Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца года

По данным Национального кадастрового агентства Госкомимущества, в первые три месяца текущего года в столице было продано 148 офисных объекта на общую сумму сделок,  равную 25,48 млн долларов США (за аналогичный период прошлого года было продано 192 офисных объектов за 19,59 млн долларов США). 

Количество продаж в первом квартале 2020 года, подсчитали в НКА, уменьшилось на 23%, а денежный оборот увеличился на 30%. 

В ТОП-5 самых дорогих сделок (более 1 млн долларов США), на которые пришлось 9,43 млн долларов США (или 37%) денежного оборота, вошли следующие продажи:

2 157,6 кв. м по цене 1 738 долларов США за кв. м. и общей стоимостью 3,75 млн. долларов США было продано офисное помещение в МФК Riviera Plaza (4-й блок);

1 084,8 кв. м по цене 1 600 долларов США за кв. м и общей стоимостью 1,74 млн долларов США было продано офисное помещение в БЦ на ул. Тимирязева, 72;

1 348,1 кв. м по цене 1 231 долларов США за кв. м. и общей стоимостью 1,66 млн долларов США было продано офисное помещение в БЦ Sky Towers;

696,7 кв. м по цене 1 833 долларов США за кв. м и общей стоимостью 1, 28 млн долларов США было продано офисное помещение в БЦ по пр-ту Дзержинского, 8;

567,6 кв. м по цене 1 771 долларов США за кв. м и общей стоимостью 1 млн. долларов США было продано офисное помещение в БЦ по пр-ту Дзержинского, 8.

Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца года

Если сравнивать продажи офисной недвижимости Минска за  первый  квартал  2020 года  с четвертым кварталом 2019 года, когда было продано 217 офисных объектов на общую сумму 53,43 млн долларов США, то уменьшение количества сделок в процентах составило 32%, а уменьшение денежного оборота – 52%.

Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца года

Как пояснили в Национальном кадастровом агентстве, главные причины падения на рынке недвижимости – известны. Здесь, как и на другие экономические отрасли, оказали влияние такие факторы, как обвал мировых цен на нефть, рост курса доллара, пандемия коронавирусной инфекции. 

В целом, согласно проведенного специалистами НКА анализа, годовой оборот по сделкам с офисной недвижимостью в Минске в 2019 году сравнялся с уровнем 2017 года и составил 128,53 млн долларов США Количество зарегистрированных сделок за последние три года осталось на одном уровне – в среднем 710 сделок в год.

Что творится сейчас на рынке недвижимости в Москве и Минске

Логично было предположить, что после снятия ограничительных мер и самоизоляции москвичи бросятся покупать квартиры. Но это далеко не так. По данным аналитиков компании МИЭЛЬ, в июне Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья на 21% меньше в сравнении с июнем прошлого года.

«На вторичном рынке это произошло из-за остановки работы государственных регистрирующих органов.

Кроме того, из-за ограничительных мер возникли сложности с передвижениями по городу и показами, в частности, — рассказывает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов МИЭЛЬ.

— Пандемия и ограничительные меры показали, что дистанционные сделки на «вторичке» проводить крайне сложно. Это направление необходимо развивать, делая электронные сделки доступными и безопасными».

Рынок новостроек также показал падение спроса.

«На определенное время остановились стройки, и несмотря на то что многие застройщики постарались максимально перевести все процессы продаж в режим онлайн, объем продаж снизился, — делится Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

— Например, в апреле и мае объем продаж снизился на 43% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В июне были сняты многие ограничения на передвижение и на работу застройщиков и агентств недвижимости, количество сделок возросло.

При этом по итогам первого летнего месяца объем продаж в годовом выражении снизился уже на 28%».

Что же касается цен, то, как уверяют эксперты, на данный момент они не фиксируют сколько-нибудь значительных изменений.

Ждать больших изменений цен в Москве на «вторичке» не стоит — для этого нет предпосылок

«Некоторые продавцы, на­деясь на ажиотаж, выставляют свои квартиры по завышенным ценам, что влияет на средний показатель цены предложения. Но такие квартиры не пользуются спросом и уходят в долгую экспозицию, — поясняет Марина Толстик.

— На вторичном рынке средний чек продажи сейчас составляет 10,7 миллиона рублей. Эта цифра примерно равна показателю января 2020 года». По словам эксперта, в Москве самые популярные квартиры сейчас — двухкомнатные и однокомнатные, в структуре сделок их доля составляет соответственно 38 и 34%.

И это стандартный показатель, близкий к средним многолетним значениям.

Ждать больших изменений цен на «вторичке» до конца года не стоит. «Для этого нет экономических предпосылок — доходы граждан не растут, за время пандемии многие либо потеряли работу, либо пережили сокращение зарплаты.

Сейчас идет реализация отложенного спроса, но по ее окончании пока не видно факторов, которые смогли бы разогнать спрос и повысить цены.

Если же наступит вторая волна коронавируса и будут вновь введены ограничения, то прогнозировать и вовсе станет невозможно», — отмечает Марина Толстик.

Цены на квартиры в новостройках повторяют динамику покупательской активности. «В мае было отмечено снижение средней стоимости 1 кв. м без учета элитной недвижимости на 1,7% — это было первое снижение данного показателя, начиная с сентября 2019 года.

Однако в июне, когда покупатели активизировались в связи со снятием ограничений, средняя стоимость увеличилась на 1,2% и теперь составляет 223 тысячи рублей за квадратный метр, — уточняет Ярослав Дарусенков. — По сравнению с концом 2019 года средняя стоимость увеличилась на 4,1%.

В разрезе по классам наблюдается рост средней стоимости по всем сегментам.

Что выгоднее: квартира или частный дом

«Наибольшее увеличение отмечается в бизнес-классе, где средний показатель цены одного квадратного метра за полгода вырос на 7,5%».

По словам эксперта, основная тенденция на рынке жилья — увеличение сделок с ипотекой. По итогам второго квартала их доля на первичном рынке составила рекордный для Москвы 61%. Наибольшую долю ипотека заняла в массовом сегменте (классы эконом и комфорт). Например, в мае доля продаж с использованием ипотечных кредитов составила в массовом сегменте 77%.

Меняются и покупательские предпочтения. Например, в массовом сегменте выросли продажи квартир с отделкой — их доля за два месяца составила 50% от общего количества заключенных сделок.

Стоит ли сейчас покупать квартиру и какую: «вторичку» или в новостройке- однозначного ответа нет. «Если жилищный вопрос есть — нужно его решать, — уверена Марина Толстик.

— Если речь идет о срочном решении жилищного вопроса, например, о разъезде, то, скорее всего, выбор будет сделан в пользу «вторички»: в такую квартиру можно въехать сразу же по завершении сделки. Также выбирают «вторичку» те, кто привязан к конкретному району».

По словам эксперта, если же речь идет о жилье на будущее — например, о приобретении квартиры для детей или о вложении средств, тогда выбор падает на новостройку, пусть даже за МКАД­ом. К тому же сегодня порядка 60% рынка новостроек попадает под действие льготной ипотеки.

Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца годаПервое полугодие 2020 года по спросу на квартиры стало в белорусской столице худшим за последние пять лет. Сергей Михеев

Взгляд из Минска

Белорусский рынок жилой недвижимости в первом полугодии испытал изрядные потрясения. Риелторы вместе с продавцами и покупателями почувствовали резкое изменение ситуации еще во второй половине марта.

По словам руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, одновременно сошлись три фактора. Это понимание, что экономику ожидает испытание, опасность распространения эпидемии и нестабильность на нефтяном рынке, которая, в свою очередь, внесла сумятицу на рынок валютный.

А в Беларуси собственники объектов недвижимости при определении цены привязываются к доллару.

Первичный рынок жилья в конце марта замер.

Уровень заявленного спроса на новостройки, по информации экспертов, упал в Минске в 2,2 раза: собственные средства население предпочло попридержать, а кредитные из-за изменившихся обстоятельств стали менее доступными.

На вторичном рынке цены реальных сделок упали примерно на 10-15 процентов, в то же время за март-июнь предложение квартир выросло до критических. Рост объемов предложений за весну составил 40 процентов!

Минфин не исключил «пузырь» на рынке ипотеки

— За всю историю рынка жилья выше объем предложения был только в начале 2016 года, — вспоминают в «Твоей столице». — В то время завершался длительный период снижения цен, а доступное широким массам кредитование отсутствовало.

В целом в первом полугодии 2020 года заключено на 7 процентов меньше сделок, чем в аналогичный период прошлого года. И если февраль и март были достаточно продуктивными, то апрель, май и июнь по количеству сделок провалились.

Данные аналитического центра Realt.by свидетельствуют о том, что первое полугодие 2020 года по спросу на квартиры стало в белорусской столице худшим за последние пять лет. Только в июне средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 1,6 процента и составила 1314 долларов за квадратный метр.

На этом фоне наметился тренд на постепенное снижение цен предложения и спроса, вторят коллегам в «Твоей столице». По итогам июня средняя стоимость однокомнатной квартиры в Минске составила 1330 у.е. за 1 кв.

м, цена «квадрата» в готовых к проживанию квартирах (въезжай и живи) равнялась в среднем 1500 у.е. Для двухкомнатного жилья показатели составляли соответственно 1180 и 1460 долларов, для трехкомнатных квартир — 1040 и 1330 за 1 кв. м.

Предпочтения покупателей нынче сфокусированы на недорогих однокомнатных квартирах.

Эксперты осторожно говорят о том, что с учетом летнего затишья белорусский рынок жилья близок к равновесию. Благодаря отложенному спросу потенциальные покупатели стали возвращаться. Правда, снижение цен на жилье пока не остановлено: продавцы продолжают конкурировать между собой. К слову, рынок загородной недвижимости падает уже более пяти лет.

Офисная недвижимость Минска. Лето 2019 г

МИНСК, 15 августа – ПраймПресс. Уважаемые пользователи! На нашем сайте вы можете купить новый расширенный аналитический обзор «Офисная недвижимость Минска. Лето 2019 г», подготовленный специалистами группы компаний  «Твоя столица».

«Рынок офисной недвижимости Минска продолжает расти как количественно, так и качественно. Задача нашего исследования — предоставить участникам рынка (арендаторам, собственникам, инвесторам и девелоперам) объективную информацию для принятия взвешенных решений», — отметил начальник отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Юрий Попов.

Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца года

Особенности исследования:

  • Расширенный охват офисного рынка — информация не только по бизнес-центрам, но и по офисным помещениям, встроенным в другие объекты недвижимости.
  • Анализ реальных сделок купли-продажи.
  • Прогнозы цен и ставок аренды до конца 2019 г.

В исследовании содержатся ответы на следующие вопросы:

  • Что, в каком объеме, количестве и по каким ценам (ставкам) предлагается на рынке.
  • Что, в каком объеме, количестве и по каким ценам приобретается (арендуется).
  • Насколько цены (арендные ставки) реальных сделок отличаются от цен (ставок) предложения.
  • На какие ставки ориентируются арендаторы.
  • Чего ждать от цен (ставок аренды) до конца года.
  • Какие бизнес-центры выйдут на рынок в ближайшее время и последующие годы.
Читайте также:  Как начинающим веб-студиям прорваться на рынок и удовлетворить заказчика. Продолжение

Обзор содержит также детализированные данные по рынку бизнес-центров:

  • Перечень действующих и строящихся бизнес-центров.
  • Объемы и структура офисных помещений, предлагаемых в аренду и на продажу.
  • Структура и ценовое распределение спроса.
  • Цены и арендные ставки — предложения и реальных сделок.
  • Объемы, количество и структура проданных офисных помещений.
  • Предложения долевого строительства.

Стоимость исследования 400 бел руб.

Для покупки материалов сайта он-лайн необходимо зарегистрироваться на нашем сайте. После регистрации Вы сможете оплатить услугу с помощью карты Visa, Mastercard или Белкарт.Стоимость указана в белорусских рублях. При оплате в другой валюте для пересчета в белорусские рубли применяются курсы валют платежных систем.

Если вы уже зарегистрированы на нашем сайте, для покупки достаточно ввести свой логин и пароль:

Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году

Как менялся минский рынок офисной недвижимости в i полугодии и чего ждать до конца года

Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы. А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился. Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

  • некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
  • ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
  • банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.

Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.

В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Будут ли цены снова расти?

Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).

Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.

Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:

  • «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
  • «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
  • «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
  • «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
  • Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
  • SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.

Продавать сейчас или придержать?

Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.

Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:

В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.

Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.

С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.

Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен.

Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.

Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:

Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.

Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.

Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.

В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).

Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.

Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:

Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:

  • дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
  • дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
  • дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
  • дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
  • морально устаревшие дома.
Читайте также:  Как изменился спрос на валюту в конце лета – 3 графика

Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.

Когда лучше не продавать

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

  • если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
  • если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
  • если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
  • если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
  • если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
  • если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.

Яндекс Дзен | Открывайте новое каждый день

Яндекс.Дзен – это платформа, которая подбирает контент специально для вас. В Дзене есть статьи и видео на разные темы от блогеров и медиа.

Дзен понимает ваши интересы и собирает ленту для вас. Он анализирует действия: что вы смотрите, кому ставите лайки, на кого подписываетесь, а после – рекомендует вам и уже любимые источники, и ещё неизвестные, но интересные публикации.

Вы смотрите и ставите лайки

Алгоритм отслеживает это и подбирает контент

Вы видите интересные именно вам материалы

Посмотрите на главные возможности сервиса и начните пользоваться всеми преимуществами Дзена.

Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.

1/4

С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.

2/4

Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.

3/4

Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.

4/4

Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.

1/4

С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.

2/4

Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.

3/4

Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.

4/4

Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.

1/4

С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.

2/4

Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.

3/4

Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.

4/4

Смело рекомендуйте Дзен своим друзьям из других стран.

Как менялись цены на недвижимость в Минске и областных центрах в 2019-м

Стоимость квадратного метра в столице и регионах за 2019-й плавно подросла, а активность рынка недвижимости несколько снизилась. Итоги минувшего года корреспондент агентства «Минск-Новости» подводит вместе со специалистами Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу.

Полгода плохая погода?

Как отмечают эксперты НКА, в Минске за 2019 г. было заключено около 12,9 тыс. сделок купли-продажи. Это на 9,4 % меньше, чем в предыдущем году. Зима и весна заставили столичных риэлторов понервничать. Однако в 3 и 4 квартале рынок вновь воспрянул духом, и количество сделок вернулось на уровень 2018 г.

В областных центрах активность покупателей квартир по сравнению с 2018 г. также оставляла желать лучшего. Больше всего рынок просел в Гродно, где количество сделок купли-продажи недвижимости снизилось на 20 %. Меньше всего – в Бресте и Могилеве (всего на 2 %).

Количество сделок в 2019 г.: Брест – 1 939, Витебск – 2 211, Гомель – 2 388, Гродно – 1 844, Могилев – 1 641.

Эксперты приводят интересную статистику. Если сравнивать количество сделок с квартирами в пересчете на тысячу человек, выходит, что в 2019 г. в Минске совершалось в среднем 6-7 покупок недвижимости в год. В Витебске и Бресте – соответственно 5-6, Гомеле, Гродно и Могилеве – 4-5 сделок за такой же период.

Популярный Фрунзенский

Кстати, по данным экспертов НКА, наиболее популярным районом для покупки жилья в Минске остается Фрунзенский. Здесь совершено 26 % сделок за 2019 г., вторую строчку делят между собой Московский и Первомайский районы.

Самыми популярными адресами для покупки жилья в минувшем году стали проспекты Дзержинского и Рокоссовского, улицы Академика Карского и Петра Мстиславца.

Квадрат, умноженный на площадь

На основании имеющихся данных можно сделать еще один вывод: купить квартиру на первичном рынке в столице дешевле, чем приобрести подержанное жилье. Средневзвешенная минская квартира в 4 квартале 2019 г.

обходилась покупателю в 1 318 долларов в эквиваленте за кв. м в новом доме или в 1 346 долларов на вторичном рынке.

Не забываем, для того, чтобы узнать общую стоимость квартиры, цену на квадрат нужно умножить на площадь.

Если однушка на первичном рынке тянет в среднем на 1 400 долларов в эквиваленте за кв. м, то на вторичке ее средневзвешенная цена выше на 40 долларов. Не менее популярные двушки обойдутся в 1 290 долларов в новом доме и на 20 долларов дороже – в старом. Такой же разрыв в 20 долларов разделяет трехкомнатные квартиры. Средняя цена квадрата на первичке – 1 220 долларов.

Эксперты приводят и некоторые данные по итогам 2019 г. Согласно цифрам, по средней цене квадратного метра в 2019 г. лидировал Центральный район (1 430 долларов). Самая низкая средняя цена квадратного метра за год сложилась в Заводском — 1 170 долларов.

По данным НКА, самые дорогие квадратные метры как на вторичке, так и первичке предлагает рынок недвижимости Бреста. Среди областных центров в 4 квартале он лидирует с результатом 720 долларов. В 660 долларов обойдется кв. м в Гродно, 590 – в Витебске, 580 – в Могилеве, 560 – в Гомеле.

С поправкой на курс

Как и прогнозировали эксперты НКА, в 2019-м ежеквартально цены на столичную недвижимость прибавляли в среднем 2 %.

В целом на конец года средняя стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир по сравнению с декабрем 2018 г. выросла на 7–11 % в долларовом эквиваленте и 6–10 % в рублях. Такая разница в колебании цен в долларах и рублях возникла за счет плавающей разницы. В частности, курс белорусской национальной валюты за год снизился по отношению к доллару на 1 %.

Цены на трехкомнатные квартиры первичного рынка оказались более стабильны. В декабре 2019 г. по отношению к декабрю 2018 г. они подросли на первичном рынке на 1 %, а на вторичном – на 4-5 %.

В целом на конец года по отношению к 4 кварталу 2018-го средняя цена в Бресте, Витебске и Гродно в белорусских рублях выросла на 3-5 %, в Гомеле и Могилеве – примерно на 1 %. В долларовом выражении рост средней цены немного больше: 5-8 % для Бреста, Витебска и Гродно, 2-4 % для Гомеля и Могилева. И снова такая разница объясняется снизившимся курсом.

Важно знать

Первичный рынок – квартиры в домах, продажа которых осуществлялась в течение 365 дней со дня ввода здания в эксплуатацию. Он включает продажи от застройщиков и собственников.

Подводим итоги года в недвижимости. Снижение ипотечных ставок, эскроу-счета, появление МЦД, рекордные объёмы строительства

Что было с ценами на недвижимость в 2018 году

В середине 2018 года цены на жилье начали расти в большинстве регионов России. В сентябре и декабре Центральный банк России дважды поднял ключевую ставку на 25 базовых пунктов — с 7,25 до 7,75% годовых.

В это же время курс доллара достиг годового пика: за девять месяцев 2018 года он вырос с 56 до 69 рублей.

Всё это подстегнуло спрос: люди начали вкладывать деньги в недвижимость, так как боялись, что национальная валюта продолжит дешеветь, а ипотечные ставки — расти. Это продолжило разгонять цены на недвижимость.

Какая была динамика цен на недвижимость в 2018 году, мы подробно писали в нашем обзоре.

Что повлияло на цены на недвижимость в 2019 году

В первом полугодии 2019 году квартиры продолжили дорожать. Предложений на рынке стало меньше и это подогрело цены. При этом рубль укреплялся по отношению к доллару (с 67 рублей за доллар в январе до 63 в июне), а ключевая ставка в первом полугодии не менялась. В июне ЦБ понизил ставку на 25 базовых пунктов, а затем ещё один раз — до 6,25% — в декабре.  

Читайте также:  Как белорусы делают видео по заказу facebook, johnson & johnson и porsche

Вслед за снижением ключевой ставки начали снижаться ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка опустилась ниже 10%, а к концу года достигла 9,4%. Это самый низкий показатель за последние два года.

Но даже уменьшившиеся ставки по ипотеке не восстановили потребительский интерес к кредитам до уровней 2018 года. Закредитованность россиян всё это время последовательно растёт: общая задолженность по ипотечным долгам за год увеличилась на 18,5%, до 7,2 триллиона рублей.

Как по поисковым запросам можно предсказать количества кредитов

Для отслеживания интереса россиян к ипотеке мы взяли обезличенные данные по количеству поисковых запросов в Яндексе. Чем чаще люди ищут что-то связанное с ипотекой, тем выше их интерес к этой теме. Это отложенный спрос на реальные кредиты: рост или падение количества поисковых запросов отражаются в статистике выданных кредитов через один-два месяца.

Например, в октябре 2018 был пик поисковых запросов, который реализовался в росте выданных кредитов в декабре 2018 года (ЦБ в отчётах на 01.01.2019 приводит данные за предыдущий месяц)). А вот искали всё, что связано с ипотекой, в декабре уже реже: те, кто хотел успеть до нового года, уже определились, а остальные занялись подготовкой к праздникам.

Этот спад проявляется на цифрах ЦБ в январе.

С июня 2019 года, когда ЦБ стал снижать ключевую ставку, интерес к ипотеке начал восстанавливаться. Однако год к году интерес к кредитам упал: динамика поисковых запросов отрицательная во всех ключевых регионах, по России они в минусе на 7,1%.

Поисковые запросы, связанные с ипотекой, тыс. в месяц

Октябрь 2018, тыс. запросов Октябрь 2019, тыс. запросов Динамика окт/окт
Россия без столиц 174,419 164,113 -5.9%
Москва и МО 110,380 102,951 -6.7%
СПб и ЛО 40,117 34,836 -13.2%
Россия 324,950 301,900 -7.1%

Как эскроу-счета повлияли на рынок недвижимости

В 2019 году вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, и с 1 июля заработала новая схема финансирования через эскроу-счета.

Теперь застройщики не получают напрямую деньги дольщиков, покупающих квартиры в строящихся ЖК. Средства размещают на специальных счетах, доступа к которым у застройщика до сдачи дома нет. А строительство ведётся за счёт проектного финансирования от банков.

Если со стройкой что-то пойдёт не так, банк вернёт деньги покупателю. Эти поправки должны защитить людей от недобросовестных девелоперов. При этом стоимость строительства для застройщиков вырастет: ведь деньги берутся под процент в банке, а не безвозмездно у дольщиков.

Мы подробно писали о том, как работают эскроу-счета.

Многие застройщики поддерживали ажиотаж вокруг новой схемы и анонсировали рост цен на квартиры до 20%. По статистике, накануне вступления изменений в силу в Москве Росреестр зарегистрировал 11 677 договоров долевого участия (ДДУ) против 7 589 месяцем ранее.

Но вскоре выяснилось, что половина этих договоров приходится на юридические лица. Застройщики выкупали квартиры сами у себя, чтобы обойти новые нормы: по закону, девелоперы могут привлекать средства покупателей напрямую, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме.

Поэтому компании торопились выполнить эти требования, чтобы какое-то время работать без эскроу-счетов.

В итоге спрос на недвижимость разогнать в новостройках не удалось, и цены после вступления закона в силу практически не изменились. На данный момент с использованием эскроу-счетов строится от 20 до 25% жилья.

Цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке Москвы: небольшой рост в первом полугодии и стагнация во втором  

Средняя стоимость квадратного метра в сданных и строящихся ЖК в пределах старой Москвы в объявлениях на Яндекс.Недвижимости достигла пика в июне (как раз накануне ввода эскроу-счетов) и составила 225 500 рублей за квадратный метр, но в дальнейшем скорректировалась до 223 000 рублей. Год к году динамика роста цен на недвижимость получилась совсем небольшой — всего 3%.

Цены на вторичном рынке московской недвижимости росли лишь в первом полугодии, а во втором стагнировали вокруг отметки в 200 000 рублей. Год к году рост относительно небольшой: +5,5% г/г, тогда как в 2018-м цена квадратного метра во вторичке выросла за год на 12%. В 2019 году график динамики цен недвижимости не такой впечатляющий.

По оценке Стройкомплекса Москвы, за первые одиннадцать месяцев 2019 года в городе ввели в эксплуатацию 10 млн квадратных метров недвижимости — это самый высокий показатель за всю историю столицы. На жилую недвижимость приходится 4,3 млн квадратных метров, что примерно на 20% больше заложенного плана. Такие темпы планируют сохранить в ближайшие 4–5 лет.

В Москве быстрее всего дорожали однушки

Однокомнатные квартиры — по-прежнему самые ходовые. На них приходится 30% объявлений на сервисе и дорожают они быстрее всего — плюс 2% по итогам года прибавили в среднем цены в размещённых на Яндекс.Недвижимости объектах. Цена на двухкомнатные квартиры, которые занимают почти такую же долю рынка, по итогам года вообще не изменилась. Трёшки подорожали на 1,5%.  

Количество комнат Декабрь, 2018, млн ₽ Декабрь, 2019, млн ₽ Динамика, г/г
1 комн. 7,1 7,3 2%
2 комн. 10,5 10,5 0%
3 комн. 14,7 14,9 1,5%

Самые дорогие и дешёвые районы Москвы

Самыми дорогими районами Москвы стали Хамовники и Арбат, где квадратный метр в среднем стоит больше полумиллиона рублей. В топ-5 также попали Якиманка, Тверской и Пресненский. Динамика роста цен недвижимости в этом сегменте даже немного меньше, чем в среднем по рынку: квартиры и так дорогие. Тем не менее, год к году они всё равно немного подорожали — на 1–3%.

Самые дорогие районы в Москве по итогам 2019 года, г/г

Район Декабрь, 2018, ₽/м2 Декабрь, 2019, ₽/м2 Динамика, г/г
Хамовники 505 000 513 500 1,7%
Арбат 493 000 500 000 1,3%
Якиманка 465 000 469 500 1,1%
Тверской район 398 000 411 000 3,4%
Пресненский район 393 000 404 000 2,9%

А вот самые дешёвые квадратные метры в границах «старой» Москвы — за МКАДом на северо-западе столицы, в муниципальном округе Молжаниновский.

В 2019 году объём предложений там сократился, поэтому цены выросли больше, чем в среднем по городу.

Самые дешёвые районы в пределах МКАДа — Капотня и Западное Бирюлёво, но в них цены увеличивались намного быстрее, чем в «дорогих» центральных районах и даже по городу в целом — плюс 8,9–9,6% год к году.

Самые дешёвые районы в Москве по итогам 2019 года

Район Декабрь, 2018, ₽/м2 Декабрь, 2019, ₽/м2 Динамика, г/г
Молжаниновский район 105 000 124 000 17,9%
Восточный 124 000 134 000 8,0%
Капотня 124 000 135 000 8,9%
Некрасовка 132 000 141 000 6,7%
Бирюлёво Западное 134 000 147 000 9,6%

Динамика рынка недвижимости Подмосковья

Стоимость квадрата на вторичном рынке Подмосковья в конце 2019 года — 74 000 рублей за квадратный метр (плюс 5% год к году), в новостройках — 97 500 рублей (плюс 20%).

Московская область была и остаётся регионом-лидером по вводу жилья в России. При этом всё больший объём рынка занимают дома, а не квартиры. Согласно официальным данным на ноябрь 2019 года, за 10 месяцев в Московской области введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько и годом ранее), из которых 3,2 млн кв. м многоквартирные дома, а 3,6 млн кв. м индивидуальные.

Количество объявлений о продаже домов растёт и на Яндекс.Недвижимости: в декабре 2018-го на сервисе ежедневно размещалось 57–58 тысяч домов, а сейчас значение достигло примерно 66 тысяч.

Из-за увеличения количества предложений цены не растут: квадратный метр в домах даже немного подешевел — с 41 000 рублей в декабре 2018-го до 40 000 в конце 2019 года. При этом площадь домов стала меньше.

Средняя стоимость и площадь домов в Московской области в 2018–2019 гг.

Характеристики Декабрь, 2018 Декабрь, 2019 Динамика г/г
Цена, млн ₽ 5,1 4,7 –8%
Площадь 132 124 –7%

Как улучшение транспортной доступности влияет на цены на недвижимость

На рынок недвижимости традиционно влияет улучшение транспортной инфраструктуры. В 2019 году в Московском регионе произошло два крупных запуска: открылись 8 новых станций метро и Московские диаметры (МЦД).

Вокруг новых станций Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») динамика роста цен жилой недвижимости впечатляет: цены за год выросли на 20% на новостройки и на 27% на квартиры на вторичном рынке. Подорожали и дома вокруг станций первого участка Некрасовской линии. Особенно вокруг конечной станции «Некрасовки» — плюс 10,5% в новостройках и 21% у предложений на вторичном рынке. Вот тут мы писали про это подробнее.

В 2020 году откроют 8 новых станций метро. Однако ожидать аналогичного роста цен не стоит: станции появятся в районах с уже развитой инфраструктурой и на транспортную доступность значительно не повлияют.

К концу года также заработали первые маршруты Московских центральных диаметров. За МКАДом цены на квартиры у новых станций выросли на 11–12%, так как там они значительно улучшат ситуацию с трафиком: электричек станет больше, а интервалы между ними — меньше.  

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2019 году продолжили расти

В Петербурге темпы строительства за год снизились: в 2018 году в городе ввели рекордные 3,95 млн квадратных метров жилья, а в 2019 году, по прогнозу чиновников, будет сдано 3,4 млн квадратных метров.

В первые полгода спрос на квартиры, как и в Москве, рос, но потом стал сокращаться.

Финальных данных от Росреестра пока нет, но сводные цифры за 9 месяцев показывают, что количество купленных квартир в новостройках даже обгоняло московские показатели и является самым большим в России. В Санкт-Петербурге зарегистрировано 46,5 тыс.

(+13%) ДДУ, в Москве — 39,6 тыс. (+42%), в Краснодарском крае — 38,3 тыс. (+18%), в Московской области — 37,9 тыс. (–19%) и в Ленинградской — 23,5 тыс. (–3%). 

Что касается цен, то год к году в Санкт-Петербурге жильё подорожало в пределах 10%. На первичном рынке в декабре квадратный метр в объявлениях на Яндекс.Недвижимости в среднем стоит 122 500 рублей, это на 9,6% больше, чем в 2018 году. На вторичном рынке цена квадратного метра чуть ниже — 113 500 рублей, это +8% за год.

С востребованными квартирами никаких сюрпризов: как и в Москве, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, которые в Санкт-Петербурге подорожали на 5% за год.

Средняя стоимость квартир в Петербурге по количеству комнат

Количество комнат Декабрь, 2018 Декабрь, 2019 Динамика г/г
1 комн. 4,2 4,4 5%
2 комн. 5,9 6,1 3,5%
3 комн. 7,8 8,1 4,5%

Топ-5 самых дорогих районов Петербурга за год не поменялся. На первом месте — Дворцовый, туристический центр города, Золотой треугольник, квадратный метр тут стоит 277 000 рублей.

На втором месте — округ Чкаловское, в который входят север Петроградского острова и Крестовский остров, где много элитных новостроек, а средняя цена квадратного метра 214 000 рублей. Также в топ-5 Адмиралтейский округ, округ № 78 и Аптекарский остров.

Самые дешёвые районы Санкт-Петербурга (не считая пригородных Ломоносова и Красного Села) — Колпино и Шушары — 83 000 и 87 000 рублей за квадратный метр соответственно.

В Петербурге тоже появились новые станции метро — «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары». После их открытия квадратный метр в близлежащих новостройках стоит 149 000 рублей (рост +12% против +9,6% в среднем по Петербургу), а на вторичном рынке — 112 000 рублей (+7%, что соответствует среднегородским показателям).

Цены на недвижимость в Ленинградской области стагнируют

В Ленинградской области цены на вторичном рынке практически не изменились за год. В декабре 2019-го квадратный метр стоит 52 000 рублей против 50 000 годом ранее. А вот новостройки подорожали на 19%, с 73 000 до 87 000 рублей за квадратный метр.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2020 году

Ажиотажный спрос второй половины 2018-го и частично первой половины 2019 года себя исчерпал: большинство из тех, кто планировал купить жильё, это сделали.

Несмотря на снижение ипотечных ставок (которое, скорее всего, продолжится и в 2020 году, если ЦБ будет по-прежнему снижать ключевую ставку), вряд ли стоит ждать всплеска интереса на рынке недвижимости.

Даже доступность ипотечных кредитов незначительно простимулирует потребительский спрос, так как реальные доходы россиян не растут, а закредитованность увеличивается.

Постепенный переход на эскроу-счета всё большего количества объектов может отразиться в ценах, но не сильно. Кроме того, застройщики выкупили сами у себя много квартир, которые теперь будут продавать, поэтому переход будет медленным, растянутым по времени.

От новой схемы финансирования пострадают мелкие игроки, они постепенно уйдут с рынка, так как получить кредит на строительство в банке им будет непросто, а строительство станет дороже. Зато крупные застройщики могут улучшить свои позиции.

Но это скорее перспектива 2–3 лет.

Пока новостройки если и будут дорожать, то в границах инфляции — это 3–4%. Цены на вторичном рынке останутся в этих же рамках.

В общем, цены вырастут незначительно, а в отдельных сегментах могут даже корректироваться. Спрос прогнозируется невысокий, предложение большое, а ипотечные ставки достаточно низкие.

Это может быть хорошее время купить квартиру «для себя» или в качестве инвестиций: проценты на банковских вкладах будут тоже снижаться, поэтому в долгосрочной перспективе недвижимость может стать более выгодным вложением.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *