизации всех этих факторов вряд ли мы увидим приток иностранного присутствия на российском рынке. Те сделки, которые будут заключаться, в большинстве своем, будут заключаться в Москве.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:

За последние два года инвестиционный климат в нашей стране, очевидно, заметно ухудшился. Низкий уровень активности инвесторов (и не только иностранных) обусловлен несколькими ключевыми факторами — в первую очередь, это экономический спад на фоне падения цен на нефть, санкции, введенные ЕС и США в отношении России, контрсанкции, военные конфликты и так далее.

Объемы инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости снижаются, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать доходность объектов, а это значит, что каждая покупка кроет в себе повышенные риски для инвесторов. Уменьшились и ставки доходности объектов.

При этом в принципе интерес иностранцев к нашему рынку коммерческой недвижимости сохраняется, то есть нельзя сказать, что они полностью отвернулись от России. Продолжают развитие здесь многие иностранные ритейлеры. Остальные — и те, кто уже оперирует на российском рынке, и те, кто лишь присматривался к нему — «взяли паузу». Ушли немногие.

Возобновление активности инвесторов из-за рубежа возможно при условии стабилизации внешнего фона (экономики, внешнеполитических отношений и так далее).

 

Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости

В настоящее время многие люди стремятся стать инвесторами. Другими словами, они выбирают инвестиционные активы и вкладывают в них накопленный капитал. Инвестиции в зарубежную недвижимость являются одним из самых желанных видов капиталовложений.

Читайте также:  Как готовят тонны подарков: видео

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Подобное инвестирование имеет большое количество плюсов. Главным для многих инвесторов было и остается гражданство той страны, в которую ты вкладываешь деньги. Однако как любая медаль всегда имеет две стороны, так и инвестиции в недвижимость за рубежом имеют свои минусы.

Подавляющее большинство отечественных инвесторов стремятся инвестировать капиталы в покупку именно жилой недвижимости. Это могут быть дома, квартиры и апартаменты.

Существующие плюсы

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

  1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
  2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
  3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
  4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

  1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
  2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
  3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
  4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

  1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
  2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
  3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
  4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

  • расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
  • расходы на юридическое сопровождение;
  • расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
  • оплата коммунальных платежей;
  • траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Как инвестировать в зарубежную недвижимость

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

  • Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.
  • Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.
  • Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Читайте также:  Как белорусский язык помогает продвигаться продуктам и брендам

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Зарубежная недвижимость: куда выгоднее всего инвестировать

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Выбирая инструмент инвестиции, одним из основных критериев выбора, является его надежность. Вот почему зарубежная недвижимость пользовалась и будет продолжать пользоваться спросом, поскольку такие вложения считаются самыми надежными для сохранения и приумножения своих средств.

Однако инвесторов привлекает не только этот фактор, но и другие аспекты, которые дает покупка недвижимости за рубежом. Насколько выгодно сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость, какие объекты покупать, и каковы риски таких приобретений? Давайте поговорим об этом.

Недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен.

Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

  • Надежность
  • Низкие риски
  • Получение дохода в валюте
  • Защита от локальной инфляции
  • Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
  • Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Какая недвижимость за границей выгодна

Как показывают последние исследования, все больше инвесторов покупают недвижимость не для себя, а для последующей сдачи в аренду, чтобы вложение приносило постоянную прибыль. И действительно, к примеру, недвижимость в Испании стоимостью в 500 тысяч евро может давать чистой прибыль до 18 тысяч в год. К тому же не стоит забывать, что недвижимость ежегодно растет в цене.

В последние годы европейская недвижимость, пользующаяся популярностью, росла на 3-5% в год, то есть это еще 15 000 евро в год. Кроме того, доход от инвестиций можно увеличить благодаря ипотечному кредитованию. Европейские банки выдают кредиты под залог недвижимости до 50% от стоимости жилья до 2,5%. Благодаря этому доходность от аренды жилой недвижимости может достигать 8-9% в год.

Заграничные объекты недвижимости можно приобрести, имея бюджет 100-200 тысяч евро, или даже снизить эту сумму вдвое благодаря банковскому кредиту. Хотя, как правило, такие объекты имеют высокие риски и низкую ликвидность. Эксперты рынка предлагают обратить внимание на квартиры и апартаменты, которые потом можно сдавать в аренду.

Даже при среднесрочной аренде от 3-6 месяцев доходность составит около 4-5%. Если интересует большая доходность, то нужно рассмотреть инвестиции в строительство, то есть покупку объекта еще на стадии возведения дома с последующей продажей после введения его в эксплуатацию.

Тут прибыльность достигает до 15% в год в зависимости от степени готовности покупаемой квартиры.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Если вы собираетесь делать инвестиции в зарубежную недвижимость, оценка рынка жилья в разных странах должна Вам в этом помочь. Найти ее можно на интернет-ресурсах, посвященных этому вопросу. Тем не менее, для того, чтобы получить реальную картину, нужно поработать сразу с несколькими сайтами. Помните, что чем больше источников информации, тем более реальную картину Вы получаете.

Самые востребованные направления

Если внимательно изучать инвестиции в зарубежную недвижимость и рейтинг стран, куда сегодня наши сограждане вкладывают деньги и недвижимость в каких странах покупают, то большинство из них предпочитают европейские страны, особенно, это касается прибалтийских Латвии и Литвы.

Это обусловлено относительной близостью этих стран, а также возможностью оформления льготных условий въезда в страну и путешествий по шенгенской зоны. Другим популярным направлением в последние годы стала недвижимость в США.

Почему именно так? Для этого есть несколько причин, которые необходимо понимать.

Прибалтика

Инвестора, покупающего недвижимость в Каунасе, Вильнюсе или Риге привлекает надежность ЕС, доступность и простота совершения сделок, рускоязычность этих мест, а также возможность при покупке таких объектов получить ВНЖ и безвиз в Шенген на 5 лет. Правда, для этого нужно купить квартиру на 250 тыс.

евро или больше. Ликвидную однокомнатную здесь квартиру можно купить за 30 000 – 40 000 евро со всеми расходами, которая обеспечит около 7% годовых.

Кроме того, инвесторы прогнозируют, что сейчас стоимость жилья достигла дна после мирового финансового кризиса и в ближайшие 10-15 лет цены на нее поднимутся на 50-70%.

Европа

Среди европейских стран наибольшей популярностью пользуются страны бывшего Варшавского договора. В последние годы наплыв наших соотечественников в Чехию и Польшу настолько велик, что открывает большие перспективы для владельцев жилых метров здесь.

Также уровень жизни тут выше, как и траты населения, а близость к другим странам-старожилам ЕС, куда можно ездить на отдых в выходные делает эти государства желанными в плане смены места обитания.

Учитывая все эти факторы, стоимость жилья тут превышает цены в Литве и Латвии, а доходность ниже – около 5% годовых, хотя такой показатель прибыльности для мировой резервной валюты считается очень даже неплохим.

США

Многие из нас знают, что в США достаточно большой процент населения всю жизнь живет в съемных апартаментах, домах, квартирах. Все это обуславливает высокий спрос на местную недвижимость со стороны желающих получать за ее счет пассивный доход.

Прибавьте к этому гигантскую экономику, которая уверенно восстанавливается после финансового кризиса, растущие цены на недвижимость и лишний аргумент в пользу получения американской визы – и Вы поймете причину такой популярности.

В качестве объекта инвестиций здесь популярна коммерческая недвижимость, которая способна приносить большую прибыльность от аренды своему владельцу.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Тем не менее, инвестиции в недвижимость также несут в себе некоторые риски или ограничения которые могут стать решающими при выборе инструмента дохода для потенциального инвестора. К ним можно отнести:

  • Достаточно высокий порог инвестиций
  • Необходимость разбираться в законодательстве страны, где покупаются недвижимость
  • Своя недвижимость потребует расходов на ее содержание, и в некоторых странах немаленьких
  • Недвижимость — инвестиция с низкой ликвидностью. В случае крайней необходимости в средствах и быстрой продажи можно потерять крупные деньги
  • В случае неудачно выбранного объекта прибыльность может быть отрицательной, а избавиться от купленного, как говорилось выше, не получится слишком быстро
  • В случае форс-мажорных условий, например, насильственной смены политического режима, можно потерять как доступ к объекту инвестиции, так и право собственности на него

Страны с непривлекательными инвестициями

При выборе объекта инвестиции в виде «жилых метров» за рубежом стоит избегать рекламы и проплаченных рекомендаций даже на самых авторитетных ресурсах. Это как раз тот случай, когда посредник будет работать на себя, вводя в заблуждение своего клиента. В числе неблагоприятных направлений я выделю 4, и объясню почему. Возможно, это удержит Вас от необдуманного вложения средств.

Читайте также:  Какой курс доллара будет до конца года и что произойдет с экономикой – опрос «Про бизнес.»

Германия (Берлин)

Несмотря на рост стоимости недвижимости несколько лет подряд и большой спрос на арендное жилье — это направление не кажется перспективным из-за нескольких причин.

Во-первых, цены на жилье тут, кажется, близки к своему пику или даже завышены, а это значит, что в ближайшие годы роста не будет. Во-вторых, в Германии не слишком лояльное для инвесторов законодательство.

Мало того, что около 8% от стоимости объекта придется отдать при заключении договора купли-продажи, так еще и капитальный ремонт лежит на его инвесторских плечах.

Дубай

Это направление несет в себе серьезные политические риски. Кроме того, значительная удаленность ОАЭ и вырастающая конкуренция со стороны стран-соседей подсказывают, что привлекательность этой инвестиции крайне мала. В дальнейшем эти риски будут расти, а привлекательность арабской недвижимости уменьшаться. Это повод для инвестора серьезно задуматься.

Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Тайланд

Слишком разрекламированное направление. Как раз тот случай, когда нужно 7 раз отмерить. Кроме красивой страны и невысокой стоимости жизни тут, плюсов больше нет.

Уже сейчас время простоя купленной инвесторами недвижимость под будущую аренду крайне велико.

Так что, покупка апартаментов или дома в Таиланде можно рассматривать лишь, как место, куда можно приехать отдохнуть, а не как доходную инвестицию.

Кипр

Еще одна страна, куда призывают вкладывать деньги риелторы. Мол, привлекательное туристическое направление и отбоя от желающих снять жилье тут не будет. Однако туристический сезон не вечен, а местное население не обеспечит большого спроса, способного принести хороший доход. Игра не стоит свеч, а доход инвестиций.

Несмотря на абсолютно противоположные взгляды на зарубежную недвижимость финансовыми консультантами, этот инструмент должен входит в инвестиционный портфель крупного инвестора.

Конечно, это не Грааль, но при правильном подходе к покупке, недвижимость способна приносить хорошую, а главное, пассивную прибыль.

При покупке недвижимости рассчитывайте риски, анализируйте возможности, и такая покупка Вас никогда не разочарует.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

ОКОЛО РЫНКА

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы.

По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов.

Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции 

В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны.

Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд.

Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость.

Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре.

Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию.

Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год.

Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

IPO Airbnb. +112% в первый день торгов

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья.

Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой.

Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро.

 Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.

Дополнительные расходы при покупке:• Нотариальная пошлина 1–1,5%• Налог на регистрацию 0,8–1,2%• Налог на приобретение недвижимости 6 %• Брокерская комиссия 0%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%. 

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.

Дополнительные расходы при покупке:• Налог на переход права собственности 3,09%• Нотариус 1,5%• Юрист 1,5%• Госпошлина 0,7%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%.

При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

 Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

БКС Мир инвестиций

#Lifestyle #В мире #Недвижимость #Около рынка
Откройте брокерский счет в БКС и инвестируйте Откройте брокерский счет и зарабатывайте

с «БКС Мир инвестиций»

Покупайте и продавайте валюту на бирже

Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

Совершайте операции с ценными бумагами

Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

Понятно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *