Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

2020 год поистине легендарен. Не успел рынок недвижимости кое-как оправиться после первой волны коронавируса, как по нему ударил кулаком политический кризис.

Был ли это нокаут, или он еще сможет оправиться в этом году? Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. В обоих случаях, скорее всего, стоит ждать снижения цен.

Подробнее об этом расскажут специалисты агентства недвижимости «Твоя столица».

— Как менялось количество сделок и предложений за последние полгода?

— На заинтересованность людей в приобретении недвижимости влияют не только финансовые, но и психологические факторы, что и подтверждает текущая ситуация на рынке. Основной финансовый фактор — покупательская способность.

Люди в нашей стране получают зарплату в белорусских рублях, а цены на квартиры устанавливаются в долларах, и с ростом обменного курса стоимость в национальной валюте только увеличивается. Поэтому за скачками доллара следуют просадки количества сделок: люди уже не готовы покупать недвижимость по «новым» ценам, а продавцы не хотят идти на уступки.

Как долго продлится эта пассивная борьба, зависит от того, насколько сильно вырос обменный курс и как он поведет себя в дальнейшем.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

В 2020-м доллар начал расти еще в феврале, но незначительно (+4,5% за месяц), поэтому существенного влияния на цены это не оказало.

К тому же было доступно кредитование на покупку «вторички» и в очередной раз снизилась ставка рефинансирования, что внушало уверенность в завтрашнем дне и стабильности экономики.

Но уже в марте, меньше чем за месяц, курс подскочил на +18% — и именно настолько подорожала недвижимость в белорусских рублях. Поэтому в апреле и мае резко сократилось число сделок, хотя обычно это период повышения спроса. Сыграла свою роль и пандемия коронавируса.

Покупатели банально боялись выходить на улицу, старались минимизировать контакты с другими людьми, не говоря уже о просмотрах квартир. Но вместе с улучшением эпидемиологической ситуации, стабилизацией доллара и доступностью кредитов рынок начал оживать и уже к июлю вышел на средние для Минска 1000+ сделок в месяц.

Август тоже начался очень активно. Благодаря бодрой первой неделе по итогам месяца количество проданных квартир уменьшилось незначительно (–7%). И это несмотря на общественные волнения, ставшие новым стресс-фактором. Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

С уровнем спроса тесно связан и объем предложений.

На вторичном рынке Минска последние пять лет работает следующая формула: каждый месяц количество сделок в среднем должно быть в районе 1100 квартир, в этом случае количество жилплощади на продажу будет балансировать у отметки 7000.

Именно эти показатели можно считать «золотой серединой»: объем предложения соответствует уровню спроса, при этом существует небольшой потенциал для роста цен из-за легкого дефицита.

В 2020-м наблюдается значительное уменьшение спроса: в месяц происходит всего 900 сделок купли-продажи. Поэтому с начала года объем предложений увеличился практически на 60% — с 6200 до более 10 000 квартир.

Улучшение экономической ситуации в ближайшее время маловероятно, как и возврат кредитования (а это один из главных драйверов активности на рынке), поэтому снижение уровня спроса и рост объема предложений продолжатся как минимум до конца 2020-го.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

— Давайте еще раз перечислим основные факторы, которые сейчас влияют на рынок жилья…

— Общественно-политическая нестабильность, отсутствие кредитования вторичного жилья, неустойчивость обменного курса валют, неуверенность в завтрашнем дне и уровне доходов, которые уже начали снижаться. В то же время фактор пандемии уже можно отнести не к прямо, а к косвенно влияющим.

— Почему продавцы не спешат снижать цены на жилье? Во время кризисов 2011 и 2015 года этот процесс, кажется, шел быстрее…

— Как и любой сложный механизм, рынок недвижимости имеет определенную инертность и всегда реагирует на изменения с некоторым опозданием.

В 2011 и 2015 годах обменный курс поднимался гораздо выше — на 181% и 40% соответственно, поэтому и отвечать на такие стремительные перемены нужно было быстрее. За неполный 2020 год доллар вырос не так сильно — на 25%.

И в отличие от 2011-го и 2015-го сейчас по некоторым проектам новостроек все еще возможно кредитование (спецпрограммы крупных застройщиков) по доступным процентным ставкам.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Но снижение цен уже началось: по сравнению с началом года на 3% подешевели новостройки и на 7% вторичное жилье.

Если ситуация в стране не изменится в лучшую сторону, то темпы снижения цен в ближайшее время ускорятся.

Уже сейчас по сравнению с началом года цены реальных сделок в Минске уменьшились на 90 долларов/кв. м. При сохранении нынешних тенденций к концу года снижение может достигнуть 15—17%.

— Какова средняя цена квадратного метра в Минске на данный момент?

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

— Что нужно для того, чтобы рынок недвижимости активизировался и вошел в нормальное русло, а предложение соответствовало спросу?

— Для того чтобы рынок — а точнее, покупатели — активизировался, необходимо комплексное изменение ситуации. Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. Представим себе оптимистичный сценарий: общественно-политическая и экономическая ситуации нормализуются, курс доллара будет незначительно колебаться, а вот процентная ставка по кредитам останется высокой.

Тогда в течение 4—6 месяцев первичный и вторичный рынки жилья восстановятся, а цены стабилизируются на нынешнем уровне. Правда, в первом полугодии 2021 года все же существует вероятность их снижения не более чем на 8%. Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

При пессимистичном сценарии все происходит с точностью до наоборот: неблагоприятные для рынка общественно-политические процессы продолжаются, растет курс доллара, экономические показатели (в частности, уровень ВВП на душу населения) снижаются, а вместе с ними и зарплата. В таком случае в ближайшие 8—10 месяцев можно ждать стагнацию и рецессию, которые выразятся в следующем:

  • уменьшение количества сделок купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, причем в новостройках — как по схемам долевого/облигационного строительства, так и готовых квартир;
  • усиление конкуренции между продавцами на вторичном рынке и застройщиками на первичном, что приведет к ухудшению экономического состояния последних;
  • дальнейшее снижение цен;
  • переориентация фокуса покупателей на дешевые и малогабаритные квартиры.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси Если все пойдет по пессимистичному сценарию, до конца 2020 года цены снизятся еще на 5—7%, а за первые шесть месяцев 2021 года, возможно, еще на 12-15%.

— За первые 2 месяца политического кризиса Беларусь покинуло 13 000 человек. Многие из них — айтишники, то есть самая платежеспособная категория граждан. Как это повлияет на рынок в долгосрочной перспективе? Если эти люди не вернутся в Беларусь, цены на жилье не снизятся к уровню 2019 года?

— Снижение цен до уровня 2019 года уже произошло, поэтому в дальнейшем они не будут выше.

Если говорить про айтишников, то, как показывает практика, их значительная часть предпочитает арендовать, а не покупать в собственность квартиры. Поэтому особого влияния на ситуацию отъезд из страны специалистов IT-сферы не имеет.

Другое дело, что «релокация» может охватить работников других сфер. Это будет только усугублять последствия, описанные в пессимистичном сценарии.

 источник  onliner.by

Спрос на недвижимость как отражение реакции населения на ситуацию в Беларуси и мире — МЛЫН.BY — Новости Минской области

09 Декабря 2020 14:56 Экономика

2020 год выдался неожиданно трудным для экономик всего мира.

Впервые пандемия коронавируса накрыла страны всех континентов, пострадали многие сферы жизни наших граждан: в разы сократился внешний туризм, просел и внутренний; большие проблемы у владельцев кафе и ресторанов; недосчитались финансирования объекты социальной и культурно-развлекательной сферы. Но больше всего терпят убытки рынки недвижимости.

К сожалению, проблемы пандемии, экономического кризиса, сокращения жилищного кредитования сказались и на рынке недвижимости Беларуси. О нынешней ситуации в отрасли, прогнозах выхода из кризиса, особенностях работы рынка недвижимости в регионах, перспективах застройщиков говорили на одном из круглых столов, прошедших на днях в Минске.

  • Падение цен на недвижимость в Беларуси может продолжиться
  • Уходящий год для рынка недвижимости в Беларуси выдался далеко не самым простым, заявил председатель совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин. 
  • По его словам, к такому выводу подталкивает в первую очередь анализ происходившего на рынке с начала текущего года. 

«В начале года — сделки шли, февраль также был хорошим месяцем, цены росли. В начале марта они, пожалуй, достигли своего пика, но в этом месяце уже ощущались последствия коронавируса. Клиенты уже были напуганы.

Но март мы прошли хорошо, а уже апрель — май показал не самую хорошую ситуацию: на первый план вышло здоровье граждан, и люди стали откладывать решение жилищных вопросов на потом», — добавил Анатолий Звездин.

 

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Анатолий Звездин

Повлиял, считает эксперт, и мировой информационный поток, когда все как один говорили о том, что неизвестны способы лечения новой болезни, неизвестны последствия и т.д. И как итог этого — в апреле — мае рынок недвижимости в республике упал на 40% по сравнению с предыдущими двумя месяцами. 

«Но к лету люди успокоились и рынок снова заработал, и даже цены в некоторых сегментах стали расти. Но все это продолжалось недолго.

В августе началась активная политическая деятельность, после этого мы увидели еще один небольшой пик по количеству сделок и по ценам на недвижимость, а потом — снова спад.

Все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости — это чисто коммерческий рынок, очень завязан на спрос, на предложение», — добавил Анатолий Звездин.

Читайте также:  Как заработать на иностранцах: рассказываем, что происходит на рынке въездного туризма в Беларуси

Еще одной особенностью уходящего года стал сентябрь — месяц, привычный к росту рынка недвижимости и связанный с заездом студентов в большие города, в нынешнем году этой тенденции не показал. 

В целом в нынешнем году рынок упал на 30% по количеству сделок к средним многолетним значениям.

«То есть образовался отложенный спрос. И когда он прорвется — пока неизвестно», — добавил Анатолий Звездин. 

Но, с другой стороны, нельзя не учитывать и еще один фактор, который всегда влиял на цену особо дорогих товаров — стоимость денег. 

И во многом поэтому пока нет уверенности, что рынок скоро отыграет падение, или что не упадет сильнее, чем есть сейчас. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра составляет 1 350 — 1 360 долларов, в феврале было 1 470.

  1. Перспективы развития рыночной ситуации
  2. Главным фактором рынка недвижимости является не ценовой, а кредитной поддержки, заявил член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси и «Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор ЧРУП «Вива Консалт» Юрий Жарков. 

По его мнению, от этого фактора, в частности, во многом зависит количество людей, которые могут стать потребителями рынка услуг жилищного строительства. Кроме того, благодаря наличию кредитной поддержки населения удается избегать чересчур серьезных падений цен на рынке недвижимости, что особенно важно в период пандемического перераспределения предпочтений покупок населения. 

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

  • Юрий Жарков
  • В то же время, с учетом того, что на протяжении многих лет люди брали кредиты, исходя из неоправдавшихся девальвационных ожиданий, сегодня во многих случаях речь идет о падении спроса на них.
  • Хотя, продолжил Юрий Жарков, далеко не все факторы, влияющие на рынок недвижимости, связаны с деньгами.

«Мы видим, что те, кто на 70 — 100% обеспечен собственными средствами, активно идут в стройку, а те, кто ранее рассчитывал на банковские кредиты, на 100% находятся в паузе. Они не готовы приобретать квартиры из-за сворачивания банками кредитных программ. Кроме этого, есть ожидание снижения цены», — добавил эксперт. 

Если продолжать вести речь о «живых» деньгах, то в следующем году цены на вторичном рынке жилья в Беларуси могут стать ниже, чем на первичном, заявил председатель правления Конфедерации агентств недвижимости, директор столичной риэлтерской компании «Эксперт» . 

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

  1. Павел Астапеня
  2. По его словам, такой расклад прогнозируется практически впервые в истории, и вызван он будет тем, что застройщики вынуждены будут строиться, практически не привлекая деньги дольщиков, с которыми у простых граждан прогнозируются большие проблемы. 
  3. Влиять на общий расклад цен на рынке недвижимости будет и то, что застройщики, чтобы достраивать дома, будут вынуждены не опускаться ниже себестоимости.
  4. Ситуация в белорусских регионах более консервативна, чем в столице
  5. В настоящее время цены на жилье в белорусских регионах меняются значительно медленнее, чем в столице, сообщил заместитель председателя совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директор агентства недвижимости «Недвижимость линия закона» Олег Вольштейн. 

По его словам, об этом, в частности, свидетельствует то, что когда началась ситуация с пандемией, Минск в плане ситуации с рынком жилья почувствовал это уже в марте, регионы — несколькими неделями позже. И при всем при этом, добавил эксперт, агентства недвижимости не всегда слышит продавец, что сказывается далеко не самым лучшим образом на климате жилищного рынка.

«Я считаю, что нам придется еще достаточно долго бороться, чтобы объяснить потребителю и продавцу, что цены нужно снижать. Продавцы не верят, что цена упала, а покупатели понимают, что количество предложений растет. И в результате если в марте — апреле этого года на 40% упало количество сделок, то сейчас — на 60%», — добавил Олег Вольштейн.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

  • Олег Вольштейн
  • Согласно существующим прогнозам, продолжил эксперт, в ближайшее время жилищный рынок белорусской столицы может достичь точки насыщения.  
  • По его словам, к такому выводу приводит анализ соотношения спроса и предложения на рынке. 
  • Но в регионах пока что от точки насыщения жилищного рынка еще далеко.

«Во многом это вызвано тем, что в регионах нужно обеспечить куда более низкую, по сравнению со столицей, рентабельность. Однако, когда в столице заказы на строительство начнут иссякать, застройщики увеличат свое внимание к регионам», — добавил Олег Вольштейн.

Кроме того, считает он, нельзя не учитывать и то, что кризисные процессы повлияли на отток населения из областных центров в столицу. И даже в особо развитых странах этот процесс представляется нормальным.

Автор статьи: Василий Соколов

Автор фото: Светлана Курейчик, realt.by, в качестве иллюстрации

Предыдущая статьяСледующая статья

Риэлтеры о том, какое влияние оказали на рынок жилья Гродно пандемия и политический кризис — Блог Гродно s13

  • 77310
  • 30 сентября 2020, 07:46
  • мнениенедвижимостьГродноцены

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

В марте-мае на вторичном рынке жилья Гродно заметно снизилось количество сделок, что привело к падению цен на квартиры. Сегодня, оглядываясь назад, кажется, что в период разгара COVID-19 на рынке были еще «цветочки». С наступлением политического кризиса пришло новое обострение ситуации на «вторичке», рассказывает Realt.by.

Пандемия коронавируса обострила ситуацию на рынке

Директор агентства недвижимости «Центр квартир» Вадим Карпинский рассказывает, что в феврале этого года вторичный рынок жилья в Гродно был очень оживленным. Сделок было много, и цена возросла примерно на 2%. С приходом пандемии в марте количество сделок резко сократилось и начала падать цена.

— Многие покупатели практически на 3 месяца отложили решение своих жилищных вопросов. Это вылилось в значительное снижение количества сделок в марте, апреле и мае и привело к падению средней цены квадратного метра жилья, — говорит Вадим.

Если в феврале в Гродно цена «квадрата» в среднем составляла 672 доллара, то в марте — 630 долларов. Количество сделок просело примерно на 10%.

Например, однокомнатная квартира чешской планировки без ремонта в феврале стоила 26−27 тысяч долларов. В мае купить квартиру подобной планировки можно было за 23−24 тысячи долларов. Цены на такие «однушки» в среднем упали на 2−3 тыс. долларов США.

Директор агентства недвижимости «Гродненское агентство недвижимости» Анастасия Радовец говорит о том, что с приходом пандемии люди оказались в растерянности. На рынке недвижимости наступило затишье.

— Покупатели предпочли отсидеться дома. Но вопреки всем прогнозам, такая ситуация продлилась недолго. Потенциальные покупатели преодолели свои страхи и снова вышли на рынок, — уточняет Анастасия.

Вадим Карпинский акцентирует внимание на том, что за период пандемии на рынке накопился отложенный спрос.

— В середине июня на рынок стали возвращаться покупатели, которым надо было решить свой квартирный вопрос. Особенно активным рынок был в июле. Количество сделок по сравнению с мартом-маем в этом месяце выросло примерно на 30%. В июле было зарегистрировано 183 сделки, а средняя цена «квадрата» в июне-июле по сравнению с маем выросла почти на 7%, — уточняет директор агентства «Центр квартир».

Но оптимизм на рынке жилья присутствовал недолго. После выборов президента начались политические волнения. Нестабильная обстановка, экономическая неопределенность, курсовые колебания, почти полная остановка кредитования — все это оказало негативное влияние на рынок. Люди снова ушли со «вторички» и заняли выжидательную позицию.

В августе количество сделок по сравнению с июлем уменьшилось на треть, а средняя цена «квадрата» снизилась на 2,7%.

Вадим говорит, что несмотря на сложную обстановку сделки были и в сентябре. Но их общее количество по сравнению с августом упадет еще примерно на 10−15%. Скорректируется немного вниз и цена.

— Конечно, сделки в сентябре были, они всегда будут. В семьях рождаются дети, и им надо расширяться. Кто-то работал за границей, накопил денег и улучшает свои жилищные условия, — дополняет директор агентства. — Думаю, что по итогам сентября в Гродно будет как минимум 100 сделок при среднем количестве в месяц 130−140.

Анастасия также говорит о том, что после выборов люди снова заняли выжидательную позицию.

— Ситуация, которая сложилась после выборов, напугала людей гораздо больше, чем пандемия. Многие отложили решение своего жилищного вопроса и ждут серьезного падения цен, — уточняет директор агентства.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Что по чем сегодня

Вадим рассказывает, что в настоящее время самую дешевую однокомнатную «хрущевку» в Гродно в районе улиц Поповича, Новаторов, Пушкина, Мира можно купить за 18−19 тыс. долларов США.

Самые популярные в городе — двухкомнатные квартиры типовых потребительских качеств в домах 80−90-х годов прошлого столетия. Они традиционно занимают 40% рынка. Сейчас такие жилые помещения можно приобрести от 30 тыс. долларов США.

Что касается «трешек», то цены на них сопоставимы со стоимостью двухкомнатных квартир. Самые популярные трехкомнатные квартиры без ремонта в домах 80−90-х годов прошлого столетия можно купить от 38 тыс. долларов США.

По-прежнему востребованы новые квартиры

Основным застройщиком жилищного строительства в городе выступает ОАО «Гродножилстрой». 13 августа работники предприятия вышли к главному зданию на улице Суворова и выдвинули свои протестные требования. Однако забастовки не было, и строительные работы на объектах возобновились.

— Волнения рабочих никак не повлияли на работу предприятия. Сроки ввода объектов не переносились, цены в рублях остались прежние, — говорит Вадим.

— Квартиры «Гродножилстроя» всегда хорошо продаются, особенно это заметно во время роста курса доллара. Люди, имеющие на депозитах большие суммы денег в рублях, стараются побыстрее от них избавиться и вложить в новые квартиры застройщика.

Когда в августе рубль дешевел, все квартиры «Гродножилстроя» раскупили буквально за несколько дней.

Директор агентства акцентирует внимание на том, что сейчас в Гродно строится очень много жилья, застраиваются целые кварталы. Сегодня, в частности, осваивается большой микрорайон Грандичи, площадка в районе ул. Лидской.

«Пока все квартиры раскупаются. Но вот что будет дальше?» — задается вопросом директор риэлтерской компании.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Гродненцы массово пока не уезжают из страны

— Часто ли обращаются в ваше агентство граждане, желающие из-за нестабильной политической обстановки продать свою квартиру в Гродно и переехать на ПМЖ в другие страны? — вопрос Вадиму Карпинскому.

— Сейчас большого количества таких заявок в агентство не поступает. Но мы заметили, что многие бизнесмены, айтишники заняли выжидательную позицию.

Они говорят, что если в стране ничего не изменится, то они готовы уезжать в Германию, США, Литву, Украину, — отвечает директор агентства.

— Есть несколько заявок от предпринимателей, которые хотят продать свою коммерческую недвижимость и переехать в другую страну, потому что не видят для себя в Гродно перспектив для развития. Но они пока единичные.

Что касается обычных людей, не имеющих отношения ни к бизнесу, ни к сфере IT, то они и раньше выезжали на ПМЖ в соседнюю Польшу.

Читайте также:  Как up-sell и cross-sell могут вытянуть продажи в рознице

— Мы продавали очень много квартир людей, которые уехали в Польшу, обустроились там, нашли работу, а затем продавали свои квартиры в Гродно из-за ненадобности.

Сейчас пока нет большого количества людей, желающих покинуть Гродно.

Но настроения таковы, что если в стране ничего не поменяется, то поток людей, которые захотят продать свои квартиры в городе с целью выезда в Польшу, увеличится, — дополняет Вадим.

Анастасия Радовец также говорит о том, что пока массовых обращений в «Гродненское агентство недвижимости» с целью продать квартиру и уехать в другие страны, не было.

— На сегодняшний день я могу говорить лишь о двух клиентах, которые обратились к нам за помощью в продаже квартир с целью выезда за рубеж. Но политическая ситуация лишь косвенно оказала влияние на принятие такого решения. Например, в одной семье дочь уехала учиться в Польшу. Родители приняли решение уехать из Гродно, чтобы быть поближе к дочери, — рассказывает Анастасия.

Она акцентирует внимание на том, что пока продавцы еще не готовы глобально снижать цены. В свою очередь покупатели, которые приобретали квартиры с привлечением банковских кредитов, тоже ушли с рынка.

В то же время директор агентства отмечает, что несколько активизировались покупатели с наличными деньгами. Они вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы не потерять в период девальвации рубля.

— Пока сложно говорить о том, что в Гродно установилась средняя цена квадратного метра на вторичные квартиры. Покупатели в своем большинстве не готовы покупать жилые помещения по ценам продавцов.

В то же время многие собственники не готовы серьезно снижать цены. Но есть и те, кто прислушивается к рекомендациям специалистов рынка. Мы настраиваем продавцов на то, чтобы они снижали цены на 1−2 тысячи уже сейчас.

В этом случае проще получить положительный результат, — говорит Анастасия.

Директор дополняет, что с точки зрения получения в Польше более высокой заработной платы, эта страна была и остается для гродненцев привлекательной.

— Но большинство людей не хотят уезжать из страны. Они стремятся создать хорошие условия для жизни себе и детям в своем городе. Продают недвижимость с целью переезда лишь единицы, потому что не планируют возвращаться в Беларусь. Есть и те, кто меняет условия жизни временно, а затем планирует вернуться в страну. Они квартиры не продают, — рассказывает Анастасия.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Как кризис повлияет на рынок

Вадим говорит о том, что кризисы случались и раньше. Но все предыдущие были сугубо экономическими. К кризису, который мы наблюдаем сегодня, добавились последствия мировой пандемии и политическая неопределенность в Беларуси.

— Совокупность этих факторов усугубила ситуацию на рынке недвижимости. Считаю, что этот кризис будет самый масштабный с 90-х годов прошлого столетия, — дополняет директор агентства. — Насколько глубоким будет падение цен на рынке, сейчас сказать тяжело.

Все будет зависеть от развития политической и экономической ситуации в стране.

Возможно, в ближайшие месяцы мы увидим небольшой рост на рынке недвижимости из-за отложенного спроса в августе и сентябре, но в перспективе на ближайший год мы прогнозируем дальнейшее плавное падение цен на жилье.

— Давать прогнозы по развитию рынка сейчас очень сложно. Этот год преподносит нам «сюрпризы» один за другим. Сначала в виде пандемии коронавируса, сейчас — в виде политического кризиса.

В настоящее время мы живем в страхе, что начнется вторая волна коронавируса. Я считаю, что снижение цен будет. Но оно будет не таким критичным, как того хотелось бы покупателям.

Через три-четыре месяца в свободном доступе появятся квартиры на 2−3 тысячи дешевле, чем они стоят сейчас, — высказывает свою точку зрения Анастасия.

Директор агентства говорит, что некоторые продавцы надеются и ждут, что на рынке скоро появятся квартиры по 12 тыс. долларов США, которые сегодня стоят 19−20 тыс. долларов США.

— Я не думаю, что на рынке будет такое серьезное падение цен, — дополняет Анастасия.

Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?

По мнению Вадима Карпинского, выгодное время для продажи квартир прошло. Цены уже упали и вряд ли значительно поднимутся в ближайшей перспективе.

— Если квартира никак не используется и нужны деньги, я посоветовал бы снизить цену и постараться продать сейчас, не дожидаясь дальнейшего снижения цены.

Если нет необходимости в продаже квартиры и жалко продавать по более низкой цене, то можно сдать ее в аренду и получать ежемесячный доход. Спрос на аренду квартир, благодаря большому количеству белорусских и иностранных студентов, по-прежнему высок.

Рынок недвижимости цикличен и возможно через несколько лет мы вернемся к прежним ценам, — дополняет специалист.

Директор агентства полагает, что сейчас на рынке наступило время для покупателей с «живыми» деньгами. Сегодня уже можно найти квартиры с 10-процентным дисконтом.

— Покупать недвижимость с целью инвестирования сейчас я не рекомендовал бы. Лучше дождаться прояснения ситуации в стране. Выгодные цены для входа на рынок еще будут, — уточняет директор агентства.

Для тех, кто хочет обменять свою квартиру на жилье большей или меньшей площади, переживать не стоит. Продав свою квартиру по более низкой цене, по такой же сниженной можно купить и встречный вариант.

— Но сначала надо заняться продажей своей жилплощади, а уже потом подбирать нужный вариант взамен, так как на сегодняшний день продать гораздо сложнее, чем купить, — заключает специалист.

Доллар продолжил расти и сегодня. Что будет с ценами на квартиры?

Никогда такого не было — и вот опять.

Только привыкли к стабильности и доллару в коридоре 2−2,3 рубля, как обнаружили, что доллар за два дня вырос до 2,5414 рубля (рост 25% к октябрю между прочим). В обменниках его продают и вовсе по 2,7.

И начало сегодняшних торгов не добавляет оптимизма. Шок, печаль, рефлекс — сбегать в обменник, хотя непонятно — зачем, вдруг завтра отскок…

Этот финт с валютой моментально ударил по самой нежной и нервной категории граждан — по людям, решающим жилищный вопрос. Что им сейчас делать и какие сценарии развития возможны?

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости

Кто «попал», а кто — счастлив?

Государство обещало нам дедолларизацию строительной сферы, но так ее и не произошло. Даже УКСы в проектных декларациях указывали цены в долларах по курсу Нацбанка, не говоря уж о коммерческих застройщиках.

Последние активно рекламировали рассрочки по оплате метров. И первыми из-за роста курса попали те, кто влез в рассрочку, привязанную к валюте, имея зарплату в рублях.

Платежи по графику делать нужно, в рублях они за два дня выросли на 4%, в отличие от зарплаты.

Улыбаются и машут те, кто взял кредиты в прошлом году, пока цены еще были умеренными, а кредиты только стали доступнее. Но опасливо улыбаются люди, у которых кредит привязан к ставке рефинансирования, — он хоть и в рублях, но ставка может и повыситься.

Счастливчики — те, кто читал экспертов, выжидал пика и в начале года «скинул лишние метры», а вырученные деньги сберег.

И всех, и счастливчиков, и «попавших», и тех, кто только думал об улучшении жилищных условий, но эпопею не начинал, сейчас интересует, чего ждать?

В принципе возможны три сценария. И мы их уже проходили. Спойлер: все три ведут к снижению стоимости квадратного метра — вопрос только в скорости достижения ценового дна и количестве пострадавших.

Сценарий 1. Рубль укрепится, кредитование не свернут

Если кредиты будут до 13%, то мы вернемся к тому, что было буквально несколько дней назад. Но вернемся с новым знанием: угроза кризиса реальна, просто отсрочена. Строиться в рассрочку в валюте — неоправданный риск. Кредиты могут исчезнуть или подорожать в любой момент. Цены на жилье завышены.

А белорусы рисковать не любят. И в периоды потрясений начинают слушать экспертов. А все белорусские экономисты сейчас пытаются оценить не то, будет кризис или нет, а насколько глубоким он будет.

И реагируют белорусы довольно быстро. Большинство желающих улучшить жилищные условия ушли в самоизоляцию. И будут ждать, когда все рассосется (или не рассосется) — и пандемия, и угроза скачущего рубля.

Сделок будет меньше, но они будут. Цепочные и с кредитами. Люди все равно будут одалживать деньги у банков, потому что «а вдруг завтра не будет, а сами не накопим», ну и «авось, если все ляснется, выплаты по кредитам не будут увеличивать, как не увеличили после девальвации 2011-го».

Первыми на некоторое снижение спроса отреагируют застройщики: объявят умеренные акции и скидки. За ними потянутся продавцы вторички. Но снижение цен не будет резким.

Очень любопытный график опубликовал в фейсбуке заместитель гендиректора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский.

На графике предсказано ценовое плато с марта по сентябрь 2020-го, затем плавное снижение цен в реальных сделках по февраль 2021. А дальше — резкое падение, в результате которого к концу 2021 года средняя цена в реальных сделках составит 980 долларов за квадратный метр.

Это частное мнение — не официальный прогноз. Но так могло бы быть, даже если бы на этой неделе рубль не сделал никаких движений.

Сценарий 2. Доллар 2,7, но кредитование не свернули

При этом сценарии подрастут ставки по кредитам. До 14−15%, например. Тоже вполне позитивное развитие ситуации. Но рынок, повторюсь, уже стал. Квартиры в рублях уже подорожали. А вот зарплаты не выросли.

Еще недавно эксперты говорили: цены подпитываются доступными кредитами, на рынок вышли не самые состоятельные граждане, которые наконец позволили себе одолжить у банка недостающие 20−30 тысяч долларов.

Только недавно это в рублях было 45−65 тысяч, а сейчас — 55−80 тысяч. И подтвержденные доходы, чтобы банк одолжил эти деньги, должны быть уже другими. А они, доходы, не выросли.

В общем, «обедневшие в долларовом эквиваленте» покупатели кредиты не получат — а это гарантирует снижение спроса, прежде всего — на новостройки (доля клиентов с кредитами там достигала по некоторым объектам 50%).

И дальше по традиционному сценарию: застройщики объявляют акции, скидки. Причем выиграют те, кто начнет объявлять акционные цены прямо сейчас, потому что дальше акции перейдут в перманентную распродажу и новые ЖК будут выходить уже сразу с «акционным» ценником. Вторичный рынок отреагирует почти синхронно — ему не привыкать.

Во втором сценарии предсказать скорость снижения цены будет проблематично. Очевидно, быстрее, чем при первом сценарии, но не за несколько месяцев, как при третьем. В августе выборы — и этот усредненный сценарий кажется самым вероятным.

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Сценарий 3. Доллар скачет или растет, кредиты схлопнулись

Похожее тоже проходили, в кризисном 2015-м. Это сценарий, при котором себя будут уютно чувствовать только граждане, имеющие хороший валютный запас и постоянные доходы в долларах или евро. Впрочем, они себя прекрасно чувствуют во все времена.

Да, цены упадут, причем довольно резко. Но и доходы в валютном выражении — тоже. Жилищный вопрос отодвинется на второй план — на первый выйдет вопрос простого сведения концов с концами и созерцание дорожающей рыбы, детского питания и импортного корма для кота.

На грани выживания могут оказаться самые честные застройщики — купившие землю с аукционов, потратившие миллионы на снос и отселение, начавшие стройку по дорогим проектам. Те, у кого себестоимость самого ЖК под тысячу долларов за метр. В самом худшем сценарии есть и дольщики с плакатами под долгостроями.

Но в Минске самые большие стройплощадки получены по инвестпроектам или секретным договоренностям, там часто строят по самым дешевым проектам. Для таких застройщиков снижение прибыли с очень большой до просто большой будет процедурой неприятной, но не смертельной.

Еще часть застройщиков, переживших два кризиса, научились так минимизировать себестоимость метра, так хорошо просчитывать риски и так чутко реагировать на намеки на кризис, что просто снизят цены до средних по рынку, оставшись со своей стандартной прибылью.

Читайте также:  Как работать меньше и успевать больше: простые правила руководителя admitad

А еще увидим бои между застройщиками, которые продали в рассрочку метры по 1400—1600 долларов, и их дольщиками, которые требуют расторгнуть договор и вернуть вложенное по курсу Нацбанка. Потому что не тянут больше выплаты. И потому что в соседнем ЖК метр уже по 1100.

Возможно, увидим метр и по 1000. А в панельках и дешевле — но, как и в предыдущие кризисы, мало кого это зрелище порадует.

Цена на вторичном рынке в третьем сценарии — как и во всех сценариях в принципе — будет падать вслед за ценой новостроек. Потому что массовому покупателю — около 30−40 лет, и он предпочитает квартиры, в которых никто не жил. На хрущевку или старую панельку соглашается, только если она значительно дешевле квартиры в новом доме.

Впрочем, если третий сценарий начнет реализовываться, то, скорее всего, осенью. Это уже не вопрос экономики — это вопрос политики.

Что делать тем, кто планировал в ближайшее время вступить в долевку или купить квартиру?

При худших сценариях — действовать по старинке: перейти в режим экономии, копить и ждать, когда цены на жилье устаканятся, а еще лучше — достигнут дна.

Увы, стандартная рекомендация для продавцов, которым действительно нужно продать квартиру, им не понравится: если нашелся реальный покупатель, надо торговаться до слез, и главная задача — не упустить живые деньги. Ведь то, что вчера стоило 90, за что сейчас дают 80, на дне рынка может превратиться в 60.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

«Во всем мире кризис. Это неизбежно ведет к падению цен». Эксперты о влиянии пандемии и свертывании кредитования на минскую вторичку

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Эксперт обращает внимание на то, что с 1 мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на покупку квартир на вторичном рынке жилья. В апреле это сделали еще два банка.

— Но ничего критического в этом нет. Надо понимать, что банки работают в условиях возникновения возможных рисков и должны их предугадывать и просчитывать. На рынке есть предложения в других банках. Мы оперативно связались с директорами наших офисов в регионах, где активно работает Беларусбанк.

Нам сказали, что ничего страшного не произошло. Потребители и в Минске, и в других городах активно кредитуются и в иных банках, — говорит Павел Кузнецов. — О приостановлении кредитования и раньше заявляли некоторые банки.

Поэтому временная приостановка кредитования «вторички» ведущим банком страны не окажет сильного влияния на рынок.

Эксперт также говорит о том, что боязнь заразиться каронавирусом и связанные с этим экономические и валютные потрясения непосредственно сказались на ситуации на рынке.

— Рынок, конечно, не замер, но объемы сократились. Люди напуганы, они не понимают, что будет дальше, как быстро восстановится экономика и когда они вернутся к прежней жизни. Если в начале апреля мы еще завершали сделки, по которым работали в марте, то в конце месяца почувствовали влияние всех негативных факторов, — дополняет эксперт.

Он говорит о том, что сложно давать какие-то прогнозы. Все будет зависеть от того, как быстро начнет восстанавливаться экономика в России и других странах.

— В любые кризисные времена при снижении спроса цены начинают падать на всех рынках. Не исключаю, что это произойдет и на рынке недвижимости.

Всегда есть периоды, когда на рынке надувается пузырь, а потом он лопается — и цена опускается. Потом снова начинает расти спрос, а вместе с ним и цена.

Какое-то снижение цены и сейчас будет, и оно уже произошло, — высказывает свою точку зрения эксперт.

На вопрос, могут ли во время коронакризиса цены на вторичном рынке стать ниже, чем на первичном, он отвечает:

— Такая ситуация вполне может произойти. Это нормально. На вторичном рынке продается бэушное жилье. Новое априори должно стоить дороже.

Сегодня застройщики предлагают интересные программы, когда можно купить новую квартиру без первоначального взноса в рассрочку.

Безусловно, цена квадратного метра на такие программы выше, чем сразу приобретать новостройку за свои деньги, — говорит Павел Кузнецов.

В целом эксперт считает, что скоро рынок недвижимости начнет восстанавливаться.

— Европа уже постепенно открывает границы, хотя перемещение пока разрешено внутри своих стран. Думаю, скоро будет открытие и внешних границ.

Соответственно уже начнется какое-то движение товаров, услуг, капиталов, и рынок начнет восстанавливаться, — высказывает свою точку зрения Павел Кузнецов.

— Особенность этого кризиса, в отличие от предыдущих, которые мы уже переживали, заключается в том, что они были чисто финансовыми. Сейчас кризис осложняется пандемией и переживанием людей за свое здоровье и жизнь.

Эксперт полагает, что не все агентства недвижимости выживут в сложившихся условиях. Кому-то, наверное, придется уйти с рынка. Но крупные риэлтерские компании останутся.

  • Павел Кузнецов также рассказывает, что в Центре недвижимости «Пакодан» разработаны антикризисные программы, например, такие, как «Многоступенчатые обмены», «Сотовые продажи», но ни одна из них пока не вводилась.
  • — Хотя мы на всякий случай просчитали риски, подготовились к возможному введению этих программ, — уточняет эксперт.
  • Также читайте у нас:
  • «Пока что все спасали старые сделки, дальше будет труднее». Почему риэлтеры и рынок недвижимости не выйдут из кризиса быстро
  • Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья
  • Так выглядит настоящая Беларусь. В сети появился новый интернет-проект «Белорусская глубинка»

Побочный эффект коронавируса: квартиры подешевеют, а для рынка аренды в Беларуси наступят тяжелые времена

Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

Уже сейчас количество просмотров квартир покупателями немного уменьшилось.

Екатерина МАРТИНОВИЧ

Пандемия коронавируса навела шума во всем мире и затронула практически все сферы жизни, в том числе экономику.

Одни эксперты предполагают начало мирового финансового кризиса из-за закрытия границ и падения мировых цен на нефть, а другие успокаивают, что все скоро закончится и обойдется без долгосрочных последствий.

Пока глобальные прогнозы строить рано, обойдемся локальными и расскажем, как повлияет на рынок недвижимости в Беларуси закрытые из-за карантина границы соседей.

Аренда жилья: ожидается снижение стоимости на 10%

Специалисты рынка недвижимости на редкость единодушны: такое чрезвычайное положение, как закрытие границ, не может не сказаться на сфере недвижимости. Масла в огонь подливает и резкое подорожание доллара.

— Закрытие границ может повлиять на уровень спроса на рынке недвижимости, — считает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. — В первую очередь это затронет аренду жилья на сутки, но и долгосрочной также коснется.

Сейчас некоторые наши клиенты, которые должны были приехать в Беларусь на этой неделе, отложили свои поездки. Ситуация только начала развиваться, возможно, через неделю мы будем видеть ее более четко. Но пока потока отмен и переносов нет, только единичные случаи.

Мы ожидаем снижения стоимости из-за уменьшения количества желающих снять жилье, в особенности иностранцев, которые могут позволить себе более дорогие варианты. К тому же подорожал доллар, поэтому собственники будут уступать в цене. Некоторые уже идут на уступки.

Это может стать тенденцией, если выставленные в рекламу варианты будут висеть неделями невостребованными. Однако большого снижения цен ждать не стоит — аренда может подешеветь примерно на 10%.

Сейчас стоимость аренды осталась на уровне прошлого года, в начале года даже немного подросла.

— Осенью полупустую однокомнатную квартиру в Минске только с кухней можно было снять за 220 долларов, а сейчас средняя стоимость таких квартир колеблется в районе 250 долларов, — говорит Маргарита Почицкая.

— Двушки со слабым ремонтом, без ремонта или вдали от центра сейчас стоят 300 долларов в месяц.

А трешки всегда были наименее востребованным сегментом, поэтому цены на них никогда особо не менялись — от 350 долларов и выше.

Эксперты полагают, что те, кто сдает квартиры на сутки по субаренде, точно потеряют в деньгах, а для их владельцев есть два варианта выхода из положения: сдавать свои квартиры на долгий срок или продавать.

— Некоторые из наших клиентов, кто ранее сдавал квартиры, сейчас решили их продавать, потому что бизнес пока остановился. Количество людей, желающих снять квартиру на сутки, значительно уменьшилось, — объясняет риэлтор агентства «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев.

— Предполагаю, владельцы такой недвижимости скоро переведут ее в долгосрочную аренду или продадут. Если на рынок долгосрочной аренды выйдут новые объекты, то цены также могут снизится, но на сколько — пока сложно прогнозировать.

Для рынка аренды в Беларуси, в том числе для отелей, сейчас наступают очень непростые времена.

Продажа жилья: цены будут постепенно снижаться

А вот на рынке купли-продажи жилья сильных потрясений пока нет, но эта сфера всегда более медленно реагирует на любые изменения.

— Учитывая экономическую обстановку, мы ожидаем плавного снижения цен на жилье и количества заключаемых сделок. Сейчас количество просмотров квартир покупателями немного уменьшилось. Однако кредиты все равно берут, квартиры смотрят и заключают сделки.

Продавцов эта паника вообще не останавливает, а покупателей — разве что совсем чуть-чуть. Только за прошлую неделю на рынок недвижимости поступило более 300 новых предложений от продавцов, желающих продать свои квартиры, — подытожил Александр Лазарев.

Санатории: на апрель забронировано 90% мест

В популярном у иностранцев белорусском санатории «Радон» ситуация пока стабильная — отдыхающих много, массовых отмен броней нет и раньше никто закончить отдых не захотел.

— Отдыхающих украинцев у нас немного. Около 60% гостей санатория — граждане России, так что пока ситуация с закрытием границ ничего особенно для нас не изменила, — говорит руководитель отдела маркетинга санатория «Радон» Елена Комаровская.

— Граждане Германии, Эстонии и Латвии аннулировали визиты из-за закрытия их границ. Но это дало нам возможность забронировать места для граждан Беларуси и России. Пока мы ждем, что будет с российской границей.

Если закроют, то будут массовые переносы и аннуляции, но мы надеемся, что границу не закроют полностью. Сейчас у нас отдыхает 400 гостей, на апрель забронировано 90% мест. По марту у нас было всего 10 аннуляций брони, досрочно никто из отдыхающих также не уехал.

Сегодня некоторые отдыхающие шутят: «Если по приезде в Россию нас будут размещать на карантин на две недели, то мы лучше продлим путевку и побудем у вас».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *