Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

При покупке б/у автомобиля каждый покупатель обращает внимание на состояние кузова, пробег, работу двигателя и т.д. Но в условиях нынешнего положения вещей любителям подержанных авто еще придется проводить проверки на предмет авто двойника. И сейчас речь идет не о китайских двойниках-копиях, а об автомобилях, которые находятся вне закона.

Автомобиль двойник, или попросту говоря – клон, это транспортное средство, которое нелегальным путем ввезено в нашу страну и эксплуатируется по неродному, чужому техпаспорту. Т.е. на одном и том же техпаспорте, на одном и том же VIN-номере кузова, в итоге может существовать 2 автомобиля. Парадокс, не правда ли?

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

Двойники могут месяцами, годами оставаться незамеченными, но рано или поздно их выявляют и тогда бедные владельцы таких машин не только остаются без железных коней, но еще и находятся под подозрением.

               Как делаются авто двойник?

Как мы уже выяснили, изначально двойники – это автомобили, которые были украдены за границей, либо не растаможены на территории нашей страны, т.е. нелегалы.

После этого, любители легкой наживы приобретают техпаспорт, остатки уничтоженного авто той же модели, главной частью которого как раз и является Вин-номер.

Этот уникальный номер «перебивается» на автомобиль клон, и теперь наш нелегал имеет собственный техпаспорт. То есть новый автомобиль пойдет под продажу по документам старого, ликвидированного.

Другой вариант, это когда тот же тех паспорт, от автомобиля той же марки и модели просто воруется. Жертва, конечно же, восстанавливает себе техпаспорт заново, а вот злоумышленники вновь «подгоняют» донора под имеющиеся документы. Вот именно так и создается клон, и по стране могут ездить 2 абсолютно одинаковых автомобиля.

Разумеется, что клоны создаются исключительно для продажи и в итоге, покупатель, сам того не ведая, становится жертвой.

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

               Как не купить «Двойника»?

Разумеется, что купив такой автомобиль и отъездив на нем определенное время, вы уже не докажите, что вас подставили, что вы сами оказались жертвой мошенников. Если двойник определят в ваших руках, только вы будете виновны. Поэтому дадим несколько советов, как проверить автомобиль, является ли он клоном:

  • Как правило, автомобили двойники – это относительно новые автомобили, возрастом 3-5 лет, относящиеся к средней ценовой категории;
  • Стоимость двойника примерно на 40% ниже рыночной стоимости аналогичного автомобиля. Поэтому цена – это первый показатель, на который нужно ориентироваться. Не стоит забывать о всех мерах предосторожности и тут же срываться за покупкой, если вам удалось найти вариант значительно дешевле других;
  • Знакомясь с автомобилем, уделите внимание не только его состоянию, но и соответствию номеров кузова, двигателя с теми данными, которые записаны в техпаспорте. (Дешевые двойники имеют даже в этом несоответствие);
  • В 90% случаев двойники продаются по доверенности. Продавцы под любым предлогом отказываются производить продажу по техпаспорту. Если вы хотите знать точно, что не являетесь обладателем двойника – приобретайте авто только путем снятия-постановки на учет, то есть по техпаспорту;
  • Если по каким-либо причинам вы не имеете возможности купить авто по техпаспорту, проверьте автомобиль в ГИБДД, а еще лучше – закажите криминалистическую экспертизу автомобиля. (Стоит она не дорого, но это самый надежный вариант).

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

При покупке б/у авто будьте очень внимательны, ведь численность автомобилей клонов с каждым годом неуклонно растет на наших дорогах, ровно, как и любителей заработать не честным путем на доверчивых людях.

Онлайн показы: как не купить кота в мешке

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

Оказавшись в нестандартной ситуации, застройщики и риэлторы очень быстро перестроились и предоставили своим покупателям возможность приобрести квартиру, не выходя из дома. О том, как происходят онлайн-показы недвижимости в новостройках и на что нужно обратить внимание при дистанционной покупке жилья, рассказали эксперты.

Главное оружие продавца: сайт, месседжеры и видеопрезентации

Ужесточение режима самоизоляции привело к тому, что ни риэлторы, ни девелоперы просто физически не смогли продемонстрировать клиентам объект сделки, даже если комплекс уже построен. И на помощь менеджерам по продажам пришли месседжеры, конференции и видеопрезентации.

«Эти материалы были готовы у нас заранее и использовались и раньше,  для межрегиональных сделок, когда клиенты не могли физически посетить офис продаж.

Тогда эти случаи были единичными, а теперь стали повсеместными», – рассказывает Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер компании «БЕСТ-Новострой».

По словам Бабюр Дикера, генерального директора компании Wainbridge в России, главным инструментом для застройщика остается сайт проекта, и именно на нем должна быть представлена максимально полная информация о жилом комплексе.

Здесь должны быть и данные аэросъемки, чтобы клиент получил полное понимание о том, как расположен дом, и фотоотчеты о ходе строительства, и визуализация планировок и видов из окон, и 3D-туры по квартирам. «В условиях карантина крайне важно иметь такой сайт, где первое знакомство с проектом будет максимально комфортным и информативным.

Например, за последний месяц трафик посещений сайта нашего жилого комплекса AQUATORIA вырос на 65% – мы понимаем, что это ключевой для нас инструмент особенно сейчас», – отмечает Бабюр Дикер.

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»

После этого потенциальный покупатель совершает звонок в офис продаж и задает оставшиеся вопросы – тогда менеджеры по продажам организовывают с помощью Skype, WhatsApp или Zoom видео-конференции, где подробно рассказывают уже о видовых характеристиках каждой квартиры, об отделочных материалах или спецусловиях. «Словом, в дело идут абсолютно все инструменты взаимодействия. Чем меньше вероятность оставить у клиента пятно в понимании проекта и приобретаемой квартиры, тем больше шанс конвертировать общение в сделку», – объяснил Бабюр Дикер.

Впрочем, у тех, кто реализует новостройки на ранних стадиях строительства, глобальных изменений в формате представления объекта клиентам не произошло.  «Буклеты, планировки, презентации мы представляем покупателю в формате онлайн.

Помимо этого, менеджеры дают подробную консультацию по телефону и по видеосвязи.

Если дом уже построен и реализуется, то менеджер может провести экскурсию и показать по видео конкретную квартиру, особенно это актуально для квартир с готовой отделкой», – рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Таким образом, сегодня девелоперы имеют в своем распоряжении все необходимые технические ресурсы для того, чтобы предоставить покупателям исчерпывающую информацию об объектах. «В своих проектах, помимо регулярного информирования клиентов, фото- и видеоматериалов, мы еще до карантина установили камеры прямо на стройплощадках.

Запись транслируется на сайт в режиме реального времени, благодаря чему покупатели могут оценить архитектурный облик комплексов, а также отслеживать динамику строительных работ.

Причем эта опция доступна как в премиальном проекте, так и в комплексе комфорт-класса», – отметил Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

Особый подход: дьявол в деталях

По поводу того, как различаются онлайн-показы проектов разных классов, мнения экспертов разнятся.

Кто-то предоставляет одинаковый объем информации по всем строящимся жилым комплексам, вне зависимости от их класса, другие отмечают более индивидуальный подход при продаже дорогостоящих лотов.

«В элитном сегменте покупка квартиры по-прежнему остается очень персонализированным процессом, а срок экспозиции гораздо дольше, нежели в проектах бизнес и комфорт-классе», – отметил Бабюр Дикер.

Борис Шварц: «Любая незавершенная стройка — это кот в мешке. Но мы рискнули»

Как, приобретая бизнес, не купить «кота в мешке»Автор фото: Игорь Черепанов. Иллюстрация: DK.RU

Группа компаний «Виктория» дважды спасала стройки провалившихся девелоперов. Недавно глава ГК Борис Шварц приобрел агентство недвижимости «Базис», оставившее после себя недострой на ул. Бахчиванджи.

 Рейтинг застройщиков многоквартирного жилья Екатеринбурга 2016

В интервью DK.RU Борис Шварц рассказал, почему не в самой благоприятной экономической ситуации он приобрел «кота в мешке» и поделился мнением об эффективности мер по защите дольщиков, разработанных государством.

Стала ли проблема обманутых дольщиков более острой за последние два года? Какие инструменты используют власти для ее решения?

— Появились ожидаемые еще с прошлых лет объекты незавершенного строительства. К сожалению, государство на федеральном уровне не вкладывает деньги в решение этой проблемы. Выходы из ситуаций с обманутыми дольщиками ищут областные власти: они просят потенциальных инвесторов подхватить вставшие проекты и стараются компенсировать их затраты из активов провалившихся застройщиков.

Наша компания уже накопила богатый опыт в этом вопросе: за последние годы мы реализовали два проекта по достройке объектов с обманутыми дольщиками — на ул. Гастелло, 40 и на ул. Библиотечной. Все пострадавшие получили квартиры в обозначенные нами сроки и благополучно там проживают.

Недавно нас вновь попросили взять на себя завершение чужого объекта: я получил запрос от одного из депутатов областного Заксобрания, который был сформировал на основании обращений граждан — пайщиков жилищно-строительного кооператива на Бахчиванджи, 15.

Конечно, срок возврата средств от участия в подобных спасательных проектах всегда неизвестен. Тем не менее, мы решили помочь.

Государство регулярно принимает законы, цель которых — обезопасить покупателей жилья. Они недостаточно эффективны?

— Увы, инструментов, которые защищали бы людей от чистого мошенничества в сфере жилого строительства либо от непрофессионализма, либо — я не исключаю — от объективных причин, связанных с рынком, как не было, так и нет. В прошлом году девелоперам спустили страхование.

Вроде бы нормальный механизм: застройщик страхует каждого дольщика (соинвестора) от рисков. Если объект «встает», люди получают свои деньги через страховые компании. Сначала в реестр компаний, имеющих право страховать застройщиков, вошло порядка 15 игроков. Проходит время.

И страховщики начинают выбывать из реестра регулятора, а их полисы превращаться в бумажки.

В подобной ситуации закон предписывает застройщику перестраховать договоры долевого участия, то есть заплатить еще раз. Средняя стоимость полиса составляет 1,2%-1,5% стоимости страхуемой недвижимости. При цене квартиры в 3 млн руб. ты должен отдать 45 тыс. руб. Если в жилом комплексе 700 квартир стоимостью от 2 до 8 млн руб., в среднем цена полиса будет 70-75 тыс. руб.

Читайте также:  Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»

В итоге получается вполне приличная сумма. Причем, за 1,5 года я не слышал, чтобы какая-то страховая компания выплатила деньги обманутым дольщикам или вернула средства застройщику в связи с потерей лицензии. Куда они пошли, кто ими распорядился? — остается только догадываться.

Происходит непонятный методичный сбор средств, который не приводит к результатам, на которые рассчитывали законотворцы.

Поправки в 214-ФЗ ситуацию не исправят? Как закон в новой редакции в целом повлияет на рынок жилой недвижимости?

— В новой редакции предполагается создание фонда, который теоретически будет защищать дольщиков от потенциальных рисков. Механизмы использования и контроля денежных средств непонятны, подзаконных актов нет. Но каждый застройщик будет обязан автоматически перечислять в него 1% стоимости квартир.

Что касается закона в целом, на мой взгляд, он совершенно четко транслирует мысль о том, что государству не нужно 3 тыс. застройщиков в стране, достаточно, например, 50, из которых будет десяток федеральных, остальные — региональные. Закон приведет к укрупнению рынка (средние и небольшие застройщики будут просто выдавлены с него) и установлению монопольного коридора цен на недвижимость.

Что вам представляется самым критичным в новой редакции закона?

— Там масса таких составляющих. Например, у застройщика должен быть соответствующий уставный капитал, наполненный живыми деньгами! Но деньги всегда в обороте. Если моя компания начинает строить объект стоимостью в 1 млрд руб., уставный капитал должен составить 100 млн руб.

У меня есть деньги, но они не лежат на счете, они — в земле, в запроектированном здании, в технике, в недвижимости. Девелопер — не банк, он не торгует деньгами. Я торгую другим: своей энергетикой, мозгами, тем, как я грамотно распоряжаюсь ресурсами.

В этом заключается суть нашей деятельности, а не в том, чтобы накопить 100 млн руб. и показать, что они есть.

Как обычно, законотворцы придумали схему, которую бизнес сейчас должен каким-то образом переварить и сохранить возможность строить. Сегодня финансово-юридическая работа занимает 80% времени любого девелопера.

Это такие танцы с государством: кто умеет танцевать, тому хлопают, кто не умеет, того захлопывают.

Все это никоим образом не улучшает потенциальную защиту людей, которые участвуют в долевом строительстве как соинвесторы.

Получается, пока единственная эффективная схема решения проблем с обманутыми дольщиками — та, что вы привели выше?

— Полагаю, что да. Разумеется, завершение чужого объекта и строительство собственного с нуля — не одно и то же. По сути ты всегда получаешь «кота в мешке».

Приобретать «кота в мешке» экономически целесообразно?

— Если говорить о Бахчиванджи, 15, то ГК «Виктория» не проявляла никакого интереса к этой ситуации — времена не те, чтобы инвестировать в достройку чужих объектов, с какой бы то ни было перспективой. Однако для меня немаловажно, что обманутые дольщики выбрали именно нашу компанию.

Я по своим каналам проверил и убедился в том, что инициатива исходила именно от граждан. Честно говоря, мне это приятно. Это говорит о том, что у ГК «Виктория» репутация надежного, добросовестного застройщика, что нам доверяют.

И, разумеется, речь не идет о благотворительности в чистом виде: в качестве компенсации расходов нам передали земельный участок на Уралмаше. Да, он потребует большой работы, времени, серьезных инвестиций, но если все сложится удачно, мы должны заработать.

Хотя мы до сих пор не вернули ни одной копейки из тех денег, что вложили в достраивание объекта на Гастелло, а входили мы в этот проект, когда доллар стоил в два раза меньше…

В доме на Бахчиванджи, 15 проданы 152 квартиры. Это объект незавершенного строительства, в который придется вложить около 100 млн руб.

Кроме того, вместе с участком на Уралмаше мы «получили в наследство» пайщиков жилищно-строительного кооператива «Комиссар» — этим людям мы тоже обязаны предоставить квартиры. Там к строительству даже не приступали.

На Бахчиванджи мы рассчитываем выйти на площадку не позднее сентября этого года, а в следующем году приступить к строительству ЖК «Комиссар».

Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU

Какова ситуация на собственных стройках ГК «Виктория»?

— В сентябре мы вводим в эксплуатацию дом на ул. Библиотечной, 27. Строительство первой очереди ЖК «Базилик» завершено, мы благоустраиваем территорию и ждем, когда Водоканал подведет трубы со стороны ул. Библиотечной. Другой объект группы, ЖК «Клен» на Вторчермете, тоже почти готов.

В микрорайоне «Солнечный» — это интереснейший проект на 25 тыс. кв. м жилья — мы приступили к благоустройству со стороны двора.

Все сети подведены, ведутся работы по отделке фасада, мы планируем завершить строительство в декабре и выдать дольщикам ключи от квартир в январе-феврале будущего года.

Сейчас мы строим вторую очередь ЖК «Базилик», приступаем к проектированию следующей очереди «Солнечного» (к концу года выйдем на площадку). Конечно, в собственности ГК «Виктория» есть и другие участки, но мы приняли решение вводить не более 50 тыс. кв. м жилья в год. Нет смысла упираться и перенасыщать рынок, надо строить столько, сколько у тебя будут покупать.

Было бы грешно жаловаться на ситуацию — на момент получения заключения соответствия и акта ввода дома у нас обычно продается 98% площадей. В ЖК «Базилик» на стадии строительства продажи шли достаточно вяло — 1-2 квартиры в месяц, притом что их всего 74. Но как только дом «вырос», вдруг пошли продажи. У меня есть ощущение, что за август-сентябрь все квартиры найдут своих собственников.

Я никогда не скрывал, что мы серьезно занимаемся себестоимостью продукта. Нас часто упрекают в том, что мы демпингуем. Это не так, мы продаем квартиры по той реальной цене, по которой можем себе это позволить.

Еще хочу отметить некую смену тренда: в «Солнечном» у нас прекрасно покупают трехкомнатные квартиры, все четырехкомнатные уже реализованы. Это говорит о том, что люди рожают детей, семьи растут, у них есть надежды и уверенность в завтрашнем дне. Это очень позитивный факт. 

Подготовила Виктория Говорковская

Как не купить кота в мешке — Недвижимость

Как гласит народная мудрость, делить шкуру неубитого медведя- занятие бесперспективное. Тем не менее на рынке недвижимости есть немало предложений купить такую «шкуру»- вложить деньги в квартиру на стадии строительства дома. Отом, насколько это безопасно и выгодно, пойдет речь в нашей статье.

У вас нет средств, чтобы сразу приобрести квартиру? Можно взять ипотечный кредит. Вэтом случае, пройдя всевозможные банковские проверки, вы практически без промедления въедете в новое жилье, а деньги за него будете выплачивать постепенно в соответствии с договором. Но есть одно условие- необходимо внести довольно солидную сумму в качестве первоначального платежа. Асуществует ли другой, относительно бюджетный способ покупки квартиры, например для тех, кто не доверяет банковской системе или по разным причинам не имеет возможности представить в банк справку о доходах? Если вы готовы рисковать и ждать, вам подойдет такой вариант, как приобретение недвижимости на стадии строительства.

Осторожность не помешает

Преимущество покупки такой недвижимости прежде всего в том, что вы инвестируете деньги в непрерывно развивающуюся отрасль. Какие бы кризисы ни бушевали в мире, жилье требуется людям всегда. Азначит, приобретенный товар- строящаяся квартира- всегда будет ликвидным. Ктому же при необходимости вы скорее всего сумеете заработать на ее продаже, так как недвижимость постоянно дорожает.

Поскольку дом пока существует только на бумаге, можно заранее выбрать квартиру с фиксированной или так называемой свободной планировкой. Оплачивать строящееся жилье предстоит по мере возведения здания. Вкладывая деньги на стадии строительства, вы фактически будете избавлены от всех наценок на будущую квартиру, которые появляются после завершения госприемки дома.

Наиболее надежно защитить права покупателя строящейся недвижимости в возникшей конфликтной ситуации может только договор участия в долевом строительстве. Никакой альтернативный договор таких гарантий не дает.

Вто же время у такой покупки есть существенные недостатки. Вы не можете быть полностью уверены в том, насколько честно будут работать строители, хватит ли денег у инвесторов на завершение проекта, не возникнут ли какие-либо форс-мажорные обстоятельства ит.д.

Приобретая жилье в доме не слишком распространенной серии или же квартиру свободной планировки, вы фактически получаете кота в мешке- вряд ли удастся наглядно представить окончательный вид жилья, пока строительство не будет завершено. Иногда застройщик по разным причинам корректирует проект, меняя количество парковочных мест или назначение объектов инфраструктуры будущего дома.

Например, перепрофилировать уже построенную подземную стоянку для него будет накладно и хлопотно, а вот превратить запланированный в доме детский сад в офис можно легко.

Не слишком радужные экономические перспективы многих застройщиков нередко заставляют их вносить в проект и более значительные изменения: они уменьшают высоту потолков в квартирах, удешевляют внутреннюю отделку…

Наконец, если вы покупаете еще не существующую недвижимость, у продавца есть очень много возможностей для мошенничества. Самый распространенный случай- неоднократная продажа одних и тех же квартир.

Теоретически эту проблему должна была решить обязательная регистрация всех договоров участия в долевом строительстве. Однако есть и другие, альтернативные способы оформления отношений покупателя и застройщика, по разным причинам чаще используемые и риелторами, и самими строителями.

Читайте также:  Как торговать на рынке без сертификатов

Ктому же при заключении безопасного, казалось бы, договора участия в долевом строительстве тоже порой возникают сложности.

Если вы собираетесь покупать право на квартиру, которая строится, у посредника, надо узнать, например, рассматривались ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, какая репутация у данной фирмы и ее контрагентов- застройщиков, проходила ли оплата по любым контрактам компании (были ли финансовые операции).

Проверить, не была ли квартира продана сразу двум хозяевам, можно, хотя это довольно трудоемкая процедура. Москвичам надо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.

Москвы, а жителям Московской области- в администрацию того муниципального образования, где находится строящийся дом.

Эти органы ведут учет договоров участия в долевом строительстве и поэтому могут предоставить информацию о наличии или отсутствии зарегистрированного договора на ту же строящуюся квартиру, на которую претендуете вы.

Правда, надо помнить, что подобный учет- дело добровольное, а следовательно, нужных сведений в реестре может и не быть. Вто же время сотрудники указанных организаций скажут вам, есть ли у застройщика право продавать эти квартиры, или же он, например, передал их поставщику стройматериалов в счет оплаты отгруженных товаров.

Схема покупки

Основная проблема, стоящая перед покупателями жилья на стадии строительства, состоит в том, что отношения покупателя и застройщика нужно оформлять документально. Вданном случае есть несколько вариантов оформления.

Первый, наиболее правильный и безопасный,- заключение договора участия в долевом строительстве.

Согласно ему, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости в полном соответствии с заявленной ранее проектно-технической документацией, а после того, как будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передать его участнику долевого строительства. Вторая сторона договора- участник долевого строительства- обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома, в котором она находится.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» закрепляет перечень обязательных условий договора участия в долевом строительстве.

Это описание конкретного строящегося объекта, указание срока передачи застройщиком дома госкомиссии и будущим новоселам, цены договора (фактически- стоимость квартиры), сроков и порядка ее выплаты, а также гарантийного срока на объект долевого строительства (не менее 5лет).

Если не хватает хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается недействительным.

Некоторые (точнее говоря, довольно редкие) страховщики предлагают застраховать средства, вложенные в покупку еще не существующей квартиры, но при условии, что купля-продажа жилья должна быть оформлена заключенным договором участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации- это одна из гарантий прав дольщиков. Еще одной гарантией является то, что строящийся дом фактически становится залогом и будет продан в том случае, если застройщик его не достроит.

Упокупателя-дольщика есть возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих обстоятельствах: застройщик нарушает сроки договора; или дом возведен, но с такими отступлениями от условий договора, которые ухудшили результат строительства либо сделали здание непригодным для жизни. Ксожалению, практика показывает, что многие застройщики не спешат заключать договор участия в долевом строительстве. Ведь квартиры можно продавать только после того, как будет получен полный пакет разрешительной документации на новостройку, а это требует времени, сил и финансовых вложений.

Второй вариант покупки непостроенной квартиры- заключение договора переуступки прав требования. При этом возводимую недвижимость покупают у того, кто приобрел ее на более ранней стадии, оформив договор участия в долевом строительстве.

Особенность такого способа заключается в том, что продавец передает не саму квартиру, а свои права на ее получение в будущем.

Договор переуступки прав требования регистрируют в Федеральной регистрационной службе, а значит, права покупателя будут юридически защищены.

Третий путь приобретения недвижимости на стадии строительства- участие в жилищно-накопительном кооперативе. Вэтом случае предметом договора выступает обязательство кооператива построить или приобрести для его члена квартиру. Член кооператива, в свою очередь, должен своевременно вносить членские взносы, выплачивая закрепленный в договоре пай.

Но следует знать, что юридические гарантии прав участников ЖНК часто оказываются призрачными. Ведь обязательства кооператива перед своими членами закреплены только в его уставе, а это означает, что судьба квартиры будет находиться в руках правления ЖНК.

Поэтому тем, кто решит покупать квартиру через ЖНК, мы рекомендуем провести независимую юридическую экспертизу договора.

Покупать еще не построенную квартиру лучше при деятельном участии риелторов. Именно эти специалисты рынка недвижимости помогут найти информацию о том, какие строительные проекты реализуются сейчас, сколь надежны их инвесторы и, самое главное, насколько безопасно вкладывать деньги в такой недострой.

Четвертый способ- заключение договора соинвестирования (это предлагают сделать застройщик или его представитель). Оформив такой договор, потенциальный покупатель принимает на себя те же риски, что и другие инвесторы.

Но здесь есть проблема: физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, с точки зрения закона не может быть участником инвестиционной деятельности.

После того как был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», застройщики не имеют права предлагать физическим лицам заключать договора инвестирования.

Это означает, что стать соинвесторами могут немногие (юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель). Однако соинвестирование для физического лица возможно, если разрешение на строительство инвестируемого объекта было получено до 1апреля 2005г.

Наконец, есть и еще одна схема- покупка квартиры при помощи векселя. Такой вариант широко распространен, поскольку удобен застройщикам (благодаря ему можно получить первую прибыль уже на этапе нулевого цикла стройки), несмотря на связанный с ним риск.

Внося деньги, покупатель получает взамен ценную бумагу, подтверждающую обязательство вернуть их. Проблема состоит в том, что долг застройщика перед приобретателем, выраженный векселем, юридически не связан со строящимся жильем.

Если строительство останавливается или прекращается совсем, покупатель имеет право потребовать возврата суммы, проставленной в векселе, но не квартиры. Разумеется, приобретателю вернут только сумму без процентов за использование его денег (если вообще вернут).

Иеще один минус такой схемы- в векселе невозможно указать стоимость 1м2 жилья. Это также дает возможность застройщику изменить условия первоначального договора, причем не в пользу покупателя.

Информация- главная защита

Если вы решили, что готовы рискнуть и вложить деньги в квартиру в строящемся доме, не торопитесь соглашаться на первое же найденное предложение. Чтобы сделать риски, сопровождающие покупку, минимальными, стоит провести собственное маленькое расследование, ибо кто осведомлен- тот вооружен.

Итак, новоявленным пинкертонам предстоит выяснить все, что касается застройщика и его планов на строительство. Проще всего было бы обратиться прямо к застройщику, но лучше начать с открытых источников (например, интернет-сайтов, посвященных строительству и недвижимости).

Если вы собираетесь покупать право на квартиру, которая строится, у посредника, надо узнать, например, рассматривались ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, какая репутация у данной фирмы и ее контрагентов- застройщиков, проходила ли оплата по любым контрактам компании (были ли финансовые операции).

Следующий этап- изучение документов строительной фирмы. Запретить вам ознакомиться с этими бумагами ни одна строительная компания не имеет права, поскольку их представляют в органы юстиции для регистрации.

Укаждой организации должны быть следующие учредительные документы: свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (его наличие подтвердит, что фирма действительно существует), свидетельство о присвоении ИНН (компания стоит на налоговом учете и осуществляет платежи), устав (в последнем, в частности, указана сфера деятельности учреждения- так, фармакологическое предприятие не должно заниматься строительством).

Сотрудник организации, предлагающий вам приобрести квартиру, должен осуществлять свою деятельность на основании доверенности от данной фирмы. Вней написано, что именно работник вправе делать, а также проставлен срок действия этой доверенности.

Укаждой уважающей себя строительной компании есть еще действующая лицензия на строительную деятельность или допуск к работам от СРО (с04.01.2010г.).

Изучая этот документ, обратите внимание на срок его действия, совпадение наименования компании- обладателя документа и фирмы, с которой вы заключаете договор. Вприложениях найдите виды разрешенной деятельности.

Там обязательно должна быть указана функция застройщика и прописано его право на осуществление строительства зданий и сооружений с указанием этажности.

Ипоследнее (по списку, но не по значимости)- читайте документацию на строительство.

Прежде всего изучите разрешение на строительство, проверьте сроки его действия, наименование компании- обладателя данного документа, а также координаты объекта строительства- номер дома, корпуса, название проекта (если оно есть).

Бывают случаи, когда все требуемые бумаги у застройщика имеются, но того корпуса, в котором покупателю предлагают приобрести жилье, просто не существует в проектной документации. Поэтому будьте бдительны! Затем ознакомьтесь с декларацией на объект строительства, то есть с техническим описанием проекта.

Вдекларации указаны серия вашего будущего дома, его этажность, примерный план организации общих помещений, материал постройки ит.д. Если в план строительства были внесены изменения, они должны быть учтены и в декларации. Причем делают это публично- информацию обязаны разместить в местной газете и на сайте застройщика.

После того как вся необходимая информация о застройщике и будущем доме собрана, неплохо посоветоваться с юристами и риелторами. Чтобы консультация была полезной и максимально объективной, лучше обратиться к независимым специалистам- они помогут правильно оценить перспективы строительства и укажут на проблемные места договора.

Редакция благодарит Марию Макарову, эксперта агентства «Миэль», за помощь в подготовке материала.

Читайте также:  Как меняется ситуация с рублевыми и валютными вкладами – 2 графика

Источник

Купить «кота в мешке»? Компания Horvik приобретает акции Trans-Siberian Gold (TSG)

Компания Horvik, структура Владислава Свиблова, решила приобрести акции Trans-Siberian Gold, британского учредителя камчатской золотодобывающей компании «Тревожное зарево». По мнению экспертов, сделка вызывает сомнения в прозрачности компании: от покупателя могут скрываться серъезные риски.

Как стало известно, компания Horvik (бенефициар — новый владелец Highland Gold Владислав Свиблов, эту компанию он приобрел в 2020 году) намерена приобрести 51,2% акций Trans-Siberian Gold (TSG) у группы фондов UFG и ее партнеров. За этот пакет Владислав Свиблов заплатит 52,6 млн фунтов стерлингов (почти $74 млн).

Но это не все: в планах Horvik выставить оферту другим акционерам Trans-Siberian Gold по той же цене — 1,18 фунта за акцию, а независимые члены совета директоров TSG рекомендуют акционерам принять оферту. Так структура Свиблова может собрать 75% акций TSG или более, сообщает «Интерфакс».

Очевидно, Владислав Свиблов стремится расширять портфель своих активов в горнодобывающей промышленности и секторе природных ресурсов России.

В планах Horvik после сделки убрать акции TSG из котировального списка площадки AIM Лондонской биржи. В чем причина такого решения, пока не известно. Это, безусловно, сократит расходы владельцев компании на листинг, в то же время закрытая информация о финансовой отчетности отталкивает инвесторов, делистинг чаще имеет негативную окраску и плохо отражается на репутации компании.

При этом сама покупка акций Trans-Siberian Gold (TSG) кажется многим экспертам достаточно сомнительной с точки зрения эффективности вложения средств.

Как писала Независимая газета, дело в том, что британская Trans-Siberian Gold (TSG) является учредителем камчатской золотодобывающей компании «Тревожное зарево», которая уже долгие годы нарушает природоохранное законодательство, а в последнее время и вовсе прославилась в СМИ как компания-злостный нарушитель законов, как с точки зрения вреда, оказываемого экологии края, так и в отношении соблюдения трудового законодательства. За годы работы компании здесь не раз гибли рабочие, последний подобный трагический случай произошел в январе 2021 года, когда из-за обвала погибло двое сотрудников (по факту гибели возбуждено уголовное дело, следователи рассматривают версию несоблюдения требований промышленной безопасности опасных производственных объектов).

Что касается соблюдения природоохранных мер, то Росприроднадзор, прокуратура и другие ведомства не раз уличали «Тревожное зарево» в грубых нарушениях.

Суды постоянно взыскивали с этого предприятия штрафы: компания нарушает принципы очистки и сливает ядовитые отходы в местные реки.

Камчатские нерестовые водные объекты загрязняются, в том числе цианидами, лосось перестает заходить на нерест.

КамчатНИРО ранее, в 2019 году, анализируя заявку «Тревожного зарева» на согласование проектной документации по разработке 25-й жилы «Бумеранг» на Асаче, отмечало, что у компании не хватает мощностей очистных объектов, хвостохранилища и пруды-отстойники не справляются и с нынешней загрузкой, не говоря уже о новых объемах золотодобычи. По данным сотрудников КамчатНИРО, объемы сточных вод могут превысить расчеты в 10–150 раз.

Одним из самых крупных взысканий, наложенных судом на «Тревожное зарево», стало доначисление Росприроднадзора в сумме 138 млн 809 тыс. 712 рублей. Инспекторы ведомства обнаружили, что компания скрывала опасность отходов производства, выдавая IV класс опасности за V класс опасности.

Сейчас «Тревожное зарево» взялось за месторождение Родниковое, и экологи подозревают, что и здесь может произойти то же самое, что уже происходит на других разработках этой компании.

Однако это чревато серьезными последствиями, ведь территории рядом и вокруг Родникового, по решению федеральных властей, будут защищаться как особо охраняемые природные территории (ООПТ), они отдаются под развитие экологического туризма.

При этом Родниковое может никогда не дать того эффекта по добыче золота, о котором сообщает руководство «Тревожного зарева» и который, возможно, ожидают в Horvik, покупая акции Trans-Siberian Gold.

Месторождение Родниковое стояло без всякой деятельности около 20 лет – никакие горнорудные предприятия не проявляли интереса к этой точке, считая, что это бедное месторождение, а добыча здесь крайне затруднительна в силу высоких температур из-за подземных источников. Золотодобытчики понимали, что усилия не окупят вложенных средств и времени.

При этом на своем основном Асачинском месторождении лицензию «Тревожное зарево» имеет только до 2026 года, далее ее, скорее всего, не продлят.

Таким образом, складывается впечатление, что владельцев Horvik просто ввели в заблуждение. Происходящее больше похоже на то, что нынешние владельцы «Тревожного зарева» — компания Trans-Siberian Gold — возможно, хотят просто избавиться от становящегося проблемным актива.

Иначе как объяснить, что структура, накопившая большие проблемы в регионе, продает свои акции с премией к рынку 18 процентов? Казалось бы, приобретать подобный актив не просто невыгодно, но даже смешно.

Компанию «Тревожное зарево» действительно продают сейчас на «пике активности и успеха», однако он наблюдается, по мнению многих специалистов рынка, только на бумаге.

В реальности же, как писали СМИ, имеем непрозрачность деятельности, многочисленные нарушения законов, включая технику безопасности, загрязнение окружающей среды.

Наверное, с продвижением планируемой сделки можно было бы поздравить продавцов – удачно сработано. Однако позиция консультантов планируемого соглашения вызывает вопросы.

Напомним, что финансовым консультантом Horvik выступает «ВТБ Капитал», совместный корпоративный брокер и финансовый консультант TSG — Canaccord Genuity.

Зарубежный консультант, видимо, просто не в курсе ситуации, что уже вызывает сомнения в профессионализме, но почему не были проработаны все риски, почему не изучена информация?

Ну а к российскому консультанту вопросов еще больше.

Разве специалисты не прорабатывали риски, не читают газет? Не в курсе, что сейчас происходит на Камчатке, куда сегодня обращено внимание федеральных властей, встревоженных грубым и масштабным ущербом, наносимым природе, в том числе «Тревожным заревом»? Возникает подозрение, что консультанты, скорее, представляют интересы не покупателей в данном случае, а продавцов, чтобы провести выгодную Trans-Siberian Gold сделку. Не исключено, что до покупателей – компании Horvik – истинная сторона дела может не доводиться в полном объеме. Есть сомнения, что люди, готовящие сделку, сделали, например, предварительные запросы в федеральные и региональные властные структуры и различные ведомства, в частности, Росприроднадзор, следственные органы, Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики.

В итоге у покупателя — компании Horvik — похоже, сложилась радужная картина, но после покупки их может ждать много «сюрпризов».

Как известно, довольно часто внешняя сторона успеха при коммерческих сделках создается искусственно, и сделка по «Тревожному зареву», как предупреждают эксперты, может стать одним из подобных случаев.

Для снижения рисков Horvik стоит провести тщательную Due Diligence, чтобы максимально обезопасить себя и не столкнуться с проблемами уже после покупки акций Trans-Siberian Gold.

Не продавайте «кота в мешке». Почему продажи на пробу так эффективны

Чем больше покупатель контактирует с товаром, тем больше вероятность продажи. Поэтому задача каждого хорошего продавца убрать барьеры, отделяющие продукт от потенциального покупателя: закрытые витрины, товар за спиной у продавца, слишком плотная и непрозрачная упаковка.

Если у покупателя есть возможность взять товар в руки, лично понажимать на кнопки, примерить, увидеть ваш продукт в действии, то его заинтересованность повышается, а момент покупки приближается.

Возможности дать покупателю попробовать товар безграничны и с каждым годом в арсенале у продавцов их становится все больше:

► Если вы продаете товары двух или трех видов, и каждый из них обладает яркой характерной особенностью, используйте прием сравнения. Пусть покупатель пощупает ваш продукт и решит, какая его характеристика важнее. В этом случае выбор переносится из сферы «покупать или нет», в сферу «какой вид товара предпочесть».

► Вы продаете относительно сложные технические изделия, начиная от электрических зубных щеток и заканчивая высокоточным оборудованием? Тогда достаньте товар из коробки. Если покупатель не знаком с этим продуктом и не пришел в магазин специально за ним, он может просто не оценить, какая это удобная и функциональная вещь.

► Вы можете взять на вооружение передовые технологии и использовать инновационные подходы. Например, установить виртуальную примерочную или использовать видео, в котором демонстрируется работа товара.

► Классика жанра — пробники. Вы можете продавать новый товар мелкой расфасовкой или просто презентовать пробник покупателю. Этот прием давно взяли на вооружение все крупнейшие косметические ритейлеры. Маленькая упаковка нового товара стоит недорого и снимает страх покупателя попробовать новинку.

► И, наконец, самое сильнодействующее средство: «метод щенка». Если вы имеете возможность дать покупателю попользоваться вашим товаром, прежде чем принять решение о покупке, это может значительно увеличить ваши продажи. Важно предоставить товар клиенту настолько, чтобы он успел к нему «привязаться». После чего у клиента не остается другого выхода — только совершить покупку.

Не продавайте «кота в мешке»: бесплатная услуга для дальнейших продаж

Возможность предложить пробник товара или воспользоваться бесплатной услугой — путь к тому, чтобы сделать клиента своим.

Как правило, более высокие затраты на первую продажу потом приносят результат.

К примеру, предложите к стрижке — бесплатный макияж или какую-то не очень популярную уходовую процедуру, и лояльность большинства клиентов существенно увеличится — они будут возвращаться снова и снова.

Только важно сделать тестовую услугу качественной: ведь важный момент, чтобы клиент остался доволен, тогда ему смело можно предложить пакет услуг или абонемент, записать на следующий раз.

Чтобы минимизировать процент халявщиков, можно делать оговорку: если понравится результат пробника/теста, запишитесь на курс, купите абонемент и т. д.

Бесплатная услуга/стоимость пробника затем «растворится» в повторных продажах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *