Безболезненно прекратить договорные отношения с арендодателем (если он, например, не хочет предоставлять скидку) у компаний получается сегодня не всегда. Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

• по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
• по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
• в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

• неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
• невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Что такое «нерасторгаемые» договоры

Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон
• При отсутствии соглашения сторон – в судебном или во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством/договором

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.

Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.

Фото с сайта

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора.

В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца.

Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению.

Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным.

Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.

На этот случай – несколько советов, как усилить свою позицию в ходе переговоров о расторжении договора. Кстати, вы можете использовать это и во время обсуждений скидок и снижения арендной ставки.

1. Проверить, не было ли нарушений договора со стороны арендодателя

Гражданский кодекс предусматривает основания для расторжения договора по требованию арендатора:

• Арендодатель создает препятствия для пользования помещением.
• В помещении есть недостатки, мешающие им пользоваться, которые не были оговорены при заключении договора.
• Арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью.
• Помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия.

В любом из этих случаев договор может быть расторгнут, но только в судебном порядке. Но это хороший аргумент в ходе переговоров.

• Внимательно перечитайте свой договор аренды: возможно, там будут дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора.
• 2. Проверить, есть ли основания для признания договора незаключенным или недействительным
• Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным.

Фото с сайта

Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях).

Признание договора незаключенным.

Одна из особенностей гражданского права: несмотря на то, что договор на бумаге подписан и исполняется сторонами, юридически он может не порождать никаких прав и обязанностей.

А все действия, производимые сторонами, являются «внедоговорными». То есть в этой ситуации нельзя заставить другую сторону выполнить что-либо, прописанное в договоре, так как юридически этого договора нет.

Договор считается незаключенным в ситуации, если стороны не согласовали все существенные условия договора аренды: предмет аренды, размер арендной платы, иные условия, являющиеся существенными для одной из сторон.

Для выяснения этого вопроса нужно не только внимательно изучитьтекстдоговора. Следует посмотреть, как описан предмет аренды, как обозначен на техническом плане, как сформулированы условия о размере арендной платы. Также нужно проанализировать всю переписку, предшествующую договору.

Возможно, одна сторона предлагала какое-либо условие, которое потом не было включено в договор. При этом в самом документе отсутствует фраза о недействительности переписки, предшествующей договору.Признание договора недействительным.

Наиболее часто встречающиеся основания:

1. Отсутствие согласования органов юридического лица, полномочных принимать решение о заключении договора.

В учредительных документах любого юридического лица есть те или иные ограничения полномочий директора на совершение сделок.

Например, крупные сделки, сделки с недвижимым имуществом могут требовать согласования общего собрания участников или собственника имущества унитарного предприятия.

Фото с сайта

Иск о признании сделки недействительной в этом случае должно подавать лицо, право которого нарушено (сделка была совершена без его согласования). Это могут быть учредитель, акционер, собственник.

2. Отсутствие согласования залогодержателя. Если помещение в залоге, по общему правилу должно быть получено согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

3. Договор не соответствует требованиям законодательства.

Например:

• Цель использования помещения, указанная в договоре аренды, не соответствует назначению помещения (жилое помещение (квартира) сдается «под офис» или «под магазин»).
• Договор предусматривает расчеты в валюте.
• Заключен лицом, не являющимся собственником помещения при отсутствии соответствующих полномочий.

При этом важно учитывать, что признание договора незаключенным или недействительным не подразумевает возможности, например, потребовать возврата арендной платы за весь срок аренды. Эта «бездоговорное возмездное пользование имуществом», соответственно, все уплаченные платежи не возвращаются арендатору, а признаются соразмерной платой за пользование.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Скачать образец письма

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора аренды

Вопросы и ответы

Использованные источники информации.

• https://nsovetnik.ru/dogovor/kak_gramotno_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/
• https://probusiness.io/law/1496-kak-rastorgnut-nerastorgaemyy-dogovor-arendy.html

Как расторгнуть договор аренды: рассматриваем суть

Чтобы правильно понять, как происходит расторжение договора аренды (образец будет описан и представлен в статье далее), следует рассмотреть нормы, касающиеся любого документа такого характера, имеющиеся в законодательстве. Они обозначены в статье 450 ГК.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

• по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
• в одностороннем порядке;
• через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Что такое «нерасторгаемые» договоры

Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон
• При отсутствии соглашения сторон – в судебном или во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством/договором

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.

Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.

Фото с сайта grandurist.ru

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора 

Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома.

Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора.

После этого арендатор обратился сначала к арендодателю, а затем в суд с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора.

На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009).

В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ.

Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.

После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом.

Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.

Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48-3289/07-4).

Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия.

В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения.

Регистрационный порядок

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК.

Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа.

Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Какие методы есть еще

В случае, если ни один из этих способов не применим, иногда можно прибегнуть к другим методам.

Например, произвести реорганизацию, в результате которой на одном юрлице будет зарегистрирован соответствующий договор аренды, а на другом – активы и контракты, которые нежелательно ставить под угрозу в случае возможного судебного спора с арендодателем. Как вариант, можно организовать новое юридическое лицо, уводя компанию с «неудобной арендой» в ликвидацию.

Но стоит помнить, что этот рецепт не является универсальным и несет в себе определенные риски. Так:

• Учитывая особенности бизнеса, реорганизация или организация через параллельное юрлицо не всегда возможны.
• Если одна из компаний в последующем уйдет в процедуру банкротства, нельзя исключать риски привлечения к субсидиарной ответственности ее учредителей и руководителя.

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

• арендодатель не передал имущество арендатору;

• арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

• Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом
• Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.
• Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

• имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;

• арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;

• имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования 

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации.

Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу № А33-7041/2009).

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?

Ответ: да, можно.

В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Вопрос: Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от г. № 310-ЭС15-4004.

1. Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения 
2. Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.
3. В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от г. № 310-ЭС15-4004).

Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.

Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора.

В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.

Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно.

Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора.

Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.

Как сделать НЕрасторгаемый договор? — вопрос №14168400 © 9111.ru — 2021 г

• ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 11 января 2002 г. N 66
• ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

1. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
2. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
3. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
4. Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
5. Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
6. В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
7. Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
8. По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
9. Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
10. Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
11. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
12. Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

• Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
• В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
• Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
• Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
• В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
• Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
• С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса.

В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд.

Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.

Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

29.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

1. Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
2. Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
3. Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
4. ——————————————————————
5. КонсультантПлюс: примечание.