О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие решения могут помочь девелоперам – своим мнением делится Анна Анискевич, юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

 

Фото с сайта bp.blogspot.com

– Минск периодически появляется в новостных лентах как город во всех отношениях привлекательный для ведения бизнеса, в том числе для инвестирования в недвижимость.

Так, аналитический ресурс «fDi Intelligence» в своем обзоре European Cities and Regions of the Future 2016/17 включил Минск в «Топ-10 городов по эффективности затрат на ведение бизнеса» (2 место) и в «Топ-10 городов по лучшей стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций» (10 место).

Анна Анискевич

Юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

Кроме того, по сведениям Мингорисполкома, Минск по темпам прироста квадратных метров на 1 тыс. жителей (520 м2) уже обогнал и Москву (483 м2), и Киев (378 м2).

Вместе с тем, проблема перенасыщенности как жилыми, так и коммерческими площадями не только в том, что продавцы придерживают недвижимость, не желая отдавать ее по низким ценам, либо арендодатели не готовы к диалогу с потенциальными арендаторами – но и в отсутствии платежеспособных покупателей/арендаторов.

Фото с сайта primamedia.ru

Ввиду этого участникам рынка приходится приспосабливаться к существующим условиям, чтобы остаться на плаву:

• Застройщики снижают цену за 1 м2 недвижимости в валютных эквивалентах
• Предлагают рассрочки с более длительным периодом возврата
• Арендодатели уже формируют арендные ставки в белорусских рублях  

Вот к чему снижение спроса привело уже сейчас, и какие решения этих проблем можно найти.

Пассивные инвесторы могут начать покупку недвижимости

Условно собственников недвижимости можно разделить на две большие группы:

1. Собственники, для которых недвижимость является оборотным активом, т.е которые строят/приобретают недвижимость для ее последующей продажи.

По большому счету, они сейчас находятся в состоянии ожидания. Много строительных процессов приостановлено, не хватает финансирования на его завершение. Стоимость по многим объектам может быть ниже рыночной.

Фото с сайта wikimapia.org

2. Собственники-операторы недвижимости либо пассивные инвесторы, которым недвижимость приносит периодический доход – сдача в аренду, найм и пр.

Каждый из этих собственников сталкивается с практически одинаковыми day-to-day проблемами, которые по своей сути тесно связаны друг с другом:

• Неучтенные OPEX (operational expenditures – операционные расходы)
• Дебиторская задолженность
• Пустующие площади (те, которые не сданы в аренду или те, на которые не нашлось покупателей)

Зачастую эти проблемы не позволяют заработать. Увеличивают сроки окупаемости реализованных проектов, приводят к убыткам.

При этом все OPEX собственник недвижимости вынужден так или иначе принимать на себя. Здесь, прежде всего, речь о расходах:

• На содержание недвижимости, в том числе коммунальных и эксплуатационных
• OPEX в отношении оперируемых объектов, которые обычно ложатся на арендатора (например, расходы на текущий ремонт объекта)

Фото с сайта wixstatic.com

Оптимизация возможна путем составления полного перечня планируемых расходов. Исходя из него можно определить те статьи затрат, которые могут быть исключены. Примером может служить:

• Сокращение штата, обслуживающего объект недвижимости до требуемого минимума
• Привлечение аутсорсинговой организации для их обслуживания

Если объект построен для последующей продажи, отсутствие спроса и цена условно ниже рыночной не позволяют «сбросить» недвижимость ASAP, т.е. продать объект быстро, с профитом или хотя бы по цене рынка.

Поэтому ситуация на рынке на сегодняшний момент такова: большинство пассивных инвесторов замерли в ожидании момента, когда рынок достигнет своего минимума. Чтобы покупать выставленные на продажу объекты. Наибольшая активность таких инвесторов ожидается в конце августа-осенью 2016.

Фото с сайта ytimg.com

Безусловно, спросом в первую очередь будут пользоваться объекты с хорошей геолокацией и объекты, которые не потребуют большого CAPEX – т.н. капитальных затрат на объект недвижимости. Например, расходы на капитальный ремонт, реконструкцию (модернизацию объекта), расходы на завершение строительства, если мы ведем речь об объекте незавершенного строительства и пр.

Девелоперы не до конца используют маркетинговые инструменты

В соседней Литве, например, один из показателей успешности торгового центра и команды, которая им управляет – средняя продолжительность арендного контракта между арендатором и собственником здания не менее 3-5 лет.

Белорусский рынок недвижимости сегодня не может похвастаться такой же стабильностью. Наблюдается высокая ротация арендаторов. Она возникает либо по инициативе арендодателя из-за неплатежеспособности контрагентов, либо по инициативе арендатора – при нежелании/невозможности платить установленный размер арендной платы.

Фото с сайта slidesharecdn.com

• Как следствие, собственник здания получает не только снижение доходности от действующих контрактов аренды, но также и убыток за счет OPEX, которые он несет с каждого пустого квадратного метра.
• Это неизбежно ведет к увеличению срока окупаемости, рассчитанного и заложенного собственником в бизнес-план проекта.
• Инструментов для создания привлекательных условий для новых/потенциальных/текущих арендаторов достаточно много. Например:

• Распределение бремени по улучшению помещений. Арендодатель за свой счет кастомизирует объект аренды в соответствии с брэндбуком арендатора
• Возмещение расходов арендатора на переезд из другого объекта – за счет снижения арендной платы в первые месяцы аренды 
• Предоставление арендных каникул

Фото с сайта mybrand.kz

При этом применяться такие инструменты должны в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых площадей они могут работать, а вот в административных и жилых объектах – нет.

Универсальным инструментом для всех типов недвижимости является, конечно же, снижение размера арендной платы. 

Для торговых объектов во всем мире кроме стандартного набора приемов широко используются маркетинговые инструменты, которые, в частности, направлены на стимулирование покупательской активности: jamam в Прибалтике, Black Friday, пришедшая из Штатов и стандартно проводимая по всей Европе.

Фото с сайта 15min.lt

Для офисной недвижимости используют более традиционные способы привлечения арендаторов: снижение стоимости парковочных машино-мест, уменьшение расходов на «эксплуатационку» за счет привлеченного на аутсорсинг facility manager, обеспечение комфортных и удобных условий для работы (современное оборудование – например, оптоволокно), зеленые зоны, велопаркинг, обеспечение доступа в офис 24/7.

Фото с сайта interfax.by

Можно отметить опыт стран-соседок, переживших не одну волну экономического кризиса и застоя на рынке недвижимости:

1. В Украине со времен кризиса 2012 сложилась устойчивая практика предоставлять арендаторам «арендные каникулы» сроком до 3 месяцев при условии, что все расходы по улучшению помещения арендатор примет на себя.

2. В Литве с 2008 собственники боролись за интересных именитых арендаторов, предлагая определить размер арендной платы как некий процент от суммы ежемесячной выручки арендатора: чем ниже доход арендатора, тем ниже размер уплачиваемой аренды – и наоборот.

В Беларуси эти вещи на уровне интуиции – те, кто думают о концепции ТЦ, о продвижении и его развитии, те и будут применять все инструменты. Но нельзя сбрасывать со счетов ТЦ с множеством собственников, которые не думают о высоких материях, а просто хотят получать свою аренду.

Фото с сайта citylook.by

Просроченная дебиторская задолженность

Множится ее размер, увеличиваются сроки поступления денег от контрагентов. Фактически можно вести речь о кредитовании партнеров за счет собственного капитала.

Про работу с дебиторской задолженностью сегодня говорят много. Действительно, для управления ею необходимо сформировать так называемую политику работы с дебиторами. Например, установить, что стандартная продолжительность просрочки для любого дебитора составляет 2 месяца, по истечении которых – собственник обращается в суд.

Кроме того, необходимо мотивировать сотрудников на активную работу с долгами. Например, можно привязать мотивацию сотрудника, работающего с дебиторкой, к таким показателям, как максимально допустимая сумма задолженности или размер полученных от должников денег за установленный период времени.

В девелоперском бизнесе, как правило, нет какой-либо специфики управления «дебиторкой».

За исключением, пожалуй, упрощенного порядка – требование о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в собственности юридических лиц (ИП), можно предъявить не только в суд, но и к нотариусу и получить соответствующую исполнительную надпись.

«Как вернуть «дебиторку» без суда – новая возможность»

Она, наряду с определением о судебном приказе (приказное производство) дает право предъявить требование ко всем счетам должника.

Не упустите последние билеты на конференцию «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»

Недостроенное поведение: девелоперам хотят втрое повысить штраф за позднюю сдачу домов

В России может втрое вырасти размер неустойки для девелоперов за просрочку сдачи домов. Соответствующий законопроект подготовил Роспотребнадзор. Документ предусматривает увеличение неустойки до 3% от цены квартиры за каждый месяц просрочки вместо 2/300 ставки рефинансирования в день (сейчас показатель составляет 0,9% в месяц).

Поздняя сдача домов — серьезная проблема, с которой сталкиваются многие покупатели недвижимости, согласны эксперты. Однако при таких больших штрафах без значительных рисков банкротства смогут работать не более 20–30% девелоперов, сказали «Известиям» в отрасли.

Позицию бизнеса поддержали в Минстрое: ведомство выступило против законопроекта.

Чтобы неповадно

В России хотят увеличить неустойку для девелоперов до 3% от стоимости квартиры за каждый месяц просрочки сдачи домов в строй.

Сейчас штраф составляет 2/300 ставки рефинансирования в день, уточнил «Известиям» руководитель «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик.

Проект поправок в закон «О защите прав потребителей» подготовил Роспотребнадзор, он размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

При действующей ставке рефинансирования 4,5% за день просрочки сейчас взимается 0,03% от цены квартиры, то есть 10,95% за год, уточнил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. При предложенных 3% в месяц показатель вырастет до 36% годовых. То есть штраф увеличится в три раза, отметил вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.

При стоимости объекта долевого строительства 4 млн рублей сейчас размер неустойки за месяц составляет 37 тыс. рублей. В случае принятия проектируемых изменений размер неустойки составит 120 тыс. рублей, посчитал Андрей Басов.

Разработанный Роспотребнадзором проект федерального закона предполагает унифицировать правила о законной неустойке в потребительских правоотношениях, которая должна основываться на принципах экономической целесообразности и эквивалентности, предупреждении и пресечении правонарушений и недискриминации интересов потребителя как слабой стороны правоотношений в зависимости от вида приобретенных услуг, сказали «Известиям» в ведомстве.

Также там указали, что неустойка ограничена по сумме ценой договора, при этом законопроект предусматривает взыскание неустойки не за каждый день просрочки, а за каждый месяц просрочки, что учитывает особенности отрасли.

— Важнейшая задача законопроекта — устранить коллизии правовых норм закона о защите прав потребителей с нормами отраслевых законов в пользу первого. Мы считаем это справедливым, — сказал глава Союза потребителей России Петр Шелищ.

По закону о защите прав потребителей за просрочку исполнения договора начисляется неустойка 3%. К примеру, если человекзаказал для себя строительство дома без долевого участия, то на него эта норма распространяется. Но дольщиков отраслевой закон такого права лишает, тем самым демотивируя застройщика исполнять договоры вовремя, рассказал Петр Шелищ.

По данным ЕРЗ.РФ, общий объем жилищного строительства в стране сейчас составляет 99,6 млн кв. м. Из них 29% (28,9 млн) — с переносом сроков стройки. В этих домах купили квартиры примерно 400 тыс. человек, оценил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.

В Единой информационной системе жилищного строительства есть информация о 8 тыс. сданных домов. Из них 55% было введено в эксплуатацию без отклонения от срока, 19% — с задержкой на квартал, 11% — от трех месяцев до полугода, 6% — от полугода до девяти месяцев, 9% — более девяти месяцев, рассказали «Известиям» в ДОМ.РФ.

Многие девелоперы сегодня сдвигают сроки, поскольку существующий размер неустойки невысок, сказал руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Дольщики для получения неустоек обращаются в суды. Разбирательства длятся 6–12 месяцев, завершаются обычно в пользу граждан, сказал он.

Часто дольщики планируют получение жилья к важному событию — рождению ребенка, переезду, поступлению в вуз, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Застройщики привыкли, что несколько месяцев просрочки — это нормально, и реализация инициативы Роспотребнадзора исправит сложившуюся практику, считает эксперт.

— Сам размер процентной ставки, возможно, требует обсуждения, но в целом увеличение нужно. Люди берут ипотечные кредиты, пока ждут свои квартиры, они снимают жилье. У дольщиков должна быть гарантия, что они получат свои квартиры в заявленный срок, — подчеркнул Александр Якубовский.

Иной взгляд

Фактически застройщики, которые запаздывают по срокам из-за форс-мажора, столкнутся с дилеммой — ускоряться или согласиться с гигантскими штрафами, указал Николай Алексеенко. Но второй вариант потребует значительных ресурсов, и это повысит риски ухудшения качества строительства и снизит финансовую устойчивость компании, сказал он.

— Без существенных рисков банкротства так смогут работать не более 20–30% участников рынка. В этом смысле многим легче будет отказаться от работы с дольщиками и перейти на продажу уже готовых квартир — там рисков обанкротиться будет значительно меньше, — высказал мнение Николай Алексеенко.

Отрасль уже перешла на проектное финансирование: пока дом не введен в эксплуатацию, застройщик не может вернуть средства, которые вложил в проект (не менее 20% от стоимости объекта), а также должен платить проценты банку, напомнил Кирилл Холопик. В такой ситуации девелоперам гораздо выгоднее сдавать дома в срок, подчеркнул он.

— Нельзя ответственностью доводить бизнес до банкротства. Если законопроект примут, резко вырастут такие риски. И банки станут гораздо осторожнее их кредитовать, — сказал эксперт.

Особую тревогу вызывают регионы с ограниченным числом застройщиков, где банкротство нескольких девелоперов может стать причиной краха рынка недвижимости, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

От срыва сроков строительства сегодня не застрахован ни один застройщик, подчеркнул он.

Зачастую перенос сроков ввода случается по вине ресурсоснабжающих организаций (РСО), которые нарушают обязательства по договорам о подключении к сетям, отметил эксперт.

Процедура ввода дома в эксплуатацию состоит из нескольких этапов, в которых задействованы и органы исполнительной власти, контрольные органы, РСО. Сейчас все процессы переводятся в цифровое поле, и пока сложно оценить, по чьей именно вине произошла задержка, сказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Поправки Роспотребнадзора направлены на согласование в Минстрой, сообщили «Известиям» в ведомстве.

Министерство изменения в таком виде не поддерживает, поскольку они повлекут необоснованное кратное повышение размера неустойки и, как следствие, формирование дополнительной финансовой нагрузки на строительные организации, заявили в Минстрое.

При рассмотрении вопроса об установлении мер ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками должен быть обеспечен справедливый баланс интересов сторон договора, указали там.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2021 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Строительная отрасль всегда пользовалась популярностью, поскольку люди стремятся жить в комфорте. В настоящее время постоянно возрастает спрос на долевое строительству, что выгодно как застройщику, так и дольщику – будущему владельцу квартиры.

Однако сотрудничество не всегда проходит успешно. В некоторых случаях строительная компания не в состоянии завершить строительство объекта, поэтому ее представители обращаются в суд с просьбой оформить банкротство застройщика.

Дольщики при этом оказываются в сложной ситуации, не зная куда обращаться и что требовать.

Вариантов развития ситуации можно выделить три:

1. Дольщик собирается обратиться в судебную инстанцию с целью взыскания денежных средств с застройщика, и узнает, что в отношении него оформляется банкротство строительной компании.
2. Дольщик знает о банкротстве застройщика, однако подавать заявление в суд не собирается, поскольку рассчитывает получить квартиру в строящемся объекте.
3. Дольщик обратился в суд с требованием получения денежной компенсации от застройщика, выиграл процесс, однако не может получить от строительной компании свои деньги.

Каждая ситуация требует подробного рассмотрения.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Вариант четвертый

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Получение денежной компенсации согласно решению суда

Если строительная компания, согласно решению судебной инстанции, должна выполнить перед дольщиком долговые обязательства, и с момента вынесения решения прошло более одного месяца, можно обращаться в суд с требованием признания должника банкротом. При продолжающемся строительстве и возможности застройщика избежать подобной процедуры, долг будет сразу же погашен.

Если строительная компания инициирует признание себя банкротом, то взыскание денежной компенсации возможно только после прохождения всех этапов процесса. В большинстве случаев имущество должника продается с аукциона, а полученные средства делятся между дольщиками.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений

По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше.

Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр.

Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству.

Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.

Образец требования о передаче жилого помещения

По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Чем грозит банкротство застройщика и что делать если застройщик банкрот?

Множество людей, которые имеют свою долю в строительстве, больше всего боятся, что произойдет банкротство застройщика. В таком случае происходит остановка строительства, и дольщики остаются без вложенных средств и без жилплощади.

Государство всеми силами старается побороть недобросовестные строительные организации, но количество банкротов в строительстве растет с каждым днем. Особенно возрастает подобный риск во время экономического кризиса в стране.

Что же делать гражданам, которые пострадали, как вернуть свои вложенные деньги или получить недвижимость. В этой статье мы постараемся ответить на эти самые животрепещущие вопросы.

Первым делом в случае, когда происходит банкротство застройщика, дольщики должны обратиться в суд, чтобы вернуть свои инвестиции. Обратитесь к юристу для получения консультации или же возьмите весь пакет услуг.

Это необходимо, чтобы юридически правильно оформить все свои требования и подать иск в суд. В свою очередь он сделает выбор куда лучше обратиться в данной ситуации. Это может быть суд общей юрисдикции или же арбитражный суд.

Кроме того, юрист поможет решить какой иск следует подавать – требовать возврата средств или признание прав собственности на недостроенную жилую площадь.

Имеют место три основных ситуации, как действуют пострадавшие после объявления, что наступило банкротство застройщиков

  Внесение изменений в ЕГРН — как и что делать гражданам?

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2021 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Как исправить ситуацию при обмане?

Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.

  Проверить задолженность по ЖКХ: онлайн и оффлайн способы

Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК.

После — направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление. Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию.

Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.

Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.

Что делать девелоперам, которые не смогут строить по новым правилам :: Мнения :: РБК Недвижимость

Изменения в федеральное законодательство, регламентирующее жилищное строительство, в последнее время находятся в эпицентре внимания бизнес-сообщества.

Фактическая невозможность привлечения средств дольщиков и необходимость проектного финансирования для реализации девелоперских проектов ставят под угрозу существование всей строительной отрасли.

Оценки и ожидания участников рынка сводятся, по сути, лишь к прогнозам о том, будет ли полноценный кризис или объем новых проектов сократится на 30–40%.

Вместе с тем страхи относительно полного коллапса рынка кажутся немного преувеличенными. Наиболее крупные и успешные компании, безусловно, способны привлечь дополнительное финансирование, пусть число их проектов немного сократится.

Основную озабоченность вызывает широкий круг организаций, которые не располагают достаточными собственными финансовыми ресурсами и при этом не имеют возможности привлечь банковское кредитование. Их государство и «просит» уйти с рынка.

Однако даже с учетом российских реалий и зависимости бизнеса от государства не стоит забывать о его природной способности адаптации к любым условиям. И сегодняшняя ситуация оставляет такие возможности.

Основной задачей в новой реальности, которая ожидается 1 июля этого года с вступлением в силу очередных изменений 214-ФЗ, будет необходимость продолжать деятельность, не привлекая средства дольщиков, за счет исключительно собственных небольших финансовых ресурсов.

Это значит, что продавать придется только готовое жилье. Успешность бизнеса будет зависеть лишь от того, насколько быстро удастся довести процесс до стадии готового для продажи продукта. Ключевым моментом здесь будет удельная площадь девелоперского проекта.

Чем меньше площадь жилого многоквартирного дома, тем ниже необходимый объем инвестиций и сроки его строительства. К примеру, при площади дома 1,5 тыс. кв. м объем собственных средств застройщика должен быть лишь немногим более 50 млн руб.

(средняя себестоимость строительства жилья экономичного класса в российских регионах — 35 тыс. руб. за 1 кв. м). Сумма вполне подъемная даже для мелких строительных компаний.

Таким подходом вполне можно заместить ранее существовавшую в России схему строительства жилья.

Анализируя данные Единого реестра застройщиков, видно, что по состоянию на 2018 год почти 50% всего строящегося в России жилья (63,3 млн кв. м) приходится на небольших локальных девелоперов (2959 организаций).

Средний объем проектов такой компании — всего 24 тыс. кв. м. Дробление объектов на более мелкие позволит им легко сохранить текущие объемы.

Новый подход будет требовать и новых компетенций от девелоперов. Значительное сокращение сроков строительства должно быть связано не только с уменьшением площади объектов (строительный цикл вполне может занимать шесть — восемь месяцев), но и с применением новых технологий как в части материалов и оборудования, так и менеджмента.

Другим важным условием работы по новой схеме станет способность быстро конвертировать построенные квартиры в деньги.

Привлекать клиентов нужно еще на этапе строительства, но поскольку денежные обязательства в этом случае исключены, клиента придется удерживать нематериальными стимулами, ограничиваясь лишь предварительным бронированием в листе ожидания.

Службы маркетинга должны управлять лояльностью покупателя, поддерживая с ним постоянную связь, вовлекая в проект и формируя уверенность в правильности своего выбора.

Среди доступных инструментов — регулярное информирование о ходе строительства, проведение мероприятий для потенциальных клиентов, учет и оперативное реагирование на любые запросы. Безусловно, общий имидж и репутация компании также будут работать на удержание брони.

Значит больше ресурсов придется тратить на системный PR, ценность которого до сих пор осознавали немногие строители. Потребуется и выработка новых решений для сотрудничества с агентствами недвижимости, ведь любой риелтор предпочтет убедить покупателя приобрести что-нибудь именно сейчас, а не дожидаться несколько месяцев, пока строительство завершится. Решение всех этих вопросов хоть и требует от средней строительной компании дополнительных усилий и профессионализма, но все же не является чем-то невозможным.

Парадокс всей ситуации в том, что компании, которые, по логике авторов поправок к 214-ФЗ, должны покинуть рынок, могут оказаться главным драйвером его оздоровления. Поставленные в нелегкие условия, они вынуждены для выживания повышать эффективность строительства, привнося на рынок новые технологии.

Необходимость продавать исключительно готовое жилье неизбежно приведет к повышению качества как самих квартир, так и проектов в целом. Вынужденно небольшие площади и этажность домов на радость урбанистам позволят создавать «человечные» по масштабам жилые районы.

Ну и главное, оказавшись на обочине рынка и вынужденные продавать только готовые квартиры, именно такие компании первыми решат основополагающую проблему обманутых дольщиков — причину и главный триггер всех происходящих изменений.

Смягчить последствия всех законодательных новаций и облегчить переход к новым правилам могло бы государство. Оно последовательно ограничивает возможность работы со средствами дольщиков, но не дает никаких стимулов к работе на рынке готового жилья.

Диапазон возможной помощи здесь не бесконечен, но достаточно велик. Как никогда кстати было бы радикальное упрощение всех начальных согласовательных процедур и порядка ввода жилья в эксплуатацию, сокращение сроков любых регистрационных действий для продавцов готового жилья.

В части стимулирования спроса это может быть переход от субсидирования ставки ипотечного кредита в целом на первичном рынке к субсидированию только готового жилья от застройщика.

Любые из этих мер позволят отрасли сохраниться, если реальная цель, конечно, не заключается в создании подконтрольного власти конгломерата исключительно «государственных» застройщиков.

Кто такой девелопер и чем он занимается?

Среди иностранных слов, ворвавшихся в наш современный лексикон, есть «девелопер». Разберемся, кто это такой и чем занимается.

Термин «девелопер» является производным от английского слова develop, что в переводе означает развиваться. Само слово получило особое значение и популярность в строительной среде, точнее развитии территорий, готовых к застройке, или объектов для реновации.

Любые возводимые объекты, земельные участки под строительство являются сферой интереса девелопера – компании или частного лица, готового вкладывать свои силы, знания и материальные запасы в нововведения. В итоге девелоперская фирма осуществляет целый комплекс мер, направленных на разработку плана развития конкретного места, управления процессом работы и денежными потоками, вложенными в строительство.

Следует отметить, что девелоперы находятся в непосредственном контакте с застройщиком. Задача последних реализовать проект, задуманный девелопером, в жизнь.

Чем занимается?

Главной задачей девелопера является оценка перспективности строительства на конкретной территории, авторство в отношении идеи проектирования на ней объектов строительства. Другими словами, девелопер должен уметь «увидеть» на неосвоенной земле результат реализации проекта и его востребованность среди организаций и частных лиц.

Отсюда среди функций девелопера выделим:

• обнаружение свободных территорий, оценка их потенциала и последующая покупка земли под ее освоение;
• определение путем анализа возможности наиболее эффективного использования объекта, который будет на этом участке возведен;
• планирование будущего строительства и разработка общей стратегии застройки;
• получение всех разрешительных документов в отношении будущего объекта;
• взаимодействие с застройщиком с целью контроля за процессом реализации проекта;
• получение необходимых экспертных заключений и документации о вводе объекта в эксплуатацию;
• извлечение максимальной выгоды от реализации готового объекта (поиск покупателя или арендатора).

Помимо указанных мероприятий девелоперу необходимо учитывать финансовые риски мероприятия, привлекать инвестиции в строительство объекта, контролировать сроки возведения, получать согласования в инстанциях всех уровней. Это лицо, которое ведет проект «с нуля» до точки продажи.

Девелопера может заинтересовать и уже существующий объект, нуждающийся в реконструкции, который впоследствии станет экономически привлекательным.

Отличие девелопера от застройщика

Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.

Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.

На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.

Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.

В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.

Крупный игрок в сфере строительства может позволить себе исполнить весь комплекс мероприятий, не привлекая к нему девелопера.

Рекомендуем! Как проверить застройщика перед покупкой квартиры по договору ДДУ?

Разновидности девелопмента

Девелоперские компании могут быть двух видов:

1. Fee. Основной задачей является реализация проекта для заказчика, вложившего в него свои денежные средства. Как правило, девелопер уже обладает необходимыми навыками в области строительства, имеет достаточно компетентный штат, который способен отследить качество выполнения работ. Отсюда заказчик рассчитывает на снижение рисков задуманного строительства и извлечение максимальной прибыли от финансовых вливаний.
2. Speculative. Осуществляют строительство объектов за счет собственных средств. Тогда именно компания становится разработчиком объекта и его исполнителем. Зачастую впоследствии готовый объект не планируется продавать и остается в управлении компании, из чего следует заинтересованность в качестве строительства. В итоге такие объекты обходятся дороже в осуществлении, но и результат значительно выше.

Различают также разделение девелопмента в зависимости от типа недвижимого объекта.

1. Загородные дома. Направлен на возведение жилых домов за пределами города, считается очень перспективным.
2. Коммерческие объекты недвижимости. Основным источником извлечения прибыли становится предоставление готовых помещений в аренду для коммерческих целей.
3. Участки земли. Связан с получением прибыли от земли, после подготовки к дальнейшему использованию. Компания вкладывает свои усилия в развитие территории путем создания необходимой инфраструктуры, проведения коммуникаций, деления на удобные для дальнейшей застройки участки. В результате создается удобная строительная площадка с необходимой документацией. Само мероприятие считается достаточно рискованным и длительным во времени.
4. Жилая недвижимость. Самым распространенным участием девелопера является привлечение с целью строительства или реконструкции жилых помещений. Специалисты грамотно оценивают все факторы, которые имеют отношение к конечной стоимости жилья:

• экологичность территории, где будет возведен жилой дом;
• наличие необходимой транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов и т.д.;
• прогнозирование уровня доходов граждан, которые будут готовы приобрести жилье в этом доме.