На глобальных рынках по итогам второго квартала 2020 года ожидается ощутимое снижение, в первую очередь в нефтегазовой отрасли, и, безусловно, в части гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, которые значительно пострадают от мер по борьбе с инфекцией. Также, вероятнее всего, второй квартал покажет отрицательную динамику ВВП на развитых рынках. При этом рынки будут поддерживаться низкими процентными ставками и фискальными мерами, инструментами налогово-бюджетной политики.

В целом ситуация с коронавирусом, снижением финансовых индексов, девальвацией рубля и политические изменения создают ситуацию неопределенности для инвесторов.

Предыдущая политика ЦБ по снижению ключевой ставки (до 6%) способствовала увеличению интереса инвесторов к объектам коммерческой недвижимости.

Потенциально возможный рост ключевой ставки может значительно сократить маржу инвесторов и заставить крупных инвесторов занять выжидательную позицию.

Наши ожидания по росту объема сделок на рынке инвестиций в недвижимость на 20-25% относительного 2019 года (когда объем инвестиций составил $3,8 млрд) могут быть пересмотрены в сторону понижения. Мы пересмотрим прогноз, если станет понятно, что негативные тенденции имеют долгосрочный характер.

Участие иностранных игроков в инвестициях в недвижимость фрагментарно, поэтому текущие условия не повлияют значительно на долю иностранного капитала, которая и без того ожидалась ниже, чем в прошлом году, за счет отсутствия крупных сделок.

Рынок качественной коммерческой недвижимости слабо реагирует на краткосрочные негативные изменения в экономике.

Для рынка Москвы есть три причины спокойной реакции: долгосрочные договоры аренды с индексацией (годовой, реже — квартальной), рублевый арендный поток, а также равновесный уровень ставок практически во всех сегментах.

Последнее — баланс между спросом и предложением, на фоне которого ставки аренды увеличиваются в востребованных районах, но показывают слабый рост или стабилизацию в целом по рынку.

Значительные колебания в экономике, повлиявшие на рынок недвижимости, наблюдались в 2009-м и в 2014 годах. В 2016 году были схожие колебания, нефть в январе опускалась до отметки $28 за баррель (Brent), а доллар достиг пика в 82 рублей.

Но при этом, если смотреть на ретроспективные данные по ставкам аренды и спросу, то они в этот период  не снижались.

Если экономические факторы и отразились на рынке, то это был лишь точечный эффект (понятно, что такие колебания — часть общей ситуации в экономике, которая не развивается высокими темпами, и это отражается на рынке).

Средние запрашиваемые ставки аренды на офисном рынке коррелируют с ценами на нефть, но речь здесь идет о квартальных показателях.

В 2009 году, когда ставки аренды были завышены на фоне активного роста спроса и отсутствия качественного предложения, произошло падение арендных ставок в 2-2,5 раза в зависимости от класса объектов.

Уже в 2015 году рынок практически полностью перешел на рублевые контракты.

Тем не менее, если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды может быть пересмотрен.

 Ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте на 3-4% в 2020-2021 годах (в классе А), в складском сегменте — около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров — рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Есть вероятность, что мы понизим прогноз.

Экономическая ситуация может повлиять на динамику розничного товарооборота. На протяжение последних лет потребление было слабым, а предпосылки для хороших темпов роста товарооборота ритейла отсутствовали.

Сегмент ритейла является достаточно уязвимым к валютным колебаниям, так как торговые операторы закупают товар в иностранной валюте, а продают в рублях. Спровоцированный девальвацией рубля рост цен в среднесрочной перспективе может замедлить темпы роста потребления, однако спрос на дешевые товары будет расти.

Что касается ситуации с коронавирусом, возможно временное снижение посещаемости в торговых центрах, которое отразится на результатах ритейлеров за  I-II квартал 2020 года.

Как ни странно, но в сложившихся стрессовых условиях может выиграть сегмент коворкингов.

Текущая ситуация на рынке создает стимул для многих арендаторов офисной недвижимости еще более активно принимать решения по плану оптимизации и минимизации затрат, а гибким офисными пространствам развиваться еще быстрее, чтобы удовлетворить вновь образовавшийся спрос. Рынок коворкингов и гибких пространств может еще значительно вырасти.

При нестабильной экономике компании могут экономить на офисах, переезжая в объекты классом ниже, например за МКАД. Но при этом топ-менеджерам требуются площадки, кабинеты в центре Москвы для общения с клиентами (коворкинги). Важно, что аренда коворкинга позволяет достичь экономии за счет отсутствия капитальных затрат на отделку офисного помещения, наличия мебели и сопутствующих услуг.

Считаю, что если распространение вируса достигнет пика и пойдет на спад в ближайшие два месяца, то рынки несколько стабилизируются и восстановление начнется уже в третьем квартале. Многое покажет ситуация в Китае уже в ближайшее время.

Как поменяется рынок коммерческой недвижимости, когда кризис закончится

15.12.2015

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Какие европейские тренды, скорее всего, придут на наш рынок офисной и торговой недвижимости к 2020 году, рассказывает руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов.

Недавно в качестве члена жюри от Беларуси мне довелось поучаствовать в Инвестиционном форуме по коммерческой недвижимости в Центральной Европе. Мероприятие проходило в Варшаве и собрало экспертов со всего континента.

Основной посыл – рынок меняется. В кризис денег становится меньше, а риски возрастают. При этом усложняется структура проектов. Девелоперы сосредоточились на внедрении новых технологий, снижающих эксплуатационные расходы.

Вот какие мировые тенденции могут коснуться рынка коммерческой недвижимости Минска:

1. Падение доходности

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Так, доходность офисной недвижимости в Лондоне составляет не более 4%, в Варшаве – 6-7%. Созданием объектов занимаются инвесторы, готовые осилить длительный срок окупаемости проекта.

Правда, ситуация в странах Евросоюза отличается от той, что в Беларуси:

1. Европейские банки выдают кредиты на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости под 1,2-1,3%. В Беларуси кредитуют под гораздо более высокие проценты. Чтобы вернуть деньги банку и при этом извлечь прибыль, работающим в нашей стране инвесторам приходится закладывать в проекты высокую доходность.

2. В европейских городах спрос на коммерческую недвижимость более стабилен и предсказуем.

• В Минске рынок «перегрет» рекордным объемом новых площадей, введенных в условиях снижения бизнес-активности.
• 2. Переориентация инвесторов
• В кризис инвесторы ищут «тихие гавани» и предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Популярны направления:

— Страны «старой Европы» (Германия, Франция, Великобритания). Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты.

1. — Более доходные, но и более рискованные рынки – Чехия, Венгрия, Сербия и та же Польша.
2. — Румынский рынок офисной недвижимости. Интерес к которому обусловлен следующими факторами:
3. · Большое число ИТ-компаний в Бухаресте и других румынских городах.
4. · Открытие в Румынии колл-центров международных компаний.
5. · Относительно низкая стоимость рабочей силы, что стимулирует развитие бизнеса.
6. · Дефицит качественных офисных площадей – спрос там превышает предложение.

Приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда – высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью.

3. Сокращение числа новых бизнес-центров

Многие застройщики и инвесторы в Беларуси отказываются от проектов, находящихся на начальной стадии проектирования.

Через 3-5 лет отказ от проектов приведет к тому, что на белорусском рынке возникнет дефицит предложения. Открываться будут лишь те офисные объекты, которые начали возводиться до 2015 года.

• Последствия очевидны: на рынке вновь наступит «эпоха арендодателя», а ставки на офисные площади могут возрасти.
• 4. Переход на «зеленые» технологии
• — Девелоперы бизнес-центров в Европе массово переходят на «зеленые» технологии, которые позволяют максимально использовать природные ресурсы и минимизировать затраты по эксплуатации здания. Вот что получают офисные объекты:

— Солнечные батареи. Бизнес-центр проектируется и строится так, чтобы использовать энергию солнца в течение светового дня.

— Системы для сбора дождевой воды. Она поступает в подземные резервуары, нагревается от энергии земли, после чего возвращается в здание для технических целей. Тем самым удается сократить затраты на водоснабжение на 30-40%.

— Энергосберегающие лампы. В «зеленом» бизнес-центре не применяются обычные лампы накаливания.

— Естественная вентиляция. От проектировщиков требуют по максимуму использовать возможности естественной вентиляции и по минимуму задействовать мощные системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

— Естественное освещение. Панорамное остекление обеспечивает солнечным светом даже отдаленные от окна рабочие места.

— Зеленые насаждения. Их разбивают на крыше, балконах, в фойе и порою даже коридорах бизнес-центров. Часто они определяют планировку здания.

«Зеленые» технологии сегодня стали доступны не только на развитых, но и на развивающихся рынках. Такие объекты уже есть в Польше, причем не только в Варшаве.

А вот в Минске «зеленые» технологии появятся не раньше 2020 года – застройщиков отпугивает высокая себестоимость таких проектов.

Правда, государство может стимулировать «зеленое» строительство, если ослабит налоговую нагрузку для собственников таких объектов.

1. 5. Внедрение «умных» решений
2. Почти во всех бизнес-центрах Европы внедрены автоматизированные системы – Building Management System.
3. Датчики собирают информацию о протекающих в здании процессах, а диспетчер в режиме реального времени отслеживает ситуацию. Все это позволяет обеспечить арендаторов максимальным уровнем комфорта и безопасности:
4. — Регулируется отопление, влажность и освещение в зависимости от времени суток и наличия людей на том или ином этаже.
5. — Ведется видеозапись с камер наблюдения, а также учет всех посетителей.
6. — Система контроля доступа исключает вероятность проникновения в бизнес-центр случайных людей, а также сама вызывает лифт, который автоматически поднимается на нужный этаж.

— Круглосуточный противопожарный контроль и т.д.

В Минске автоматизированные системы используют лишь единичные бизнес-центры. Но интерес к «умным» технологиям в столице высок – с их помощью девелоперы рассчитывают повысить интерес к объектам, а также снизить эксплуатационные расходы.

• 6. Расширение функциональности
• Девелоперы стараются внести в проекты добавленную ценность, чтобы выиграть конкурентную борьбу за арендатора.
• В бизнес-центрах, как правило, имеются:
• · Объекты общепита (кафе, бары и рестораны).
• — Оздоровительные центры (фитнес-залы и спа-центры).
• — Места для электромобилей с возможностью подзарядки аккумулятора.

— Велопарковки и душевые. Без них в Амстердаме или Копенгагене не обходится ни один современный бизнес-центр.

7. Усиление развлекательной составляющей

Торговые центры также находятся в поиске новых форматов. Галереи бутиков устаревают, и даже огромные атриумы уже не гарантируют поток покупателей. Чтобы обеспечить трафик, владельцы европейских моллов все больше пространства отводят под объекты развлечений, которые могут занимать до 50% площадей торгового центра.

1. Торгово-развлекательные центры Минска идут той же дорогой и открывают:
2. — Детско-развлекательные центры (ТРЦ «Титан», «Тивали»)
3. — Кинотеатры (ТРЦ «Титан», «Замок», Galileo, ARENAcity).
4. — Фудкорты (ТЦ Galileo, ARENAcity, «Замок»).
5. — Контактные зоопарки (ТРЦ «Титан», «Тивали»).
6. — Скалодромы (ТЦ «Скала»).
7. — Ледовые катки (ТРЦ «Замок»).

Меняются и потребности посетителей: торговый комплекс становится местом для семейного отдыха, в котором можно интересно провести время. Собственники объектов, которые верны подходу «только шопинг», начинают терять операторов.

8. Развитие крупных ТРЦ в регионах

В Беларуси большинство торговых центров строится в столице. В Европе ситуация иная: девелоперам интересны локальные города, где конкуренция не так высока. В небольшом европейском городе с населением в 200 тыс. человек можно найти торговый центр площадью 150 тыс. м2 Причем расположен он будет вблизи центра города.

Девелоперы таких торговых центров еще на этапе проектирования понимают, какие арендаторы к ним придут. В результате даже в провинциальных городах представлены почти все международные бренды.

В нашей стране крупные торговые центры с брендовыми сетями могут прийти в регионы Беларуси после 2020 года.

Источник: probusiness.by

Постпандемия-2020

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.

Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.

Источник кризиса

Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии.

Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу.

Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.

Место основного удара

Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов.

Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных.

На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.

Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать.

По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир.

Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.

«Мир никогда не будет прежним»

Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении.

Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости.

Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.

Офисная недвижимость

Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней.

В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов.

Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка.

Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов.

Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.

Торговая недвижимость

Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли.

Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность.

В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов.

Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.

По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами.

На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли.

В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.

Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.

Склады и производство

Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%.

Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет.

Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.

Жилая недвижимость

Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.

Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен.

Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.

В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены.

Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%.

Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.

Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения.

Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти.

Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.

Коммерческая недвижимость после пандемии. Тренды 2020

2020 навсегда останется годом грандиозных экономических перемен. Каждый сегмент рынка изменился. Рынок коммерческой недвижимости — не исключение.

Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.

В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.

Не смотря на паузу, покупка недвижимости, в том числе и коммерческой, остается традиционно стабильным и безопасным методом вложения финансовых средств.

Все зависит от ваших целей и сегмента бизнеса. Рассмотрим каждый вариант вложения подробнее.

Риски при покупке вторичной недвижимости:

Отсутствие прозрачности в истории помещения

Например, вы покупаете коммерцию на аукционе или после банкротства. Есть вариант столкнуться с проблемами не сразу, а по истечение нескольких лет. Проследить всю историю вторичного помещения — проблематично.

Высокий процент износа зданий

В Тюмени и в России в целом большой процент коммерческой недвижимости приходится на старый фонд. Те самые хрущевки, сталинки и панельки. Это значит, что с каждым годом повышается физический износ, а стоимость помещения снижается.

Наличие старого жилого фонда рядом

Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.

В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.

Однако, у коммерческой недвижимости на вторичном рынке есть ряд плюсов.

• Высокая заселенность. Дома заселены на 100% и люди там живут годами.
• Наличие готовой инфраструктуры. Вокруг школы, сады, банки, остановки общественного транспорта.
• Есть возможность купить помещение с хорошим арендатором, который стабильно является участником рынка на протяжении десятков лет
• Вторичка чаще дешевле, чем новостройка.

Относительно высокая цена помещений

В Тюмени стоимость коммерческих помещений варьируется от 65 000 р. до 230 000 р. за квадрат.

Низкая плотность населения

Новый дом, процент заселенности низкий на сдаче, есть период отложенной прибыли. Нужно ждать полного заселения района.

Отсутствие всей необходимой инфраструктуры на старте

В новом районе изначально может не быть детских садов, банков или остановок общественного транспорта. Все появляется постепенно.

Необходимость решать вопрос с ремонтом.

Помещения сдаются в черновой отделке, максимум — на полу будет стяжка, потолок в черновой. Однако, если вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, ремонт делается силами арендатора.

Вы можете быть уверены, что покупаете полностью «чистый» объект — без обременений, предыдущих собственников и третьих лиц. Покупаете и спите спокойно.

Возможность открыть точку первым в микрорайоне

Это огромный плюс. Весь трафик будет проходить через вашу точку. Например, вы владелец фитнес-клуба. Жителям удобнее ходить в зал рядом с домом, чем ехать в центр или даже соседний район.

Новые комплексы — новый уровень жизни

Современные семьи переезжают с целью повысить качество жизни, им важно, чтобы рядом были парки, бульвары, современные места для отдыха, а следовательно и соответствующая инфраструктура в шаговой доступности. Это выгодно для открытия или расширения бизнеса.

В отличие от вторички, коммерция в новостройке растет в цене. Поэтому вкладываемся на котловане — и за два года получаем выгоду в 20%, так как именно в этот момент застройщики предлагают самую выгодную цену.

Возможность внести изменения на этапе проектирования

Приобретение помещений на этапе котлована позволяет скорректировать планировку под конкретный бизнес, а значит экономит ваши средства на ремонте.

Возможность купить помещение в уникальной локации

Новые микрорайон отличаются комплексной застройкой — новая инфраструктура, новые детские сады и школы, парки и бульвары с торговыми галереями. А значит бизнес будет иметь хорошие перспективы роста.

5 локаций в Тюмени, где вы найдете выгодные коммерческие помещения

• Микрорайон Заречный — уже заселенный район с высоким трафиком. Выгодно вложиться в коммерцию можно, к примеру, в жилом комплексе “Европейский берег” — уникальная локация с собственным выходом на набережную и новый пешеходный мост через Туру. Вдоль пешеходного бульвара располагаются торговые помещения. В продаже на сегодня 6 помещений различной площади.

ЖК «Звездный»

Страна-Девелопмент

• Мыс — популярный район для тех, кто переезжает из других городов или районов Тюмени. Главный центр притяжения — крупнейший в городе торгово-развлекательный комплекс “Сити Молл”. Трафик высокий — только в трех очередях «Звездного» проживает более 10000 человек. В районе налаженная транспортная инфраструктура, рядом с ТЦ парковка на 1000 мест. Приобрести коммерческие помещения в том же “Звездном” — сейчас доступно более 15 вариантов.

ЖК «Квартал на Московском»

Страна-Девелопмент

• Московский тракт — добираться до района удобно, благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Плотность населения высокая, а значит поток посетителей будет стабильным. Кроме того, здесь располагается ТЦ Колумб, который обеспечит дополнительный трафик. Коммерцию в новом доме можно приобрести в жилом комплексе «Квартал на Московском» — там доступно несколько вариантов.

ЖК “Колумб”

Страна-Девелопмент

• Район Плеханово — активно застраивающийся район. Инфраструктура тоже медленно появляется. Поэтому перспективы развития бизнеса высокие, конкуренция ниже. Недавно открылись продажи в новом квартале «Колумб», а уже в конце октября — начале ноября в продажу поступят коммерческие помещения. Можно успеть попасть в число первых.

• Центральный район — транспортные маршруты, по которым передвигается население всего города. Добраться будет удобно из любой точки. Трафик здесь тоже высокий. Предложения по коммерции в основном в старом фонде, однако, можно найти варианты и в новостройках. Здесь строится проект «Сердце Сибири» с уютными закрытыми дворами, технологичными решениями паркинга и стильной архитектурой. В «Сердце Сибири» продажи коммерции стартуют в конце октября — ноябре.

Создает эти жилые комплексы «Страна Девелопмент». Площадь помещений для бизнеса начинается от 49 м.кв, у каждого предусмотрен отдельный вход, высота потолков 3,6 м, панорамное остекление. Цены стартуют от 6,6 млн. р.

Особенность этих коммерческих помещений еще и в том, что застройщик предлагает полноценную доходную недвижимость. Что это значит?

Совместно с компанией MallTeam, они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения — уже с первого месяца вы начнете получать доход.

Узнать подробнее о вариантах коммерческих помещений, получить консультацию по доходной недвижимости, а также записаться на экскурсию по микрорайону можно по телефону +7 (3452) 66-73-94.

Что предлагают зарубежные рынки коммерческой недвижимости после кризиса

Наши инвесторы часто вкладываются в зарубежную недвижимость, причём всё чаще – в коммерческую. Многих из них уже привлекают не только «классические» Австрия и Германия, но и курортные… Греция, Словения, Испания – востребованы ли там кафе, магазины, гостиницы, склады? Об этом рассказывают эксперты Андрей Карачун, Константин Петридис и Александр Тонко.

Александр Тонко, Future Real Estate и Century 21 Slovenia

– Если говорить про торговый ретейл, то глобальных изменений в нём не произошло. Несмотря на то что из-за пандемии многие из магазинов закрылись на месяц-полтора. Более того, после снятия ограничений этот сегмент стал динамично набирать обороты – «заслуга» накопленного спроса. Некоторые ретейлеры и вовсе вышли на прежний оборот, который был и до коронавируса.

Другое дело – офисы. Этот сегмент просел сильнее всего, особенно среди небольших компаний. Также сильно пострадал отельный бизнес семейного формата. Речь в данном случае идёт о небольших отелях, которые жили лишь за счёт иностранных туристов и которые не попали ни под одну программу государственной поддержки.

Так как во многих случаях арендодатели пошли на уступки арендаторам, то и вакантных предложений после пандемии на рынке образовалось не очень много. Всё-таки по большей части бизнес хотел закрепить за собой точку, в частности в проходных локациях.

Стоит отметить, что не только владельцы помещений шли навстречу бизнесу, давая скидку до 50% на аренду, но и само государство сильно его поддержало. Помог и перенос НДС и налога на прибыль на 24 месяца, и выплаты до 80% зарплаты, и другие меры. В связи с этим больших убытков, даже среди малого ретейла, незаметно.

Зато на данный момент наблюдается другая тенденция – интерес к магазинам, которые имеют отдельный вход с улицы, а не внутри торговых центров. Дело в том, что именно их разрешили открывать в первую очередь после карантина.

Пример инвестиционного объекта – три торговых помещения в новом строящемся жилом доме. Явное преимущество – расположение. Объект находится в перспективном и активно застраиваемом районе Любляны. На данный момент в округе возведено несколько соседних домов. В связи с тем что комплекс новый, инвестору не нужно будет в ближайшие лет десять тратиться на ремонт.

• Площадь (общая): 414 кв. м
• Стоимость (трёх помещений): €1,2 млн

Если думать об инвестициях в коммерцию сейчас, то стоит рассматривать такие магазины, которые не попадают под ограничения в период пандемии, в частности продуктовые. Кроме этого, объекты желательно выбирать с новыми договорами аренды.

Среди арендаторов есть интерес к новым точкам. Они понимают, что кризис вечно не продлится, а развиваться нужно. Поэтому, по нашей статистике, порядка 99% компаний, в частности сетевых, продолжают работать и подписывать новые договоры аренды.

Информация о компании Future Real Estate на Prian.ru

Испания: ближе к осени появятся самые выгодные предложения

Андрей Карачун, Estate Barcelona

– Карантин в Испании длился три месяца, даже больше – с середины марта по конец июня. Всё это время на рынке не происходило ровным счётом ничего. Он был полностью парализован. И все дистанционные продажи были скорее исключением, чем правилом.

Естественно, за это время накопилось множество нереализованных проектов. Также началась активная фаза просмотров у людей, которым наконец разрешили выходить из дома. Именно поэтому местные покупатели сейчас ездят на просмотры, покупают объекты и ничего не боятся.

Кроме этого, когда пару недель назад открылись границы внутри Евросоюза, в Испанию, а точнее на Коста-Браву, приехали ближайшие соседи – французы. Теперь они наравне с местными формируют спрос на местную недвижимость, в том числе и коммерческую.

На рынке уже сейчас появляются объекты по сниженным ценам. Но это не общая тенденция, а единичные случаи. Связано это с тем, что отдельно взятым собственникам необходимо решить свои задачи – спасти бизнес, оплатить ипотеку. Так что массового демпинга ждать не стоит.

Надо понимать, что традиционно Барселона – рынок продавца. Количество объектов здесь всегда ниже, чем спрос. Если сейчас что-то и появится, то скорее на периферии. В центральных локациях – где меньше рисков, где стабильнее и больше заработок – варианты будут появляться постепенно и позже. Собственники всегда цепляются за проходные места и никогда не сдаются, что называется, без боя.

Инвестируя в Барселону, нужно в первую очередь смотреть на локацию. Она имеет определяющее значение. Второй немаловажный аспект – проверка арендатора. Если объект находится в центре, а арендует его хороший и стабильный бизнес, скидки более 10% на него ожидать не стоит даже в кризис.

Пример инвестиционного объекта – коммерческое помещение в Эшапмле. На данный момент его арендует спа-салон, у которого подписан контракт до 2030 года.

И хоть на данный момент арендатор не самый качественный (куда надёжнее был бы продуктовый ретейл или сильный бизнес), помещение находится в отличном районе.

И так как кризис когда-нибудь закончится и спад обязательно сменится ростом, имеет смысл рассмотреть это предложение. Тем более что на него предоставляется скидка.

• Площадь: 326 кв. м
• Стоимость: €950 тыс. (без скидки – €1,25 млн)

Не стоит также забывать, что в Испании очень хорошо работает такой инструмент, как траспасо. В рамках этой схемы арендатор может перепродать своё право аренды третьему лицу. Это делает рынок надёжным и защищённым и гарантирует собственнику постоянный доход, вне зависимости от успешности текущего арендатора.

Наиболее выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость у наших клиентов всегда получались во время кризиса. Поэтому я бы советовал подождать пару месяцев и заходить в сделки. Ближе к осени или зиме собственники обязательно начнут в бoльшем объёме предлагать хорошие варианты. Так что аккумулируйте сумму на счету и начинайте подбирать варианты, хотя бы дистанционно.

Информация о компании Estate Barcelona на Prian.ru

Греция: делать выводы о рынке можно будет не раньше сентября

Константин Петридис, DKG Development

– Греческий бизнес за время этой пандемии пострадал и, к сожалению, продолжает страдать до сих пор. Коммерческая недвижимость, связанная, в частности, со сферой туризма, терпит серьёзные потери.

По подсчётам аналитиков, при самом оптимистичном варианте развития событий к концу года эта индустрия получит на 11% меньше денег, чем в предыдущие годы.

В пессимистических прогнозах ситуация, разумеется, ещё хуже.

Что же всё-таки происходит сейчас? В первых числах июня в стране открылось и заработало более 40% всех коммерческих помещений. Последними – в конце месяца – открылись кафе и рестораны. Часть малого бизнеса, которая находится не в центральных локациях, закрыта до сих пор. Какие-то помещения, в отдалённых уголках, и вовсе не откроются до тех пор, пока туда не приедут туристы.

Новые предложения на рынке появились в туристическом сегменте. В частности, их стараются реализовать те владельцы, у которых начались проблемы.

Из-за сорванного сезона, точнее его половины, они сильно потеряли в доходах, не могут обеспечивать все необходимые расходы, выплачивать кредиты и зарплаты сотрудникам.

В связи с этим можно ожидать хороших предложений по туристической недвижимости типа гостиниц.

Сказать, что появилось много вакантных офисных площадей, нельзя. Какой-то бизнес всё-таки остался на плаву. Ведь во время пандемии государство помогало арендаторам компенсировать их расходы – закрывало порядка 40% от их ставок. Сейчас власти обсуждают компенсации бизнесу текущих затрат за счёт уменьшения подоходного налога в ближайшие пару лет.

Однако, несмотря на не самое стабильное состояние греческого рынка после паузы, нужно понимать, что он один из самых развитых в ЕС. До пандемии он массово привлекал иностранные инвестиции, а также туристов: только в 2019-м их было порядка 33 млн.

Пример инвестиционного объекта – трёхэтажный магазин в центре Афин.

• Площадь: 160 кв. м (три помещения) + 53,54 кв. м (подвальное помещение)
• Стоимость: €252 тыс. Этой суммы, кстати, хватит для получения «золотой визы»

Преимуществами данного объекта являются локация – центр столицы – и низкая для этого места арендная ставка – €1,7–1,8 тыс. в месяц. Разумеется, вкупе это делает место привлекательным вариантом для арендаторов. Заинтересованный и, самое главное, надёжный бизнес сюда можно найти в течение четырёх – шести месяцев.

Что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости Греции, станет понятно не раньше сентября. Тогда же можно будет говорить об интересе инвесторов и тенденциях. А пока стоит быть более внимательным при выборе направления для вложений. Предположительно самыми востребованными станут отдельно стоящие дома, причём на материке.

Информация о компании DKG Development на Prian.ru

pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru