• От каких иллюзий следует избавиться, задумавшись о разделе бизнеса, и к чему готовиться, начиная «развод» с партнером/партнерами, – рассказывает эксперт в области партнерских отношений, управляющий партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский.
• 
• Фото с сайта kapitalist.tv

– Без иллюзий. Делить бизнес – занятие довольно затратное: долго, дорого и не полезно для здоровья. Поэтому, если вам в голову пришла такая идея, прежде подумайте, стоит ли это делать и спросите у себя, есть ли у вас на это занятие время, деньги и здоровье?

Если все вышеперечисленное в наличии – тогда вперед! Не в суд, а к юристам.

Есть одна старая и как ни странно распространенная иллюзия, что бизнес можно разделить через суд, как совместно нажитое в браке имущество. Однако в нашей стране это не предусмотрено.

Поэтому вы должны быть готовы много времени посвятить стратегии разрешения этой проблемы и как следует подготовиться.

Решив выйти из бизнеса, вы вправе подать заявление и выйти из общества, получив определенную законом денежную компенсацию. Это один вариант.

Второй – попробовать договориться со своими партнерами по бизнесу о покупке вашей доли.

Здесь самое важное ˜– это определиться, какая сумма компенсации положена вам по закону.

К сожалению, во многих случаях, когда мне приходилось заниматься вопросами раздела бизнеса, наши бизнесмены решали вопросы не непосредственно раздела, а скорее тешили свое самолюбие, пытаясь уязвить своих партнеров различными способами. Но раздел бизнеса – это математика – активы, измеряемые деньгами, которые вы получите в итоге.

Поэтому первое, что необходимо сделать – это определиться, какими активами вы потенциально обладаете: собрать учредительные и бухгалтерские документы, о регистрации недвижимости, документы на товарные знаки и другие объекты интеллектуальной собственности, а также другие документы, подтверждающие наличие/отсутствие каких-либо активов. Определить стоимость каких активов занижена или завышена по отношению к рыночной. И по возможности приблизить балансовую оценку бизнеса к рыночной.

Ведь если кто-то думает, что при разделе бизнеса принимается во внимание его рыночная оценка – ошибаетесь. Исключительно цифры, указанные в бухгалтерском учете, – сумма компенсации либо стоимости вашей доли определяется по чистым активам.

И если по каким-то причинам дорогая недвижимость, рыночная стоимость которой составляет, например, 2 000 долларов США за квадратный метр, учтена в бухгалтерии в значительно меньшие суммы, то, как говорится, C´est la vie.

Фото с сайта www.svoboda-williams.com

После анализа имеющегося имущества нужно определить, на что вы претендуете и что готовы отдать своим партнерам. Имея реальные данные, можно с уверенностью понимать, сколько должно быть выплачено при выходе из общества и обсуждать это с другими участниками.

Если же вы думаете, что эмоциональные пассажи о том, какой ваш партнер негодяй, как он все время обманывал вас, не платил вам дивиденды, «уводил активы», совершал сделки со «своими компаниями» и т.д. будут уместны в вашем случае, то разочарую вас. Меньше эмоций – берите лучше в руки калькулятор.

Фото с сайта galleryhip.com

Итак, после того, как вы все подсчитали, в зависимости от полученных сумм выбираем стратегию дальнейшего поведения. Их не так уж и много:

1. Примириться и договориться о продолжении бизнеса с нынешними партнерами. Во многих случаях это самое правильное, но самое трудное решение. Здесь возможна масса плюсов – и экономия денег, и времени, и, самое главное, здоровья. Возможно, обсуждая проблемы, вы увидите новые горизонты развития текущего бизнеса.

2. Сесть за стол переговоров и договориться о разделе бизнеса. Самое интересное, что время всегда играет в чью-то пользу. И очень часто – не в вашу.

Поэтому трезвый взгляд на вещи и тщательное калькулирование «что и кому» очень полезно в этой ситуации. Возможно, вы получите меньше, но в течение некоторого времени заработаете больше, чем ваши бывшие партнеры.

Если хотите послушать больше историй на эту тему – звоните.

3. Идти в суд и пытаться разными способами «исключить» партнера из бизнеса. Уверен, что первое, что вы услышите от судьи: «Не хотят ли стороны примириться?». Помните, что идя в суд, вы отдаете свой голос судье, который волен распорядиться им «по закону». Так не проще ли договориться сразу?

4. Создать параллельный или другой бизнес (но это уже совсем другая история).

Если же вы дошли до «тотальной корпоративной войны», в этом случае нужно готовить не «план сражения», а полноценный «план войны» – перед командой, которая «бьется за активы», должны быть четко поставлены цели и задачи. Каждый шаг, каждое действие должны быть просчитаны, описаны и четко исполняться.

И прошу учитывать: ваши супруги, а также супруги ваших партнеров – также «участники бизнеса», которые влияют на принятие решений. Принимайте это как данность.

Удачи!

«Про бизнес.»

«Степановский, Папакуль и партнеры»: «ProjectMate полностью оправдывает наши вложения и наши ожидания»

«Степановский, Папакуль и партнеры» — одна из ведущих юридических фирм республики Беларусь. Компания образовалась в 2006 году путем слияния трех частных юридических практик с компанией «Апицес Юрис».

Фирма «Степановский, Папакуль и партнеры» консультирует своих клиентов по широкому спектру вопросов – таких, как корпоративное право, коммерческое право, сделки с недвижимостью, реструктуризация долгов, банкротство, разрешение споров и многое другое.

Богатый опыт профессиональной деятельности, предшествовавший созданию компании, глубокое понимание юридического бизнеса и его потребностей, желание развивать практику, соответствующую международным стандартам ведения юридических проектов, предопределили решение партнеров о внедрении системы автоматизации профессиональной деятельности. Партнеры фирмы решили автоматизировать свой бизнес с помощью системы ProjectMate. Рассказывают Александр Степановский, управляющий партнер компании «Степановский, Папакуль и партнеры», и Татьяна Игнатовская, партнер, руководитель коммерческой практики фирмы.

«Мы решили доверить свой бизнес лидеру»

— Мы познакомились с консультантами ProjectMate в 2007 году на VII Съезде Белорусского общественного объединения юристов-хозяйственников, — вспоминает Александр Степановский.

— До этого мы уже знали о некоторых западных системах, которыми пользуются наши знакомые юристы, но знали и о проблемах, возникающих при работе с ними.

Поэтому мы решили доверить свой бизнес лидеру среди систем автоматизации компаний сферы профессиональных услуг в России и СНГ – ProjectMate.

Внедрение системы проходило сразу в трех ведущих компаниях на белорусском юридическом рынке – у нас и у наших коллег. На мой взгляд, это отличная идея – собравшись все вместе, мы смогли задать нужные вопросы, обсудить детали, выработать единую модель работы с системой».

«Основной плюс ProjectMate – наличие всей информации по всем проектам в удобном формате»

Очень важна возможность в режиме реального времени проверить факт и обстоятельства выполнения работы для клиента за любой период времени, независимо от наличия исполнителя на рабочем месте.

«Степановский, Папакуль и партнеры» успешно используют все основные модули системы: учет времени, управление проектами, биллинг, документооборот.

— Наиболее востребованы у нас функции учета выполняемой работы, бронирования ресурсов (переговорных, автомобилей, курьера), ведения общих каталогов (начиная от входящих-исходящих и заканчивая офисной библиотекой) и хранения документов (пока только финансовых и отчетных по клиентам), — уточняет Татьяна Игнатовская. — Особенно нравится видеть полно и корректно заполненные сотрудниками журналы рабочего времени в начале каждого месяца, следующего за отчетным, и подготовленные за месяц акты, размещенные в отведенное для этого место. Основной плюс системы – наличие всей информации по всем проектам в удобном формате.

Также очень важна возможность в режиме реального времени проверить факт и обстоятельства выполнения работы для клиента за любой период времени, независимо от наличия исполнителя на рабочем месте.

В качестве примера можно привести недавно возникшую ситуацию с клиентом, когда он запрашивал договор, который, по его словам, должен был подготовить один из наших специалистов в рамках поставленной задачи.

При проверке этой задачи в ProjectMate (услуга уже была оплачена клиентом в соответствующем периоде) выяснилось, что нами проводилась исключительно экспертиза представленного клиентом проекта договора по узко сформулированному вопросу.

Кроме того, был быстро установлен исполнитель – сотрудница, работающая в настоящий момент за границей, в архиве почты которой была обнаружена переписка по проекту, и вопрос был снят.

Кроме того, при возникновении спорных вопросов о количестве затраченного времени, клиентам зачастую оказывается достаточно предоставления подробной калькуляции для понимания объема оказанных услуг – это благоприятно влияет на разрешение спорной ситуации.

ProjectMate позволяет более четко оценивать эффективность сотрудников в рамках проектов либо при выполнении конкретных видов работ, — отмечает Татьяна Игнатовская. — Эта информация используется в дальнейшем при распределении нагрузки в рамках практики.

«Мы довольны выбором системы автоматизации»

По словам Александра Степановского, благодаря ProjectMate партнерам компании стало легче оценивать стоимость проектов и планировать бюджеты.

— ProjectMate помогает в проектах как с почасовой, так и с фиксированной системой оплаты, — рассказывает Александр Степановский. — Причем способ оплаты услуги по фиксированной цене очень востребован клиентами, т.к.

они хотят хотя бы примерно понимать, во сколько она им обойдется.

Перед нами встает задача правильно оценить стоимость проекта, чтобы он был прибыльным для компании и при этом мы могли бы объяснить клиенту, как мы рассчитываем цену.

Приведу такой интересный пример. Мы провели два похожих проекта по due diligence. Работая в ProjectMate, мы смогли точно узнать фактическую трудоемкость занятых в них специалистов и, соответственно, реальную стоимость этих проектов.

Когда к нам обратился новый клиент с аналогичным запросом, мы назвали ему стоимость услуги, опираясь на эти данные. Клиент решил обратиться еще в одну юридическую фирму, чтобы сравнить цены – и там ему назвали сумму в два раза меньше.

Таким образом, мы видим, что проект не был бы прибыльным для нас, если бы мы не учитывали трудоемкость наших сотрудников с их внутренними ставками.

Понимая реальную стоимость проектов, мы можем выстраивать эффективные взаимоотношения с клиентами, делать их более прозрачными и повышать прибыльность компании. Только тогда наш бизнес будет развитым и управляемым.

В целом могу сказать, что мы довольны выбором системы автоматизации для своей компании. ProjectMate полностью оправдывает наши вложения и наши ожидания, — заключает Александр Степановский.

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости?

Алексей Король

Не все помнят о правилах применения норм трансфертного ценообразования (далее — ТЦО) к сделкам по купле-продаже недвижимости.

В данном материале мы не будем фокусироваться на гражданско-правовой стороне таких сделок (необходимость проведения due-diligence, учет интересов сторон при формировании условий договора: частичная предоплата, передача документов, регистрационные процедуры и т.д.), а еще раз обратим внимание именно на возможные налоговые последствия таких сделок.

Напомним, что полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

С момента введения указанного института правила ТЦО в отношении сделок с недвижимостью менялись. Например, происходило изменение состава контролируемых (анализируемых) сделок, о чем мы скажем далее в настоящем материале.

На сегодняшний день, нормы, регламентирующие налоговый контроль за ТЦО, структурированы и выделены в отдельную главу 11 Налогового кодекса Республики Беларусь.

В его новой редакции уточнены нормы, раскрывающие механизм контроля трансфертных цен, порядок и условия сопоставления анализируемых и рыночных сделок, расширено описание методов определения рыночной цены, определены основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при их выборе, и соотносимость методов определения рыночной цены с характером сделок.

• Итак, приступим.
• Кто в зоне риска или как изменились правила ТЦО в отношении недвижимости?
• С 2019 года контролю соответствия рыночным ценам подлежат сделки по реализации или приобретению недвижимого имущества и жилищных облигаций, совершенные с взаимозависимыми лицами, а также с лицами, применяющими особые режимы налогообложения.
• ВАЖНО!

• Обратите внимание, что к анализируемым относятся только сделки, совершаемые с взаимозависимыми лицами, а также сделки с лицами, применяющими особые режимы налогообложения (раздел VII Налогового кодекса Республики Беларусь). Ранее контролю подлежали сделки, совершенные со всеми лицами, без учета их взаимозависимости и режима налогообложения.

• В продолжение предыдущего пункта: взаимозависимыми лицами признаются физические лица и (или) организации при наличии между ними отношений, которые оказывают и (или) могут оказывать непосредственное влияние на условия и (или) экономические результаты их деятельности и (или) деятельности представляемых ими лиц (ч. 1 п. 1 ст. 20 НК).

• Критерии взаимозависимости определены в ч. 2 п. 1 ст. 20 НК. Основная их часть связана с прямым и (или) косвенным участии в капитале (должно быть не менее 20%).

• Напомним, что круг лиц, которые могут быть признаны взаимозависимыми, с 2019 года расширился: лица могут быть также признаны взаимозависимыми по иным основаниям в судебном порядке (п. 4 ст. 20 НК) (т.е. в дополнение к прямо названным в ст. 20 НК).

• Не контролируются сделки, в результате которых физическое лицо приобрело в собственность жилое помещение, в котором оно постоянно проживало не менее пяти лет (ч. 2 подп. 1.3 ст. 88 НК).

• По общему правилу, в силу п. 3 ст. 88 НК сделка становится анализируемой (становится объектом контроля) при превышении определенного стоимостного порога. Такой порог в отношении сделок с недвижимостью и жилищными облигациями не установлен (п. 3 ст. 88 НК).

Контролю подлежат (ч. 1 подп. 1.3 ст. 88 НК) (приводим для наглядности формулировок):

1. 1) сделки по реализации или приобретению недвижимого имущества (его части), в том числе сделки, в результате которых происходит передача дольщику объекта долевого строительства, владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещений;
2. 2) сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (за исключением операций эмитентов с жилищными облигациями собственной эмиссии), совершенные после государственной регистрации создания объекта строительства.
3. Требования к рыночности цены стали более серьезными?

В новой редакции НК было исключено 20-процентное отклонение от рыночных цен, что, с одной стороны, соответствует международным подходам, а с другой говорит о том, что у плательщиков больше нет возможности ошибиться. Т.е., иными словами, цена не может быть иной, кроме как той, что установлена рынком.

Что по крупным налогоплательщикам?

Введена норма о заключении между плательщиком, включенным в перечень крупных плательщиков и (или) совершившим анализируемые сделки в сумме более 2 000 000 белорусских рублей (без учета налога на добавленную стоимость, акцизов), и МНС соглашения о ценообразовании (продолжительность которого составляет до 3 лет), в котором применительно к контролируемой сделке будет согласовываться методика определения рыночной цены (п. 1 ст. 98 НК).

 Также нужно помнить, что плательщик обязан предоставлять информацию о совершенной им в налоговом периоде анализируемой сделке путем внесения сведений о каждой такой сделке в электронный счет-фактуру и направления его с использованием Портала электронных счетов-фактур, являющегося информационным ресурсом Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь. Сведения вносятся в электронный счет-фактуру независимо от цены сделки и отклонения цен от рыночных цен.

Так как же избежать доначисления налогов?

Ранее, мы всегда рекомендовали сторонам сделки недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной. Теперь же мы говорим, что она должна быть рыночной.

Мы понимаем, что на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому, простите за тавтологию, рекомендовали сторонам всегда иметь действительное заключение об оценке объекта недвижимости и говорили, что на практике, как это принято сегодня говорить, большим авторитетом обладает заключение государственной организации.

• Сегодня, как и прежде, главным инструментом, который позволит избежать доначисления налогов по сделкам с недвижимостью, является получение независимой оценки по стоимости недвижимости.
• При этом, за что отдельное спасибо, на сайте МНС размещено разъяснение о возможности использования при определении рыночной цены для целей налогообложения результатов независимой оценки.
• И, что самое главное, МНС дала четкие рекомендации, какие условия необходимо согласовать с оценщиком недвижимого имущества при заключении с ним договора на оказание услуг по проведению независимой оценки, чтобы результаты оценки могли быть использованы при контроле ТЦО.
• С полным текстом можно ознакомиться, использовав ссылку на разъяснение, приведенную нам в настоящем материале. Вкратце, рекомендуется:

1. Указать в договоре соответствующую цель оценки. В этой связи, МНС приводит пример следующей формулировки цели оценки: «иные цели, не противоречащие законодательству, — для определения налоговой базы налога на прибыль по реализации (приобретению) (указать предполагаемый предмет сделки) на соответствие рыночным ценам, сложившимся на рынке идентичного (однородного) недвижимого имущества в сопоставимых целях.».
2. В договоре и (или) задании на оценку предусмотреть условие, чтобы оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производилась оценщиком с использованием только сравнительного метода оценки.
3. При приеме результатов оказанной услуги по независимой оценке необходимо обращать внимание, чтобы отчет об оценке содержал сведения, предусмотренные п. 12 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, в частности:

• описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);
• данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
• анализ данных, использованных для оценки;
• основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
• анализ рынка объектов-аналогов;
• расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости сравнительным методом оценки и выбранными методами расчета стоимости.

4. Документы оценки (заключение и отчет об оценке) предоставить налоговому органу при проведении им контроля ТЦО.

Резюмируя вышеизложенное, на сегодняшний день избежать доначисления налогов по результатам сделки с недвижимым имуществом можно посредством получения независимой оценки о рыночной стоимости недвижимого имущества, которое в обязательном порядке должно соответствовать требованиям, установленным Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь.

Когда отчет по независимой оценке должен быть предоставлен?

Только в том случае, когда налоговый орган направил уведомление о необходимости предоставления экономического обоснования примененной цены, т.е. в ходе проверки. Экономическое обоснование представляется по форме, установленной МНС, в дополнение к которому плательщик и предоставляет отчет о независимой оценке.

Обратная реализация товара поставщику – правовые аспекты и практические рекомендации

Продавец при покупке изделия для дальнейшей реализации (оптом) именуется поставщиком, а покупатель – контрагентом. В роли поставщика может выступать непосредственно производитель (изготовитель) продукции, юридическая организация или частное лицо. По отношению к покупателю поставщик обязан:

• предоставить определенное количество приобретаемых изделий соответствующего качества;
• удовлетворить полностью претензии законного характера к приобретению со стороны контрагента;
• произвести поставки в зафиксированные в договоре сроки, без задержек.

Контрагент обязан принять поставляемые объекты и оплатить все предоставленное ему способом, оговоренным в договоре: авансовым (предварительным) платежом, по факту получения, по факту реализации (по графику).

При нарушении платежных условий продавец имеет право выставить потребителю претензии по оплате.

При несоблюдении поставщиком условий соглашения покупатель имеет право произвести возврат товара полностью или частично. Проблемы по обратной передаче чаще возникают из-за нарушения комплектности поставки или несоответствия качественным параметрам. Поставщик и контрагент оформляют операцию документально, выполняя в учете необходимые бухгалтерские проводки.

Кстати! По договоренности допускается замена приобретения или устранение нарушений в установленные сроки. При уклонении продавца от исполнения претензий контрагент имеет право направить в судебные органы исковое заявление.

Правовые основы для возврата товара

Передача покупки между сторонами сделки регулируется договором поставки (ст. 506 ГК РФ). Допускается передача по месту приобретения той продукции, которая поставлена контрагенту фактически. Согласно ГК РФ в числе причин могут указываться следующие:

• приобретенное не соответствует заявленному качеству (ст. 475);
• поставленный ассортимент не соответствует документам (ст. 468);
• количество (объем) поставленного объекта оказалось меньше указанного в документах значения (ст. 466);
• контрагенту не переданы необходимые документы по поставленному объекту (ст. 464);
• упаковка продукции выполнена не по установленным требованиям или отсутствует необходимая тара (ст. 482).

Получатель, обнаруживший неисполнение (исполнение ненадлежащего качества или объема) поставщиком условий соглашения в части сроков поставки, комплектности, качественных характеристик поставляемой продукции, вправе отказаться от выполнения договорных требований в отношении изделий, по которым соответствующие требования нарушены. Подобный отказ может явиться основанием для возврата продукции.

Тот факт, что продукция не соответствует условиям соглашения, может выявляться в ходе ее приемки или позже в результате обнаружения скрытых дефектов. Поэтому в учете потребителя товары могут быть как оприходованы, так и нет. Реализатору направляется документ о расхождениях (акт) с приложением претензии на возврат полученного.

В числе условий для возвращения может быть оговоренное в договоре право контрагента вернуть приобретенное, не реализованное им в течение оговоренного срока после поставки, или право на обратную передачу по взаимной договоренности участников сделки.

В таких ситуациях по соглашению о поставке применяется обратная реализация полученного, но теперь поставщик выступает в роли покупателя, а предыдущий покупатель – поставщика.

Причины возврата товара

Когда товар приобретался в целях дальнейшей реализации, на его возврат не распространяются нормы Закона «О защите прав потребителей». Сторонам следует руководствоваться Гражданским кодексом и заключенным договором поставки или купли-продажи.

В числе оснований для возврата товаров могут значиться такие причины:

1. На товар претендуют другие лица (по ст. 460 ГК).
2. Поставщик не выполнил условия по ассортименту товара или части товара (по ст. 468 ГК).
3. Товар был передан в большем либо в меньшем количестве, чем это предполагал договор (по ст. 466 ГК).
4. Поставщик передал товар с неполной комплектностью и недоукомплектовал его в срок (ст. 480 ГК РФ).
5. Поставщик несвоевременно передал покупателю необходимые документы по товару или аксессуары и принадлежности к нему (по ст. 464 ГК РФ).
6. Упаковка товара не отвечала требованиям к ней (ст. 482 ГК РФ).

Указанный перечень причин для возврата товара не является исчерпывающим.

Стороны вправе прописать в договоре купли-продажи или поставки иные причины для оформления возврата. Также они могут включить в договор пункт о том, что товар допускается вернуть поставщику без каких-либо дополнительных причин и оснований.

Так, например, сегодня договоры нередко содержат условия о возможности возврата нереализованного в сроки товара. Формальным основанием для возврата товаров может стать отсутствие спроса на товар, истечение срока годности или окончание сезона.

Различия в понятиях

• Некоторые бухгалтерские работники не разделяют понятия «возврат товаров» и «обратная реализация», получая в итоге многочисленные проблемы с оформлением документации и с отражением в учете (налоговом, бухгалтерском) совершаемых операций.
• Если через некоторое время после отгрузки купленной партии приобретатель возвращает продавцу полученное (полностью, частично), важно выяснить точную причину для этого.
• Когда причиной обратного перемещения продукции указывается несоответствие поставки условиям соглашения (спецификации) по комплектации, окраске, качеству или размеру, то процедура должна трактоваться именно как возврат.
• Такая ситуация возникла в результате неисполнения должным образом реализатором своих обязательств по поставке заказанного.

Если договор расторгнут по причине, указанной в ГК РФ, обязательства сторон получаются не исполненными, отсутствует факт реализации. При такой передаче получается отказ от прав собственника на полученное приобретение, а не восстановление перешедшего права владения. Покупатель, уже оприходовавший поступление в учете, должен сделать сторнирующие проводки для исправления.

В случаях, когда у приобретателя отсутствуют какие-либо претензии к полученной продукции, а ее перемещение по месту продажи производится по договоренности с продавцом (к примеру, нереализованная в срок часть), то процесс представляет собой обратную реализацию. Фактически происходят 2 сделки: при первой поставщик продал товары покупателю, а затем во второй сделке покупатель реализовал эти же объекты или их часть поставщику. Обе стороны оформляют и отражают в учете сделку как обычную куплю или продажу продукции.

Кстати! Полученный по соглашению продукт соответствующего требованиям качества возвращается продавцу только по решению участников сделки или если ситуация оговорена условиями действующего договора (ст. 450, ст. 453 ГК РФ).

При получении право собственности на продукцию передается приобретателю (ст.

223 ГК РФ), а при обратной реализации, совершаемой по той же стоимости, по которой продукция приобретена, право собственности меняется на первоначальное состояние (до продажи).

Наглядные примеры

Представим ситуацию, когда продавец выполнил отгрузку товара на сумму 11,8 тыс. руб. Налог составил 1 800 руб., а себестоимость — 8 000 руб. Покупатель полностью оплатил счет, после чего обнаружился брак и вся партия была возвращена продавцу. Формируемые проводки:

Если возврат приобретенной продукции происходит после проведения расчета, то после отражения сторон у приобретателя появляется кредиторская задолженность.

Она аккумулируется на счете 76 — «Расчеты с дебиторами, кредиторами», которая после возврата подлежит обнулению. В этом случае он используется для проведения расчетов с кредиторами и дебиторами.

После оплаты партии формируются следующие записи:

Это важно знать: Возврат сложнотехнического товара: правила и сроки по закону

Приведенные проводки могут формироваться при возврате товара ненадлежащего качества, при несоответствии ассортимента или в случае неправильного оформления документов. Каждая из перечисленных причин может выступать основанием для перемены решения покупателя о целесообразности приобретения продукции.

Оформление обратной реализации

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться. Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 18%. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

• Документы по сделке оформлены правильно;
• Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
• Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;

К таким налоговым схема относятся:

1. Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог.

Налогообложение при продаже недвижимости юридическим лицом

12 Марта 2021, 17:24 2 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 16 Декабря 2016, 08:10, вопрос №1475739 11 Февраля 2015, 14:18, вопрос №653053 28 Апреля 2017, 09:55, вопрос №1623685 27 Марта 2017, 10:29, вопрос №1586235 05 Августа 2016, 16:52, вопрос №1337097 Смотрите также Правовед.ru В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно ???? The website is owned by Pravoved.RU group of companies. The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd.

which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave.,

Ндс при продаже недвижимости юридическим лицом

Размер этого вида налога – 18%.

Важно знать! для юр лица не имеет разницы сколько объект купли-продажи находился в собственности Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов.

Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

• Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
• Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
• Документы по сделке оформлены правильно;

К таким налоговым схема относятся:

1. Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог.

Применяется внутри компаний, связанных между собой.

Продажа недвижимости юридическим лицом

На практике чаще всего таким представителем является руководитель предприятия, в таком случае ему дополнительная доверенность не нужна;

налогообложение при продаже недвижимости юрлицом имеет свои особенности, и это также необходимо брать во внимание при принятии решения о продаже.

Кроме того, продажа недвижимости будет считаться крупной сделкой, если ее балансовая стоимость превышает 25% стоимости всего имущества компании, и в этом случае порядок купли-продажи дополнительно усложняется – потребуется согласие акционеров/участников на сам факт совершения крупной сделки, а только после этого – обсуждение ее условий.

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом достаточно объемный и включает следующие бумаги:

1. решение акционеров/участников предприятия в случае корпоративной формы собственности или руководителя о продаже недвижимости;
2. копия устава или другого учредительного документа компании;

Налог с продажи коммерческой недвижимости: этапы продажи и размеры ставок в 2021 году

Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

1. 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.
2. В размере 13% по системе ОСН,

При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей.

При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения. Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат.

Ооо продает недвижимость физическому лицу налоги

Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать.

Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога. Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

1. к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
2. для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.
3. для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи.

Налог с продажи недвижимости для юридических лиц в 2021

Законодательные новшества применяются только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы после 01.01.2021 г.

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель. Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов.

Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

При продаже недвижимости любому физическому лицу приходиться столкнуться с многими сложностями, связанными поиском покупателей и оформлением документов. Знание законов, касающихся данного процесса может сохранить много времени и денег при заключении сделок. Под данный тип налогообложения подпадают все физические лица, граждане Российской Федерации.

также будет зависеть от налогового режима. При работе по общей схеме налогообложения, предприятие будет обязано уплатить налог на прибыль, который будет рассчитан с учетом произведенных расходов и амортизационных факторов. Изменения в законе по налогу на прибыль при продаже недвижимости с 1 января 2016 года описаны в этом видео: Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка.

Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности. Налоговый кодекс РФ связывает все нюансы расчета налоговых обязательств с использованием объекта недвижимости для ведения предпринимательской деятельности.

Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

Однако каждая из сторон решила удостовериться в этом, направив соответствующие запросы в финансовое ведомство.Поэтому до 2013 г. было много споров по поводу того, когда учитывать доходы.

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Налоговый кодекс затронул интересы практически всех граждан Украины. В частности, он коснулся и вопросов налогообложения операций с отчуждением недвижимости. Однако спешим успокоить — почти все налоги платятся так же, как и раньше.

За исключением того, что, если продажа осуществляется нерезидентом, он фактически платит не 15% налога с доходов физического лица, а 17%.

Ведь если общая сумма полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленный законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%. Трудно представить себе недвижимость, которая стоит меньше 9 410 грн.

а именно такая сумма составляет десятикратный размер минимальной заработной платы по состоянию на 1 января 2010 г.

Здравствуйте друзья.

Сделки, совершаемые по продаже недвижимости – не редкость. Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на квартиры с большей площадью.

Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом.

Налог с продажи недвижимости, а также другие поборы в пользу государства описаны в Налоговом кодексе Российской Федерации, более подробно можно прочитать во втором разделе кодекса, 23 статье. В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица, например, у следующих юридических лиц порядок исчисления налогов будет отличаться: Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС).

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества.

Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости. Первым делом необходимо уяснить, что подразумевается под понятием «коммерческая недвижимость «.

Это не квартиры либо жилые дома. Коммерческой недвижимостью называются те объекты, которые приносят какие-то доходы.

В эту категорию можно отнести магазины и торговые центры, отели и спортивные сооружения, офисные здания, промышленные предприятия и много других объектов.

В том случае, если юридическая особа принимает решение продать коммерческую недвижимость, ей нужно помнить о том, что затраты на налогообложение будут приличными.

Налоги могут быть разными, прежде всего, это зависит от того, кем является на момент продажи юридическое лицо: Сделки с недвижимостью, которая не относится к жилой, облагаются такими видами налогов: подоходным и НДС (расшифровывается как налог на добавленную стоимость).

Налоги на недвижимость в Чехии

При покупке вторичной недвижимости в Чехии покупатель не платит никаких налогов, в случае приобретения жилья на первичном рынке, необходимо оплатить НДС в размере 10-20%.

При покупке недвижимости в Чехии необходимо оплатить налог в размере 3%. Это налог с продажи, который оплачивается, как правило, продавцом и его расчет основывается на оценочной стоимости недвижимости. Покупателю необходимо получить подтверждение (выписку) об уплате налога продавцом.

Данные по проведенной сделке купли-продажи недвижимости необходимо подать в течение месяца после регистрации договора, налог продавцу необходимо заплатить в течение 30 дней после того, как он получит решение о начислении налога. Если приобретается первичная недвижимость, покупателю необходимо оплатить НДС.

• Размер НДС составляет 10%, в случае если покупается квартира площадью до 120 кв.
• Всем покупателям зарубежной недвижимости, независимо от их целей, необходимо знать особенности оформления объекта в собственность, принципы налогообложения и ставки налогов при покупке или продаже, ежегодного налога на имущество.
• С каждым годом значительно увеличивается количество россиян, набирающих в поисковых системах запрос «купить квартиру в Праге» (Берлине, Испании или еще где-нибудь подальше от Родины).
• Где именно наши соотечественники покупают недвижимость, см.

Облагается ли НДС продажа квартир

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя.

НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года.

Рекомендуем прочесть:  Праверка запрета

Налоги в Испании

Продавец платит комиссию агентству, а покупатель оплачивает услуги нотариуса и выплачивает регистрационный сбор в размере 0,5–2,0 % от стоимости объекта.

При заключении сделок с первичной жилой недвижимостью покупатель платит НДС (impuesto sobre el valor anadido или IVA) в размере 10 %, при приобретении земельного участка или коммерческого объекта — ставка 21 %.

Вместе с НДС покупателем оплачивается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — 1,5 % от стоимости объекта.

Покупку коммерческих объектов рекомендуется оформлять на юридическое лицо, поскольку в таком случае можно претендовать на возврат НДС в течение месяца после его оплаты.

Если объект приобретается на вторичном рынке, то покупателю придется уплатить — налог на передачу прав собственности. Ставка варьируется от 6 до 10 % и зависит от региона.

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель.

Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов.

Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король. Пример.

В результате недавней проверки налоговой инспекцией одной из столичных компаний выяснилось, что близкие родственники директора организации (жена и сын) приобрели у нее две квартиры в 2,4 раза дешевле рыночной стоимости (1,49 млрд рублей против 3,62 млрд).

В итоге инспекторы доначислили компании налог на прибыль в сумме 331,8 млн рублей.

Штраф за занижение Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е.

Налогообложение недвижимости и сделок

Во-первых, это налог на владение недвижимостью, который безуспешно пытались ввести сначала в 2013, потом в 2014 годах. Но в 2015 налог, похоже, таки начнут взимать.

С 2015 года налог распространяется на все объекты жилой и нежилой недвижимости, а также отдельные их доли. В сентябре 2014 года Верховная Рада приравняла садовые и дачные домики к жилым домам и разрешила в них прописываться. Следовательно, такие объекты теперь тоже включены в базу налогообложения.