Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко

В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко

Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.

Этот внерыночный фактор, а точнее, его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.

Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные «РБК-Недвижимостью» застройщики также назвали:

  • запрет строительства апартаментов;
  • рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
  • изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
  • ужесточение норм градостроительного проектирования;
  • отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т. д.

— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.

Дефицит рабочей силы на стройках

Большинство опрошенных застройщиков называют важной проблемой в этом году дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.

Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».

По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.

  • Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах, и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
  • Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20–25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги ( Сергей Савостьянов/ТАСС )

— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.

В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019-го — начале 2020 года.

Рост стоимости строительства

Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) — также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.

Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.

Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.

Дополнительные расходы застройщиков

Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.

Запрет формата апартаментов

Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов они должны получить статус жилья.

«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить, по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.

Однако абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты) стоимость апартаментов вырастет на 20–30%.

Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.

Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими точечными изменениями в законодательстве.

Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко

При уравнивании статуса апартаментов и квартир в домах, где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты, стоимость апартаментов вырастет на 20–30% ( Алексей Зотов/ТАСС )

Рост стоимости перевода земель

Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

В ноябре 2020 года столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в Старой Москве и в восемь раз — в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.

Рост платежей приведет к росту себестоимости, а следовательно, к снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В то же время новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.

Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение стало рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.

Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.

Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.

2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательная способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.

Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.

Россия: Строительство на пороге катастрофы

Сфера строительства падает уже несколько лет и в денежных значениях, и в количестве вводимого жилья. В 2017 году обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, или 20% от их общего числа. Из оставшихся почти 28% работают в убыток; большая часть из них находится в предбанкротном состоянии.

Между тем власти готовятся провести реформа долевого участия в строительстве жилья, которая, по мнению экспертов, увеличит стоимость квартир для потребителей на 35-50% и может разорить до 75% еще держащихся на плаву застройщиков.

Как упал строительный рынок

По данным Росстата, денежный объем работ в строительстве в 2017 году составил 7,55 триллиона рублей, что на 1,4% меньше уровня 2016 года в сопоставимых (условно постоянных) ценах. В 2015 — 2017 годах падение составило 9,4%. За год построено 1 миллион 130 тысяч новых квартир, введено 78,6 миллиона кв м жилья (на 2,1% меньше, чем в 2017 году). В 2015-2017 ввод жилых домов сократился на 6,7%.

По данным Росстата на сентябрь 2017 года, 27,8% строительных компаний России работают в убыток. За весь предыдущий год, по оценке Российского агентства страхового комплекса, обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, то есть 20% от их общего числа.

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея УсенкоГлавред02.12.2017Sankei Shimbun05.01.2017Helsingin Sanomat31.08.2016Svenska Dagbladet28.07.2016Отметим, что падение строительного рынка в 2017 году могло бы оказаться более глубоким, если бы не объем работ по объектам государственного значения — строения к Чемпионату мира по футболу 2018 года, мост через Керченский пролив (Крым), газопровод «Сила Сибири» и другие.

Читайте также:  Как продавать клиентам в переписке

Мнения самих строителей подтверждают пессимистичную картину. Индекс предпринимательской уверенности, который рассчитывают специалисты ВШЭ на основе опроса представителей более 6 тысячи строительных компаний, в течение последних семи лет остается в «диапазоне одних из самых неблагоприятных значений» (-15% на конец 2017 года).

Согласно опросу ВШЭ, в IV квартале 2017 года 40% строительных компаний оценили состояние портфеля заказов как «ниже нормального». Как и в 2016 году, сохранилась тенденция сокращения инвестиционных программ: в каждой четвертой подрядной организации инвестирование отсутствовало.

Примерно 16-17% от общего числа опрошенных организаций находятся в предбанкротном состоянии.

«Это те компании, у которых на протяжении 3-4 кварталов ухудшается финансовое состояние, падает объем строительно-монтажных работ и серьезно сокращается портфель новых заказов», — говорится в опросе.

Опрос также показал, что основными негативными факторами для строительных компаний являются высокий уровень налогов (на этот фактор указали 34% топ-менеджеров), высокая стоимость материалов (30% руководителей), нехватка заказов на работы (29%) и неплатежеспособность частных и государственных заказчиков (27%).

Ужесточения под флагом защиты дольщиков

По данным Минстроя РФ, около 3,5 триллиона рублей вложено гражданами в долевое строительство. В реестре ведомства зарегистрировано 28,9 тысяч граждан, чьи права нарушены в ходе строительства домов, и более 800 проблемных объектов. По подсчетам Общероссийского движения обманутых дольщиков, проблема серьезнее: в их списках более 158 тысяч граждан и 935 долгостроев.

Глава Минстроя Михаил Мень заявил в январе 2018 года, что за 2017 год около 6 тысяч семей из 140 проблемных объектов наконец въехали в свои квартиры. Но это лишь 20% от общего числа обманутых дольщиков, если считать процент, опираясь на данные Минстроя (или 3,8% от общего числа вкладчиков, подсчет которых ведет Общероссийское движение обманутых дольщиков).

Решить проблему хотят кардинально. В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил кабинету министров разработать механизм ухода от долевого участия в строительстве жилья. В декабре соответствующая «дорожная карта» была утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым.

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко© РИА Новости, Евгений Биятов | Перейти в фотобанкСтроительство нового здания в Москве

Отказаться от долевого участия предполагается в течение трех лет, заменив его проектным финансированием (банковским кредитованием). А с 1 июля 2018 года будет действовать новый механизм работы с деньгами дольщиков. Они будут поступать на счета эскроу (англ.

escrow — условное депонирование), средства с которых можно использовать только при наступлении определенных обстоятельств. В случае со строительством застройщики смогут воспользоваться ими только после окончания работ.

Соответственно, все расходы им придется оплачивать из своих денег и за счет кредитов.

Помимо этого, начиная с 1 июля 2018 года, к моменту утверждения проектной декларации (плана строительства) у застройщика должно будет быть на счету не менее 10% стоимости объекта, которые он должен будет потратить на стройку. Также строительные компании обязаны будут увеличить уставной капитал и начать делать дополнительные отчисления в фонд обманутых дольщиков.

Последствия реформы

Реформа долевого строительства увеличит себестоимость жилья и, соответственно, конечные цены на недвижимость. Подорожание квартир, по оценкам экспертов, может составить 35-50%. Кроме того, нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны.

«Снижение объемов ввода жилья и рост цен неизбежны, — приводит слова вице-президента строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаила Попенко издание «Эксперт Юг». — При новом законодательстве на рынке могут остаться 25 — 30% застройщиков от сегодняшнего числа игроков».

На фоне планов властей запретить долевое строительство начала падать активность строительных компаний в планировании будущих объектов.

К примеру, по данным «Коллиерз Интернэшнл» (Colliers International), в Петербурге в 2017 году под жилищное строительство застройщики города купили 19 участков суммарной площадью около 110 га.

В 2016 году для этих целей было приобретено в три раза больше. В Краснодаре на 50% сократилось количество выданных разрешений на строительство.

Аналитики ВШЭ предполагают, что в первой половине 2018 года активность бизнеса в подготовке к новым объектам будет снижена, пока не произойдут грядущие изменения.

«Большинство крупных игроков из корпоративного сектора экономики страны, до середины 2018 года будут держать „гроссмейстерскую паузу“ с входом в „новое строительство“… пока не определятся со структурными, управленческими, институциональными, а главное, налоговыми изменениями, которые наверняка последуют после президентских выборов», — говорится в отчете ВШЭ.

Материалы ИноСМИ содержат оценки исключительно зарубежных СМИ и не отражают позицию редакции ИноСМИ.

Почему строительная отрасль уже не поднимется на прежний уровень

По данным Росстата, строительная отрасль в первом полугодии 2019 года погрузилась в стагнацию. Основные драйверы прошлых лет пока не способствуют подъему — инвестиции сокращают, а госпрограммы недофинансируют.

Как падает строительная отрасль сейчас. Наблюдения Алексея Усенко

Основные макроэкономические показатели, по которым можно сделать вывод о том, что происходит в экономике страны в целом и в ключевых ее отраслях в частности, — это уровень доходов населения и объем розничного товарооборота. К сожалению, оба они не демонстрируют рост. Так, в первом полугодии 2019 года реальные доходы населения снизились на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вслед за этим падает и покупательная способность.

Надеяться на значительное увеличение объемов строительства в ситуации, когда у людей практически нет возможности делать сбережения и тратить их на приобретение недвижимости, не приходится.

Цифры статистики это подтверждают: среди реализующихся сегодня объектов менее 2% получило разрешение на строительство в этом году, все остальные — завершающиеся проекты прошлых лет.

Единственным драйвером спроса на жилье (а жилой сегмент занимает внушительную долю строительного рынка — 30–50% в зависимости от региона) остается ипотека. И чтобы стимулировать покупательскую активность, Центробанк понижает ключевую ставку, а вслед за ним и банки уменьшают проценты по ипотеке. Однако количество выданных кредитов тем не менее снижается — за полгода на 13,2%.

Влияние долевого строительства

Еще один важный момент, который может не самым позитивным образом отразиться на строительном рынке, — изменение закона о долевом строительстве.

Раньше, согласно Закону № 214-ФЗ, люди могли приобретать квартиры на ранней стадии строительства, тем самым они экономили до 30% от финальной стоимости жилья. Но со вступлением в силу поправок им придется покупать более дорогую недвижимость.

Кроме того, законодатели сформулировали требования к застройщикам, которые имеют право работать на рынке. Но этим требованиям не соответствует даже половина сегодняшних девелоперов.

То есть все они в ближайшее время уйдут с рынка, а сам рынок сузится и частично монополизируется. Это сократит конкуренцию, что незамедлительно отразится на ценах на недвижимость, и уж точно не будет способствовать росту спроса.

Кроме того, в цепочку «застройщик — покупатель» добавили еще одно звено — банк.

Застройщик в течение всего срока строительства будет выплачивать ему проценты по кредиту, и можно не сомневаться, что в конечном итоге переложит эту финансовую нагрузку на плечи конечного покупателя.

Конечно, есть надежда, что в закон будут внесены некоторые послабления, однако переходный период может стать неблагоприятным как для застройщиков, так и для всего рынка.

Рынок строительных материалов

Отсутствие более или менее радужных перспектив в строительстве влияет и на состояние рынка строительных материалов. В этом сегменте также отмечается устойчивый тренд на снижение.

Например, по итогам первых шести месяцев 2019 года потребление минеральной изоляции, несмотря на начало активного сезона, практически не выросло — всего на 1–1,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В денежном выражении оно составило 29 млрд руб.

Прогнозы на будущее

Интересно, что сейчас в отрасли наблюдается спад, несмотря на активное развитие строительства в последние несколько лет. Это во многом было связано с крупными спортивными событиями — Олимпиадой и чемпионатом мира по футболу. Благодаря им инвестиции увеличивались в 3–4 раза ежегодно.

Сегодня мировые спортивные состязания остались позади. И несмотря на то что развитие продолжается (модернизируют ЖКХ, ремонтируют дома и дороги, строят новую инфраструктуру), многократного увеличения объемов инвестиций и темпов строительства уже нет и не будет.

По крайней мере, до тех пор, пока в России не появятся новые столь же глобальные проекты.

В Минэкономразвития надеются, что показатели роста инвестиций во второй половине года достигнут 4–5%.

Пока же они только сокращаются: ЦБ РФ оценил падение во втором квартале в 1,3–1,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Инвесторы сегодня не готовы вкладывать ни в строительство, ни в производство строительных материалов, так как сроки и перспективы окупаемости этих вложений сложно прогнозировать.

Переломить ситуацию и дать толчок для нового роста могла бы более активная реализация национальных проектов, которые и были задуманы, чтобы стимулировать экономический подъем и улучшить уровень жизни населения.

С одной стороны, без развития всех направлений, которые затрагивают нацпроекты — и образования, и здравоохранения, и культуры, и строительства, — невозможно нормальное функционирование страны и общества.

С другой — вложение крупных средств в эти направления будет способствовать росту смежных отраслей. Так, например, программа «Жилье и городская среда» могла бы обеспечить загрузку не только девелоперов, но и производителей строительных материалов.

На 13 нацпроектов выделено более 25 трлн руб. Но, к сожалению, пока работа над ними идет недостаточно активно, и средства эти освоены менее чем на 30%.

Василий Ткачев руководитель направления «Минеральная изоляция» компании «Технониколь»

Мигрантов нет, сроки сдачи под вопросом, качество всё хуже, а цены выше: ждем обвал строительной отрасли?

Во время пандемии из-за введенных ограничений пострадала строительная отрасль – впрочем, как и все остальные. Но ей государство хотя бы оказало мощную поддержку в виде льготной ипотеки под 6,5%.

Это помогло не просто стабилизировать спрос, а резко его повысить: россияне поспешили вложить стремительно обесценивающиеся рубли в недвижимость. Как показывает опыт, это самый надежный способ сохранить накопления в условиях кризиса.

Сейчас вроде бы все довольны. Но есть один нюанс: застройщики распродали крайне много проектов еще на стадии котлована и теперь им нужно возводить дома, отрабатывая полученные деньги.

А в строительстве, как известно, не обходится без мигрантов – это дешевая рабочая сила, которая требуется на всех этапах. и с ними сейчас проблема

Государственные «противоковидные» меры безопасности включают в себя запрет на въезд в страну иностранцев. Когда весной стало известно о закрытии границ на непонятный срок, многие мигранты уехали домой к своим семьям. И возможности вернуться обратно у большинства из них не оказалось.

По самым скромным расчетам, на стройках сейчас не хватает более 100 тысяч рабочих.

И главная опасность, которая из-за этого нависла над отраслью – срыв сроков сдачи жилых объектов

Ситуация настолько сложная, что Минстрой стал продумывать варианты для ее исправления – например, «точечный» въезд гастарбайтеров для работы на конкретных площадках.

Из-за дефицита кадров возросла стоимость оплаты труда,но даже этоне привлекло «коренных» россиян идти работать на стройку: такая работа считается непрестижной и тяжелой. Зато это привело к удорожанию себестоимости строительства. А значит, в ближайшее время покупатели снова ощутят на собственной шкуре рост цен на квадратные метры.

Читайте также:  Как делать вовлекающий контент для соцсетей: несколько правил

Купили и пожалели: почему большинство россиян недовольны жильем в новостройках

А еще в последнее время появилась нехорошая тенденция: из-за ослабевшего рубля более квалифицированные специалисты из ближнего зарубежья ищут себе работу в других странах. В Россию же едут те, кто почти ничего не умеет делать.

Таким образом, на рынке недвижимости складывается патовая ситуация: новые дома строить жизненно необходимо, но делать это некому. Застройщикам приходится нанимать мастеров с низкой квалификацией и минимальным опытом работы, что, безусловно, еще больше сказывается на качестве строительства.

То есть, цены на жилье постоянно растут, а качество домов становится только хуже

Разумеется, строительные компании стараются всячески удешевить свои проекты, ведь из-за девальвации всё очень подорожало. Помимо найма самой дешевой рабочей силы, они ставят копеечные радиаторы, стеклопакеты и фурнитуру, снижают высоту потолков, экономя тем самым на бетоне.

Новый кризис на подходе: когда лопнет «ипотечный пузырь»?

Все чаще случаются ситуации, когда заявленные инфраструктура и благоустройство остаются красивым рисунком на бумаге, а владельцам квартир приходится лишь только мечтать о реальных школах, детских садах, парках и скверах.

Все факты говорят о том, что в обозримом будущем вместо нормальных новостроек россиян ждут сомнительного качества объекты, состряпанные кое-как на скорую руку. Вполне возможно, что вместо стандарт-класса мы получим новый сегмент под названием «тяп-ляп».

И хорошо, если дольщики вообще дождутся своих квартир: пусть плохоньких, с заниженными потолками и дешевой отделкой. А если нет? В столь сложной экономической (и общемировой) ситуации девелоперу непросто четко просчитать риски и выстроить грамотную бизнес-модель. Вполне вероятно, что некоторые ЖК превратятся в недострои.

Конечно, банки вернут дольщикам с эскроу-счетов их деньги, но что они смогут на них купить?

Рубль стремительно обесценивается. Та сумма, на которую еще пару лет назад можно было взять себе двушку, сегодня дай бог эквивалентна более-менее приличной студии на окраине города.

Стрясти ощутимую неустойку со строителей тоже вряд ли получится. Мало того, что до конца года не начисляют пени, так еще и суды уменьшают требуемые покупателями суммы компенсаций чуть ли не в три раза.

Всё свалилось в кучу: пандемия, кризис, ажиотаж из-за дешевой ипотеки, отсутствие рабочих-мигрантов, рост цен на стройматериалы. Как бы всё это не превратилось в снежный ком, который погребет под собой российский рынок недвижимости.

Реновация по-российски: из 23 метров марш в 15, и точка. Готовьтесь, скоро во всех городах РФ

Боитесь краха строительной отрасли? Или верите, что все будет хорошо? Давайте обсудим в х. И подпишитесь на Новострой-СПб, чтобы следить за развитием событий вместе с нами.

Загородные дома перестраивают стоимость

Стоимость загородного строительства в столичном регионе рискует вырасти в полтора раза уже в апреле. Опасениями с “Ъ FM” поделились игроки рынка. Они отмечают, что стройматериалы за последний год подорожали на треть, а впереди высокий сезон, что неизбежно приведет к дальнейшему повышению цен. Какие факторы на это влияют? Что будет с рынком дальше? Разбирался Григорий Колганов.

Пандемия и самоизоляция подхлестнули спрос москвичей на загородную недвижимость. Летом количество заявок у застройщиков удвоилось. Но радовался рынок недолго: следом случился острый дефицит материалов, что спровоцировало рост себестоимости возведения частных домов.

В среднем она уже поднялась на треть, но это не предел, ведь в апреле стартует сезон строительства, говорит владелец компании «АПС Домостроительный комбинат» Александр Кальсин. Не ровен час, деревянные дома перестанут считаться бюджетными: «Сейчас средний инфляционный показатель — 30-35%. Думаю, он еще поднимется на 10-15%. У многих коллег глаза в буквальном смысле лезут на лоб.

Арматура и металлы в 2020 году стоили, условно, 45 тыс. руб. за тонну. Сейчас — порядка 70 тыс. руб. за тонну.

Металлочерепица за четыре месяца, по нашим данным, подорожала на 44%, полиэстер — на 35%. Больше всего выросли в цене пиломатериалы и доска. Клееный брус уходит в премиальный сегмент. Эконом-сегмент, скорее всего, вообще останется без загородного домостроения».

Что же привело к такому резкому увеличению стоимости строительства? Как обычно, это совокупность факторов, которые сложились в «идеальный шторм».

Традиционно серьезное влияние оказывает валютный курс, но в 2020 году к этому добавился и «неурожай» леса в России, сетует собственник компании по производству деревянных окон Андрей Петров: «Происходит удивительная вещь — у нас в стране нет леса.

В Сибири все уже под китайцами, а наши не смогли заготовить лес в достаточном количестве. Из-за этого в 2021 году стоимость круглого леса выросла в два раза, а пиломатериалы — в полтора».

Но это не все. С ценообразованием в строительной отрасли происходит примерно то же, что и с продуктами питания — огромное влияние оказывают внешние рынки. Ведь из-за пандемии спрос на загородное жилье подскочил не только в России.

Европейцы тоже активно обзаводятся домами, рассказывает руководитель отдела развития гипермаркета стройматериалов «Стоквуд» Николай Жарков. И ждать отскока цен, по его словам, можно не раньше зимы: «Очень много товаров уходит за границу. Кроме того, растут цены на металлопродукцию на биржах.

Европа из-за продолжающегося локдауна строится и покупает материалы, из-за этого, соответственно, рынок стройматериалов испытывает серьезную турбулентность. Думаю, такая динамика и дальше может продолжиться».

Что же в этих условиях будет с рынком загородной недвижимости столичного региона и его игроками? Если верить собеседникам “Ъ FM”, бизнесу придется выбирать между плохим и очень плохим сценарием.

Например, основатель компании Good Wood Александр Дубовенко полагает, что застройщики начнут пересматривать смету по уже действующим договорам с клиентами. Он сам уже отчасти пошел на это: «Скорее всего, они будут пытаться выкрутиться и брать с клиента дополнительные деньги.

Так как у нас рынок не очень хорошо регулируется, это возможно. Я пошел лично на такое решение. Разделил всех заказчиков на две части.

Цены сохраняем тем, кому уже начали строить, несмотря на уход в отрицательную зону.

Тем, у кого возведение дома еще не началось, предлагаем либо расторгнуть договор и вернуть предоплату, либо доплатить».

Но Александр Кальсин из «АПС Домостроительный комбинат» считает, что немногим удастся изменить заключенные контракты, поэтому рынок загородного строительства ждет настоящий коллапс: «Не секрет, что контракты, которые мы заключаем, обязывают фиксировать цену на шесть-восемь месяцев. Я думаю, далеко не все угадали. И однозначно к концу этого года будет клуб банкротств и недостроев и, соответственно, людей, которые потеряют свои деньги, потому что рынок живет по правилам авансирования».

Впрочем, есть мнение, что до таких крайностей не дойдет: цены на материалы и строительство сейчас на пике, а впереди относительно светлое будущее.

По крайней мере, владелец агентства AIM Realty Илья Менжунов сомневается в дальнейшем подорожании загородных домов, да и игроки рынка справятся с проблемами: «Застройщики уже прошли период и 2008 года, и 2014 года, они уже знают, что строят.

Поэтому я не думаю, что будут серьезные ситуации, например, когда компаниям приходится влезать в долговые обязательства, которые они не смогут выполнить.

Сейчас цены уже достигли пиковых значений. Тот объект, который стоил еще год назад плюс-минус 3 млн руб., не может стоить 7,5 млн руб. Нет никакой гарантии, что ты через два года продашь его за эти же деньги».

Впрочем, застройщики, опрошенные “Ъ FM”, непреклонны и советуют вкладываться в загородную недвижимость как можно скорее, даже если для этого нужно привлекать заемные средства. Цены в следующем сезоне потенциальные заказчики могут уже не потянуть.

???????? Строительная индустрия вымирает. ???? Кризис COVID-19, растущие проблемы и возможности

???? Строительная отрасль — огромна, «устойчива», стара как мир, и потребляет до 10% всех используемых в мире денег. В среднем можно считать, что каждый десятый трудоспособный человек в мире так или иначе связан со строительной отраслью.

Строительная отрасль отчасти является драйвером экономики, на ней завязано много внутренних процессов.

И хотя строительный сектор скорее подстраивается, чем влияет на развитие нашей жизни — вклад этой отрасли в развитие общественных процессов нельзя недооценивать.

???? С 2000 года в строительной отрасли во всем мире наблюдается устойчивая тенденция к сокращению числа занятых в строительстве и кризис 2008 года особенно сильно ударив по строительному сектору, усилил отток специалистов из отрасли.

???? Куда же движется строительный сектор сейчас? Сколько людей после кризиса 2020 года покинут строительную отрасль? Куда двигаться программистам после того как большинство процессов в финансовой и машиностроительной отрасли будут автоматизированы?

???? Строительная отрасль остается одним из наиболее важных секторов экономики в Европе, представляя около 10% ВВП и 50,5% валового накопления основного капитала, обеспечивая 20 миллионов прямых рабочих мест только в ЕС.

???? Кризис 2008 года сильно ударил по строительной отрасли Европы. Греция пострадала больше всех и потеряла 80% своей строительной промышленности в период с 2010 по 2013 годы. В остальных странах ЕС произошел внезапный спад производства — от -54,4% в Литве в 2009 году до почти стабильных уровней активности в Германии и Австрии.

Кризисы сглаживают всплеск активности в докризисные годы.

????‍♂ До 2007 года объемы строительства в ЕС росли с каждым годом. Тем не менее, рынок показал резкое снижение после 2008 года. Кризис евро и последовавший за ним — глобальный финансово-экономический кризис, оказал большое влияние на строительную отрасль во многих европейских странах. И в посткризисный период количество занятых в строительстве сократилось на 15-30%:

  • Только в Европе около 4 000 000 человек покинули строительство (от пика в 2007 году до «дна» в 2013 году)
  • с 2014 по 2018 год 70% этих людей вернулись обратно в строительную отрасль
Читайте также:  Как архитектор и искусствовед стали предпринимателями «с нуля»: история Школы архитектурного мышления

Население Европы за последние 20 лет выросло на 15 миллионов человек и в то же время около 5 миллионов человек покинули строительную отрасль.

При отсутствии роста производительности в строительном секторе, и росте населения, отток рабочих из строительства указывает не на проблемы, а скорее на рост количества предложений в смежных отраслях.

????‍♂ Куда уходят строители? Означает ли это, что появились новые, более привлекательные отрасли с добавленной стоимостью?

???? Аналогичная тенденция к снижению наблюдается в Северной Америке, где пик занятости был достигнут в 2000 году. Но в отличие от Европы, долгосрочная тенденция здесь до 2018 года имела непрерывную тенденцию к небольшому росту.

???? В 2006 году на пике последнего жилищного бума в отрасли работало 7,7 млн человек. По состоянию на июль 2018 года занятость в строительстве в США достигла почти 7,2 миллиона человек (всего на 480 000 меньше (6%) меньше, чем в предыдущем пиковом периоде 2007 года).

И теперь долгосрочная тенденция по росту в США явно выходит на плато.

Как и в Европе, после кризиса 2019 года, скорее всего, только в Соединенных Штатах примерно 2-3 миллионам человек, работающим в строительстве — придется менять работу.

????‍⚖ Покупатели жилья в развитых странах (где ставка по кредитам меньше 3%) не решаются инвестировать в недвижимость («новый дом»), из-за ожиданий, что рынок скатится в рецессию и процентные ставки по ипотечному долгу могут сильно вырасти.

Так как с 2008 года ставки по ипотеке во многих развитых странах приблизились к нулю, правительства этих стран выбрали весь запас по смягчению кредитно-денежной политики и можно ожидать что когда-нибудь Центробанки развитых стран будут вынуждены поднимать ставки, что вызовет волну кризиса, которая смоет «Зомби-Компании» и владельцов недвижимости, которые не смогут платить по кредиту при новой ставке.

Поэтому возможно наступающий спад (после поднятия ставок) в строительстве будет не меньше, чем после кризиса 2008 года. (В следующей статье я возьму открытые данные для города Сан-Франциско и покажу тенденции в строительстве на примере этого города).

Если сейчас при стоимости однокомнатной квартиры (или скорее аппартамента) в 200 000$ взять ипотечный кредит с месячным платежом в 1000$, по минимальной возможной ставке — 1% (на 20 лет, в «развитой стране») то через 10 лет после окончания договора c фиксированной ставкой (если такой договор вообще есть, так как во многих странах по умолчанию заключают договоры с плавающей ставкой) семейный бюджет (при среднемесячном семейном бюджете для Соединённых Штатов и Германии в 3700$ нетто) может разбиться об выросший ежемесячный платёж в 2000-3000$ (в оптимистичном варианте если ставка вырастет до 2%). В случае разрастания кризиса ставка может подняться до 5%.

Подобный триггер (увеличение процентной ставки в договорах с плавающей ставкой) спровоцировал схлопывания пузыря ипотечных кредитов в 2008 году в Соединённых Штатах, вызвав начало мирового финансового кризиса.

На графике показаны медианные процентные ставки в мире за последние 200 лет, которые до 1980 года находились по всему миру на уравновешенном и обоснованном уровне: около 4-6%.

???? Кризис возможно не сильно повлияет на строительный рынок в развивающихся странах, где много средних и мелких компаний за короткое время покинут рынок или будут поглощены тяжеловесами рынка и где ставки по ипотеке в отличие от развитых стран ещё есть куда снижать, — потребительский спрос скорее всего будет простимулирован, и дно будет достигнуто быстрее, чем это происходит в развитых странах.

???? Кризис одинаково затронет все страны, но в Соединённых Штатах такие ипотечные кризисы проходят быстрее, так как плавающая ставка, вынуждает потребителей, которым грозит банкротство — продавать свою недвижимость в короткий срок. Европейские же страны подстраховываясь фиксированной ставкой, растягивают последствия от возможного ипотечного кризиса на 10 лет.

В среднем в развитых странах в настоящее время строительство составляет 5-10% от общего ВВП страны и около 5% всех европейских работников заняты в строительном секторе. В развивающихся же странах доля строительного сектора в ВВП страны примерно в два раза выше, чем в развитых странах, и находится на уровне 10-20% ВВП.

В среднем можно считать, что каждый десятый трудоспособный человек в мире так или иначе связаны со строительной отраслью (строительная отрасль использует низкооплачиваемых и менее квалифицированных работников, и таким образом, является основным работодателем во всем мире для трудовых мигрантов).

Если спроецировать ситуацию на строительном рынке, которая будет возможно разворачиваться в Европе после 2021 года на остальной мир, мы можем предположить, что примерно 20% всех людей, работающих в строительстве сегодня, начиная с 2021 года — потеряют свои рабочие места и перейдут в другие отрасли (возможно, временно).

????‍♂️ 10% x 59 7 594 000 000 / 2 x ☣️ 20% = ????‍♂️ 75 940 000 человек
(каждая десятый) x (население Земли) / (толькотрудоспособная ) x (кризис)

Таким образом, в ближайшие годы около 75 миллионов человек, которые ранее работали в строительной отрасли, потеряют работу или перейдут в новые отрасли экономики.

С начала осени 2020 года мы можем ожидать спада в строительной отрасли, который может ударить сильнее, чем кризис 2008 года. Кому понадобятся большое количество офисных помещений, огромное предложение квартир, коммерческих площадей и парковок в больших городах?

???? Уже сейчас можно работать из любого удобного места и продавать/покупать любые товары из любой точки мира, где ловит интернет. В этот кризис начнут расти новые компании и стартапы которые до следующего большого кризиса приведут нас к новому уровню потребления и возможности зарабатывания денег.

⛺ Нам будут необходим быстрый доступ в Интернет и тёплое бунгало для ночлега. А в городах будут оставаться семьи с детьми и люди преклонного возраста, которым нужна инфраструктура родственников, образования и досуговых центров.

???? Еще до COVID-19 показатели производительности строительной отрасли были низкими по сравнению с другими секторами экономики. По уровню цифровизации за строителями стоят только товарищи, работающие в аграрной промышлености и поэтому отступать строительной отрасли уже некуда.

???? 1. Застойная производительность, низкая оцифровка данных и низкая рентабельность (2-10% в развитых странах, и 15-30% в развивающихся) преследуют отрасль в течение многих лет. А высоко индивидуальный подход к строительству и фрагментированная экосистема только добавляет проблем в копилку факторов, тормозящих развитие всего сектора.

Заметным результатом повышения производительности например в обрабатывающей промышленности является относительная цена автомобиля. Стоимость автомобиля снизилась со 140% среднего «национального дохода на душу населения в США» в 1910 году до 33% в 2012 году, а стоимость среднего жилья при этом выросла с 333% до 619% от дохода на душу населения в течение этого же периода.

Source: Prof Teicholz, Stanford University

???? 2. За последние десятилетия количество данных, используемых при планировании — росло как лавина, в то время как входящие данные не только не обрабатывались, но впоследствии редко систематизировались, теряясь навеки на локальных дисках. Поэтому на данный момент строительная отрасль является одной из наименее оцифрованных отраслей экономики.

К сожалению строительный проект нельзя сравнить со средним IT стартапом. Канбан для стандартного IT проекта будет иметь в 100 раз меньше задач чем Канбан при строительстве небольшого уличного бассейна.

Строительная отрасль намного сложнее и запутанней чем банковская сфера (100x) или автономные автомобили (10x), поэтому до применения больших данных и машинного обучения при планировании проектов, что могло бы дать новый толчок отрасли — ещё далеко.

В обычном ИТ проекте, можно предположить примерно 1000 процессов. В машиностроильным проекте таких процессов будет уже 10 тыс. В строительном же проекте подобных процессов от 100 тыс. до 1 млн.

Строительная отрасль отстаёт от других секторов — потому что она большая и неоднородная и ей понадобятся ещё много лет, чтобы догнать уровень автоматизации, которого уже сегодня достигло например машиностроение.

???? 3. Одной из главных проблем по сравнению с другими отраслями, с которой сталкивается строительная отрасль, является низкий уровень производительности. Одновременно с этим 78% инженерных и строительных компаний считают, что риски при проектировании новых проектов увеличились в несколько раз.

Использование больших данных для систематизации поступающей информации и машинного обучения для прогнозирования стоимостных и временных параметров в строительстве еще не достигло отделов разработки, которые полностью погружены в имплементацию BIM-инструментов и решение текущих проблем, возникающих между выросшим количеством контрагентов, участвующих в строительстве.

???? Крупные строительные компании, которые в ближайшем будущем не будут использовать инструменты BIM и инструменты автоматизации (BIM в строительстве продемонстрировал способность сэкономить до 20% затрат на проект) в своей работе, будут вынуждены покинуть рынок в этот кризис.

???? АА компании, которые после кризиса не будут думать об использовании больших данных, анализе данных и машинного обучение в своей работе, рискуют покинуть рынок во время следующего кризиса.

Big Data и машинное обучение должны дойти до каждой строительной фирмы, прежде чем мы дождёмся нового большого кризиса.

Программистам, которым через некоторое время будет тесно в финансовой и машиностроительной отрасли, предлагается внимательно присмотреться к строительному и агропромышленному сектору, где задачи по сложности не уступают задачам на автоматизацию в машиностроительном и финансовом секторе.

Освоение новых отраслей — к изобилию!

Конечно в строительной отрасли не такие большие зарплаты и по сравнению с другими секторами экономики — строительство проигрывает по условиям труда, но зато здесь вы можете найти колоссальное поле для вашего творчества и вашей креативности. А фирм работющих в направлении автоматизации строительства вы можете найти в любом уголке мира — от деревни на Бали до Канадской глубинки.

Моя оргинальная статья на LinkedIn:

Мои курсы по использованию больших данных и машинного обучения в строительстве для начинающих:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *