Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.

Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.

Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года

–20% 45,6 тыс. рублей кв. м в год класс А
+17% 24,5 тыс. рублей кв. м в год класс В
+1,1% 19,5 тыс. рублей кв. м в год. класс С

Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года

–9,7% 391 тыс. рублей за кв. м класс А
+10,3% 215,2 тыс. рублей за кв. м класс В
–9,5% 126,4 тыс. рублей за кв. м класс С

По данным «Циан.Коммерческая»

Аренда офисных площадей: оптимизация затрат

В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.

Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.

Практически не изменилась средняя ставка аренды офисовкласса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).

Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.

Общая тенденция такова, что офисные помещения класса А (с высокой средней ставкой) падали в цене, одновременно ставки на офисы класса В увеличивались. Это свидетельствует о перераспределении спроса столичных компаний для оптимизации затрат на аренду.

Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).

В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.

Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.

Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).

Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).

Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.

Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс.

рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв.

м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.

Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.

Три причины, которые поддерживают ставки аренды офисов, препятствуя еще большему снижению

  • Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
  • Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
  • Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.

Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

По данным «Циан.Коммерческая»

Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх

Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.

Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).

Падение спроса, неопределенность на рынке, сохранение удаленки для многих сотрудников не позволили экспонировать офисы по таким ценам — уже в июне средняя стоимость «квадрата» в продаже снова снизилась, достигнув в августе показателя 377 тыс. рублей (против 390 тыс. рублей в весенний локдаун).

С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.

По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.

Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались

Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей.

Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А.

Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.

В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год.

Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс.

рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).

Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.

Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле

В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».

Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

Площадь, кв. м Начало 2020 года Апрель 2020 года Динамика
0–50 39,2% 35,8% –3,4%
50–100 18,9% 18,5% –0,4%
100–250 20,4% 22,4% 2,0%
250–500 9,3% 10,2% 0,9%
от 500 12,3% 13,1% 0,9%

По данным «Циан.Коммерческая»

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

По данным «Циан.Коммерческая»

Локальный всплеск спроса на аренду больших площадей наблюдался по всем классам. Чем выше класс, тем спрос больше сосредоточен на просторных офисах.

По итогам 2020 года структура спроса не изменилась — кризис не вынудил потенциальных арендаторов рассматривать меньшие площади. Скорее наоборот: многие, рассчитывая на скидку, пытались найти более просторные площади при меньшей ставке.

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

0–50 кв. м 50–100 кв. м 100–250 кв. м 250–500 кв. м от 500 кв. м
Класс А 21% 17% 23% 12% 27%
Класс В 35% 20% 21% 11% 13%
Класс С 54% 17% 16% 8% 5%
Читайте также:  Как понять, станет ли компьютерная игра хитом – очень простая формула от Алексея Мелешкевича

По данным «Циан.Коммерческая»

За год вырос спрос на аренду офисов класса А 

Переход к удаленному режиму работы не перераспределил спрос на рынке аренды в пользу другого класса офисов. Эксперты Циан объясняют эту тенденцию общим информационным полем: компании мониторят рынок в поисках потенциально более выгодных вариантов.

В начале 2020 года на офисы класса А приходилось порядка 20% всего потенциального спроса. В конце 2020-го показатель вырос до 24%. Офисы класса В потеряли спрос: в начале прошлого года на этот сегмент приходилось 80% против 76% сегодня.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторы все чаще отказываются от офиса в центре города

Аналитики Циан выяснили, как изменилась территориальная структура спроса по округам в докризисном начале и в конце 2020 года. Статистика приведена для офисов класса А.

По итогам года зафиксировано снижение доли запросов на аренду таких объектов в Центральном административном округе: в январе-феврале 2020-го на этот округ приходилось 77,8% просмотров объявлений, в конце 2020 года доля снизилась до 73,7%.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Доля Северного административного округа — второго по востребованности  среди арендаторов офисов — выросла за год на 1,2%: спрос переходит в более бюджетные локации не в центре города. При этом потенциальные арендаторы не готовы выбирать офис ниже классом.

В целом кардинального смещения спроса и явной децентрализации не наблюдается: ¾ потенциального спроса по-прежнему приходится на центр города, как и год назад.

Динамика потенциального спроса на офисную аренду (класса А)

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

По данным «Циан.Коммерческая»

«Несмотря на сохранение удаленного режима работы во многих компаниях, арендаторы не стали массово отказываться от занимаемой площади — доля вакантных площадей увеличилась на 2% относительно конца 2019 года, — отмечаетдиректор по аналитике «Циан.

Коммерческая» Александр Павленко. — В большей степени пострадал рынок купли-продажи офисов: потенциальные покупатели берут паузу, оценивая необходимость приобретения.

Очевидно, что в постпандемийное время нас ждет рост спроса на коворкинги и гибкие офисы».

Рынок прогнулся: будущее за гибкими офисами

Игроки рынка рассказали, как изменились требования арендаторов к офисным пространствам и что будет больше всего востребовано в ближайшем будущем

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения TrendFox

Утверждение о том, что мир больше никогда не будет прежним, звучит в каждый кризис, и сейчас, конечно, тоже. Насчет мира посмотрим, а вот офисный мир точно прежним уже не будет.

Отвечая на вопросы о том, какой процент сотрудников сможет работать удаленно, сколько классических офисов будет требоваться, какие гибкие офисы максимально отвечают задачам дальнейшего развития бизнеса, профессиональные игроки рынка прямо на наших глазах формируют новую офисную экосистему. Хотя ее основы на самом деле были заложены еще в допандемийную пору.

Прежде чем начать разговор об особенностях этой экосистемы, стоит привести некоторые данные, которые прозвучали на одном из Marketbeat компании Cushman and Wakefield (есть в распоряжении BFM.ru).

Исследование, проведенное командой XSF@home среди 50 тысяч человек, гласит, что во время периода карантина и самоизоляции 75% респондентов вполне успешно концентрировались на работе и коммуникациях и 50% оставались вовлеченными в корпоративную культуру, что крайне важно как для крупных, так и для небольших компаний.

При этом 70% опрошенных заявили, что столкнулись с трудностями, работая из дома. Прежде всего речь идет о миллениалах, у которых есть маленькие дети, престарелые родители, а иногда и те и другие одновременно в одной квартире. В итоге 73% участников исследования сказали: подход к офисной жизни должен быть более гибким, и люди должны иметь большую свободу выбора, где и как работать.

Еще немного статистики. Согласно подсчетам Cushman and Wakefield, москвичи тратят более трех рабочих недель в год на стояние в пробках (и то, что, например, римляне в своих пробках стоят вдвое дольше, никак не успокаивает). Сейчас до 7% сотрудников компаний в Москве могут постоянно практиковать удаленную работу (для сравнения, в США — 25-30%, есть куда расти).

Если раньше доля офисных рабочих мест стремилась к 100%, то теперь лишь около трети компаний жестко намерены вернуть всех сотрудников в офисы, а подавляющее большинство утверждают, что им вообще все равно, их ключевой посыл — эффективная и безопасная работа из любого места.

Данные можно приводить дальше, но уже понятно: компаниям, которые стремятся не потерять кадры и удержать ключевых специалистов, предстоит создать модель, в которой их сотрудники будут попеременно работать из офиса, из дома и из так называемых третьих мест, о которых речь ниже.

Крэкс, бэкс, flex

Итак, в представлении профессионалов новая офисная экосистема будет состоять из нескольких ключевых звеньев.

Первое — городской офис-хаб: хранитель корпоративного кода, драйвер персонального и коллективного развития, место обитания руководства, территория для важных встреч и так далее.

Второе — домашний офис (то есть рабочее место в собственном доме) либо персональное место в коворкинге, если домашние условия работать не особо позволяют.

К слову, коворкингов, рабочих станций и прочих рабочих пространств в Москве уже сейчас немало, появился даже первый пешеходный бульвар с рабочими кабинетами. К тому же, по оценкам компании Level Group, в перспективе ближайших пяти лет коворкингами будут оборудованы до 5% жилых комплексов города.

Третье звено — те самые «третьи места» в городе, например кафе, в которых можно проводить небольшие корпоративные встречи и общаться с клиентами.

Наконец, четвертое звено — корпоративные блоки в коворкингах или локальные офисы, принципиально новые представители flex-формата, которые, как отмечает исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров, имеют ряд существенных отличий от своих «коллег».

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мненияПавел Федоров исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1

По оценкам Павла Федорова, после пандемии средний срок потенциальной аренды офиса резко изменился: если раньше компании интересовались возможностью выхода из договора через три-пять лет, то сейчас это полтора-два года, притом что за свободу «маневра во времени» компании готовы доплачивать 10-15% к ставке. Так что для арендаторов спрос на гибкость по сроку аренды и на возможность расширения или сокращения рабочих мест будет основным критерием офисного выбора. Поэтому именно в сегменте flex-офисов могут найти решения самые разные компании: небольшой организации или стартапу на 15 человек вполне комфортно в коворкинге, а клиенту корпоративного уровня, особенно ищущему гибкости в классе А в центре города, да еще с возможными специальными техническими или дизайнерскими требованиями, подойдут уже только сервисные офисы.

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

TrendFox

  • В настоящее время практически каждый бизнес-центр предпочитает иметь у себя flex-формат в том или ином виде: до 10% от общей площади, особенно в новых проектируемых бизнес-центрах, выделяются под гибкие офисы, подчеркивает руководитель отдела продаж сети сервисных офисов Space 1 Мария Кабанова.
  • Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мненияМария Кабанова руководитель отдела продаж сети сервисных офисов Space 1
  • Действительно, серьезные, крупные компании обращают на flex-форматы и особенно на сервисные офисы все больше и больше внимания, рассказывает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Cushman and Wakefield Наталья Никитина.
  • Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мненияНаталья Никитина партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Cushman and Wakefield

Прежде всего flex-офисы интересны компаниям, у которых отделы выросли в большие проектные команды, считает Павел Федоров.

Как правило, это IT-подразделения — в банках, в корпорациях, но уже и производственные компании интересуются сервисными офисами, и даже застройщики жилья начинают переоценивать свои стратегии в отношении недвижимости.

«И до кризиса доля flex-офисов на рынке офисной недвижимости Москвы прирастала за последние два года на 0,5% от общего объема офисов в год, — делится статистикой Мания Кабанова.

— К концу 2020 года она составит 1,5%, и помимо складской недвижимости для интернет-ретейлеров это будет одним из немногих выросших сегментов за год. Триггером этого процесса стал карантин: до конца года в эксплуатацию в Москве будет введено до 50 тысяч квадратных метров гибких офисных пространств».

Гибкость плюс экономия

А что думают по поводу flex-форматов архитекторы, какими они видят локальные офисы, которые будут служить сателлитами офисов-хабов, и как вообще изменились за последнее время требования к офисным пространствам? Об этом BFM.ru побеседовал с генеральным директором московской архитектурной студии IND architects Амиром Идиатулиным.

— Если большая компания хочет включить в свою офисную экосистему локальный офис в дополнение к центральному, как вы думаете, какие требования она будет предъявлять к этому локальному офису? Что будет принимать во внимание архитектор при его создании?

— Новый офис должен облегчать жизнь компании. Поэтому, как правило, это офисы с готовой отделкой, в которую не нужно инвестировать, оборудованными рабочими местами, оргтехникой, переговорными комнатами разных размеров и форматов, фон-будками для телефонных переговоров, разнообразными зонами отдыха.

Плюсом становится наличие готовой инфраструктуры бизнес-центра, IT-инфраструктуры и точек питания (кафе, столовых, кофе-пойнтов) и так далее.

Наша компания активно занимается проектированием сервисных офисов для различных компаний, и мы видим, что такие офисы становятся все более востребованными, так как позволяют не только экономить средства, но и более гибко подходить к решению бизнес-задач.

В частности, важна возможность оперативно реагировать на изменения в количестве сотрудников, например провести релокацию со 100 до 200 человек и обратно. Крупные компании, в том числе из таких секторов, как металлургия, нефтехимия, IT, сегодня достаточно часто размещают проектные команды в сервисных офисах.

Сейчас такие пространства мы проектируем для одного из операторов, и в них изначально предусматривается возможность кастомизации под потребности арендатора. Подобные универсальные гибкие решения, которые предусматривают и возможность адаптации под конкретную команду, думаю, будут пользоваться еще более активным спросом.

— Изменились ли за последнее время архитектурно-дизайнерские, пространственные, социальные требования к офисам и в чем состоят эти изменения?

— Мы достаточно много занимаемся дизайном офисных помещений. Некоторые из проектов были начаты еще до пандемии и были продолжены в период самоизоляции и после нее, поэтому технические задания к проектам корректировались с учетом новых реалий. Некоторые компании приняли решение о сокращении части сотрудников или выводе их за штат.

Таким образом, количество рабочих мест в новых офисах уменьшается в среднем на 20%. Сегодня многие сотрудники возвращаются в офисы, и компании стремятся создать для них еще более комфортные рабочие места, так как чаще всего речь идет о самых ценных кадрах.

Увеличивается площадь на одного сотрудника: если раньше минимальное значение было 1,2 квадратного метра, то сейчас — 1,5. Это дает возможность разместить то же самое количество сотрудников на площади, которая на 20% больше той, что требовалась раньше.

Читайте также:  Как установить цену на товар и не продешевить: ответ в одном графике

Но с учетом планируемого сокращения количества людей, работающих в офисе каждый день, дополнительных метров компаниям не потребуется. Если говорить об общей площади офиса (опенспейс, переговорные и дополнительные помещения), до пандемии она в среднем была равна 10 квадратным метрам на одного сотрудника, теперь эта цифра по тем же причинам немного вырастет.

Кардинальных изменений в планировочных решениях мы пока не наблюдаем. Гипотеза о том, что из офисов исчезнут общественные пространства, представляется маловероятной. По-прежнему проектируются переговорные — и большие, и малые, прочие пространства для командной работы — лектории, зоны отдыха.

Однако повышенные требования к противовирусной безопасности все же требуют новых решений. Например, мы получаем от испанских производителей предложения об установке в офисах защитных экранов из оргстекла.

В дополнение к существующим акустическим перегородкам между рабочими местами на столы в опенспейсе ставятся прозрачные экраны — как сбоку от каждого сотрудника, так и между сотрудниками, если они сидят за столом друг напротив друга. Сразу после начала пандемии мы внесли в архитектурные проекты новых офисных интерьеров изменения, связанные с инженерными системами, — предусмотрели дополнительные системы очистки воздуха. Это удорожает проект не столь существенно — прибавляет до 5% к общей стоимости работ. Уверен, это будет востребовано и в будущем.

— То есть взгляд на организацию офисных пространств в целом все же меняется.

— Если рассуждать на среднесрочную и долгосрочную перспективу, офис как обычное рабочее место уходит в прошлое. Классический формат опенспейса, как и кабинетная система, в будущем канет в Лету.

Во многих сферах конкуренция сейчас жесточайшая, и офис все больше становится креативным пространством, которое должно вдохновлять на новые идеи и создание высококонкурентного продукта, способного перевернуть рынок. Людям нравится ощущать себя причастными к интересному, большому делу, быть частью бренда.

Перед собеседованиями кандидаты тщательно мониторят информацию о компании, выбирают, где хотят работать. Во многих сферах, в частности в IT, финансах, идет серьезная борьба за качественные и перспективные кадры. Архитектурный язык, дизайн рабочего пространства также формирует корпоративную идентичность компании.

Создание внутри офиса качественной среды, качественного пространства позволяет формировать дружеское комьюнити внутри коллектива.

В гибких офисах 50-70% сотрудников не проводят на рабочем месте целый день. Особенно это касается молодых людей. Это новый психотип с клиповым мышлением, которое требует постоянного движения, смены декораций.

Сегодня можно использовать для работы ноутбук, планшет, телефон, свободно перемещаясь по офису, находясь в зоне отдыха, баре, лобби, то есть изменилась сама парадигма организации рабочего процесса, резюмирует Амир Идиатулин.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Бизнес уезжает из Москвы

О том, куда исчез спрос на столичные офисы и что ждет офисный рынок в будущем, «РБК-Недвижимости» рассказал директор департамента недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

пользователь Vladimir Lysenko с сайта Flickr.com

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения
— Весной международная брокерская компания Knight Frank опубликовала исследование, в котором говорилось, что предложение офисов в Москве в пять раз превышает спрос. Почему это произошло?

— В Москве построили очень много офисов. Российские девелоперы возводят здания, ориентируясь на характеристики земельного участка, а не на емкость рынка. Такова сложившаяся деловая культура: как правило, московские девелоперы — это строители. Они видят подходящий земельный участок, строят там бизнес-центр. И уже после этого начинают свой объект продавать.

Анализ емкости рынка, спроса на офисы, динамики этого спроса — по-настоящему глубокие расчеты делаются далеко не всегда. Отсюда взялись более 2 млн кв. м пустующих офисных площадей в Москве.

— Как сейчас ведут себе компании-арендаторы, которые занимают офисы в Москве?

— Они сокращают расходы. За последние годы в России упала маржинальность бизнеса во всех сегментах. Чтобы эту маржинальность повысить, бизнес идет по пути сокращения расходов. Наращивать объем заказов сложно из-за падающей экономики, поэтому наиболее действенным способом становится уменьшение затрат.

Это приводит к заморозке зарплат, а также к переездам в помещения подешевле. Параллельно компании сокращают персонал, некоторые переводят сотрудников на удаленную работу, другие перемещают целые подразделения в регионы.

В результате появились компании, которым больше не нужны крупные площадки в Москве, а у отдельных структур потребность в столичном офисе отпадает вовсе.

— Например?

— Очевидный пример — компания «Билайн», которая перевела значительную часть своих сотрудников на работу из дома. Это колоссальная экономия на аренде рабочих помещений. Также мне известно несколько примеров, в которых крупные финансовые структуры перенесли весь свой бэк-офис из Москвы в другие регионы.

— Куда именно?

— В Нижний Новгород и Красноярск. Это города-миллионники, где можно найти квалифицированный персонал, готовый работать за меньшие деньги, чем в Москве.

Важно заметить, что речь идет не о простом перемещении в эти города существующих сотрудников, а о полноценном открытии там офиса с наймом новых людей. Для этого не годятся малые города с населением около 100 тыс.

человек, так как в них не набрать достаточного количества квалифицированных работников: в тех примерах, о которых я говорил, речь идет о тысячах людей.

— Получается, компании будут просто разъезжаться из Москвы?

— Необязательно. Помимо миграции в регионы мы наблюдаем и внутригородские тенденции — например, консолидация различных подразделений в одном здании.

В Москве существует множество компаний, от банков до министерств, офисы которых расположены по всему городу, а работники регулярно ездят друг к другу на совещания.

В результате дублируется административный персонал, на поездки тратятся деньги и время — расходы на содержание офисов оказываются выше.

Благодаря текущему кризису такие компании ощутили все минусы сложившегося положения и стали искать способы перевезти свои подразделения в одно место. Возникла парадоксальная ситуация: в Москве пустуют миллионы квадратных метров невостребованных площадей — но при этом наблюдается дефицит более 10 тыс. кв. м.

— Где можно найти столь большие офисы?

— На окраине города и за МКАД. За такими объектами будущее. В центре города аренда крупного офисного помещения может стоить в районе 35 тыс. руб. за 1 кв. м — а за МКАД легко найти по 14 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом экономия возникнет не только за счет низких ставок, но и за счет экономии ресурсов на внутреннем взаимодействии сотрудников.

— Но за МКАД тоже есть много пустующих офисов.

— Если такие объекты и пустуют, то единственная причина — это отсутствие метро. Жертвовать станцией метро в пешей доступности наши компании еще не готовы. Если же с транспортом проблем нет, то арендаторы придут. Показателен пример «Ростелекома», который перевел свой головной офис за МКАД. Благодаря такому переезду компания смогла существенно сэкономить.

— А что происходит с теми объектами, которые освобождаются в связи с переездом компаний из центра города за МКАД?

— Они меняют свое назначение — перепрофилируются в гостиницы, кафе или что-то еще.

Дело в том, что значительная часть зданий в центре Москвы, которые на протяжении последних лет занимали компании, представляют собой старинные особняки, доходные дома или просто компактные сооружения на центральных улицах.

Такие помещения отлично подходят под гостиничный фонд или апартаменты. Спрос на данный формат есть, поэтому «бывшие офисы» будут просто исчезать с карты Москвы — а на их месте возникнет нечто новое.

Это отличный путь для компаний, которым принадлежат подобные здания: собственники могут продать недвижимость, перевезти офис в более дешевую локацию и прилично заработать на переезде.

— А как насчет объектов у Московского центрального кольца (МЦК)? Запуск новой железнодорожной ветки как-то повлиял на спрос в близлежащих районах?

— Да. В Москве есть сегмент офисов, расположенных вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК) и представленных в основном в классе В+. Благодаря относительно невысокой цене такие площадки пользовались определенным спросом и раньше, а после открытия МЦК их привлекательность возросла еще больше.

— Офисы за МКАД и вдоль ТТК в основном сдаются в аренду в рублях, а не в долларах. Можем ли мы ожидать полного перехода офисного рынка к рублевым ставкам?

— Несомненно. Существует очень узкая прослойка собственников и объектов, которые останутся в долларах несмотря ни на что. Это класс А прайм — не больше десятка самых дорогих предложений в Москве. Остальные объекты неизбежно перейдут в рубли.

— Почему?

— Я бы назвал долларовые ставки на столичном рынке пережитком девяностых годов прошлого века. Тогда бизнесмены измеряли свои доходы и расходы в валюте, и от такой привычки оказалось тяжело отказаться. Сейчас это выглядит странно: большинство арендаторов, которые занимают московские офисы, имеют рублевую выручку.

При стабильном валютном курсе на это никто не обращал внимания: не было резких скачков, поэтому вопрос перевода долларовых ставок в рубли мало кого волновал. После резкого падения рубля в 2014 году в сознании людей произошел резкий сдвиг: теперь бизнесу нужны рублевые ставки.

Думаю, убежденность в необходимости рублевого ценообразования останется навсегда — слишком сильным был тот шок.

— А как же работающие в России западные компании, у которых к доллару привязаны основные финансовые потоки? Разве им не выгоднее заключать сделки по аренде в валюте?

— Такое мнение распространено, но оно ошибочно. Возьмем компанию с выручкой в долларах или евро. Если топ-менеджер заключает сделку в валюте, то упускает возможность экономии на дешевом рубле. Как он будет отчитываться перед советом директоров? Западные компании уже сейчас настаивают на аренде в рублях. Будут настаивать и в дальнейшем.

— Как обстоят дела со спросом и заполняемостью офисов в Москва-Сити?

— Там сложилась своя специфика, которая заключается в высокой ликвидности площадей. На практике это означает, что у собственников нет трудностей с поиском новых арендаторов, а потому они могут себе позволить заключать краткосрочные контракты — на 11 месяцев и даже меньше. Это имеет смысл, так как спрос на офисы в Москва-Сити очень высок.

— Почему?

— Это «эффект сухих ног», при котором ты можешь провести весь свой деловой день, не выходя на улицу.

Причина в том, что в небоскребах Москва-Сити сосредоточено очень много компаний, так что не нужно куда-то ехать для переговоров с партнерами или потенциальными контрагентами.

Там расположены и офисы, и необходимая для бизнеса инфраструктура — конференц-залы, кафе, рестораны и все, что только можно себе представить.

— Есть ли у московского рынка офисов потребность в еще одном Москва-Сити — новом высотном квартале для бизнеса?

— Нет. Развитие облачных технологий и коворкингов сокращает потребность в офисных пространствах, а потому еще один Москва-Сити городу не нужен — там некому будет работать.

— Как городская политика сказывается на поведении арендаторов? К примеру, за последние годы столичные власти серьезно продвинулись в пешеходизации центральных районов города: парковки стали платными, отдельные улицы — пешеходными. Как на это отреагировал бизнес?

— Вырос спрос на подземную парковку. Теперь у бизнес-центров с маленькой подземной парковкой либо вовсе без нее возникают серьезные проблемы с поиском арендаторов.

— Сейчас на западе набирают популярность офисы с «плавающими» рабочими местами: у сотрудников может не быть жестко закрепленного стула и стола — работники рассаживаются на свободные места, свободно перемещаясь по офису в течение рабочего дня. Может ли такой формат прижиться в России?

— Да, формат уже прижился. Я знаю не меньше десятка компаний, которые перешли на подобный принцип работы. Это действенный способ сократить арендуемую площадь и сэкономить существенную сумму денег. Возможно, явление станет массовым. Сейчас компании исходят из норматива 10 кв. м на человека — с учетом всех переговорных и коридоров. Со временем метраж будет сокращаться.

— А как изменилось восприятие офисов с точки зрения обычных сотрудников?

— Нормой стали опен-спейсы (open space). Сейчас никто не удивляется тому, что сотрудники размещаются в едином пространстве. Напротив, удивление вызовет старорежимная кабинетная планировка. От такой структуры отказываются даже давние приверженцы подобного расположения.

Существует пример Федеральной пассажирской компании (ФПК), которая впервые переехала в опен-спейс в 2011 году.

Процесс адаптации сотрудников к новым рабочим условиям занял около года: для работников это стало мини-революцией, в первое время были жалобы на новые условия работы.

Наш бизнес вырос из советских зданий и уже ментально не готов оставаться в старых условиях — без кондиционеров и с низкими потолками. Нынешняя экономическая ситуация позволяет таким компаниям переехать из офисов класса В в более удобные объекты без существенного роста затрат. В результате меняется и менталитет сотрудников.

Читайте также:  Какие компании в Беларуси являются крупнейшими работодателями

Что дороже для арендатора, классический офис или гибкий

Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Максим Стулов / Ведомости

Open space или кабинеты, фиксированные рабочие места или hot desk – вариантов, как разместить сотрудников, сейчас масса, и арендодателям в любом случае понадобится гибкость, чтобы собрать весь существующий спрос в ситуации, когда от 30 до 100% персонала отправилось работать по домам.

Числом побеждают пока классические офисы, но гибкие быстро развиваются. Долю последних в Москве аналитики Cushman & Wakefield (C&W) оценивают в 1,2% от общего офисного предложения. Для сравнения: в Лондоне и Амстердаме на гибкие рабочие пространства приходится около 5–6% всех офисных площадей. По данным JLL, в 2020 г. в Москве гибкие пространства (224 582 кв. м) давали 31 799 рабочих мест.

Из них 67% приходилось на гибридные офисы, 21% – на сервисные и 12% – на коворкинги. За 10 месяцев 2020 г. введено 33 700 кв. м в 11 новых проектах, что на 18% больше, чем в конце прошлого года. По данным C&W, крупнейшими стали «Space 1 Арбат» (4600 кв. м), «WeWork Аркус» (4400 кв. м), «Business Club Око II» (4200 кв. м).

Крупнейший оператор в настоящее время, по данным JLL, – Regus (10 пространств на 25 800 кв. м). Немного уступают SOK (24 500 кв. м) и WeWork (17 700 кв. м). Но если оценивать планы, то, по подсчетам C&W, лидерами станут «Ключ» (60 500 кв. м) и Space 1 (50 000 кв. м). На 2021 г. заявлено 68 000 кв. м гибких офисов (данные JLL) и дополнительно анонсировано еще 77 000 кв.

м в формате built-to-suit – их откроют, если будут арендаторы.

Для переезда в новый офис причины должны быть вескими, тем более – для того, чтобы кардинально изменить формат размещения. Сейчас главная причина – тотальная неопределенность ситуации с бизнесом, когда важной становится возможность оперативно уменьшить или расширить занимаемое рабочее пространство, говорит Игорь Грецов, управляющий партнер GP Group.

В данном случае предпочтительнее краткосрочные и гибкие по условиям договоры аренды, когда компания в случае необходимости может без проблем покинуть объект или освободить часть площадей, объясняет Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. В классических офисах класса А традиционно договоры аренды заключаются минимум на 3–5 лет фактически без права на досрочное прекращение, напоминает Алексей Мацкевич, руководитель сети коворкингов GrowUp.

Изначально считалось, что коворкинги больше ориентированы на небольшие фирмы, индивидуальных предпринимателей, фрилансеров, говорит Рафаил Гайнатуллин, гендиректор Национальной ассоциации сервисных офисов и коворкингов, тогда как сервисные офисы рассчитывают на корпоративных клиентов со штатом от 50 человек.

По словам Натальи Никитиной, руководителя департамента офисной недвижимости C&W, гибкое пространство выбирают бизнесы, которые ищут технологичный офис, но не хотят нести капитальные затраты и заключать договоры надолго.

Сейчас популярность гибких пространств стремительно растет как среди розничных арендаторов, так и среди крупных корпораций, считает Гайнатуллин. По подсчетам аналитиков ЦИАНа, на сегодняшний день гибкие офисы в Москве обеспечивают около 33 000 рабочих мест, а требуется 175 000.

По подсчетам JLL, в ноябре в гибких офисных пространствах Москвы под управлением сетевых операторов 25% рабочих мест было вакантно, а в 2021 г. уровень доли свободных площадей стабилизируется на уровне 15–20%.

С учетом социальной дистанции прежнее число сотрудников займет на 20% больше площади, чем раньше. Но тех, кто работает в офисе каждый день, стало меньше на 30% минимум, так что дополнительных метров компаниям не потребуется.

Tinkoff занял 6754 кв. м (1039 рабочих мест) в SOK Arena Park. По 4000 кв. м и более (по 728–783 рабочих мест) арендовали Sber, MTS, Yandex, X5 Retail Grouр. Осенью в «Space 1 Арбат» переехали ГК «ФСК» (заняв 3200 кв.

м) и Kalinka Group (325 кв. м).

Вице-президент ФСК Ирина Воронина говорит, что в новом помещении нет отдельных кабинетов даже для топ-менеджмента, потому что «закрытые кабинетные пространства создают ненужные барьеры в коммуникациях».

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, сейчас у них на 25 кв. м меньше, чем было в Бутиковском переулке, но в новом сервисном офисе можно разместить до 80 рабочих мест, тогда как в старом – около 60.

И хотя стоимость аренды и дополнительных расходов была ниже, Румянцева считает, что переезд сулит выгоды: прежний офис морально устарел, да и физически уже требовал ремонта, а это тоже дополнительные расходы.

Задачу оптимизации затрат на аренду площадей никто не отменяет, подтвердила Олеся Дзюба, руководитель направления по организации рабочих пространств JLL, однако наряду с ней решаются вопросы создания максимально эффективного рабочего пространства, которое стимулирует развитие новых идей, продуктов.

C&W арендовала у Space 1 помещения на Тверском бульваре, 26, где займет весь второй этаж в историческом особняке на территории усадьбы Римского-Корсакова.

По словам Никитиной, главная причина для переезда – гибкие условия договора и функциональность нового помещения: «Мы 13 лет сидели в офисе формата open space в БЦ Ducat Place III. Новый офис позволит поддерживать гибридный формат работы, т. е.

обеспечивать взаимодействие сотрудников, решающих задачи как из офиса, так и из дома. Второй аргумент – аутсорсинг административно-хозяйственных услуг. В стоимость аренды включены затраты на отделку и расходы на эксплуатацию».

Арендуя классический офис, компания платит дополнительно за ремонт (как правило, помещения сдают в состоянии shell & core), меблировку, покупку нужной оргтехники, рассказывает Дзюба.

Аренда рабочего места в коворкинге, по словам Гайнатуллина, как правило, уже включает коммунальные платежи, мебель и оборудование, ежедневную уборку и расходные материалы, интернет, эксплуатацию инженерных систем, мелкий ремонт, охрану и чай-кофе.

За дополнительную плату можно получить установку и обслуживание АТС, IT-услуги, парковку и др.

Грецов сравнивает варианты для компании со штатом в 100 человек на год – помещения в бизнес-центре класса А и сервисный центр в таком же офисном центре. В среднем на одного сотрудника в обычном офисе приходится от 8 до 10 кв. м (само рабочее место и дополнительные пространства, переговорные, кофе-пойнты).

Поэтому компании понадобится минимум 800 кв. м по средней ставке 30 000–33 000 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, т. е. за аренду надо заплатить 24–26,4 млн руб. плюс 4,8–5,28 млн руб. НДС и около 5,5 млн руб. операционных расходов. Отделка и ремонт, соответствующие классу А, – от 21,6 млн руб.

(от 27 000 руб. за 1 кв. м), а на мебель и оборудование можно смело закладывать еще 12 млн руб. Итого 68,08–70,96 млн руб. Если компания на тот же год арендует 100 мест в сервисном офисе, то из расчета 35 000–37 000 руб. за рабочее место в месяц она потратит 42–44,4 млн руб.

, включая НДС, и получит офис уже с мебелью и оргтехникой.

Собственники и коворкингов, и классических офисов вынуждены пойти на ряд мер, чтобы сохранить резидентов и не уйти в фатальный для себя минус одновременно. Классический формат офиса гарантировал себе определенную стабильность за счет долгосрочных контрактов, быстро выйти из которых арендатору не так-то просто.

Коворкинги, основными клиентами которых остаются стартапы и небольшие компании, в этом смысле менее защищены. Их заполняемость во время пандемии заметно упала.
Сейчас фиксированное рабочее место в коворкинге в Петербурге обойдется в 16 000–18 000 руб. в месяц на человека и 60 000 руб.

за выделенное пространство на группу от трех человек. Договор можно заключить на срок от года, можно увеличить или уменьшить количество рабочих мест в зависимости от меняющихся масштабов компании или санитарных норм. Бюджетный вариант для компании до 50 человек в open space без мебели и переговорных комнат, 400–420 кв.

м, на петербургском рынке стоит 1000–1150 руб. за 1 кв. м плюс эксплуатационные расходы.

Можно также сравнить два офиса в МФК «Башня «Федерация» – классический и коворкинг. Аренда офиса со стандартной отделкой и мебелью в «Башне «Федерация» стоит 50 000–55 000 руб. за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и НДС. Отдельно арендатор оплачивает коммунальные услуги, это примерно 1200 руб. за 1 кв. м в год, уборку и эксплуатацию инженерных систем.

За расходные материалы, кофе, чай и воду, за интернет, телефонию и принтеры, плюс нужен офис-менеджер и секретарь в штат, набегает около 8040 руб. на 1 кв. м в год. Итого 58 040–63 040 руб. за 1 кв. м в год.

В коворкинге Headway на 35-м этаже башни «Восток», который сам владелец называет «бутиковым» и «самым дорогим в Москве», по данным Colliers International, стоимость рабочего места – 44 000 руб. в месяц. Площадь Headway – 650 кв.

м, он рассчитан на 78 рабочих мест (пространство разделено на 22 кабинета вместимостью от одного до шести мест), получается 63 360 руб. за 1 кв. м в год, пересчитывает Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

Зато рабочие места будут в помещениях с премиальной отделкой и дизайнерской мебелью, срок аренды – от одной недели, и можно не беспокоиться об эксплуатации или расходных материалах. За дополнительную плату можно получить расширенный консьерж-сервис (35 000 руб.), но можно обойтись уже включенной в ставку поддержкой на ресепшене.

На короткий срок дешевле арендовать коворкинг, если офис нужен надолго, дешевле будет традиционный: даже если обустроить в нем рабочие пространства изначально стоит дорого, зато ежегодные расходы на обслуживание будут меньше, подытоживает Дзюба.

По мнению Грецова, в перспективе гибкие офисы и коворкинги не следует рассматривать как абсолютную замену классическим офисам и нынешний «массовый исход» – явление временное, он лишь поспособствует более быстрому насыщению рынка гибких пространств. В конечном итоге офисный рынок просто достигнет нового баланса, где будет предложение и спрос на разные форматы. «Трудно будет отказаться от сервисных офисов, после того как однажды попробовал в них пожить», – считает Румянцева.

По словам Боннели, в настоящий момент они с клиентами обсуждают разные варианты: посещение офиса по графику, использование системы hot desk (незакрепленных рабочих мест), создание различных зон для творческой работы, встречи в офлайне – все, что позволит компаниям сократить занимаемую площадь и использовать ее более эффективно. Этого можно добиться, подобрав подходящий сервисный офис либо организовав такое пространство самостоятельно в классической аренде. 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *