В Минске растет спрос на офисы больших площадей. Арендаторы пользуются тем, что собственники готовы идти на уступки – и хотят получать более комфортные и просторные помещения по низкой арендной ставке. Сергей Войтов, начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для Бизнеса» рассказывает, что сегодня происходит в столичных бизнес-центрах.

Фото с сайта boltneva.com

– До конца года Минск может получить еще 78 тыс. м2 офисных площадей. Таким образом, в следующем году офисов на рынке может быть уже более 1 млн «квадратов».

Сергей Войтов

Начальник отдела продаж

«Твоя столица. Недвижимость для Бизнеса».

Пустующих помещений в бизнес-центрах становится все больше – сейчас их порядка 75 тыс. м2. Ближе к декабрю их объем еще  вырастет. При этом за год, по прогнозам наших аналитиков, рынок сможет поглотить только 30 тыс.м2 новых качественных площадей.

Фото с сайта beton.nedir.com

Ожидаемо усиливается конкуренция между собственниками. Это оказывает давление на ставки и позволяет арендаторам рассчитывать на уступки.

Сейчас для рынка актуально 6 тенденций, которые могут использовать в свою пользу как владельцы офисных площадей, так и их арендаторы.

1. Малых площадей стало больше

Рынок оказался ими перенасыщен. То, что ранее было дефицитом, стало избытком. Сложности в экономике, казалось бы, должны подталкивать компании экономить на арендных ставках и переезжать в помещения меньших размеров. Вот почему все происходит по-другому:

Сговорчивость собственников и расширение компаний. Арендаторы сумели добиться для себя уступок в ставках и сейчас готовы извлечь дополнительную выгоду из ситуации – найти по более низким ставкам офисы большего размера.

Фото с сайта iter.org

Многие компании, особенно из ИT-сектора, продолжают развиваться и нуждаются в пространстве «на вырост». В результате спрос на помещения площадью от 100 м2 остается стабильным более года.Низкая доля арендных выплат в структуре расходов.

Для современных компаний затраты на аренду не являются критическими. Основные ресурсы сейчас уходят на оплату труда персонала. Если комфортный офис позволит повысить производительность труда, он удачно расположен, то разница в ставках уходит на второй план.

Залогом успеха при поиске арендатора на малые площади выступают качественные характеристики объекта и адекватная ставка аренды.

Фото с сайта avito.ru

2. Ставка стремится к €10

За первый квартал 2016 ставки снизились примерно на 15%. В начале апреля офисный «квадрат» предлагали на следующих условиях:

• Бизнес-центры A-класса – €18 с НДС
• Бизнес-центры B-класса – €11,6 с НДС
• Бизнес-центры C-класса – €8,4 с НДС

При этом рыночные ставки – те, которые фигурируют в сделках, – в среднем на 10% ниже.

Фото с сайта pixabay.com

Все большую роль в успешности бизнес-центра играет гибкость девелопера.

Рынок приближается к психологической отметке в €10 с НДС.Подтверждает это и текущая структура спроса, которую мы наблюдаем:

• 49% арендаторов на рынке подыскивают себе офисы по ставкам ниже €10 с НДС за «квадрат»
• 40% компаний готовы платить за 1 м2 от €10 до €15 с НДС
• 11% проявляют интерес к бизнес-центрам, где за «квадрат» просят более €15 с НДС

3. Арендаторы переезжают в B-класс

Фото с сайта cargorelo.com

Компании мигрируют из морально устаревших административных строений в современные объекты B-класса. Тому есть несколько причин:

1. Большое число новых бизнес-центров с качественными характеристиками.

2. Компаниям нет смысла оставаться в старом офисе, в котором и ставки, и эксплуатационные расходы выше, и условия хуже.

Собственники новых бизнес-центров предлагают всевозможные бонусы – компании могут рассчитывать на арендные каникулы и удобный график платежей. Кроме того, некоторые владельцы готовы частично участвовать в ремонте и обустройстве помещений: например, за свой счет установить кондиционеры, если их нет.

Фото с сайта stroiword.ru

4. Требования к офисам продолжают расти

За последний год заметно выросли ожидания компаний в отношении качественных характеристик бизнес-центров. При выборе объекта арендаторы используют длинный список критериев, помимо удобного местоположения. Вот особенности нескольких из них:

Скоростные лифты. Если бизнес-центр «растянут» на 20 этажей и выше, то без современных лифтов не обойтись.

Фото с сайта gearmix.ru

Объемно-планировочные решения. Современный бизнес-центр должен располагать большим пространством в формате «open space» и иметь высокие потолки. Ценится также панорамное остекление и чистовая отделка.

Просторный паркинг. Дефицит машиномест характерен практически для всех бизнес-центров Минска. Причем, наибольший интерес представляют не закрытые паркинги для топ-менеджеров, а открытые стоянки.Климат-контроль. Качественная система вентиляции и мощные кондиционеры становятся нормой для бизнес-центров Минска.

Круглосуточный доступ в здание. Особенно актуально для ИT-компаний, которые работают с американским рынком. Сейчас несложно организовать систему контроля доступа в бизнес-центр с помощью электронных пропусков.

Просторный холл. В бизнес-центре должно быть место, где не стыдно встречать гостей.

Велопарковки. Мало просто установить металлическую конструкцию у входа в здание – велопарковки должны быть закрытыми и охраняемыми.

Фото с сайта 2kolesa.com.ua

Кафе. Наличие ресторана или кафе со скидками для работников бизнес-центра повышают к нему интерес. В офисном здании также приветствуются другие объекты инфраструктуры (фитнес, spa, конференц-зал).

5. Девелоперы строят в одиночку

Все больше бизнес-центров в Минске строятся единым собственником с целью последующей сдачи в аренду. А вот рынок долевого строительства офисов, напротив, вымирает.

Меняется и подход девелоперов к проектам. Многие девелоперы пересматривают свои стратегии и готовятся к более длительному сроку окупаемости объекта. Они готовы мириться с невысокими ставками сегодня.Они понимают, что в среднесрочной перспективе смогут увеличить прибыль, в том числе за счет оптимизации расходов.

Офисная и торговая недвижимость: итоги 2019 года и прогнозы на 2020

2019 год не отличился особыми потрясениями на рынке торговой и офисной недвижимости. Несмотря на это, были в ушедшем году и свои интересные особенности. Именно о таких нюансах рынка рассказал руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА·НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Руслан Орлов.

Офисы: рынок поглощает огромные площади

Сейчас на рынке офисной недвижимости продолжается тенденция прошлых лет: идет переориентация на аренду. Примерно оценить величину спроса в аренду можно по объемам ввода: в течение года ввели в эксплуатацию 9 бизнес-центров совокупной офисной площадью практически 80 тыс. кв. м. В активном предложении из этого объема осталось только 17 тыс. кв. м.

— То есть за год столичный рынок аренды поглотил более 60 тыс. кв. м. новых офисных площадей. И это, не считая той ротации арендаторов, которая ежемесячно происходит на площадях уже введенных ранее бизнес-центров, — говорит Руслан Орлов. — На фоне подобного спроса очевиден и рост ставок аренды.

Но здесь важно понимать несколько вещей: во-первых, наибольший рост демонстрируют ставки предложения аренды офисов, в то время как ставки по реальным сделкам, с учетом дисконта, несколько ниже, а во-вторых, наибольший рост характерен для самых качественных объектов в разрезе каждого класса — ведь везде есть как наиболее, так и наименее популярные объекты.

Способствовало росту ставок аренды также и несоответствие предложения спроса по площадям: больше всего предлагается офисов площадью до 200 кв. м.

и, как правило, они располагаются в бизнес-центрах классов «В» и «С».

В то время как площадей свыше 600 метров в классе «В+» весьма ограниченное количество, а те, что есть, не всегда соответствуют требованиям арендатора по соотношению цена/качество.

— В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем. Основная причина — в отсутствии обоснованных экономических предпосылок. А наблюдающийся некоторый дефицит определенных площадей постепенно исчезнет вместе с выходом на рынок крупных объектов, — считает эксперт.

— Например, в текущем году ожидается ввод части крупного МФК «Шантер Хилл» — а это порядка 35 тыс. кв. м., БЦ «Аякс» — более 10 тыс. кв. м., БК «Капитал Центр» — 12,5 тыс. кв. м. и МФК «Имперский», совокупной офисной площадью порядка 14 тыс. кв. м. Эти объекты смогут закрыть потребности сегмент «А» и «В+» классов.

И это не считая небольших офисных объектов, не подпадающих под понятие бизнес-центра.

Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что в абсолютном большинстве основная доля приобретенных офисов предназначается для последующей сдачи в аренду в инвестиционных целях. Косвенно на это указывает и площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.

Всего же за 11 месяцев 2019 г. в бизнес-центрах класса «В» и «С» было продано 20,3 тыс. кв. м. (площади в объектах классов «А» и «В+» в продажу не предлагаются ввиду их нахождения под единым управлением одного собственника), встроенных административных помещений — 75,3 тыс. кв. м.

Торговля: заполнение торговых центров зависит от брендов

В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов.

В минувшем году из крупных объектов в эксплуатацию ввелся только один ТЦ «Palazzo», и тот был долгостроем.

На разных стадиях строительства находятся еще как минимум три объекта: «Centropol» на Свердлова, «Minsk City Mall» на Толстого и «Mega Park» на Казимировской. Но это все проекты не прошедшего года, а более ранних лет.

— Сейчас как никогда актуальным является вопрос заполнения торговых центров. В наиболее востребованных ТЦ (таких как «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» и другие), вакантность площадей стремится к нулю, — констатирует специалист.

— Однако в том же «Diamond city», открывшим свои двери еще в 2018 году, до сих пор свободных площадей хватает, впрочем, как и у нового «Palazzo». И на мой взгляд, перспективы по их заполнению весьма туманны. Столичные покупатели уже привыкли к новинкам и новшествам, поэтому появление и заполнение торговых центров зависит напрямую от брендов.

Но есть ли интерес у дальнейшего расширения своей сети в рамках Минска у H&M и Inditex — это вопрос.

Что касается компании LPP, то они ушли с нашего рынка как франшиза, а теперь готовы выходить на него самостоятельно. В скором времени ожидается открытие их магазинов в новом ТЦ «Trinity» в Гродно, а там, возможно, вновь возвращение в столичные торговые центры.

Но вновь ожидаемых LPP вряд ли хватит чтобы поглотить вакантные площади существующих и строящихся крупных торговых объектов. Поэтому вся надежда на новые международные бренды.

Смогут ли стать новые объекты центром притяжения покупателей, а «старые» отстаивать свои позиции так же уверенно — покажет только время.

Параллельно рынку площадей в торговых центрах, существует рынок встроенных помещений, которые не менее интересны для определенных видов арендаторов.

Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора, поэтому, по словам эксперта, говорить о единой ставке аренды нельзя.

В наиболее популярных объектах нередко уровень ставок не только выше 50 евро, но и даже выше 100 евро за кв. м. Во встроенных же помещениях ставка предложения в среднем 15 EUR/кв. м., если говорить о street retail — 30−50 EUR за кв. м.

В отношении купли-продажи ситуация следующая: совокупно за 11 месяцев было продано 31,5 тыс. кв. м. торговых помещений, из которых 85% — помещения до 150 кв. м.

Как и в случае с офисной недвижимостью, большинство торговых помещений были приобретены инвесторами для последующей сдачи в аренду.

— На 2020 год, как в отношении торговой, так и в отношении офисной недвижимости, значительных изменений не ожидается. Для роста цен и ставок необходимы положительные экономические предпосылки.

Кроме того, выходящие новые площади будут снижать накал спроса.

Спрос в свою очередь будет направлен в сторону качественных объектов, а в целом рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи.

В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем

Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды

площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.

• В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов
• Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора
• рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи

Рынок офисов: аренда взлетит, а Минск станет раем для айтишников

11:32 30.05.2018

Что будет с рынком офисной недвижимости и ставками аренды в ближайшие пять лет, какие новые объекты офисной недвижимости появятся в Минске, и почему девелоперы все чаще делают «заточку» под IT, а также о новых трендах коммерческой недвижимости Беларуси, megapolis-real.by узнал у партнера, управляющего директора Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»..

«2018 год не отличается активностью появления новых объектов в офисном сегменте. Кажется, рынок утрачивает динамику и спускается куда-то вниз. Если посмотреть на цифры ввода новых объектов, то доля качественных офисов сегмента В1 и В2 за 2017 год составила около 60 тыс. кв.м., из них 34,4 тыс. – класс В1 (самый востребованный IT-компаниями).

При этом в самом продуктивном году – 2014 – в эксплуатацию было введено 220 тыс. кв.м. (из них 105,8 тыс. – класс В1), хотя по объемам рынок был меньше. Что касается офисного сегмента класса А, то здесь в Беларуси стабильность: как не было ничего нового в 2014 году, так и не ввелись новые объекты за истекший период», — говорит Денис Четвериков.

Что происходит с рынком офисов?

«Если взять средние ставки аренды и средние коэффициенты капитализации и перевести все это в рыночную стоимость, то суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня.

Поэтому стремительного роста нет, сектор активно не развивается, хотя в целом по рынку прослеживается положительная динамика.

Стоит отметить, что рынок недвижимости очень адаптивен к изменениям экономики: если общие показатели падают, рынок схлопывается и наоборот», — сказал Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова 

По его словам, на сегодня спрос на офисы сильно превышает предложение: текущий спрос (по обращениям в Colliers International) составляет порядка 80 тыс. кв.м., в то время как текущее количество вакантных площадей в самом востребованном классе В1 всего 17,5 тыс. кв.м.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«У офисных брокеров очень непростое положение. При спросе в 80 тыс. кв.м. у нас всего около 2 тыс. кв.м. релевантных площадей предложения, но за 2017 год нам удалось сдать порядка 12 тыс. кв.м. площадей», — говорит эксперт.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

В этой ситуации, когда спрос сильно превышает предложение, ставки аренды начинают расти. Поэтому в 2017 году верхний уровень ставок для офисов класса В1 вырос более чем на 10%.

«Если в 2016 году верхний предел ставок был 14 евро за кв.м. в месяц без НДС, в 2017 – 18 евро, то сегодня уже 20 евро. К концу года вполне возможно, что ставки в сегменте В1 взлетят до 21-22 евро за кв.м.

, так как с вводом новых объектов в эксплуатацию дела пока обстоят не очень хорошо.

В 2019 году, скорее всего, будет другая история, так как на рынке появится больше предложения, в связи со сдачей в эксплуатацию ряда крупных объектов», — говорит Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Перспективы: Минск может стать раем для IT-шников

По словам эксперта, из 80 тыс. кв.м. спроса (по обращениям в Colliers International), 80-85% приходится на обращения IT-компаний. В сегменте офисной недвижимости В1 также около 40% площадей заняты IT и технологическими компаниями.

И, если использовать экспоненциальные зависимости по отношению к текущей ситуации, например, ничего глобально не изменится в экономике Беларуси, то уже через 40-60 лет число занятых в сфере IT в Минске может составить порядка 1 млн.

человек, а каждый новый прибывший в сфере IT человек увеличивает спрос на 6-10 кв.м. офисной недвижимости.

«В Минске появляется все больше IT-компаний, которые предъявляют высокие требования к объектам размещения: площадь от 2 тыс. кв.м., глубокие этажи со вторичными и третичными зонами, игровыми, душевыми, велопарковками и пр. Это новый тренд, такого раньше не было, — говорит Денис Четвериков. – То есть спрос на такие объекты есть, а предложения мало.

Девелоперы пока не сориентировались, так как не ясно, строить ли, а если строить, то где и когда. Если начинать сейчас, то к концу строительства в 2021-2022 годах можно попасть в пик предложения. Ведь помимо 200 тыс. кв. м.

, которые должны быть сданы в перспективе 2 лет, но скорее всего, сроки будут сдвигаться, на рынке должны появиться и другие крупные проекты, например, «Газпром центр».

Ставки на пике предложения, скорее всего, пойдут вниз, поэтому, как изменится рынок, и окупятся ли вложения – большой вопрос».

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Тем не менее, эксперт уверен, что если экономическая ситуация в Беларуси будет сохраняться стабильной, девелоперы активно начнут строить объекты, соответствующие спросу.

Но риск заключается в том, что если спрос вдруг резко просядет, например, в связи с изменениями в нормативно-правовой базе, рынок раскачается, девелоперы будут в растерянности и придется ждать еще один цикл в 4-5 лет, чтобы осознать новые потребности рынка.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«Девелоперам нужно больше коммерциализироваться»

«На рынке коммерческой недвижимости имеется некоторая неэластичность предложения. Пока появится спрос, пока на него отреагируют, оценят и построят новые здания, должен пройти некий цикл от 2 до 4 лет. И так происходит не только у нас, а во всем мире.

Поэтому предложение всегда будет немного отставать от спроса. И второй момент – белорусский девелопмент достаточно консервативен и инертен, его тяжело раскачать.

Если раньше асфальтировали площадки и продавали на них что-то с палаток, то чтобы построить первый современный ТРЦ, у нас ушло на 15 лет дольше, чем это было сделано в странах-соседях.

То же самое происходит с офисной недвижимостью. Старые архитекторы рисуют проекты с комнатами по 20 кв.м. и глубиной этажа 6-7 метров. Поэтому наши офисные здания зачастую напоминают гостиницы с кучей небольших клетушек.

И к этим архитекторам все равно идут, потому что им точно согласуют проект, у них есть опыт, но этот опыт сегодня не отвечает спросу и коммерческим требованиям. Девелоперам сегодня нужно больше коммерциализироваться, изучать рынок и отвечать его запросам.

И тот, кто сможет правильно сориентироваться в ближайшие годы, заработает хорошие деньги», — сказал Денис Четвериков.

Небольшие офисы в аренду в Минске: помещения до 20 кв.м.

Чего ждать дальше?

* Инвестиционный рынок

Крупные инвестиционные продажи офисной недвижимости за 2017 год: Москва ($1, 307 млн.), Киев ($89 млн.), Минск (0).

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«За последние 5 лет в Беларуси практически не было инвестиционных сделок, скорее, единичные, случайные сделки, когда здания продавались с Cash flow  – это максимум.

Тем не менее, инвестсделки (ипотека, фонды, понятные для инвесторов схемы и прочее) – это то, что заставляет рынок недвижимости жить и развиваться. Пока этого нет, но мы этого ждем.

Мы видим, что из-за рубежа приходят заинтересованные лица, фонды, и наш портфель на продажу с каждым годом растет, причем предлагаются крупные объекты по несколько десятков тысяч метров», — говорит Денис Четвериков.

* Управление объектами (FM, PM, AM) и их структурирование (по качеству, классификации и позиционированию)

По словам эксперта, пока в Минске нет профессионального управления объектами – нет международных компаний и крупных игроков, поэтому объекты управляются от случая к случаю. Структурирования объектов по качеству, позиционированию и классификации также нет, а это необходимо для привлечения инвесторов. Как частный случай – «заточка» под IT (кластеры, бизнес-парки и др).

«Сегодня у людей нет понимания, что есть услуги, которые могут сделать жизнь арендаторов намного лучше, в разы сократить операционные расходы. Наш рынок пока не дошел до этого.

Только с развитием конкуренции, когда арендаторы будут задаваться вопросом, сколько стоит эксплуатация на кв.м.

– 2 евро или 1,5 евро, есть ли брендированные яблоки на входе и улыбающаяся девочка, или сидит злой сторож, только тогда возможно появление профессиональных управляющих компаний и формирование высокого спроса на такие услуги.

Спрос уже появляется, так как IT-шники, несмотря на то, что предложения мало, все равно пытаются выбирать: чтобы от метро недалеко, чтобы кухня была, окна чистые», — говорит Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

* Появление качественных объектов

«Ждем появления объектов А-класса в Минске и зданий, которые получат зеленые сертификаты. Не скажу, что на такие объекты большой спрос, но в ряде случаев, когда это нужно для статуса и позиционирования, особенно международным компаниям, это может служить плюсом.

Также в Минске все актуальнее звучит тема развития коворкингов, все чаще задумываются о строительстве офисов нового типа: не просто стены с техникой, а места, где можно отдыхать, чинить машину, оставить детей, покушать, заняться спортом, поспать, пообщаться с друзьями и т.д.

», — сказал Денис Четвериков.

Продажа СТО в Минске. Актуальные предложения готового бизнеса

По его словам, если арендатор выбирает новый современный объект для размещения, где ставка может быть на 50% выше, чем в аналогичном здании старого фонда, то платит он не только за стройматериалы и усовершенствованную планировку, но и за современную инженерию (вентиляция, энергоснабжение), управление зданием и отсутствие «долевки», то есть большого количества собственников.

«Если вы выбираете здание старого фонда, и в холле, например, произойдет что-то плохое – лампочка перегорит, то этот вопрос будет решить сложно, так как при «долевке» для принятия ряда важных решений нужно согласие всех собственников, у каждого из которых свое мнение.

И поэтому да, вы сядете в удобный офис, но у вас не будет работать, к примеру, лифт, лампочка, так как никто не сможет оперативно решать эти проблемы.

Вроде мелочь, а общее впечатление портит, хотя не буду отрицать, есть и старые качественные бизнес-центры», — сказал Денис Четвериков.

Мария Мелёхина

Рынок офисной недвижимости г. Минска: помещениям старого формата придется несладко | Экономическая газета

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рынок офисной и торговой недвижимости находится на подъеме: арендные ставки растут, спрос на помещения сохраняется, средняя стоимость квадратного метра стремится вверх. Однако так ли это на самом деле? Какие неприятные сюрпризы могут ждать владельцев недвижимости и арендаторов завтра?

Офисы вне бизнес-центров ждут тяжелые времена

Группа компаний «Твоя столица» классифицирует бизнес-центр как объект недвижимости, введенный в эксплуатацию с 1996 г., офисная площадь которого составляет более 3000 кв. м.

Это определение по умолчанию отсекает офисные помещения, расположенные в зданиях иного функционального назначения – кот­теджах и жилых многоквартирных домах, производственных помещениях и торговых объектах. По данным ГК «Твоя столица» ежемесячно в аренду в Минске предлагается в среднем 170–210 тыс. кв. м административных помещений, из которых 40–50 тыс. кв.

м приходится на бизнес-центры. То есть основной избыток предложения (более 75%) – как раз в площадях, расположенных вне бизнес-­центров. Это означает, что конкуренция в данном сегменте выше, и арендатора найти сложнее.

Сколько лет вашему офису

Офисы в бизнес-центрах также не являются однородной группой.

Существует довольно четкая градация БЦ по классам в зависимости от года постройки, места нахождения, качества коммуникаций конструктивных особенностей, отделочных материалов, обеспеченности здания пар­ковочными местами. Но еще более вы­разительной является разница между новыми, современными офис­ными зданиями и строениями 2000-х гг.

По данным ГК «Твоя столица» в настоящее время в Минске построен 131 бизнес-центр совокупной площадью свыше миллиона кв. м. Пять лет назад этот показатель был почти наполовину меньше. Таким образом, более 50% таких площадей – это офисы новой формации, построенные за последние 5–6 лет.

В настоящее время владельцы офисов старше 5–6 лет могут чувствовать себя неплохо, но в долгосрочной перспективе им будет все сложнее конкурировать с новыми зданиями с точки зрения привлекательности для потенциального арен­датора и покупателя при необходимости продажи. По мере того, как на рынке появляются свежие деловые центры, спрос на устаревшие помещения падает. В зоне риска находятся офисы 1990–2000-х гг. постройки, расположенные вдали от транс­портных узлов и станций метро.

Спрос на большую площадь

Несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом. Например, в августе 2019 г. офисы в аренду предлагались только в половине таких комплексов.

Особенность текущего предложения в том, что более 50% помещений имеет площадь до 200 кв. м. В отношении таких объектов – широкая выборка, и проблем с поиском у арендаторов нет. А вот уже касательно крупных площадей, от 500 кв.

м, у арендатора могут возникнуть труд­ности. Таких помещений в предложении мало.

Такая же ситуация сложилась с про­дажей офисной недвижимости. Объем предложения – 70–160 тыс. кв. м административных помещений в месяц. Из них 10–20 тыс. кв. м – в бизнес-центрах.

В структуре пред­ложения продажи преобладают небольшие офисные помещения в пределах 50–100 кв. м в бизнес-центрах классов «В» и «С».

Это связано с тем, что основными покупателями и продавцами офисов являются физические лица, которые приобретают ком­мерческую недвижимость в инвестиционных целях.

Помещения в бизнес-центрах клас­сов «А» и «В+» к продаже не пред­лагаются, поскольку находятся под управлением одного собственника, который профессионально занимается их сдачей в аренду.

Основная доля бизнес-центров «В» и «С» клас­сов в свое время формировалась по схеме долевого строительства, и самой ходовой была площадь до 150 кв. м. Все это обусловливает особенности структуры предложения: помещений до 100 кв.

м много, в то время как крупных офисных блоков не хватает.

Встроенные помещения покупают чаще

С начала этого года в Минске зарегистрировано порядка 350 сделок куп­ли-продажи административных по­мещений совокупной площадью более 33 тыс. кв. м. При этом на долю бизнес-центров приходится только 9,3 тыс. кв. м, а остальное – помещения, встроенные в другие объекты недвижимости.

Их преобладание в числе проданных объектов объясняется тем, что они могут при необходимости использоваться как торговые, для оказания услуг и т.п.

А по­скольку основными покупателями выступают ин­весторы (для последующей сда­чи в аренду), то такая универсальность имеет важное рыночное преимущество.

Покупать или арендовать

Ставки аренды на офисы в БЦ выше, чем на встроенные помещения. При этом величина арендной ставки на­прямую зависит от класса качества бизнес-центра. По данным ГК «Твоя столица» в офисах класса «А» ставки предложения самые высокие – порядка 30 EUR за кв.

м (здесь и далее цены с НДС), в классе «В+» – 18 EUR за кв. м, «В» – 14 EUR за кв. м, «С» – на уровне 8–9 EUR за кв. м. Стоимость аренды встроенных помещений зависит от их месторасположения, фор­мата и площади. Начинается она с 5 EUR за кв.

м и легко доходит до 15 EUR за кв. м.

Средние цены по сделкам куп­ли-­продажи офисных помещений в БЦ для класса «В» могут достигать 1400 USD за кв. м, для класса «С» – 1100 USD за кв. м. Цены сделок со встроенными помещениями, как правило, дешевле бизнес-центров – на уровне 1050–1100 USD за кв. м.

Те, кто купил офисы раньше и смог поучаствовать в росте цен и арендных ставок, получили достойный доход от своих инвестиций. При покупке помещений по текущим ценам получить доходность на уровне 11–12% годовых в валюте уже сложнее. Ком­паниям также выгоднее арендовать офис, переезжая в новые помещения раз в 2–3 года, чем отвлекать оборотный капитал для покупки соб­ственного.

Тенденции

Аналитики ГК «Твоя столица» считают, что качественный спрос будет и далее смещаться в сторону новых бизнес-центров, введенных в эксплуа­тацию в 2014–2019 гг.

Требования арендаторов ужесточатся, вслед­ствие чего наиболее конкурент­ными будут объекты с высокой транспортной доступностью и достаточным количеством парковочных мест, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру.

Важное значение для компаний, арендующих площади 150–200 кв. м, будет иметь возможность последующего расширения площади в объекте размещения. Такие арендаторы будут прежде всего рассматривать объекты, централизованно управляемые и принадлежащие 1–2 собственникам. Подобные бизнес-центры сей­час наиболее ликвидны и имеют наивысшие арендные став­ки и наименьшую вакантность среди конкурентов.

В целом по рынку до конца года ожидается сохранение существующего уровня спроса без значительных скачков в сторону снижения либо увеличения.

Использование материала в полном объеме запрещено без получения предварительного письменного разрешения  в электронном виде редакции neg.by. За разрешением обращаться на op@neg.by

Автор публикации: Дмитрий НАРИВОНЧИК, финансовый эксперт «ЭГ»

Как выживает рынок коммерческой недвижимости: скидки на офисы в Минске, сговор арендаторов и склады-трансформеры

На рынке коммерческой недвижимости происходит ряд процессов, вызванных «коронакризисом»: арендаторы просят арендодателей снижать ставку и даже вводить арендные каникулы, но вакантных площадей фактически нет. На рынке складов и вовсе отмечается рост и дефицит. Office Life попросил рассказать о происходящем Кристину Крупатину, учредителя ООО «Ай Кью Проперти Групп»:

Плавная рецессия в экономике ожидалась к концу 2020 года по ряду очевидных микроэкономических и макроэкономических причин. Но, подчеркнем, плавная. Никакие аналитики и эксперты не могли бы заложить в свои прогнозы такой форс-мажор, как пандемия. Введение карантина в странах-соседях в марте автоматически сподвигло большинство частных компаний перейти по возможности на режим удаленной работы. И это нанесло серьезный удар прежде всего по рынку офисной недвижимости. Некоторые компании-арендаторы не только временно приостановили работу в офисе на существующих площадях, но и пытаются сократить площадь арендуемых площадей для функционирования и после пандемии.

Этот процесс со стороны арендаторов офисов стал упреждающим — они не стали дожидаться, как это бывает обычно, «дна» кризиса. Уязвимым сегментом арендаторов, на который делали ставки последние несколько лет владельцы бизнес-центров, стал и IT-сектор. Он же и занимает около 70% всех качественных офисных площадей.

Понимая нецелесообразность содержания пустых офисов в этот сложный период, арендаторы забросали арендодателей письмами о снижении арендных ставок либо предоставлении арендных каникул.

Есть разумные предложения о пересмотре финансовых условий со стороны арендаторов на этот период, но есть прецеденты просто использования ситуации «под шумок» на варварских условиях: это и снижение арендной ставки до 50%, и предоставление арендных каникул до 3 месяцев и более, что является просто разорительным для арендодателя.

При том что еще большинство из серьезных компаний-арендаторов не успели прочувствовать именно «дно». И нужно понимать, что для арендодателя это в большинстве своем основной бизнес, и при таком подходе арендатора можно просто «задушить» партнера.

Отмечается даже небольшая тенденция элементарного сговора арендаторов в одном здании и определенного вида шантажа относительно совместных «наступательных действий» по существенному снижению арендных ставок. Необходимо осознавать, что у каждого бизнеса свои предпринимательские риски, и в сложившихся обстоятельствах очень не этично целиком перекладывать свой предпринимательский риск на арендодателя.

На сколько снизилась аренда офисов и какие другие поблажки получают арендаторы

Основные тенденции, которые отмечаются сегодня в пересмотре финансовых условий аренды офисов (говорим о взаимокорректных договоренностях):

• снижение арендной ставки на офисные площади от 10% до 20% на апрель-май месяцы;
• пересмотр арендной ставки ежемесячно в зависимости от ситуации;
• фиксирование арендной ставки в валюте по определенному договорному курсу;
• сокращение арендуемых площадей.

Cамыми уязвимыми площадями сейчас, как и при всех кризисных явлениях, являются офисы на МКАД, офисы класса С и офисы в административных зданиях. Тут падение арендной ставки возможно и до 30-40%.

Как реагируют на «коронакризис» владельцы офисной недвижимости

Что касается входящего спроса, входящей тенденции рынка офисной недвижимости, то можно констатировать следующее:

• заявляемые арендные ставки в бизнес-центрах класса B и B+ сейчас на старте ниже в среднем на 10% от ставок февраля;
• как таковых свободных площадей в бизнес-центрах класса B и B+ не наблюдается. Если вдруг и появляется площадь, она в короткий срок занимается новым арендатором;
• самыми уязвимыми площадями в этом сегменте являются уже упомянутые офисы на МКАД, офисы класса С и офисы в административных зданиях. По новым договорам уже возможно не только снижение ставки до 30-40%, но и существует реальная угроза роста вакантных площадей в ближайшие полгода;
• покупка и аренда офисных площадей: ряд потенциальных арендаторов и покупателей взял паузу из-за сложившейся ситуации. Компании, которые искали офисы в рабочем режиме, решили переждать месяц-два, до стабилизации ситуации в любом ее виде.

И уже становится понятно, что после выхода из пандемии большинство арендаторов и арендодателей офисных помещений пересмотрят свои бизнес-стратегии и формы стандартных договоров.

Единственным неуязвимым сегментом недвижимости оказались склады: они трансформируются в торговые площадки

На складские площади спрос сейчас растет, и ставки держатся на прежнем уровне. Это обуславливается прежде всего ростом онлайн-торговли в условиях пандемии.

Склады уже начинают трансформироваться в торговые площадки. И этот тренд после окончания пандемии закрепится в новом формате.

Отгрузки происходят непосредственно со складов напрямую потребителю, минуя классические торговые площади.

Всплеск интернет-продаж с доставкой в марте констатировал не только продуктовый ретейл, но и ретейл бытовой химии и косметики. Также всплеск интернет-продаж наблюдается у интернет-магазинов одежды.

Склады пользуются спросом у ретейлеров и для размещения буферных объемов. Компании всех профилей стремятся нарастить запас товаров и зафиксировать текущие цены закупки в связи с растущими курсами валют.

Пандемические и кризисные процессы 2020 года совпали и с тем, что на рынке нулевая вакансия качественных складов. Несколько новых проектов будут введены не ранее 2022-2023 годов.

Во время кризиса 2014-2017 годов снижение арендных ставок стало следствием того, что на рынок «вывалилось» большое количество новых объектов, которые были реализованы до 2015-2016 годов.

Нынешняя ситуация относительно рынка складских помещений значительно оптимистичнее и обусловлена прежде всего переходом большинства компаний на онлайн-торговлю напрямую со складов и дефицитом качественных складских площадей.

megapolis-real.by

Тенденции рынка складской недвижимости на ближайшие полгода

• Часть компаний — арендаторов складов более подвержены кризисным явлениям и/либо не способны или не имеют возможности уйти в интернет-торговлю. Они не потянут актуальные арендные ставки на склады и вынуждены будут расторгнуть договора аренды либо заключиться на менее качественные площади по изначально низким ставкам. Но на их место будут приходить более устойчивые и адаптированные к кризисным явлениям компании.
• Уязвимыми с точки зрения возможности удержания арендных ставок и отсутствия вакансии складскими площадями в этом году могут стать площади в индустриальных зонах, склады класса B и С на расстоянии более 10 км от МКАД, производственные площади, старый городской складской и производственный фонд. Что касается городского фонда складов, он становится очень интересным с точки зрения онлайн-торговли как городские хаб-склады. Но реально интересным он сможет стать только в случае обретения правильного хозяина, который доведет до ума старые площади (реконструкция, адаптация под заказчика) и сможет предложить рынку качественный продукт с добавленной стоимостью. Я бы рекомендовала девелоперам и инвесторам присмотреться к этому сегменту старого городского фонда уже сейчас.
• В реалиях пандемии теоретически могут перевести торговлю в онлайн с доставкой и компании, производящие и торгующие табачными и алкогольными изделиями, как это осуществляется в других странах. И этот фактор повлияет положительно на спрос на складские площади со стороны таких компаний.
• Арендные ставки на качественные складские площади класса А и B до 10 км от МКАД останутся относительно стабильными до конца года.

 ПРЕЗИДЕНТУ БЕЛАРУСИ ПРЕДЛАГАЮТ ДАТЬ ОТСРОЧКУ АРЕНДАТОРАМ ГОСИМУЩЕСТВА