Девальвация рубля в конце 2014 года вызвала падение продаж на рынке одежды. До сих пор они не восстановились до прежнего уровня. Другая картина у магазинов, торгующих со скидками: часто они даже растут против рынка

Петр Коваленко ( Роман Кузнецов)

Цена — главная из всех характеристик одежды, на основе которых мы принимаем решение о ее покупке — так ответили 74,4% покупателей, опрошенных РБК.research в марте 2016 года.

Фасон, удобство, качество пошива — это уже потом. «Усиление роли ценового фактора в последние годы также нивелировало роль и значение марок одежды.

Лояльность к определенному бренду стала скорее исключением, чем правилом», — отмечают авторы исследования РБК.research.

По данным Fashion Consulting, в 2015 году продажи на российском рынке одежды, обуви и аксессуаров упали на 9%, до 2,27 трлн руб. В 2016 году они выросли на скромный 1%, до 2,29 трлн руб., и все еще значительно ниже 2,5 трлн руб. 2014 года.

Но магазины, предлагающие скидки на протяжении всего года, стоят особняком. «Проходимость в торговых центрах значительно упала — в среднем на 15%.

Увеличилась проходимость только в аутлет-салонах — на 10%», — говорит президент Henderson Рубен Арутюнян, которого цитирует РБК.research.

• 2,295 трлн руб. — объем рынка одежды, обуви и аксессуаров в России в 2016 году
• 356 млрд руб. — рынок «экономного шопинга» в 2016 году (12% всех продаж)
• Источник: РБК.research, Y Consulting

По данным компании Knight Frank, опубликованным в октябре 2016 года, покупательский трафик и торговый оборот в аутлетах, сравнительно новом для российского рынка формате, в последние два года растет на 15–20% в год.

По словам гендиректора компании Y Consulting Дарьи Ядерной, в последние годы вырос еще и так называемый офпрайс-формат одежного ретейла, подразумевающий продажу остатков брендовой одежды со скидкой до 85%. Отчасти этому способствовал тот же кризис.

«В 2015-м у массмаркета образовалось много остатков, поскольку коллекции, заказанные до обвала рубля, оказались невостребованы у покупателей по новым ценам. Это вынудило многих ретейлеров сдавать нераспроданную одежду в офпрайс-сети», — объясняет Ядерная.

По ее оценке, доля «экономного шопинга» в 2016 году составила 12% от всех продаж на одежном рынке (около 356 млрд руб.). В 2014 году на них приходилось 9% рынка.

Все в аутлеты

Первый в России аутлет открылся в 2012 году в подмосковных Котельниках — «Outlet Village Белая Дача» строили группа компаний «Белая дача» и американская девелоперская группа Hines.

Тогда многие предрекали, что формат «деревни распродаж», где люксовые бренды продаются с большими скидками, в России не приживется.

С тех пор открылось три аутлета в Москве и один в Санкт-Петербурге, еще один в Северной столице должен открыться во втором квартале 2017 года. В Великобритании 41 аутлет при населении 60 млн человек, в Польше — 10 на 40 млн.

В 2015 году продажи «Outlet Village Белая Дача» выросли на 34%, в 2016-м — на 52%, рассказал журналу РБК ретейл-директор Hines Энтони Гаскон. По его словам, в прошлом году посещаемость выросла на 20%, до 3 млн человек, что сопоставимо с самыми успешными европейскими аутлетами, а выручка с 1 кв. м превысила €4,2 тыс.

Выручка открывшегося в 2013 году аутлета Fashion House Outlet Center «Черная грязь» в 2016 году выросла на 22%, посещаемость — вдвое, а средняя выручка с 1 кв. м составила €5 тыс., рассказал журналу РБК Брэндон О'Рейли, управляющий директор польской FashionHouse Group, которая также строит аутлет в Санкт-Петербурге.

Первый в России аутлет открылся в 2012 году в подмосковных Котельниках — «Outlet Village Белая Дача» ( Роман Кузнецов)

Для сравнения, по данным «INFOLine-Аналитики», количество посетителей торговых центров «Мега» за период с 1 сентября 2015-го по 31 августа 2016-го снизилось на 4%, до 265 млн человек, а средняя выручка арендаторов на 1 кв. м выросла менее чем на 1%, с 241,3 тыс. руб. (или $4,5 тыс.) до 243 тыс. руб. ($3,6 тыс.).

Приход аутлетов на российский рынок почти совпал с падением курса национальной валюты, и россияне очень активно начали осваивать новый формат, добавляет он. Вложенные в российские объекты €160 млн пока окупить не удалось, но в компании довольны тем, как идут дела в России, несмотря на экономическую ситуацию, заверяет О'Рейли.

Бренды сейчас встают в очередь на аренду торговых площадок в аутлетах, рассказал журналу РБК Герман Кравцов, управляющий партнер единственного российского оператора аутлета Vnukovo Outlet Village, работающего с 2013 года на 8-м километре Киевского шоссе. Около 96% площадок уже заполнены, говорит Кравцов. Оборот аутлета растет в среднем на 30% в год, покупательский трафик — на 33–35%.

По словам представителя торговой марки Sela Юлии Зефировой, размер скидки, которую продавец выставляет в аутлете, формируется в зависимости от товара: если остаток большой, скидка на него может достигать 90%.

Продажи Sela в аутлетах в прошлом году выросли на 100%, тогда как рост продаж бренда в целом по итогам 2016 года должен был составить 15%, говорил в ноябре прошлого года RNS один из основателей компании Эдуард Остроброд.

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга аутлетов нет. Уровень доходов жителей российских миллионников, не говоря о жителях менее крупных городов, дает повод усомниться в целесообразности строительства там аутлет-центров, ведь этот формат предполагает распродажу дорогих товаров, хоть и со скидкой, отмечает генеральный директор Fashion Consulting Group Анна Лебсак-Клейманс.

О'Рейли не согласен: «Кроссовки Nike за полцены одинаково нужны покупателям в Москве и любом другом городе-миллионнике в России».

Но региональные девелоперы пока не понимают, как работает этот бизнес, и не готовы в него вкладываться, а сама FashionHouse Group инвестировать в новые аутлеты за пределами Москвы и Петербурга не планирует.

По мнению Лебсак-Клейманс, в регионах популярностью будут пользоваться скорее онлайн-дисконты или формат офпрайс: последний тоже демонстрирует впечатляющий рост. Флагман российского офпрайса, сеть стоковых центров Familia, существует уже почти 17 лет.

Сокровища Familia

Флагманский магазин Familia в Москве в ТРЦ «Ривьера», открытый в июле 2016 года, представляет собой огромное помещение площадью 1800 кв. м с бескрайними рядами одежды, развешанной по категориям и размерам.

Но главное в формате офпрайс, подчеркивает во время интервью гендиректор сети Константин Надеждин, это узнаваемые бренды. Слоган Familia звучит как «бренды, свободные от цен».

 При этом, в поисках «сокровищ» — дорогих брендовых вещей с огромной скидкой — покупатель может проводить в магазине часы.

Не только «сокровища», но и просто известные бренды найти непросто, выяснил корреспондент журнала РБК: в огромном потоке одежды no name изредка встречаются вещи Mango, Tom Tailor, River Island, Tommy Hillfiger.

Обычно около 15% коллекций попадают в аутлеты, говорит О'Рейли, а в офпрайс-магазин попадают совсем устаревшие остатки или модели, ни с чем не комплектующиеся.

Надеждин с этим тезисом не согласен: по его словам, в офпрайс часто попадают вещи, которые в это же время продаются в основных магазинах — это может быть связано с избыточным объемом произведенного или импортированного товара, с аннулированием заказов на производствах и т.д. Сейчас в Familia, по его словам, можно найти более 1500 марок, в том числе и бренды, которые из-за кризиса ушли из России: компания работает с ними напрямую.

Основателями Familia, писал журнал «Секрет фирмы» в 2007 году, являются Галина Мельникова и Павел Костромин (РБК не удалось связаться с ними). В самой компании потенциальных владельцев обсуждать отказываются.

По данным «СПАРК-Интерфакс», владельцем юрлица ООО «Максима Групп», которому принадлежит сеть, является ООО «ТКФ», подконтрольное зарегистрированной в Люксембурге Familia Trading S.A.R.L.

На 2009 год, до передачи компании под контроль ООО «ТКФ», владельцами указаны Мельникова и Костромин.

1. 8,5 млрд руб. — оборот сети офпрайс-магазинов Familia в 2015 году
2. 38% опрошенных стали стараться покупать одежду по скидкам и акциям
3. 22% покупателей приобретали одежду в дисконтных магазинах, 6,1% — в аутлетах
4. Источник: данные компаний, РБК.research, Y Consulting

В конце 2016 года совладельцами Familia стал консорциум инвесторов во главе с фондом Baring Vostok Capital Partners.

Агентство RNS со ссылкой на свои источники сообщало, что переговоры велись о покупке 49% акций, но стороны не раскрывали подробности сделки.

Надеждин отметил, что сотрудничество с консорциумом инвесторов должно помочь сети в трехлетней перспективе удвоить количество магазинов.

Сейчас Familia является крупнейшей сетью одежного офпрайс-ретейла: на начало марта у нее было 157 магазинов в 62 российских городах. Наиболее активный рост пришелся на последние годы: в конце 2015 года у нее было 109 магазинов, а за 2016 год Familia открыла 41 магазин. План на 2017 год — еще 40–50.

Выручка с квадратного метра в магазинах сети в 2016 году выросла на 10%, а общий рост выручки составил более 141%, заявил Надеждин, не раскрыв абсолютные значения. Согласно «СПАРК-Интерфакс», выручка Familia в 2015 году составила 8,5 млрд руб., почти на 30% больше, чем в 2014 году, а чистая прибыль выросла в 2,5 раза, до 1,2 млрд руб.

, но это не консолидированные показатели. «Заметных конкурентов у нас нет, есть некоторые последователи, но это единичные магазины, что лишний раз подчеркивает нашу эффективность», — так отвечает на вопрос о конкурентах гендиректор «Familia». Активный рост сети явно вдохновляет других игроков на рынке, и конкуренция постепенно растет.

Offprice и другие

В 2015 году новую офпрайс-сеть открыли выходцы из Familia — назвав ее прямолинейно, Offprice. Первый магазин открылся в ТК «Савеловский» в марте 2015 года на месте съехавшего магазина Gloria Jeans.

«Это был головокружительный успех, за год работы оборот превысил 0,5 млрд руб., а показатель трафика посетителей Offprice достиг 15% от всех посетителей торгового центра площадью 60 тыс. кв.

 м», — рассказывает коммерческий директор сети Петр Коваленко.

Kоммерческий директор сети Offprice Петр Коваленко ( Роман Кузнецов)

Коваленко восемь лет проработал в Familia, на пике карьеры возглавлял дирекцию по производству. Ушел, получив от «крупного межгосударственного фонда» предложение создать аналог мировых офпрайс-сетей, таких как T.K. Maxx в Европе или T.J.

Maxx в США. Инвесторов Коваленко называть отказывается: по его словам, фонду принадлежит 100% компании. В «СПАРК-Интерфакс» он числится единственным владельцем ООО «Оффпрайс» (выручка в 2015 году — 146 млн руб., чистая прибыль — 24 млн руб.).

Все магазины Offprice открыты у метро, в проходных местах, но это не топовые торговые центры: покупатель не должен переплачивать за аренду помещения, объясняет Коваленко. Средняя площадь магазина составляет 1200 кв. м, самый большой Offprice (1600 кв. м) открыт на площади трех вокзалов. Внутри Offprice выглядит как огромный полигон с одеждой и во многом напоминает оформление Familia.

Общий размер инвестиций директор не называет, по его словам, он будет зависеть от темпов развития сети. Открытие одного магазина обходится Offprice в среднем в $1 млн. Пока в сети только четыре магазина, два из них открылись в 2016 году. Средняя окупаемость каждого из магазинов сети — около года, все открытые магазины уже операционно прибыльные, говорит Коваленко.

В конце 2015 года свой первый офлайн-аутлет в торговом центре «Гагаринский» открыл онлайн-дискаунтер KupiVip, в 2016 году сеть таких магазинов выросла до четырех точек. Концепция его офлайн-магазинов похожа на конкурентов: площадь около 1200 кв. м, развеска по категориям.

Офлайновая розница является «тренировочным забегом» и попыткой идти за покупателем, говорит гендиректор компании Владимир Холязников: «Мы можем продолжать расти в онлайн-бизнесе, но проникновение онлайн-моды в ретейл все еще достаточно низкое: по нашим оценкам — 5%, по некоторым данным — 7%».

Планы по открытию новых магазинов и финансовые результаты работающих Холязников не комментирует.

В США, где формат офпрайсов существует с середины 50-х годов, доля этого сегмента вырастет с 8,8% в 2015 году до 10% в 2018-м, прогнозировало рейтинговое агентство Moody’s.

Крупнейшая мировая сеть The TJX Companies управляет магазинами марок T.J. Maxx, Marshalls в США, T.K. Maxx в Европе и др., на конец октября прошлого года она насчитывала более 3,7 тыс. магазинов.

Выручка компании в 2016 финансовом году составила $31 млрд.

В России рынок офпрайса только зарождается, говорит Надеждин: на него приходится порядка 1–1,5% от общего размера рынка (или, по подсчетам РБК, не более 34 млрд руб. в год). При этом почти все приходится на Familia. В ближайшие три года этот сегмент вырастет в 2–2,5 раза, говорит Надеждин, — в основном за счет Familia, надеется он.

Торговый центр Outleto запустил якорного арендатора — супермаркет BIGZZ

10 декабря в аутлет-центре Outleto был официально открыт супермаркет BIGZZ, который стал главным арендатором центра. 17 декабря планируется открыть для посетителей все остальное пространство Outleto, а до июля будущего года довести заполняемость до 90-95%. В ТЦ нового аутлет-формата будет представлено не менее 10 новых брендовых магазинов, которых сегодня нет на белорусском рынке.

Открытие супермаркет BIGZZ площадью 4300 кв. м стало первым этапом ввода в эксплуатацию данного объекта.

С 17 декабря начнут работать гипермаркет игрушек «Волшебный остров», магазин одежды для всей семьи Family Outlet, магазин бытовой техники «Электрошок», книжный магазин, оптика, аптека, супермаркет детских товаров «Мамамалыш» и другие магазины.

Уровень заполяемости на этом этапе будет в пределах 50%. Окончательный этап предполагает постепенное заполнение площадей аутлет-центра к июлю 2016 года до уровня 90-95%.

За это время в ТЦ откроются аутлет-магазины Collins, Kari, Pierre Cardin, Buggati, Imitz, Adidas, Puma, Rieker, Vagabond, Guess, Tamaris, Nelva, Burvin, Factory outlet и другие.

«Подписанные договора конфиденциальности не позволяют нам до открытия назвать все торговые марки, но несомненно новинки на рынке Беларуси появятся, ведь для западных компаний для начала работы на новом рынке требуется около года», — говорит стратегический консультант Outleto Вайдас Андрюнас.

Торговая площадь Outleto составляет более 15 тыс. кв.м. Свои магазины и центры обслуживания клиентов откроют в общей сложности 80 операторов. Среди них — аутлет-центр бытовой техники и электроники, крупнейший в Республике Беларусь дисконт-центр детских товаров, два супермаркета обуви, магазины-дискаунтеры одежды и обуви, косметики, парфюмерии, бытовой химии, товаров для дома и быта.

Сегодня в Беларуси идет бурное развитие крупных торговых центров. Первые центры, которые были открыты до 2010 года, уже устарели. Новые центры сегодня уже стараются иметь какую-то концепцию. Для рынка это только плюс.

Появление Outleto, и других объектов «с лицом» позволяет потребителю ориентироваться: если он хочет экономить — едет в центр распродаж, если хочет купить модную одежду — едет в брендовый магазин.

Чем больше будет центров, которые будут себя четко позиционировать, а не коробок с миксом арендаторов, тем больше будет выигрывать потребитель», — отмечает Вайдас Андрюнас.

Владельцем ТЦ является холдинг «БелГАЗавтосервис». Инвестиции в строительство ТЦ Outleto, построенный по западному образцу, составили $30 млн. Количество созданных рабочих мест — 600.

Планируемая средняя посещаемость – 15 000 человек в день.

От ближайших станций метро 17 декабря будут пущены специальные маршрутки. В отличие от обычных ТЦ, радиус первичной зоны охвата аутлет –центра составляет 40-120 км. Вторичный — вплоть до 300 км.

Торговый центр намерен активно заявить о себе и постоянно привлекать посетителей. Инвестиции в маркетинг в ближайшие 3 года составят примерно $2,1 млн.

Супермаркет BIGZZ, расположенный в аутлет-центре, в отличие от других магазинов сети, организовал специальный отдел «BIGскидки», а также будет предлагать до 10 тыс. товаров со скидками 20-40%.

• В эфире основных ТВ-каналов запущен рекламный ролик, анонсирующий открытие ТЦ нового для Беларуси формата.
• Справочно

Формат аутлета предусматривает постоянную продажу товаров со скидками. Как правило, это предметы и вещи прошлого сезона, неходовые товары или последние размеры. В аутлетах в Западной Европе торговлю регламентируют жесткие правила. Например, производителям строго запрещено выпускать отдельные линейки товаров низкого качества для дальнейшей их продажи со скидками.

Аутлет-формат требует от производителей соблюдение следующих стандартов:

— нераспроданные коллекции одежды из основных магазинов сразу попадают в магазины аутлета;

— как правило, коллекции одежды, которые представлены в аутлете — это прошлогодние коллекции. Более того, согласно с мировыми стандартами в магазинах аутлета могут продаваться коллекции, выпущенные максимально 2 года назад. Поэтому формат «аутлета» предусматривает постоянное движение коллекций и их обновление;

— в аутлеты попадают полноразмерные коллекции, а не один-два размера определенных вещей. Таким образом, выбрать себе вещи в магазинах аутлета может каждый;

— уровень сервиса в аутлете сохраняется на уровне стандартного ТЦ или магазинагородского магазина.

Это всегда брендированные бутики отдельных фэшн марок, где все, начиная от фирменного интерьера, сервиса персонала и заканчивая упаковкой товаров, выдержано в стилистике этого бренда.

Единственное отличие такого магазина от обычного — это наличие постоянных скидок от 30% до 70% на все вещи, представленные в магазинах аутлета.

Поделиться в социальных сетях:

Новый ТЦ Outleto ежегодно планирует инвестировать более $700 тыс. в маркетинг

Не смотря на переизбыток торговых площадей, дефицита арендаторов и переноса сроков открытия строящихся в Минске ТЦ, в декабре в белорусской столице, на проспекте Жукова, 44, будет открыт первый в Беларуси аутлет-центр Outleto. Инвестиции в строительство центра, составили $30 млн. В продвижение центра ежегодно будет инвестироваться более $700 тыс.

Строительство центра на сегодняшний день полностью закончена. Владельцем объекта является ОАО «Управляющая компания холдинга «БелГАЗавтосервис». Торговая площадь ТЦ составляет 15 тыс. кв.м, общая — 23,7 тыс. кв.м. Также имеется наземный паркинг, состоящий из 4 площадок. Благодаря открытию нового аутлет-центра будет создано около 600 новых рабочих мест.

На территории Outleto свои магазины и центры обслуживания клиентов откроют в общей сложности 80 операторов.

Среди них — аутлет-центр бытовой техники и электроники, крупнейший в Республике Беларусь дисконт-центр детских товаров, два супермаркета обуви, магазины-дискаунтеры одежды и обуви, косметики, парфюмерии, бытовой химии, товаров для дома и быта. В первом аутлет-центре страны будет действовать аллея услуг.

Как утверждают представители «БелГАЗавтосервиса», кроме нового формата, аутлет-центр Outleto внесет на рынок коммерческой недвижимости перемены в культуре отношений арендодателя и арендатора. «До сих пор в Беларуси владельцы торговых центров не думали о том, как живет их клиент — арендатор. Главное — величина арендной платы. Наш подход — кардинально другой.

Мы и арендаторы — равноценные партнеры. Для нас важно, чтобы магазин арендатора имел стабильный и высокий оборот. Поэтому именно наша задача, как владельца торгового центра, обеспечить надлежащий поток покупателей. Мы прекрасно понимаем, что важно не только построить торговый центр, но и его раскрутить.

Поэтому в наш бизнес план заложены средства, как на строительство, так и на продвижение торгового центра. Также мы рады, что нам удалось привлечь к проекту одних из лучших специалистов по управлению торговыми центрами в странах Балтии.

Профессиональный подход позволит добиться максимальных результатов», — говорит руководитель проекта Outleto, первый заместитель генерального директора ОАО «Управляющая компания холдинга «БелГАЗавтосервис» Максим Адаменко.

По мнению литовских консультантов, входящих в рабочую группу проекта, концепт аутлет-центра обречен на успех, т.к в торговый центр данного формата приходят с четкой целью – купить. Концентрация в одном месте узнаваемых сетевых торговых марок в широчайшем товарном ассортименте хорошего качества при достаточно низких, наиболее выгодных ценах делает покупку экономной и эффективной.

В отличие от обычных торговых центров радиус первичной зоны охвата аутлет-центра от 40 до 120 километров. Вторичный — вплоть до 300 километров.

По словам руководитель компании «REunion» Д. Жвините. арендаторы для нового торгового центра подбираются с особой тщательностью. «Концепция первого в Беларуси аутлет-центра вызвала большой интерес у ведущих западных компаний индустрии моды.

Мы рады, что владельцы самых популярных торговых марок Западной Европы быстро откликнулись на рекомендации открыть свои магазины в первом аут-лет-центре Беларуси. Брокеры активно работали в Восточной и Западной Европе.

Достигнут ряд договоренностей о выводе на рынок Беларуси более десятка брендов одежды и обуви.

Много контрактов подписано и с белорусскими представителями торговых марок, которые откроют свои первые магазины распродаж», — говорит эксперт по управлению торговыми центрами Д. Жвините. На данный момент занято около 70% торговых площадей.

Россию ожидает бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов

Европейский рынок торговой недвижимости сталкивается с новыми вызовами, которые сильно встряхнут все сегменты и форматы, считают аналитики Cushman & Wakefield. Для одних объектов это будет означать необходимость реконцепции, а для других – полную ликвидацию или редевелопмент с ориентиром на форматы mixed-use.

На фото: Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield

Одним из ключевых факторов таких радикальных изменений стало бурное развитие онлайн-торговли. В Великобритании онлайн-продажи в настоящее время достигли уже 18% от оборота розничной торговли. 

В целом по Европе доля онлайн-ритейла остается на невысоком уровне, но варьируется в разных странах в зависимости от зрелости рынка. Например, в Германии онлайн-торговля занимает 15%, во Франции 10%, в Швеции и Нидерландах также около 10%. Таким образом, ритейл в Северной и Западной Европе наиболее подвержен тренду изменений и реконфигурации в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

В странах Южной, Центральной и Восточной Европы онлайн-продажи остаются на низком уровне – порядка 5% от общего объема торговли. В России эта цифра даже ниже – 3-4%. 

• Потребуется еще несколько лет, чтобы интернет-ритейл приобрел заметное влияние на торговый сегмент в регионе. 
•  Формула успеха: почему Россия полюбила аутлеты
• Как изменятся форматы? 

Крупные торговые объекты на окраинах города и ключевые городские торговые центры покажут наибольшую устойчивость, т.к. являются центрами притяжения и целевого посещения.

В категории риска окажутся небольшие торговые центры в неудобных локациях, а также торговые улицы в малых городах, которые будут испытывать конкуренцию со стороны торговых центров, особенно с учетом роста онлайн-торговли.

В небольших городах покупатели отдают предпочтение торговым центрам в удобной локации с более широким ассортиментом, чем стрит-ритейлу. 

А вот аутлет-центры, пожалуй, являются тем сегментом, который меньше всего подвержен риску. Такие объекты являются точками притяжения, предлагают покупателям качественные условия для проведения досуга выходного дня, и, конечно же, привлекают потребителей более доступными ценами. 

Также будут преуспевать магазины класса люкс, которые традиционно не подвержены негативному влиянию онлайн-торговли, имеют сравнительно низкую конкуренцию в сегменте и среди ключевых факторов привлечения покупателей предлагают высококачественное обслуживание и соответствующую атмосферу в магазинах. 

Удастся сдержать оборону и продуктовым магазинам, говорят аналитики. Потребители пока предпочитают покупки в магазинах больше, чем онлайн. Все более популярными становятся мелкие форматы «магазинов у дома». Онлайн-продажи продуктов питания пока только наращивают обороты.

Однако даже с переходом на интернет торговлю, продуктовые магазины смогут остаться актуальными в качестве last mile delivery (последнего этапа доставки, пункта выдачи) ввиду своей близости к большому количеству потребителей. Впрочем, удобство розничной торговли останется актуальным.

У покупателей всегда будет необходимость пополнить холодильник в ближайшем магазине с хорошим ассортиментом, а у жителей пригородов – купить, например, бутылку вина по пути с вокзала домой. 

Физическая торговля, безусловно, сохранится и будет достаточно активна. Прямо сейчас она переживает период эволюции. 

В некоторых сегментах рынка наблюдается переизбыток торговых площадей. И хотя эта тенденция наиболее очевидна в Великобритании и США, с ней сталкивается в той или иной степени весь европейский розничный сектор.

Здесь изменения идут в сторону многофункциональности – основной задачей новых проектов является создание не объекта, а «места» (place-making), объединяющего различные функции (развлечения, офисы, жилье, коворкинги, социальные объекты и услуги и т.д.). 

Россия и Европа

Западные рынки опережают Россию по уровню развития. Этот разрыв постепенно сокращается, но все еще остается актуальным. В Европе и Америке торговый рынок уже несколько лет находится в процессе трансформации.

Появление многих из этих трендов мы сейчас видим в России.

Хотя онлайн торговля, являясь одним из ведущих факторов, влияющих на рынок в Европе, пока не является серьезной угрозой для офлайн-ритейла в России, необходимо уже сейчас учитывать эту тенденцию в развитии сегмента. 

Россия разделяет общеевропейский тренд – популярность аутлетов (формат Outlet village).

Если до этого года в России функционировало только четыре объекта (три в Москве и один в Санкт-Петербурге), то в этом году должен открыться первый аутлет за пределами двух столиц (Brands' Stories в Екатеринбурге), а уже на ближайшие два-три года анонсировано еще 5 проектов в различных городах России (Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Екатеринбург). 

В большинстве стран Европы снижается популярность «вторичных» торговых центров (secondary shopping centres), имеются в виду объекты небольшой площади с неудобной локацией.

Покупатели предпочитают торговые центры рядом с домом, с хорошей транспортной доступностью, рядом с транспортным узлом и т.д., поэтому неочевидная локация снижает востребованность данного формата.

Этот тренд актуален для Великобритании, Франции, Германии, Норвегии, Дании, Бельгии и Чехии. 

В России этот тренд особенно очевиден из-за снижения потребительской активности в целом и значительно выросшего в последние 4-5 лет уровня конкуренции. А вот торговые центры малых форматов в удобной локации (у ТПУ, станций метро или расположенные в густонаселенных районах), напротив, набирают популярность, и чувствуют себя хорошо во всех странах Европы, кроме Франции и Норвегии. 

В зону риска во многих странах попали продуктовые гипермаркеты. В нашей стране положение гипермаркетов осложняют санкции и сокращение ассортимента.

В России, так же, как и в Европе, меняется поведение покупателя, формат – совершать крупные покупки раз в неделю – теряет популярность. Ему на смену приходят более мелкие и частые покупки.

И это справедливо для многих стран Западной и Восточной Европы, например, Франции, Бельгии, Польши, Турции. 

Гипермаркеты теряют свои позиции (снижение посещаемости, оборотов) и уступают место супермаркетам, магазинам у дома и онлайн торговле.

В связи с этим крупные игроки в России запускают интернет-магазины и создают форматы небольших магазинов, чтобы быть ближе к потребителю.

Например, Ашан, Глобус, Окей – уже запустили интернет-магазины и сфокусировали стратегию развития на формате магазинов у дома.

Татьяна Дивина 

заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield

Сбер про | медиа

Непременные условия классического аутлета — расположение на «дешёвой» земле и наличие лояльной аудитории. Стремление приобрести по сходной цене вещь именно этого бренда заставляет покупателей тратить время на дорогу до магазина.

Тем не менее аутлет сети магазинов книг и подарков «Республика», открывшийся недавно на Воздвиженке, базируется на прямо противоположных условиях.

По словам коммерческого директора сети Наталии Яковлевой, магазины «Республика» больше ориентированы на создание спроса, а не на работу с уже сформированным. Ведь значительная часть покупателей приходит не за конкретным списком книг, а делает выбор и принимает решение о покупке уже в магазине. И локация, безусловно, этому способствует.

«Средняя стоимость книги значительно ниже, чем у одежды премиальных брендов, и для покупки книги вовсе не нужно относиться к сегменту премиальной аудитории. Книги, в особенности со скидкой, как в нашем аутлете, доступны для всех, — говорит Наталия Яковлева.

— Кроме того, книга не является товаром первой и даже второй необходимости.

Таким образом, мы считаем, что цель посещения нашего аутлета и целевая аудитория существенно отличаются от классического аутлета, а центральная локация повышает вероятность посещения без предварительного планирования: магазин удобно расположен, и в него всегда приятно зайти — прогуляться и купить что-то под настроение.

Хотя выводы делать рано, уже сейчас можно сказать, что магазин демонстрирует хорошие результаты, количество посетителей растёт». Правда, планов по открытию других аутлетов, по словам Яковлевой, пока нет: такое решение может быть принято лишь по итогам отчётного периода и подробной аналитики продаж аутлета на Воздвиженке.

«Республика» переходит на новый формат концепт-сторов, куда посетители приходят больше за эмоциями и впечатлениями, чем за товарами. Для теста новых концепций внутри сети целесообразно выбирать премиальные локации, и с этой точки зрения «Республика» сделала правильный выбор, — комментирует проект Алдынай Юмбуу.

— Сейчас время трансформации текущих бизнес-моделей. Поэтому ожидаемо, что новые форматы в ритейле сейчас будут активно появляться.

При этом выбранный «Республикой» формат «концепт-стор», где конкретно под каждую локацию будет формироваться концепция магазина и каждый магазин будет иметь свои особенности, — это новая тенденция на рынке».

Что делать с недвижимостью, которая потеряла в цене :: Мнения :: РБК Недвижимость

Весь 2020 год прошел под девизом «социальной дистанции». На длительное время закрылись офисы, рестораны, магазины, театры, кино — люди старались держаться друг от друга подальше.

Сейчас, говоря о России, многие сферы жизни постепенно возвращаются в доковидное состояние, но есть и такие ниши, восстановление которых потребует нескольких лет. Одна из них — коммерческая недвижимость.

Какие сегменты понесли самые большие потери в 2020 году и как собственникам минимизировать последствия?

Во время первой волны пандемии о нелояльных арендодателях не говорил только ленивый — например, владельцев коммерческой недвижимости обвиняли в гибели ресторанного бизнеса.

На попытки объяснить, что сдача недвижимости в аренду — это тоже предпринимательство, никто не обращал внимания.

Сейчас ресторанная сфера уже адаптировалась и нашла новые способы монетизации, а для многих лендлордов испытания еще продолжаются.

Изучаем тренды

Недвижимость — достаточно инертный сектор. Все процессы протекают медленно, тренды складываются дольше и действуют более продолжительное время, однако кризис вносит свои корректировки. Например, из-за стремительного проникновения e-commerce в сектор торговой недвижимости тот скакнул вперед на два-три года.

Тяжелее всех пришлось гостиничному сектору, а также торговым и офисным центрам. Стремительно наступившие и так и не закончившиеся карантинные ограничения вынуждают собственников искать все новые пути выживания — теперь обойтись без антикризисных мер не удастся.

Жилой сектор

В отличие от всей коммерческой недвижимости цены на жилье продолжали расти на протяжении всего 2020 года, и данный тренд сохраняется до сих пор.

Такая положительная динамика (рост цен на 5–40%) отмечается на всех континентах, а в России спрос ажиотажный еще из-за льготной ипотеки.

Несмотря на это, жилая недвижимость не стала исключением — пандемия и здесь установила новые требования и ожидаемо усилила тренд «где-живу-там-и-работаю».

Застройщики начали проектировать жилые комплексы с большей площадью общественных пространств, где резиденты смогут насладиться не только стандартным набором сервисных услуг (химчистка, спортзал, продовольственные магазины у дома), но и зонами открытого и уединенного пространства, в которых можно поработать, позвонить и даже найти новые полезные знакомства среди соседей-единомышленников.

Кстати, интересный тренд отмечается в одноэтажной Америке, где стали популярны мобильные офисные модули, которые установят вам на заднем дворе за выходные.

Гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес оказался неспособным пережить такой глобальный кризис и требует наибольшей поддержки и реабилитации. Закрытые границы, отток туристов, отсутствие финансовой поддержки со стороны государства — те сложности, с которыми столкнулись собственники в гостиничном бизнесе.

Однако предприимчивые участники рынка уже занимаются редевелопментом — набирает популярность формат коливинга и lifestyle hotels (или кондо-отель). По своей сути это та же гостиница: постояльцу выделяется отдельный номер-квартира с личными удобствами и с общими пространствами для работы и досуга.

Жить в таком отеле можно от одной ночи до нескольких лет. Этот формат особенно популярен среди фрилансеров и путешественников. Коливинги становятся местами для реализации рабочих, творческих активностей и общения в кругу единомышленников.

Этот тренд возник еще до пандемии, однако именно в 2020 году игроки увидели перспективность такого формата. Так, компания Hilton запустила новый lifestyle-бренд Tempo by Hilton и планирует переформатировать для этого часть существующих гостиниц и построить несколько новых.

Еще один бренд, который расширяется за счет коливингов, — Adagio. Компания начала предлагать своим постояльцам гибридный (средний между гостиничным и жилым) формат размещения — в зависимости от предпочтений клиентов.

Стоит отметить, что формат кондо-отелей интересен не только постояльцам и компаниям-отельерам, но и частным лицам — этот формат предусматривает возможность инвестирования капитала частных лиц.

Торговые центры

Последние несколько лет торговые центры чувствуют нарастающий отток посетителей — пандемия усилила этот тренд. Теперь потребители предпочитают совершать покупки онлайн — и многие арендаторы отказываются от шоурумов. Поэтому владельцы ТЦ вынуждены оперативно перепрофилировать пустующие помещения и выстраивать стратегию минимальной потери стоимости площади.

Негативное влияние кризиса сильнее всего сказалось на зарубежном рынке. В Соединенных Штатах, Великобритании и Австралии, где самая большая плотность торговых центров на тысячу человек населения, переформатирование бизнеса происходит по всем возможным направлениям.

Так, опрос респондентов-аналитиков о пустующих торговых центрах в Америке (на момент опроса было выявлено 94 строения) показал, что 31% собственников трансформировали нерентабельные площади под розничные магазины, 9% — под складские помещения, 7% были переделаны под жилые площади.

Часть пустующих центров были переоборудованы под нужды здравоохранения, департамента образования, кол-центры и даже церкви. По результатам того же опроса, в Америке пустующие торговые центры продаются со скидкой от 43% до 90% и тем не менее не пользуются спросом.

Основываясь на опыте зарубежных исследований, можно незначительно сдержать негативное влияние кризиса на рынке российской коммерческой недвижимости. Просматриваются три возможные стратегии:

• переоборудовать часть помещений под нужды интернет-торговли: склады, центр дистрибуции, пункты выдачи заказов;
• отдать ТЦ под снос и использовать землю более прибыльным способом: строительство ЖК и т. д.;
• продажа помещений или ТЦ целиком с максимально возможными скидками.

Офисные центры

Реструктуризация штата в компаниях-арендаторах повлекла большие потери для офисных и бизнес-центров. Но, судя по аналитическим прогнозам, тяжелые времена для офисной недвижимости еще впереди.

Многие крупные корпорации подписывают договоры аренды сразу на несколько лет вперед, и, следовательно, есть действующие контракты, от которых нельзя отказаться. Это временно отсрочит наступление нерентабельности офисов, однако уже через один-два года крупные арендаторы начнут отказываться от больших офисов и будут пересматривать концепт арендуемых площадей.

Более 60% экспертов согласны с тем, что арендаторы офисов будут стремиться оптимизировать пространство и искать новые форматы сотрудничества и взаимодействия, соблюдая при этом антиковидные меры.

Для арендодателя это означает необходимость реорганизации объектов с учетом современных требований. Арендаторов интересует возможность соблюдения социальной дистанции, фильтрация систем вентиляции, дезинфекция помещений, а также дополнительные диджитал-элементы (мобильные приложения и т. д.).

94% специалистов в сфере недвижимости считают, что в будущем компании позволят сотрудникам работать удаленно, по крайней мере периодически. В результате некоторые предприятия сократят свое присутствие в офисах в качестве меры экономии.

Например, Mail․ru Group запустили новую концепцию работы Make Really Good, и в мае компания переходит на гибридный режим работы. Под этим подразумевается, во-первых, возможность для сотрудников выбирать формат работы, а во-вторых, переформатирование офисов на три зоны:

• пространство идей — для тех, кто работает дистанционно и иногда хочет приезжать в офис, а также для сбора больших команд;
• пространство команд — для тех, кто выбрал гибридный или дистанционный режим работы;
• индивидуальное пространство — для тех, кто работает в офисе пять дней в неделю.

По заявлению представителей компании, «в новой реальности главной станет внутренняя мотивация: самоорганизация команды, личная вовлеченность каждого сотрудника в общий результат».

Находим точки роста

Основными критериями рентабельности нежилых площадей все еще остаются ценообразование, лояльность собственников в кризисные периоды, комфорт (основные удобства, системы безопасности, инфраструктура) и местоположение.

О последнем — подробнее. Локация недвижимости всегда была первостепенным признаком прибыльности проекта, но в 2020 году она начала отходить на второй план. На ее место встает функциональность помещений: возможность их оперативной трансформации, адаптации под другие нужды.

Так, в США нерентабельные ТЦ перепрофилируют под складские помещения, центры дистрибуции товаров и помещения для e-commerce. Хороший пример — заявление Amazon о намерении занять помещения в якорных универмагах J.C. Penney Co. Inc. и Sears Holdings Corp, освободившиеся за время пандемии. Компания собирается использовать их в качестве пунктов выдачи заказов.

Кроме того, появился еще один критерий — забота о здоровье. Теперь в помещениях в обязательном порядке должна быть качественная вентиляция, установлены санитайзеры и введены прочие антивирусные меры.

Изучите свои активы на предмет соответствия запросам времени.

Советы собственникам, которые помогут повысить рентабельность активов:

• позаботьтесь об арендаторах. Это может выражаться в повышении комфорта, введении антиковидных мер или же реорганизации объекта. Хороший вариант — организация зоны отдыха или дополнительных парковочных мест для сотрудников арендаторов;
• будьте готовы к компромиссам. Дополнительные скидки, обоснованные моментом (происходящим кризисом), позволят поддержать активы;
• рассмотрите новые условия сотрудничества. Некоторые компании приходят с запросами краткосрочной аренды полностью оборудованного помещения. Такой вариант может быть выгодным: за счет увеличенной ставки арендной платы на 20–30% собственник не теряет своего дохода в случае срочного расторжения договора аренды;
• снизьте негативное влияние на окружающую среду. Это выражается, в первую очередь, в использовании экологичных материалов, диджитализации процессов, внедрении технологий, которые позволят предиктивно управлять объектом.

Люкс уходит со скидкой

Закрытие границ с Европой, куда россияне традиционно отправляются не только на отдых, но и на шопинг, помогло операторам аутлетов внутри страны.

Трафик в таких центрах ежемесячно растет на 20%, в то время как поток посетителей традиционных торгцентров падает.

Потребители, не имея пока возможности посетить бутики в Милане и Париже, переключились на покупки люксовых товаров дома со значительными скидками.

Выручка открывшегося летом прошлого года аутлета «Архангельское», где работают бутики Gucci, Prada, Valentino, Brunello Cucinell, ежемесячно растет как минимум на 20%, в том числе и в январе. Об этом “Ъ” рассказал представитель Hines — оператора площадки.

Другой дисконт-центр компании — «Outlet Village Белая Дача» по итогам 2020 года нарастил сопоставимые продажи на 2%, аналогично вырос и трафик, добавил представитель Hines. В «Outlet Village Пулково» эти же показатели выросли на 21% и 11% соответственно.

Летом прошлого года, сразу после снятия локдауна, трафик в аутлетах восстановился на уровне того же периода 2019 года, в то время как поток посетителей в обычных торгцентрах упал до 40%, подтверждают в Fashion Consulting Group (FCG).

По данным Watcom Group, в декабре прошлого года показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве был почти на 25% ниже год к году.

В январе трафик в торгцентрах оставался по-прежнему низким.

Рост выручки в аутлетах происходит на фоне снижения не только трафика традиционных торгцентров, но и сокращения в целом рынка люксовых товаров, который по итогам прошлого года потерял в объеме 15%, до 233,6 млрд руб.

Снижение в этом сегменте оказалось меньше, чем в целом на фешен-рынке, объем которого в 2020 году сократился на 25%, до 1,7 трлн руб., озвучивала ранее свои предварительные оценки FCG.

По собственным данным, аутлет «Архангельское» с июня по декабрь посетили более 400 тыс. человек, примерно четверть из них приходили в дисконт-центр более двух раз. Средний чек в сегменте люкс — 40 тыс. руб., в премиальном — 26,4 тыс. руб., уточнили в Hines.

Популярность формата аутлетов гендиректор FCG Анна Лебсак-Клейманс объясняет в первую очередь ценой: в таких центрах коллекции продаются примерно на 50–70% ниже, чем в обычных торговых точках.

Из-за кризиса сегодня более половины покупателей одежды вообще не рассматривают товары, которые продаются без скидок, продолжает она. «В стабильные периоды до 40–50% продаж люксовых магазинов обеспечивают менеджеры с высокими зарплатами.

Именно они и являются группой, мигрирующей между люксовыми магазинами и аутлет-центрами в кризисные моменты»,— поясняет госпожа Лебсак-Клейманс.

Невозможность выезда в Европу также оказала положительный эффект на российские аутлеты, полагает директор по ритейлу Hines Энтони Гаскон.

Для состоятельных покупателей из регионов заменой европейских туров стали поездки в Москву, Сочи и Санкт-Петербург, а акцент в маркетинге у люксовых торговых марок смещен на локальный шопинг, добавляет Анна Лебсак-Клейманс.

Ключевой проблемой люкса в России стало отсутствие китайских туристов, считает гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров.

Первое полугодие для ритейлеров стало наиболее критичным, во втором ситуация начала исправляться за счет отложенного спроса и интереса к аутлетам, которые также переориентировались на внутренних потребителей, соглашается эксперт.

В горизонте полугода, уверен Михаил Бурмистров, ситуация будет оставаться благоприятной для сегмента — у россиян сохраняется не реализованный из-за ограничений в 2020 году спрос.

Никита Щуренков