Что нужно знать застройщику, инвестору и отельеру об отельном бизнесе

Что нужно знать застройщику, инвестору и отельеру об отельном бизнесе

Коллаж: Алена Марченко, фото: Сергей Ермохин

Для многих самым понятным инструментом инвестиций была и остается недвижимость. Приобретая ее на этапе строительства, покупатель обеспечивает себе прибыль уже только за счет будущего увеличения стоимости объекта по мере его готовности. Однако не вся недвижимость может принести доход.

Например, вчера еще активный рынок жилья уже не может предложить выгодных инвестиций. По подсчетам экспертов, окупаемость дешевых студий и однушек составляет от 15 до 25 лет в зависимости от их локации и периода покупки.

Те, кто пару лет назад скупал жилье за КАД, сегодня активно осваивают новый для себя рынок коммерческой недвижимости и апартаментов.

В дилемме во что лучше инвестировать – в недвижимость или в продукты банковского сектора – выбор сегодня все чаще делается в пользу недвижимости. И не только потому, что, например, на апартаментах можно заработать больше, чем на банковских депозитах. Недвижимость останется у собственника и не обесценится независимо от колебаний рынка и «сюрпризов» наподобие пенсионной реформы.

Апартаменты сегодня востребованы не только как собственное жилье, которое можно приобрести дешевле, так как застройщик не тратится на инфраструктуру, или съемное гостиничного типа для командированных и студентов. Интересен этот продукт и собственнику бизнеса, открывающему офис поближе к центру.

Высокий спрос на апартаменты сегодня обусловлен тем, что инвесторы увидели в этом сегменте рынка стабильный арендный бизнес с просчитываемой доходностью.

Прибыль образуется ежемесячно без активного участия собственника, обслуживание проекта целиком в зоне ответственности управляющей компании, а минимальная сумма средств, необходимая для вложения в проект, ниже, чем в случае с «классическим» жильем.

В Петербурге достаточно иметь полмиллиона рублей, чтобы купить юнит в ипотеку или в долях с другими собственниками.

В среднем в этом сегменте рынка обещают 7–10% годовых, хотя есть те, кто декларирует 20% и более. Доходность при вложении в апартаменты значительно выше обычных квартир и даже не уступает по уровню облигациям федерального займа.

Инвестору стоит заранее убедиться, что он входит в гостиничный бизнес с понятной доходностью, а не приобретает квадратные метры «псевдожилья».

Как понять, что застройщик предлагает настоящий апарт-отель, а не «псевдожилье»? Задайте продавцу вопросы: какая целевая аудитория у апартаментов? Способно ли лобби вместить то количество гостей, которое заявляется? Имеет ли УК опыт работы с гостиничными объектами? Какие предлагаются программы доходности?

Важно понимать и потенциал развития локации, в которой расположен объект. Успешный апарт-отель должен располагаться так, чтобы гости могли легко и быстро добраться как до центра, так и до важнейших транспортных узлов: аэропорта, вокзалов. Идеальным вариантом будет комплекс, расположенный в центре города или в деловой зоне с перспективой роста.

Что нужно знать застройщику, инвестору и отельеру об отельном бизнесе

Особо имеет смысл отметить наличие в проекте профессиональной управляющей компании. Главное преимущество такой компании – в многолетнем опыте работы в индустрии гостеприимства.

Профессиональная УК обеспечивает функционирование гостиничного комплекса: занимается обеспечением узнаваемости проекта, приемом и размещением гостей, сбором платежей, следит за соблюдением правил безопасности проживания и эксплуатации объекта.

Пассивный доход инвестора, естественно, зависит в первую очередь от успешности проекта. А успешность обеспечивается в том числе за счет объема и разнообразия номерного фонда. Например, если в апарт-отеле сделана ставка на разные форматы, рассчитанные на разные категории гостей, и обеспечена многоформатность, значит, будет загрузка и будет обеспечена стабильная высокая доходность.

Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, представляет две программы, которые на данный момент предлагаются в комплексе. VALO Classic ориентирована на долгосрочную аренду и равномерный доход от 29 тыс. рублей в месяц; VALO Progressive рассчитана на краткосрочную аренду и доход от 40 тыс. рублей в месяц.

В среднем диапазон доходности долгосрочной аренды составляет 8–11%, краткосрочной аренды – 12–17%. Краткосрочная аренда зависит от сезонности, тогда как долгосрочная приносит более стабильный доход.

Мы видим большой потенциал роста на рынке долгосрочной аренды, связанный с тем, что именно сейчас этот сегмент постепенно выходит из серой зоны. Оптимальный объем для инвестиций зависит от целей, которые преследует инвестор.

Можно приобрести всего одни апартаменты, приносящие стабильный доход, а можно диверсифицировать портфель, купив несколько юнитов в разных очередях. В таком случае мы рекомендуем выбирать разные форматы, подходящие для различных категорий гостей

Что нужно знать застройщику, инвестору и отельеру об отельном бизнесе

Марина Сторожева

директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO

Минимальный объем инвестиций, который позволил бы инвестору войти в комплекс апарт-отелей VALO, – 2,9 млн рублей. Это стоимость студии минимальной площади.

Правила и перспективы

Есть несколько правил, по которым можно оценить апарт-отель и то, насколько перспективной инвестицией является покупка недвижимости в нем. Надежный девелопер с хорошей репутацией. «Правильное» расположение – рядом с метро, недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой. Наличие своей управляющей компании. Наконец, нужен достаточный выбор номеров разных типов, разного метража.

«Камерность» объекта ценится на этом рынке не меньше, чем в жилой недвижимости. Выбрать «клубный дом» или «муравейник» – так вопрос обычно не стоит. Инвестиционная тактика здесь иная, чем «больше за те же деньги». Небольшие апарт-отели – для тех, кто «чувствует разницу». Здесь инвестор сродни коллекционеру вин: важен не объем или крепость напитка, а изысканный вкус.

Кроме того, есть и экономическая логика. Если в крупных апарт-отелях-«тысячниках» управляющая компания не всегда может обеспечить высокую заполняемость и часть номеров может простаивать, то отель на 200–300 номеров заполнить намного проще.

Спрос и, как следствие, стоимость аренды выше у небольших отелей, поэтому их инвестору гарантирован в будущем стабильный доход, а значит, такое вложение точно окупится.

Новый проект Группы RBI на Заозерной улице, апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY, именно такой. В одном из корпусов проекта – 249 апартаментов, в другом – всего 108. Подобные уютные отели гости ценят за индивидуальный сервис, стильные интерьеры, атмосферу. STUDIO MOSKOVSKY соответствует гостиничной классификации «три звезды». Здесь пять категорий номеров, стильная качественная отделка.

Локация становится главным козырем любого апарт-отеля. STUDIO MOSKOVSKY находится на Заозерной улице, рядом с деловым центром города, в 7 минутах от станции метро «Фрунзенская», в 5 минутах от Московского проспекта. Соответственно, нет проблем с тем, чтобы добраться до аэропорта, вокзалов, торговых и бизнес-центров, «Экспофорума».

Расположение рядом с деловым центром города особенно привлекательно для бизнес-туристов, на которых мы в первую очередь рассчитываем. При этом мы ориентируемся на долгосрочную аренду, на корпоративных клиентов.

Посуточная краткосрочная аренда, казалось бы, сулит большую доходность, но на самом деле при такой модели и затраты на амортизацию номера будут выше. Уже через год понадобится реновация: замена мебели, сантехники и т. д. В нашей модели арендаторы – люди, изначально более социально ответственные.

Если рассчитываешь прожить в номере не сутки, а год – ты более бережно к нему относишься.

Что нужно знать застройщику, инвестору и отельеру об отельном бизнесе

Карина Шальнова

директор управляющей компании RBI PM

Весомым аргументом является, безусловно, уровень и репутация девелопера. Сам бренд надежной и успешной компании – гарантия того, что ваши инвестиции будут «работать» уже на стадии строительства: за счет капитализации проекта, роста его готовности. В STUDIO MOSKOVSKY уже сейчас продана большая часть апартаментов, из них 30% – это повторные сделки.

Важно, что в проекте есть своя управляющая компания с большим опытом, которая избавит инвестора от всех хлопот. Фактически инвестору остается просто регулярно получать доход на карточку: не надо искать арендаторов, общаться с клиентами, заботиться об обслуживании номера.

Причем управляющая компания гарантирует определенный уровень дохода – не ниже 7% годовых при любых обстоятельствах, а надежный девелопер обеспечивает выполнение этих обязательств. На рынке апарт-отелей могут заявлять и более высокие цифры доходности, но они редко гарантированы в реальности.

Эффект синергии

Финансовые институты реагируют на изменения рынка зачастую даже быстрее, чем инвесторы, и предлагают продукты, совмещающие в себе стабильность недвижимости и оперативность оборота средств.

Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» предложил инновационный сервис, который не имеет аналогов на российском рынке, благодаря которому клиенты получили возможность покупать и продавать валюту в режиме онлайн по зафиксированному курсу с расчетами в будущем.

Таким образом решаются проблемы, связанные со скачками курсов валют и постоянной неопределенностью в будущем, которые всегда мучили инвесторов.

О программе «Биржевой мост» рассказывает управляющий директор дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург» Антон Кузьмин.

«Сегодня ставки по банковским депозитам продолжают снижаться. Особенно это заметно в сегменте валютных депозитов, где по евро банки уже дают клиентам 0% годовых, а по долларам в пределах 1–1,5% годовых. Банки ищут для клиентов альтернативные способы вложения средств, в первую очередь ценные бумаги.

Но рынок ценных бумаг продолжает оставаться темной лошадкой, и многие консервативные инвесторы еще не умеют или опасаются делать большие вложения.

При этом наряду с банковскими депозитами рынок недвижимости, и в частности набирающий обороты рынок апартаментов, продолжает оставаться лидером в умах большинства консервативных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость и апартаменты являются хорошей альтернативой для инвесторов с рублевыми активами. Но как быть тем, кто хочет инвестировать в недвижимость в России и получать доход в иностранной валюте?

Здесь как раз очень выгодно может проявить себя связка «покупка апартаментов» + сервис «Биржевой мост». Покупая апартаменты, клиент точно знает, когда и какую сумму дохода он будет получать. Например, клиент инвестирует 5 млн рублей под 7% годовых с гарантированной ежемесячной выплатой по 29 тыс. рублей в апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY.

Воспользовавшись «Биржевым мостом», клиент сможет самостоятельно в режиме онлайн зафиксировать курс покупки долларов на 1 год вперед и заключит с банком 12 сделок, которые будут синхронизированы с получением дохода от апартаментов.

В итоге при текущем курсе доллара 61,9 рубля клиент сможет зафиксировать среднегодовой курс на покупку долларов на уровне 63,4, что на 2,4% дороже текущего курса.

Следовательно, получая 7% гарантированного дохода в рублях от апартаментов, клиент может менять рубли на доллары по зафиксированному курсу и фактически получит долларовую доходность 7% – 2,4% = 4,6% годовых, что значительно выше ставки банковского депозита и при этом обладает огромной надежностью, которая характеризует вложения в недвижимость.

Сервис «Биржевой мост» от Банка «Санкт-Петербург» дает возможность клиентам обменивать 14 валют и 91 валютную пару. Поэтому, имея в своем инвестиционном портфеле апартаменты с гарантированной рублевой доходностью, клиент всегда сможет самостоятельно выбрать, в какой именно валюте он хочет получать доход.

Возможность совершать сделки в режиме онлайн в своем личном интернет-банке, который всегда рядом в телефоне, максимально упрощает жизнь инвестора.

Читайте также:  Как проблемы в России отражаются на белорусском рубле

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Инвестирование в гостиничный бизнес, вложение денег в гостиницу | Куда вложить деньги

Свой бизнес это хорошо, особенно хорошо это тогда, когда вы знаете все в нем – от и до.
Но данная статья, является неким примером, когда Вы захотите вложить деньги в какую-нибудь новую нишу, в которой мало что понимаете.

Вступление

Привлекательность гостиничного сектора нашей страны не вызывает сомнений, но лишь основываясь на реальном нынешнем состоянии отельного рынка и правильном прогнозе, а также лишь при правильном планировании и выборе правильной инвестиционной стратегии инвестор может извлечь максимальную для себя выгоду.

Насколько это актуально

Сегодня любой инвестор, который решил осуществить инвестирование в гостиничный бизнес, рассматривает, прежде всего, возможности получения большой прибыли и другие перспективы данного рынка, а также возможные риски. Именно риски в гостиничном бизнесе труднее всего определить.
Если риски будут недооцененными, то они способны сделать эффективный инвестиционный проект на бумаге убыточным в реальности.

Основной фактор, который нужно учитывать при инвестировании в гостиничный бизнес – последующее функционирование данной гостиницы. В свою очередь данный фактор зависит от выбора управления гостиницей.

На сегодняшний день инвестор стоит перед выбором из трех возможных путей управления последующего гостиницей: наем менеджера генерального, привлечение гостиничного профессионального оператора и самостоятельное управление. В каждом конкретном случае инвестору необходимо будет выбирать свою стратегию, опираясь, прежде всего, на знание подводных камней каждого варианта управления.

Что нужно от инвестора

Если вы хотите инвестировать в гостиничный бизнес, то необходимо тщательно изучить все плюсы и минусы данного инвестирования, а также возможные риски, и, конечно же, бизнес – план. Также нужно проверить соответствие строительства гостиницы.

Например, если вы инвестируете средства в строительство пятизвездочного отеля, но потом выяснится, что нормы были нарушены и некачественно проведенные работы не соответствуют уровням сервиса, отель потеряет свою звездность, в результате чего вы понесете убытки.

Изучите бизнес – план

При инвестировании денежных средств в отельный бизнес важно, прежде всего, потому, что существует риск недооценки инвестором необходимых для развития отеля затрат и сроков реализации проекта.

Какой процент можно получить в итоге?

Стоит отметить, что заработать на гостиничном бизнесе быстро не получится. Процесс строительства и ввода гостиницу в эксплуатацию может тянуться годами, после чего вы только и начнете получать прибыль.

Уменьшить или и вовсе исключить данный риск можно только тогда, если инвестировать средства в реставрацию или реорганизацию уже существующего отеля.

В среднем же в год вы будете получать примерно пятнадцать процентов от инвестируемой суммы.

При принятии решения об инвестировании денежных средств в отельный бизнес также стоит обратить внимание на менталитет той или иной категории постояльцев и культурные особенности.

  • При правильном выборе стратегии реализации проекта инвестиционного и продуманной минимизацией возможных рисков инвестор может не только получить хорошую прибыль, но и закрепиться на рынке услуг гостиничных в нашей стране.
  • Куда вкладываю я?
  • [main-kompany-2]

Вместо вывода

Из предыдущих статей, вы наверно уже могли понять, что мы никому не рекомендуем вкладывать свои деньги, туда, в чем совсем не разбираетесь.
Мы выбрали форекс памм счета, разобрались довольно глубоко, и советуем их вам.

Как завалить проект гостиницы. «Вредные советы» для гостиничного инвестора

Окрепшее и уже получившее свой первый опыт поколение российских консультантов по гостиничным технологиям начинает «наступать на пятки» практикующим экспатам из западных операторских компаний. Удальцы из новообразованных российских управляющих компаний уже наступили на достаточное количество качественных граблей.

Опыт, приобретенный ими, становится все значительнее.

Только вот всегда ли довольны собственники, на объектах которых этот опыт приобретался? Смогли ли они выдержать натиск бравурного креатива и самоуверенности? Насколько дорого обошлись им ошибки наемных консультантов и свои собственные? При существующей ситуации на рынке консультационных услуг для гостиничной сферы очень многие говорят о том, что знают как НУЖНО делать. Фронтдеск.ру рассказывает о том, как делать НЕ НУЖНО. Вспомните «Вредные советы» Григория Остера, и может быть мы поможем Вам не наступать на те грабли, по которым прошлась добрая половина гостиничных «специалистов».

Бизнес план – пустая формальность

Не стоит говорить о том, что бизнес план необходим только лишь для привлечения инвестиций в проект. Вполне подойдет бизнес план, написанный студентом гостиничного ВУЗа или даже скачанный в сети Интернет.

В действительности, Вы же не собираетесь работать по бизнес плану, и так ясно, что гостиница будет развиваться семимильными шагами и рассчитывать рентабельность проекта – пустая трата времени. А если банк попался дотошный и требует детальной проработки, можно приобрести бизнес-план у небольшой консалтинговой компании, главное – не читать и не вдумываться.

Как люди честные, консультанты будут разрабатывать бизнес план под Вас, придумывать маркетинговые стратегии и даже не подумают о том, чтобы просто скопировать его с типового проекта. Это же нечестно.

Внимание мелочам

На этапе строительства обязательно принимайте участие в каждой мелочи. Не нужно допускать, чтобы дверная ручка в подвале была установлена без вашей визы на документе. Неплохо бы также контролировать процесс монтажа плинтусов. О стратегических вещах и концепции работы позаботятся другие.

Неплохо было бы также принимать коллективные решения о выборе информационных систем, как Front, так и Back офиса. Принимая решения о выборе АТС или системы управления отелем, спросите мнения горничных, коллегиально вы сможете выбрать максимально подходящую систему бизнес аналитики.

А IT служба окажет неоценимое содействие в выборе ковролина.

Опыт ничто, стоимость — все

Наймите строительную компанию без опыта возведения гостиничной недвижимости. Отель практически не отличается от жилого дома, поэтому переплачивать за знание специфики не стоит. Пусть на этаже не будет номера для персонала, кладовой для housekeeping и иных ненужных помещений. Лифтовой шахты достаточно одной – гостевой лифт может послужить и служебным.

В конце концов гости – не бояре, чай могут и с сантехниками пару этажей проехать. Некоторые компании могут удешевить проект за счет использования более тонких перекрытий – дополнительная экономия не помешает. Можно пожертвовать звукоизоляцией. Экономить нужно и на оснащении.

Пусть гостиничная мебель продержится в десятки раз дольше, нежели стандартная мебель для дома, но ведь речь идет о том, чтобы не бросать денег на ветер. Закупив стандартные телевизоры не нужно думать о подключении интерактивных сервисов и о наличии в ТВ специальных плат. Да, и не забудьте приобрести самые дешевые мыльницы в санузел.

Они смешно перекашиваются набок в первую же неделю, а настоящий праздник начинается, когда гость пытается дотянуться до нее из душевой кабины.

Держите в секрете своих поставщиков

Не стоит распространяться о том, что электронные замки вы приобрели китайские, систему управления – отечественную, а АТС – корейского производства.

Лучше всего сообщить об этом перед самым запуском, а потом посмотреть на энергию, с которой вендоры будут пытаться интегрировать все это в единое информационное пространство. Столь же весело наблюдать за попытками компании провести слаботочную сеть после завершения внутренней отделки.

Поэтому не столь важно кто и когда будет заниматься поставками. Важно, что Вы об этом знаете. А если не знаете, спросите совета профессионалов.

Ну кто так строит?!

Замечательным способом завалить проект является привлечение сторонних консультантов на этапе, когда объект практически построен и менять что-либо – значит понести непредвиденные и немалые расходы.

Нанятая компания с ходу заявит Вам, что те, кто проектировал и реализовывал проект отеля – некомпетентные болваны и все нужно менять. Самое интересное, что они могут быть правы. А могут и нет, но контракт нужно отрабатывать. А Вам стоит приготовиться к существенным издержкам.

Потому что выключатели должны быть на пять сантиметров выше, а гардины – на двенадцать сантиметров шире. Условия эргономики.

Слово «эргономика» придумали буржуи

При проектировании гостиницы в последнюю очередь задумайтесь о потоках гостей, общественных зонах и эргономике номера. По общественным зонам нужно пустить уборщиц, дефилирующих на склад за бытовой химией, а возле лобби бара расположить комнату отдыха секьюрити.

Что касается эргономики номера, то здесь ничего не нужно придумывать. Об этом уже позаботились некоторые из отелей нашего Отечества. Так один из отелей Санкт-Петербурга установил контейнеры с жидким мылом в санузле не над раковиной, а сантиметров на десять правее.

К концу пребывания гостя рядом образовывалась жемчужно-розовая лужица. В одной из гостиниц г. Иркутска, автор столкнулся с проблемой того, что добраться до телефонного аппарата можно только перемахнув через двуспальную кровать. Практически фитнесс. В отеле г.

Конаково, Тверской области туалетная бумага не присутствовала там, где ей надлежало быть, а продавалась в службе приема по 5 рублей. Замечательная идея по получению дополнительного дохода. Про выключатели в шкафу, пожалуй, знают все – удобно и практично.

В общем – не задумывайтесь об удобствах гостей, пусть об этом думают они сами. Да, и помните, полотенца должны лежать на кровати, ведь именно там их в большинстве случаев используют. Если сами не справляетесь с такими простыми задачами, наймите Отельера.

Известный отельер из известной компании

Для реализации проекта нужно нанять отельера с опытом работы в гостиничной сфере.

При этом небоходимо дать понять ему, что все, что от него требуется – запустить гостиничный объект, правильно оснастить его, выстроить все процедуры работы, нанять персонал, провести его обучение, разработать дизайн, привлечь корпоративных клиентов, организовать рекламные кампании, провести маркетинговые исследования, спрогнозировать спрос, предоставить отчетность и… в общем понятно. За это ему и платят деньги. Большие деньги. При этом, если такому управляющему потребуется команда – нужно обвинить его в непрофессионализме, раздувании бюджета и краже салфеток со склада. Весь линейный персонал и руководителей среднего звена набирать лучше самому и подешевле. Пусть управленец докажет, что он профессионал и попробует сформировать отдел маркетинга из доярок ближайшего совхоза. Ну а если не докажет…

Читайте также:  Как вернуть клиентов и сделать их постоянными — кейс по работе с рассылками

Акакий Акакиевич из «Леснефтьгазстройпрома»

Поскольку именитый отельер не справляется со своими задачами, следует подыскать ему замену. Важно, чтобы замена была найдена среди «своих», надежных людей. И какая разница, где до этого работал Акакий Акакиевич.

Самые толковые гостиничники, понимающие стандарты сервиса, дистрибуции и менеджмента в отрасли конечно же выходят из главных инженеров перерабатывающих заводов, служб безопасности и органов или же номенклатурных работников.

Только они могут привить корпоративную культуру и объяснить как нужно общаться с гостями, а также какие показатели являются критичными для гостиничной отрасли. Но мы же не делаем резких движений. Пусть Акакий Акакиевич поработает полгода замом, а там уже глядишь и профессионалом стал.

Особенно если ему сказать заранее, что место генерального уготовано ему. Тут и уважение к отельеру появится и желание перенимать опыт. А уж низший персонал…..

Персонал – не проблема

Забудьте о проблемах с персоналом. Вы же работодатель, а следовательно благодетель для трудового народа. Поэтому поиск и обучение персонала гостиниц нужно начинать в самый последний момент.

И в отель придут лучшие работники, сразу обеспечив отелю позитивный рост репутации и уровня обслуживания. Зачем нанимать работников за несколько недель и тем более их обучать. Это затратно.

Пусть обучаются на гостях – их много, а если кто-то будет недоволен, на его место придет другой. Кстати….

Гости — тоже не проблема

Они появятся как только отель откроет свои двери. Ведь это будет лучшая гостиница в регионе, городе, области, стране (нужное подчеркнуть). Затраты на рекламу можно смело списывать, она не потребуется. Ведь все ваши друзья уже знают, что скоро на этом месте появится фешенебельный монолит.

Нет необходимости заключать предварительные договора с туристическими компаниями и корпоративными клиентами – они придут к вам сами, причем в первый же день работы. Поэтому загрузка гарантирована. Сайт отеля можно будет открыть потом, когда гостиница будет раскручена и на это будут деньги. Реклама в Интернете – баловство для западников.

И уж тем более не нужно онлайн бронирование и подключение к GDS (кстати, что это за аббревиатура такая?).

Поздравляем. Проект успешно завален

Таким образом, выполнив ряд несложных действий, вы гарантированно сможете выбросить на ветер серьезные суммы, без труда заполучить репутацию «совка» и в пару раз увеличить срок окупаемости проекта.

Возможно, вскоре Вам захочется окупаемости и появится добрая фея в виде управляющей компании. За гарантированную комиссию она займется «работой над ошибками».

Только не подписывайте с ними никаких документов об обязательствах – поверьте на слово. Это хорошие люди.

Антон Матвеев, гостиничная тренинговая компания Big Tree,

специально для Фронтдеск.ру

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Иногда от отдельных экспертов приходится слышать рассуждения о разочаровании, наступившем в результате сотрудничества российских инвесторов с международными отельерами. Каковы основания у таких рассуждений?

Мы часто наблюдаем ситуации, когда инвесторы, не особо вникая в специфику работы международных гостиничных операторов, ожидают профессиональных консультаций от самих отельеров. При этом в абсолютном большинстве случаев представители основных гостиничных брендов рекомендуют инвестору провести собственные расчеты экономической целесообразности проекта.

Крупные операторы проводят анализ будущей доходности только на операционном этапе работы проекта. Их цель – расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков от вознаграждения за управление или лицензионных платежей.

Как правило, подобными операционными прогнозами гостиничные операторы делятся с инвесторами с большой неохотой. Внутренняя политика некоторых глобальных операторов вообще запрещает представлять подобные прогнозы инвесторам до официальной подготовки первого годового бюджета.

Однако даже если такой запрет отсутствует, при передаче прогнозов будущих доходов гостиницы инвестору оператор сталкивается с конфликтом интересов – опасение потерять проект из-за пессимистических прогнозов, с одной стороны, при рисках оказаться морально обязанными соответствовать прогнозам после открытия гостиницы – с другой.

Что касается прогнозируемых расчетов стоимости строительства, то информация, которую оператор может передавать инвестору, обычно учитывает усредненные капитальные затраты для некоторого типового проекта (зачастую это зарубежные примеры), без учета затрат на приобретение земли и подведение сетей.

В целом же, что касается профессиональных гостиничных инвесторов, которые владеют отелями различных международных брендов (Safmar Plaza, Wenaasgruppen и проч.) или выстраивают собственные сети (Azimut Hotels, «Союз маринс групп», «Амакс» и другие), то, судя по стабильности их гостиничных портфелей и планов развития, разочарования у них не наблюдается.

Конечно, ожидания инвесторов могут не совпадать с фактическими результатами, но здесь нет оснований для обобщений. Многое зависит от контекста, в котором формировались эти ожидания, и времени открытия гостиницы.

Жизненный цикл гостиничного проекта от идеи до конца стабилизированного этапа работы отеля обычно составляет 6–8 лет. Таким образом, если основные инвестиции были понесены до 2014 г.

, результаты сегодняшней операционной деятельности гостиниц вполне могут разочаровывать инвесторов по объективным экономическим причинам.

Сегодня, ввиду отсутствия признаков активного восстановления национальной экономики, рост доходов гостиниц (особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга) остается невысоким, что не позволяет рассчитывать на быстрый возврат вложенных средств. В среднем владелец должен быть морально готов к окупаемости в пределах 12-15 лет.

С другой стороны, гостиницы доказали высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов. Ряд сделок, закрытых в 2015-2017 гг., это подтверждает. Самой крупной стала покупка в ноябре 2016 г. компанией АФК «Система» портфеля гостиниц Региональной гостиничной компании (1379 номеров в 9 отелях современного качества) за 6,6 млрд руб.

Возможность детально анализировать работу гостиничного оператора и влиять на операционные показатели довольно востребована среди инвесторов на развитых рынках США и Европы, а с недавнего времени и в России.

Делается это с помощью привлеченных специалистов по операционному управлению (asset management). Наиболее известный заказчик подобной услуги – Внешэкономбанк, курирующий с помощью операционного аудита сочинские объекты, профинансированные им к зимней Олимпиаде 2014 г.

Со своей стороны, международные операторы системно готовы к диалогу с управляющими, представляющими интересы владельца.

К слову говоря, годовой бюджет для отеля под управлением сетевого оператора, за редким исключением, подлежит утверждению собственником. Согласование годового бюджета – один из механизмов влияния собственника на операционную деятельность.

Хотелось бы подчеркнуть ряд преимуществ, которые обеспечивают сотрудничество с гостиничным оператором/брендом.

Преимущество первое. Сетевые бренды, как правило, имеют наработанные стандартные решения по строительству, оснащению, отделке и меблировке, что существенно экономит время и затраты инвестора.

Инвестор получает объект, технические характеристики которого полностью соответствуют стандартам качества, комфорта, современных интерьерных решений и, главное, безопасности пребывания гостей.

Даже если потом собственник решит работать «по собственному вдохновению» и откажется от услуг бренда, физические характеристики позволят позиционировать гостиницу как объект современного качества, а технические решения позволят сэкономить на капитальных затратах в течение прогнозируемого периода.

Преимущество второе. Бренд повышает уровень узнаваемости гостиницы, позволяет подключить ее к глобальным системам продаж и маркетинга оператора. Около 65–75% продаж номеров сетевой гостиницы происходит через различные каналы оператора, включая глобальные каналы продаж. Разумеется, продажи через Booking.

com и аналогичные сайты позволяют любой независимой гостинице донести о себе информацию до всего мира, однако все имеет свою цену. Например, размер комиссионных для несетевых гостиниц может доходить до 30% от стоимости бронирования.

Сетевые гостиницы также реализуют часть номерного фонда на популярных онлайн-площадках, однако комиссионные, которые в этом случае платит гостиница, значительно ниже (13-14%).

Более того, не следует забывать про лояльных клиентов (у AccorHotels, IHG, Hilton, Starwood/Marriott, Radisson Hotel Group, Hyatt в «активе» их миллионы), которые целенаправленно выбирают размещение в отелях определенных компаний, минуя агрегаторы.

Преимущество третье. Подключение гостиницы к сетевому формату позволяет инвестору ожидать профессиональной постановки управления гостиницей в соответствии со стандартами, которые имеются у всех глобальных компаний.

«Крушения надежд» инвесторов в отношении операционных результатов и возврата инвестиций не произойдет, если они с самого начала обратятся к экспертам для расчета экономики проекта и за консультацией относительно возможных и оптимальных форматов взаимодействия с оператором. Важно адекватно спрогнозировать капитальные затраты на приобретение участка, проектирование и строительство, итоговая стоимость которых будет позже противопоставляться результату операционной деятельности при расчете общей эффективности проекта.

По нашему опыту, в настоящее время оптимизации капитальных затрат порой уделяется недостаточное внимание со стороны инвесторов.

И в заключение… Инвестор, не готовый доверить оператору управление гостиницей по договору управления, имеет полное право выбрать договор коммерческой концессии (франчайзинга) и взять руководство процессом на себя.

В этом случае все выгоды подключения гостиницы к глобальной сети продаж, а также базовая поддержка и контроль качества со стороны оператора остаются, но инвестору можно не переживать по поводу невыполнения годового бюджета и/или контроля операционных расходов со стороны генерального управляющего.

Соавтором блога является Марина Усенко, партнер консалтинговой компании Cushman & Wakefield

Как привлечь инвесторов. Шаг за шагом * xHow!

Мини-гостиницы сейчас набирают популярность по посещениям, ведь не у каждого сейчас найдутся средства на проживание даже в трехзвездочном отеле, вот в таких случаях мини-гостиница – это как раз то, что нужно.

Что обычно нужно людям от пребывания в отеле? Чтобы было где остановиться (временное жилье), а также место, где можно вкусно и недорого пообедать. Данные функции с легкостью выполняют мини-отели.

К тому же, стоимость номера в отеле, который имеет «звёздность», начинается от 300 и выше долларов, а номер мини-гостиницы будет вам стоить в среднем 100 долларов за сутки.

Читайте также:  Как управлять рисками компании, даже если раньше вы этим не занимались

Существенная разница, не правда ли? Так зачем платить больше?

Бизнес-план мини-гостиницы. Если вы, почитав начало данной статьи, поняли, что создание мини-отеля – это довольно прибыльное дело и хотите все же построить данное сооружение, однако вам не хватает средств на строительство, а кредиты вы принципиально брать не хотите, тогда вам нужно будет составить бизнес-план, с помощью которого вы сможете привлечь инвесторов.

Составление бизнес-плана – это очень кропотливая и серьезная работа. От правильности его составления зависит, в прямом смысле, ваша судьба, так как если он будет неинтересным – вы не сможете привлечь привлечь человека который будет готов вкладывать деньги и не сможете заняться данным бизнесом.

Для начала вы должны понимать основы экономики и экономической теории.

Так, составив отличный бизнес-план, однако затеяв строительство отеля в каком-нибудь отдаленном, забытом всеми районе, вы просто-напросто «прогорите», потеряете все свои вложенные средства, бизнес будет неприбыльным, и вы потерпите банкротство.

Чтобы этого всего не произошло, вы должны знать, что такое точка безубыточности и еще многие другие экономические категории.

Бизнесмен – это, прежде всего стратег, который наперед все продумал, как будет в дальнейшем развиваться его бизнес и он обязательно должен знать и понимать все существующие риски в данной сфере деятельности. Если вы все это учли и все же хотите начать бизнес по созданию мини-гостиницы и хотите создать бизнес-план для привлечения инвесторов, тогда вам нужно прочитать советы, которые будут приведены ниже.

Составление бизнес-плана мини-гостиницы. В самом начале бизнес-плана вы должны описать свою компанию, каким родом деятельности она занимается, что вы хотите построить мини-гостиницу, доказать, что это прибыльное дело и что человек, вложив в это дело свой капитал, тоже будет иметь с этого некие проценты (дивиденды).

Прежде всего ваша задача состоит в том, чтобы доказать инвестору, что строительство мини-отеля – это беспроигрышный вариант открытия бизнеса, что сейчас данный бизнес набирает все большую и большую популярность, что за такими гостиницами стоит будущее.

Также вам обязательно нужно указать район, где вы планируете построить данное сооружение. Лучше всего затеять стройку в Москве, недалеко от центра.

Да, стоимость земли в этом районе просто баснословная, однако Москва – это столица России, в нее каждый день приезжает просто огромное количество туристов, которые обычно идут гулять по Красной Площади, заходят в другие места в центре, а к вечеру уже хотят где-то остановиться.

Вот тут как раз и ваш звездный час, к вам в отель будет приходить огромное количество туристов, и при таких условиях ваш бизнес может окупиться в среднем примерно через 5-6 лет. Поверьте, это не очень много. Некоторые большие гостиницы начинают окупаться через десятилетия после их сооружения.

Также вы обязательно в своем бизнес-плане должны рассказать обо всей технологии создания сооружения, а также расчет и сметы всех растрат, которые вам придется понести, чтобы успешно закончить строительство.

В конце бизнес-плана вы должны подытожить все вышесказанное тем, что данный бизнес довольно прибыльный, и что инвестор, сделав в него определенные капиталовложения, получит не только свои деньги обратно, но еще и сможет получить хороший доход на данном бизнесе (дивиденды).

  • В целом ваш бизнес-план должен быть таким, чтобы человку действительно захотелось в него вложить свой капитал, а как вы понимаете, вложения будут немалыми, и это не 1 рубль и не 2.
  • Удачи вам и пусть все, что вы задумали, обязательно превратится в реальность!
  • Главная » Бизнес и Карьера » Бизнес-планы » Как привлечь инвесторов. Шаг за шагом

Инвестиции в отельный бизнес, инвестиции в отели

На сегодняшний день инструментов инвестирования достаточно много. Наиболее популярны в последние годы: покупка акций, облигаций, недвижимости, финансирование стартапов. Несмотря на то, что гостиничный бизнес не столь привлекателен для инвесторов он показывает хорошую доходность.

Что такое инвест отели?

Во многих направлениях можно сделать инвестиции отельный бизнес не исключение. Инвест отели – это мини отели и гостиницы, где предусмотрена возможность купить один или блок номеров.

Обзавестись долей можно как в функционирующем отеле, так и в том, который находится на стадии котлована.

Второй способ более выгоден, однако сопряжен с серьезным риском: эффектом долгостроя или банкротства застройщика.

Сделав инвестиции в мини отели, инвестор может получать пассивный доход. Всем что касается заполнения, и обслуживания номеров будет заниматься оператор. Для придания сделке законного основания между сторонами заключается договор. В нем детально прописываются все права и обязанности сторон.

Доли, юниты и токены могут быть проданы другому инвестору при условии, что последнего все устраивает в заключенном предыдущем владельце контракте. Как правило, инвестиции в отели 5 звезд приносят хорошую прибыль владельцу и надобность в продаже возникает только в исключительных случаях.

Причины инвестировать в отельный бизнес

Несмотря на то, что людей, предпочитающих инвестировать в сферу IT-технологий, становится все больше, есть веские причины вкладываться в сеть отелей. Вот 5 из них:

  • Низкий порог вхождения.
  • Отсутствие необходимости заниматься собственностью самостоятельно.
  • Большая доходность. По сравнению со сдачей в аренду, кредитом и банковскими депозитами процент рентабельности больше на 3 – 6 %.
  • Возможность обзавестись пассивным источником дохода на долгий срок. Для этого нужно поручить заниматься обслуживанием управляющую компанию.
  • Возможность продать долю в случае необходимости. Любой покупатель, рассматривающий инвестиции в отельный бизнес, согласится на сделку, если его устраивают условия заключенного с УК контракта.

Как обойти «подводные камни»?

Как и любой другой бизнес, гостиничный имеет свои особенности. Чтобы инвестиция в мини отель оказалась выгодной, нужно:

  • Правильно выбрать отельера. Доходность инвестиций зависит от наполняемости номеров. Обеспечить высокие показатели этого параметра под силу только профессионалам. В стремлении получить максимально возможные дивиденды новоиспеченный владелец гостиницы будет поочередно испытывать все существующие тактики по привлечению клиентов. И, как правило, только некоторые из них окажутся действенными. В итоге бизнес, который будет приносить мизерную прибыль или даже убытки постараются быстрее продать.
  • Проверить наполняемость лично. Многие отельеры перед выставлением номеров на продажу искусственно повышают наполняемость. Для этого проводятся акции, устанавливаются более выгодные по сравнению с другими номерами условия аренды. Первый тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности продавца – показатели наполняемости более 85% в не сезон. Чтобы проверить, как обстоят дела с посещаемостью в действительности, нужно отправиться по выбранным отелям в межсезонье.

Мифы об инвестировании в отельный бизнес

Инвестиции – это вложения денежных средств в актив. На почве страха за собственные, к слову сказать, немалые сбережения, появляются неправдивые тезисы.

Инвестиция в индустрию гостеприимства большой риск

По сути, любая инвестиция – это и есть риск. Инвестиции в отельный бизнес – не исключение. Чтобы сделать его оправданным, нужно тщательно подходить к выбору объекта для вложения денег.

Лучшее место для отелей – центр или локации возле метро, аэропорта. Рядом должно быть места для отдыха, а в сервис включены все необходимые услуги.

Для покупки лучше выбирать номера в отелях с большим стажем работы и хорошими отзывами клиентов.

Сезонность

Не все инвест отели подвержены сезонности. Например, те, что нацелены на прием людей из сферы бизнеса. Чтобы нивелировать простой номеров в межсезонье, отельеры предусматривают для инвесторов минимальные выплаты или финансовые гарантии. Этих денег достаточно чтобы делать ежемесячные взносы по кредиту, если недвижимость куплена на деньги банка.

Краткосрочная аренда – хлопотное дело

И это действительно так. Однако со всем, что касается заселения клиентов и поддержания номера в надлежащем состоянии, занимается оператор.

Низкая наполняемость

Спрос на посуточную аренду жилья в Санкт-Петербурге существенно превышает предложение. Краткосрочной арендой пользуются туристы, деловые люди. Чтобы не попасть впросак накануне покупки нужно тщательно проверить состояние дел в выбранном для инвестиций отеле.

Длительный простой номера

В большинстве случаев приобретая апарт, инвестор получает долю в отеле и соответственно получает часть от его прибыли. Перед покупкой доли в отеле 4 и 5 звезд нужно тщательно ознакомиться со всеми пунктами контракта. Особое внимание нужно уделить разделу, касающемуся финансов.

Большие налоги

Налог на доход для физических лиц, ведущих деятельность в отельном бизнесе 13%. После получения статуса ИП ставка снижается до 6%, налог на имущество не изымается. Даже с учетом этой особенности инвестиции почти всегда окупают себя.

Есть ли перспектива у этого направления?

Согласно исследованиям, у отельного бизнеса есть все шансы быть прибыльным на протяжении следующих нескольких лет. Количество людей, которые снимают жилье на несколько суток, непреклонно растет.

По сравнению с хостелами номер в отеле имеет более комфортные условия для проживания. В зависимости от уровня доходов постоялец может выбрать номер подходящего класса: эконом, комфорт или люкс.

Конкуренцию отелям составляют сервисы, которые дают возможность быстро арендовать частную недвижимость даже при условии, что клиент находится за тысячи километров от нее.

Советы начинающему инвестору

Приняв решение обзавестись пассивным источником дохода, нужно учесть ряд факторов, которые оказывают сильное влияние на доходность бизнеса.

  1. Детальное изучение объекта для инвестиций. Следует проверить не только документы, но и реальное положение дел. На бумаге все может выглядеть гораздо радужнее.
  2. Прочтение контракта от первой до последней строчки – обязательное мероприятие. Упустив всего одну маленькую деталь, можно терпеть финансовые убытки на протяжении всего время владения долей.
  3. Лучшие отели для инвестиций с 3 – 5 звёздами. Они больше всего соответствуют требованиям гостей из Европы и людей, имеющих достаток выше среднего.

Несмотря на большое количество объектов для инвестирования гостиничный бизнес по-прежнему остается привлекательным с финансовой точки зрения.

Правильно выбрав застройщика и оператора, можно получать хорошие дивиденды от права собственности на долю в мини отеле и гостиницы. Перед подписанием контракта нужно тщательно взвесить все факторы.

Только в таком случае инвестиции в номер отеля будут оправданы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *