Как не слить $100 000, приглашая на проект иностранного консультанта: опыт застройщика

С 1 июля строительная отрасль перешла на работу по эскроу-счетам. Застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для финансирования проектов. Приходится использовать кредиты или собственные средства. Такая возможность есть далеко не у всех.

Как не слить $100 000, приглашая на проект иностранного консультанта: опыт застройщика    

В этих условиях девелоперы вынуждены искать альтернативные схемы. По мнению директора направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG Елены Самсоновой, проектное финансирование подходит далеко не всем и подразумевает под собой жесткие требования банков, длительный срок рассмотрения заявок на одобрение, что ведет к удорожанию себестоимости строительства.

Финансовый аналитик «БКС Премьер» Сергей Дейнека полагает, что застройщикам жилья, которые не хотят работать по новым правилам, привлекая финансирование через посредника в лице банка и открывая эскроу-счета, возможно, и не потребуется изобретать велосипед и придумывать новые схемы привлечения капитала для стройки. У крупных компаний существует возможность увеличить капитализацию за счет выпуска облигаций и других ценных бумаг. Правда, у представителей малого и среднего бизнеса такой возможности нет.

Хорошо забытое

В качестве одного из альтернативных вариантов эксперты называют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Это далеко не новинка на рынке, но пока ЗПИФН не получили широкого распространения.

«Это не аналог долевому строительству, а именно инвестиционный фонд, дающий его участникам право на получение дополнительного дохода за счет прибыли фонда, но не гарантирующий ничего более.

Таким образом, участие в таком фонде может помочь в приобретении жилья, но только при условии эффективного управления инвестициями фонда и стабильной выплаты дивидендов.

Гарантии получения квартиры в таких условиях отсутствуют, равно как и гарантии получения дохода при неэффективном инвестировании. Хотя для застройщиков это может стать источником более дешевых денег, чем при кредитовании в банках»,— говорит госпожа Самсонова.

Сегодня ЗПИФН используются для девелоперских проектов, но в основном в сфере коммерческой и жилой малоэтажной недвижимости, их главной задачей является управление этой недвижимостью.

Как поясняет госпожа Самсонова, инвестиционные проекты, которые еще только планируются, не могут стать частью ЗПИФ.

В этом случае необходимо взаимодействовать с инвестором-застройщиком, выстраивать договорные взаимоотношения, заключать инвестиционный договор и определять доли участия.

Директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц говорит, что ЗПИФН используются для инвестиций как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Распоряжение имуществом ЗПИФН контролируется Банком России и специализированным депозитарием.

Средства ЗПИФН инвестируются в проекты жилищного строительства по форме договора долевого участия и регулируются требованиями 214-ФЗ. Скорее всего, для ЗПИФН сохранится возможность инвестирования в жилую недвижимость без использования эскроу-счетов.

В том случае если застройщик будет соответствовать критериям, утвержденным федеральным правительством.

«Большинство фондов приобретает права на квартиры для их дальнейшей перепродажи. Также встречаются фонды, которые приобретают недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду. Эта цель чаще встречается в сегменте коммерческой недвижимости»,— рассуждает господин Сальц.

Еще одна альтернатива договорам долевого участия — ЖСК. Однако для эффективного использования этого механизма необходимо подготовить надлежащую законодательную базу. Стоит вспомнить, что ДДУ стало развиваться именно после того, как потребовалась безопасная для покупателей схема приобретения квартир.

По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александра Моора, сейчас ЖСК остается практически нетронутым, хотя и позволяет привлекать деньги по договорам займа и по договорам участия в ЖСК, которые не всегда регистрируются.

«Здесь все еще достаточно «серых» схем, которые только предстоит отрегулировать. Сегодня рынок переходит на проектное финансирование, но сектор жилищно-строительных кооперативов как механизм привлечения средств практически не изменился.

На уровне Минстроя и Госдумы обсуждаются разные предложения, но пока система сохраняется, как и все сопутствующие риски»,— говорит он.

Впрочем, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что ЖСК не смогут стать альтернативой. «Жилищно-строительные кооперативы были ограничены в деятельности после поправок в 214-ФЗ.

Сейчас эту модель могут использовать только те девелоперы, которые фактически выполняют госзаказ на строительство служебного жилья, так как закон дает право образовывать ЖСК только на государственных или муниципальных земельных участках.

Второй возможный вариант применения ЖСК — ликвидация долгостроев»,— полагает она.

По переуступке

Отреагировали на изменения в законодательстве и девелоперы, занимающиеся апартаментами. Так, по словам директора по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марины Сторожевой, на рынке недвижимости есть компании, которые продают по самым разным схемам.

Например, распространение сейчас получает схема продажи через переуступки. «Девелопер до вступления закона в силу «продал» сразу большой объем некоему юридическому лицу, а это лицо потом продает апартаменты по договору переуступки прав на строящийся объект.

Сама по себе схема абсолютно законна, однако для покупателя в ней есть серьезные риски. Так, договоры с юридическим лицом-посредником, которое, как правило, аффилировано с девелопером, заключаются по минимальной цене.

Цена последующей продажи будет выше, но в случае если застройщик не выполнит своих обещаний и объект не будет сдан в срок, размер штрафов будет рассчитываться от первоначальной, то есть более низкой, цены»,— рассказывает госпожа Сторожева, добавляя, что в комплексе апарт-отелей Valo реализация продолжается по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «Мы получили заключение о соответствии, которое позволяет нам по-прежнему заключать ДДУ без перехода на эскроу-счета»,— поясняет она.

Всего же, по ее оценке, на данный момент до 60% от всего объема номеров в строящихся апарт-отелях, находящихся в продаже, с 1 июля стало реализовываться по переуступкам.

«Возможно, некоторые застройщики будут использовать схемы продажи квартир по ДДУ на юридическое лицо с последующей переуступкой физическим лицам. Это формально позволит избежать резервирования на эскроу-счетах.

Но эта схема менее привлекательна для покупателей и рискованна в случае корректировки законодательства или признания ее в судебном порядке по заявлению надзорных органов схемой, реализуемой для уклонения от резервирования»,— считает директор финансово-юридического департамента Sminex Василий Булгаков.

Сергей Дейнека обращает внимание, что апартаменты могут продаваться не по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство, а по предварительным договорам купли-продажи, так юниты не имеют статуса жилых помещений.

«Кроме того, в отличие от застройщиков жилья, обязанных делать взносы в компенсационный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, девелоперы апартаментов не подпадают под это требование.

В Госдуме неоднократно обсуждался вопрос об изменении статуса апартаментов. Звучали разные предложения. Одной из последних инициатив является предложение признать апартаменты пригодными для временного проживания.

В случае принятия подобного закона с большой долей вероятности можно ожидать массового перехода застройщиков со строительства жилья на возведение апартаментов»,— считает господин Дейнека.

Арина Макарова

Подробнее — по ссылке

Вернуться в раздел

Привлечение иностранного инвестора

Строительство объектов, как правило, ведется за счет кредитов или с привлечением средств инвесторов. Какие особенности следует учитывать, если финансирование осуществляет иностранный инвестор? Давайте разбираться.

Стройку финансирует иностранецРассмотрим такую практическую ситуацию. Филиал иностранной компании выступает в роли инвестора при строительстве офисного здания.

Договор с техническим заказчиком, осуществляющим надзор за строительством, и с генподрядчиком тоже заключает инвестор.

Участок земли арендован на 49 лет российским юридическим лицом, которое в процессе строительства не участвует вообще, только получает разрешения.

По окончании строительства часть здания будет принадлежать инвестору, а часть — арендатору земельного участка. При такой схеме строительства сразу возникает ряд вопросов.

Легальна ли она? Возможна ли организация строительства в указанном порядке и имеет ли право инвестор получать возмещение НДС по сданным генподрядчиком строительно-монтажным работам, не дожидаясь ввода здания в эксплуатацию? Как в налоговом учете учитывать инвестору текущие затраты: аренду офиса, зарплату управленческого персонала и т. д. — как расходы текущего периода или включать в стоимость инвестиционного актива?

Юридические аспектыВ соответствии с Градостроительным кодексом РФ лицо, имеющее на праве собственности или аренды участок земли, на котором будет осуществляться строительство, является застройщиком.

Как следует из ситуации, арендатором земельного участка является российское юридическое лицо (далее — застройщик).

Именно застройщик уполномочен привлекать специализированных заказчиков для организации строительства, построения взаимоотношений с проектировщиками и подрядчиками, осуществления строительного контроля, что также следует из процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

При заключении договоров строительного подряда следует руководствоваться главой 37 Гражданского кодекса РФ. Заказчиком по договору строительного подряда может быть лицо, имеющее разрешение на строительство, права на строительную площадку, а также утвержденную техническую документацию.

Техдокументацию и строительную площадку заказчик должен передать подрядчику для выполнения работ (ст. 743, 747 Гражданского кодекса РФ).

Иными словами, чтобы привлечь подрядчика, нужно являться застройщиком или специализированным заказчиком, которому застройщик поручает привлечение подрядной строительной организации.

Таким образом, инвестор, не являющийся застройщиком, не имеет законодательных полномочий по привлечению заказчика или подрядчика. Следовательно, организация строительства в порядке, изложенном в ситуации, не соответствует требованиям градостроительных процедур и Гражданскому кодексу РФ.

Особенности учета и налогообложенияЧто касается возмещения НДС инвестором в процессе строительства, то риски в отказе возмещения налога со стороны налоговых органов оценить невозможно из-за несоответствия фактического построения взаимоотношений между участниками строительства требованиям действующего законодательства. Экономически инвестор имеет право на такие вычеты. Насколько формальная сторона вопроса может повлиять на отказ в вычете, сказать трудно.

Текущие расходы инвестора, связанные со строительством объекта, могут быть учтены в составе инвестиционного актива.

В процессе строительства инвестор может учитывать их по дебету счета 08 и включить их в первоначальную стоимость основного средства вместе с расходами по выполненным строительным работам.

Учесть их как текущие расходы в налоговом учете достаточно проблематично, поскольку они могут не соответствовать критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (экономическая обоснованность и связь с деятельностью, направленной на получение доходов).

Читайте также:  Ндс в контракте по 44-фз и 223-фз. усн и осно

ТОП-7 уловок застройщиков: как застройщики экономят деньги и обманывают дольщиков

Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

  • предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.);
  • применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.);
  • вводят в заблуждение дольщика относительно важности и содержания подписываемого документа (предлагают его подписать вкупе с остальными документами, говоря, что это “просто формальность”, “исправление опечаток в ДДУ” и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. 

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение.

80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение.

Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию

По закону дольщик обязан принять квартиру только после того, как его дом будет введен в эксплуатацию. Но многие застройщики зачастую приглашают на осмотр и приёмку объекта до этого момента.

Почему? Правильно, чтобы скорее передать квартиру и остановить начисление неустойки дольщиками. Но это незаконно.

Если вам объект передан до ввода дома в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод в уполномоченном органе (Министерство строительства Московской области, Комитет  строительного надзора по г. Москве и т.д.) и оспаривайте подписанный акт.

Направление одностороннего акта вместо устранения выявленных недостатков

Пожалуй, в настоящее время это самая распространенная уловка застройщиков. Согласно ФЗ № 214 в случае обнаружения недостатков квартиры дольщик может отказаться от подписания акта и потребовать устранения всех замечаний. В этом случае дольщик вправе потребовать составления акта с описанием выявленных недостатков (дефектовочный акт, акт осмотра и т.д.).

Вместе с тем, закон предусмотрел механизм защиты застройщиков от дольщиков, затягивающих приемку для получения максимальной неустойки (от так называемого “потребительского терроризма”): если дольщик не принимает объект (уклоняется или отказывается принимать), то дольщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, может направить односторонний акт. 

  • Однако застройщики зачастую злоупотребляют этой нормой и на практике выглядит следующее:
  • дольщик приезжает на осмотр недвижимости, выявляет недостатки, вежливый сотрудник застройщика предоставляет шаблон акта осмотра, в который дольщик вносит все недочеты, данный акт подписывает также сотрудник застройщика и сообщает дольщику о том, что будут устраняться недостатки, как только все будет готово, пригласят дольщика снова.
  • дольщик ожидает уведомления от застройщика о повторном осмотре, а вместо уведомления получает односторонний акт.
  • в суде застройщик предоставляет письмо-уведомление о начале передачи квартир и сообщает, что дольщик от приемки уклонился, акт осмотра застройщик не получил и понятия не имеет, кто такой “Петров”, подписавший этот акт, сотрудника такого у застройщика нет, доверенность на подписание акта такому лицу не выдавалась. Исходя из положений закона, застройщик, будучи “добросовестным” пригласил дольщика на приемку письменно, однако дольщик уклонился от приемки, поэтому в установленный срок был направлен односторонний акт. Таким образом, по документам получается, что застройщик добросовестный и законопослушный, а дольщик нарушил срок приемки, намеренно уклонялся, чтобы взыскать неустойку в большем размере. Как итог — сильное снижение неустойки или отказ во взыскании.

В некоторых случаях застройщики при отказе от приемки квартиры с недостатками направляют дольщика урегулировать вопрос в управляющей компании. А дальше события развиваются тем же образом — управляющая компания не была уполномоченным лицом, ответственным за устранение строительных недостатков, дольщик должен был урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Чтобы не допустить такую ситуацию, если представитель застройщика вам не передает копию доверенности с полномочиями на подписание подобных документов, мы рекомендуем копию акта с претензией направить застройщику Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указать наименование и суть отправляемых документов). Лучше потратить свое время и деньги на отправку письма застройщику, но застраховать себя от уловок застройщика.

Преждевременное направление уведомления о передаче объекта

Данная уловка из той же оперы, что и предыдущая. Дольщики Почтой России получают письмо о начале передачи объектов долевого строительства, связываются с застройщиком, чтобы записаться на приемку, менеджер сообщает, что сейчас все даты заняты, ближайшая примерно через 2 месяца.

А дальше такое же развитие событий: через 2 месяца застройщик высылает односторонний акт и в суде доказывает уклонение дольщика от приемки (а мы помним, это влечет сильное снижение неустойки, а в некоторых случаях судьи вообще отказывают во взыскании).

Что делать в этом случае? Помним, что с момента получения такого уведомления от застройщика у вас 7 дней на приемку объекта, если иной срок не указан в ДДУ. В этот срок вы должны явиться, осмотреть объект и либо принять его, либо отказаться мотивированно (по причине строительных недостатков).

Максимум вы можете “растянуть” этот срок до 2 месяцев, по истечении этого срока у застройщика есть право выслать односторонний акт. Исходя из этого, если застройщик вас записывает на приемку на более позднюю дату или вы не можете связаться с застройщиком и пр.

, вам следует отправить письмо застройщику с сообщением о готовности принять объект и просьбой согласовать дату приемки. Как всегда, отправляем письмо по юридическому адресу застройщика (проверяем его здесь) Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указываем наименование и суть отправляемых документов).

Передаточный акт с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Отказ от неустойки в акте приёмки квартиры

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать.

Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Читайте также:  Что заставит покупателей ходить в магазин чаще и тратить больше

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

Расторжение договора по соглашению сторон

Зачастую при длительных просрочках дольщики, которые устали ждать и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, а также взыскать проценты, принимают решение расторгнуть ДДУ.

Как правило, в этом случае сотрудник застройщика предлагает подписать соглашение о расторжении договора, на что дольщики соглашаются очень часто (как правило, в этом случае застройщик обещает скорейший возврат денег). Однако вы должны знать, это уловка.

  Дело в том, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщик имеет право на получение процентов за пользование его деньгами, а при расторжении по соглашению сторон такого права не возникает.

Если застройщик предлагает подписать соглашение, предложите ему внести в текст соглашение условие о выплате процентов с указанием их суммы (если такое условие в соглашении будет, вы их сможете взыскать).

Если застройщик отказывается, то расторгайте договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом и получайте всё положенное по закону! Также не стоит забывать, что подписание соглашения с застройщиком не гарантирует, что он выплатит вам деньги в указанный срок, зачастую дольщикам также приходится судиться, только сумма требований ниже.

  •  Подробные инструкции по спорам с застройщиками
  • Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
  • Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
  • Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
  • Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Проблема обхода закона при долевом участии в строительстве

Одним из самых проблемных рынков современной российской экономики является рынок недвижимости. По сообщению «Коммерсанта» число обманутых дольщиков за последние пять лет составило 150 тыс. человек, которые потеряли около $7 млрд., не достроено более 1000 домов.

Нарушения законодательства в сфере строительства настолько многообразны и изощрённы, что обо всех говорить бесполезно. При этом важно понимать, что нормы закона, регулирующие строительство, могут быть нарушены на любой стадии. 

Остановлюсь только на одной проблеме, которая напрямую связана с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

До принятия Закона застройщики были вольны в определении условий договора, практически во всех ситуациях снимая с себя ответственность. В отсутствие возможных альтернатив покупатели недвижимости на первичном рынке словно играли в русскую рулетку, до конца не зная, получат ли объект недвижимости, за который вложили средства.

Для унификации всех договоров и защиты более слабой стороны был принят Закон № 214.

В части 2 статьи 1 Закона очерчен круг оснований в соответствии с которыми возможно привлечение денежных средств граждан для строительства.

Такое привлечение допускается: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение от эмитента жилых помещений (при этом эмитент должен быть собственником или арендатором земельного участка и иметь разрешение на строительство); 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Закон запрещает привлекать денежные средства граждан для строительства иными способами. Сделка в обход Закона может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Отмечу, что Закон № 214 не распространяется на привлечение денежных средств от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в инвестиционных целях.

Он применяется в первую очередь к ситуациям, когда деньги на строительство получает гражданин, являющийся более слабой и уязвимой стороной в данных отношениях.

Однако не исключено применение Закона, когда жилье приобретает юридическое лицо или предприниматель. Это возможно, если приобретение не связано с инвестиционными целями.

Законодатель императивными нормами закрепил следующие привилегии за участниками долевого строительства: 1) риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (часть 4 статьи 6); 2) при нарушении срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, при этом неустойка рассчитывается от цены договора и начисляется за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком (часть 2 статьи 6); 3) жилье построено с нарушением условий договора или требований Закона, что привело к снижению его качества, участник долевого строительства может по общему правило потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены договора; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7); 4) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства может без обращения в суд расторгнуть договор и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (часть 3 статьи 7); 5) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Разумеется, подобного рода привилегий в непоименованных договорах, заключаемых застройщиками с физическими лицами, нет.

При этом, по словам председателя НП содействия по защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group Дмитрия Учителя, в Москве практически нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по Федеральному закону № 214.

Данный факт резко ухудшает и без того уязвимое положение физических лиц, поскольку они теряют все права предоставляемые им Законом № 214, передавая полностью вопросы определения положений договора на откуп застройщика, который, может указать в соглашении всё, что угодно.

Как отмечено выше, закон позволяет оспорить такие договоры. И суд будет обязан удовлетворить иск. Но проблема заключается в том, что физическое лицо, заключившее договор и уже внёсшее денежную сумму застройщику, вряд ли захочет сразу оспаривать договор, а будет ждать наступления желаемого результата.

И только в случае возникновения сложностей у застройщика, таких как, например, возбуждение процедуры банкротства или более худших вариантов (например, и вовсе отсутствие компании по зарегистрированному в ЕГРЮЛе адресу) гражданин обратится в суд, но, даже не смотря на вынесенное решение в его пользу, уже ничего с застройщика взыскать не сможет.

К тому же сам процесс может затянуться на пару лет.  

Одним из самых важных и существенных положений Федерального закона № 214 является часть 3 статьи 4, которая определяет, что договор должен быть заключён в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма позволяет избежать проблемы вторичной перепродажи квартиры. Отмечу, что непоименованные договоры, которыми активно пользуются застройщики, не содержат обязанность по регистрации договора.

Обращение в суд с требованием о применении соответствующего положения Закона № 214 о государственной регистрации договора вряд ли что-то может принести покупателю, поскольку или компания «Рога и копыта» уже не будет располагаться по зарегистрированному адресу, или суд просто применит последствия недействительности сделки – реституцию (но опять же, получить выплаченную денежную сумму можно, только если у застройщика останутся средства для возмещения).

Одним из способов увести договор от Закона № 214 является изменение его предмета. Так в частности, порой в договоре прописывается, что «продавец» принимает решение продать, а «покупатель» принимает решение купить такую-то квартиру, в таком-то доме, по такому-то адресу после завершения строительства жилого дома (подобного рода договоры использует ООО «Энергоальянс».

Официальный сайт данной компании мною найден не был, но по имеющимся данным, ООО «Энергоальянс» входит в Группу компаний «Мортон». В случае, если это так, перед нами раскрывается вполне нормальная для российских реалий схема. Крупная компания, являющаяся известным игроком на рынке недвижимости, создаёт себе прослойку для обхода императивных норм закона.

В случае, если что-то пойдёт не так, виноватой сделают компанию-прослойку, а деньги кинутых дольщиков «уйдут» в неизвестном направлении). Таким образом, договор долевого участия в строительстве, по сути, принимает вид предварительного договора продажи будущей вещи.

Подобного рода договор не может обезопасить покупателя квартиры от последующей множественной перепродажи этой же квартиры, по подобному договору.

Также в практике встречаются договоры «бронирования квартиры», в соответствии с которыми «исполнитель» обязуется оказать услуги «заказчику» по бронированию указанной в договоре квартиры (данные услуги осуществляет ООО «Еврогруп Недвижимость», официальный сайт: http://www.egp.ru/). При этом помимо договора бронирования, цена услуг которого, как правило, является не очень большой, в договоре особо содержится пункт, обязывающий заказчика услуг по заключению договора участия в долевом строительстве с застройщиком. Каково значение договора «бронирования квартиры» не ясно. Также не ясно, в каких правовых отношениях состоят в таких схемах исполнитель договора «бронирования квартиры» и застройщик. Из сказанного также не понятно, к какой ответственности можно привлечь исполнителя, который может заключить однотипные договоры бронирования с целым рядом заказчиков, по поводу одной и той же квартиры, успев прекратить свою сомнительную деятельность до заключения первого договора заказчика с застройщиком. Очевидно, данная технология используется, чтобы обойти запрет на привлечение денежных средств от граждан способами, не указанными в законе, и позволяет создать при застройщиках дополнительную фирму-прослойку, в которой будут оседать деньги участников долевого строительства.

Читайте также:  Что должно прозвучать для посетителей магазина или офиса, чтобы они совершили покупку?

Настоящий краткий обзор проблем, связанных с обходом Закона № 214 и те последствия, которые несёт подобный обход, показывают необходимость вмешательства законодателя, который должен убрать все каучуковые нормы из Закона, определив при этом, чёткий механизм реализации положений Закона в жизнь, а не только оставления его на бумаге.

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний. 

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

   

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

  • Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно. 
  • LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов. 

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

  • У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков. 
  • У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.  

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем. 

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Как достичь максимума

  1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.

  2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
  3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.

  4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.

  5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
  6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *