Вы продаете свою квартиру или дом и желаете получить за недвижимость как можно больше денег. А покупатель хочет купить жилье подешевле. И у каждого есть свои аргументы, часто основанные на эмоциях.

Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость, избавьтесь от завышенных ожиданий и установите цену, ориентируясь на объективные данные. Рассказываем, как самостоятельно оценить свое жилье при продаже.

Благодаря точной оценке вы сможете выгодно продать свою недвижимость. ocenka-men.ru

Если объект долго «зависает» в базах

Объективная оценка недвижимости — один из важных этапов при продаже жилья. От того, насколько точно вы определите стоимость своей квартиры или дома, зависит и доходность сделки, и скорость продажи.

Завысив стоимость, придется долго ждать звонков от покупателей. Конечно, вы можете не торопиться. Но длительное нахождение вашего объявления в базах продажи недвижимости насторожит покупателей.

Психология людей такова, что они начинают искать причины, по которым ваше жилье не продается. Например, могут подумать, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Дороже или дешевле: от чего зависит цена квартиры

Просматривая объявления о продаже жилья, мы иногда обнаруживаем, что две квартиры, одинаковые по метражу и планировке, будут иметь разную стоимость. Это не удивительно, так как цена жилого объекта складывается из множества параметров.

Уникальные характеристики, к примеру, наличие камина, прибавят к цене квартиры. yconsult.ru

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Район. Цена вашей квартиры будет выше, если она имеет выгодное местоположение. Если поблизости есть детсад, школа, поликлиника, магазины и другая инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. Большой плюс — хорошая экология, то есть чистый воздух и наличие парковых зон.

Согласно исследованию портала Яндекс.Недвижимость, чаще всего покупатели ищут жилье на севере, северо-западе и юго-западе столицы.

Транспортная доступность. Идеально, если рядом с домом, в котором находится ваша квартира, расположена станция метро или остановка общественного автотранспорта. Плюс, если есть удобные выезды на основные магистрали города.

Тип и серия дома. Самые дешевые дома на рынке — «хрущевки» и «брежневки», но на них быстрее растет цена. Плюс, если в вашем доме уже проводился капитальный ремонт. Дороже продаются «сталинки» и квартиры в монолитно-кирпичных новостройках.

Площадь квартиры. Кажется, что чем больше жилплощадь, тем она дороже. Но учтите, что многокомнатные квартиры менее востребованы. Поэтому квадратный метр такого жилья обычно стоит меньше. Не нужно умножать стоимость «квадрата» в «однушке» на количество метров в своей «трешке».

По данным Гильдии риэлторов Москвы, небольшие квартиры продаются в среднем от 1 до 3 месяцев, а многокомнатные – 6-12 месяцев и даже больше.

Этаж. Если ваша квартира находится на первом этаже, то придется скинуть 10-15% от цены. Покупатели просят скидку и за жилье на последнем этаже, часто из-за протекающей крыши. Но, если в вашем доме есть технический этаж, то можно сильно в деньгах и не уступать.

Планировка. Тут все прост: неудобные планировки торгуются дешевле. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами потеряет в цене. Вы можете узнать, какие стены в вашей квартире несущие, возможно, неудачную планировку можно переделать. Тогда она скажется на цене чуть меньше, конечно, если вы продаете квартиру «под ремонт».

Ремонт. Свежий ремонт в вашей квартире, если и добавит к цене, то незначительную сумму. Поскольку качество ремонта и ваши стилистические предпочтения могут не совпасть с требованиями покупателя. Имеет значение только степень убитости жилья: квартира после пожара, конечно же будет стоить дешевле, чем отремонтированная.

Остальные параметры, к примеру, уникальный вид из окна или наличие балкона, влияют на цену реже и в небольшой степени. Но их тоже стоит учесть, так как они могут стать плюсами, которые помогут вам быстрее найти покупателя.

Как рассчитать стоимость квартиры с помощью онлайн сервиса

Самый быстрый способ определить цену своей жилплощади — это оценка стоимости недвижимости онлайн. Многие электронные базы данных о продаже жилья имеют такую опцию.

Например, на портале «Индикаторы рынка недвижимости» вы найдете «Калькулятор оценки стоимости квартир». Все, что вам нужно сделать — это внести основные параметры своего объекта.

Калькулятор онлайн оценки учитывает только основные параметры квартиры. Скриншот с IRN.ru

Среди них: расположение дома, транспортная доступность, тип дома, площадь квартиры, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом.

Но, используя чисто технический подход, сложно учесть уникальные свойства вашего дома: вид из окон или состояние подъездов. Поэтому более точную оценку можно получить только «ручным способом».

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры 

Проще оценить свою недвижимость, если в вашем доме уже есть в продаже жилье со схожими характеристиками. Можно поговорить с владельцами таких квартир и сравнить несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько объектов недвижимости, но они не совпадают по площади с вашей кварирой, сложите и поделите их метражи. Так вы узнаете стоимость одного «квадрата».

После этого умножьте получившийся результат на площадь вашей квартиры. Далее нужно учесть все особенности именно вашего предложения. К примеру, наличие лоджии прибавит к цене 200-300 тыс. рублей.

Оценивая жилье, учитывайте его параметры и уникальные характеристики. ocenka-men.ru

Бывает и так, что в вашем доме нет квартир, выставленных на продажу. Тогда придется поискать аналог вашей недвижимости. Лучше ориентироваться на тип и серию дома, год его постройки.

Сложнее оценить квартиру в доме индивидуальной постройки. Здесь можно ориентироваться на локацию. Возьмите для сравнения жилье похожей планировки, в доме, расположенном поблизости.

Как оценить квартиру перед продажей

Как делается оценка квартиры для ипотеки

«Брежневки» как символ ушедшего века. Сколько в них стоят квартиры?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Правильная оценка стоимости квартиры: зачем она нужна

EdZbarzhyvetsky/Depositphotos

Три пути

Когда возникает вопрос, как быстрее и выгоднее продать квартиру, главный ответ — правильно оценить ее стоимость. Генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин рассказывает, что в такой ситуации может быть три варианта развития событий:

• установите высокую цену — будет мало обращений;
• установите низкую цену, все равно будут торговаться и вы потеряете в деньгах. Либо же, все-таки согласившись на демпинг, впоследствии будете жалеть о продаже, особенно просматривая похожие объявления на онлайн-площадках;
• установите оптимальную цену: должно быть много обращений, и есть задел для некритичного торга.

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Что происходит сейчас?

Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь.

Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

В чем ошибка?

Все смотрят на актуальные цены на рынке — на деньги, за которые пытаются продать сейчас. Однако это неправильный подход, говорит Игошин.

«Сегодня 80% квартир вообще не реализуется: они зависают на рынке по причине завышенной цены или из-за сложностей с самим объектом, например, из-за проблем в документах.

 И только 20% — действительно оптимальные предложения», — отмечает эксперт.

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

4 совета, как выгоднее продать квартиру

Как же определить правильно, сколько стоит ваша квартира?

И как войти в те самые 20%, которые продаются? Нужно ориентироваться на цены, по которым были проданы квартиры, аналогичные вашей, за последние пару лет.

Для этого стоит изучить основные площадки объявлений, которые запустили специальные сервисы оценки в виде калькулятора недвижимости или же агрегаторов, сохраняющих историю объявлений.

Посмотреть их можно на «Авито Недвижимости» и других ресурсах. 

На калькуляторе вы быстро узнаете ориентировочную стоимость жилья.

Недостаток же следующий: сервис не всегда учитывает все важные характеристики объектов (точный адрес, тип дома, текущие предложения); сколько объявление провисело на сайте и как за это время снижалась цена.

К тому же нельзя повлиять на выборку — убрать или добавить другие дома для оценки; в расчет могут попасть фейки и повторные объявления и т. д.

Оценка на основании истории объявлений позволяет увидеть, за какую цену реально есть спрос и насколько быстро продаются похожие объекты. Однако данный процесс будет довольно трудоемким. Сложно оценить все в один клик: нужно проверять каждый дом в своей локации по отдельности, убирать дубли и устаревшую информацию.

Как еще можно собрать нужную информацию?

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», так же как и Алексей Игошин, считает, что правильно выставить цену на недвижимость можно, только оперируя данными по архиву сделок.

Поэтому в случае, если онлайн-оценка по каким-либо причинам невозможна, следует воспользоваться «дедовским методом». «Вам придется прозвонить квартиры с аналогичными параметрами, но снятые с продажи в течение последнего полугода. При этом в разговоре нужно уточнить, был ли объект продан или его просто убрали, так и не реализовав.

Если сделка все же состоялась, важно узнать, по какой цене ее закрыли», — рассказывает Мищенко.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Заниженная цена в договоре купли-продажи

А есть ли другие способы?

Некоторые эксперты отмечают, что самый простой путь в правильном определении стоимости недвижимости — свериться с ее кадастровой стоимостью.

«Для среднестатистических квартир кадастровая стоимость в большинстве случаев соответствует рыночной.

Но выставлять жилье на продажу лучше по цене чуть выше этой цифры на 15–20%, чтобы иметь запас прочности для возможного торга», — таким лайфхаком делится Ксения Комарова, ведущий консультант Cushman&Wakefield.

Универсальный совет

Если вы все же решили продавать квартиру самостоятельно и задумались о цене, для настройки рекламы на онлайн-площадках объявлений вам нужно знать не точную цену квартиры, а лишь диапазон «от и до», попав в который вы будете получать звонки от по-настоящему заинтересованных покупателей. Чтобы его определить, нужно, как говорилось выше, тщательно изучить историю продаж по всем аналогичным домам и квартирам в вашей локации. Это непростое дело, но потраченное время и усилия обязательно окупятся в будущем.

В заключение хочется добавить, что правильная оценка — лишь начало процесса продажи недвижимости. Дальше на скорость завершения сделки влияет, как организован сам процесс по передаче квартиры от продавца к покупателю. Речь идет о важности верной стратегии продвижения, рекламной кампании, оперативного контроля изменений на рынке и, конечно, ведения переговоров.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• 5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
• 7 правил, как сделать красивые фото квартиры
• 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
• Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сколько стоит ваша квартира (или не ваша). Как объективно оценить жильё — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Исключить эмоции и не возлагать больших надежд на хороший ремонт

Многие оценивают квартиру очень эмоционально: своя кажется лучше остальных и поэтому должна стоить дороже.   

Отдельная категория эмоциональных манипуляций при оценке квартиры — ремонт. Покупатели в первую очередь смотрят на неизменяемые параметры квартиры (район, тип дома, площадь квартиры и т. д.

) и иногда «базу» ремонта (коммуникации, окна, двери, выровненные стены и потолок, хорошее напольное покрытие — то, что прослужит десятилетия).

«Косметика», которую можно быстро и бюджетно поменять: обои, линолеум или недорогой ламинат, розетки и выключатели, плинтусы, покраска радиаторов — скорее, приятный бонус, который позволит выделить квартиру среди аналогичных предложений. 

Не стоит переоценивать важность хорошего ремонта при продаже. Чтобы «заехать и жить», многим достаточно просто более или менее аккуратной квартиры. По исследованию Яндекс.

Недвижимости, большая часть покупателей согласна на «косметику» на первое время, чтобы в будущем сделать квартиру под себя, либо ищут жильё «под ремонт».

«Убитые» варианты лишь чуть менее популярны, чем квартиры с хорошим ремонтом. 

Стоит учесть свежесть и актуальность ремонта, а также помнить, что вкусы и представления о качестве ремонта у всех разные. То, что для одного «стильный евроремонт», для другого «бюджетная косметика» или вообще «безвкусица».

Попросите друзей честно «покритиковать» ваше жильё — можете обнаружить неожиданные минусы (или плюсы!).

Стратегии ценообразования

Сразу установить рыночную цену и не менять её. Как показало наше исследование, так поступают около половины собственников. С такой стратегией квартиры и продаются быстрее всего — в Москве на это уйдёт 2–3 месяца.

Установить завышенную цену (а вдруг?) и постепенно снижать её. Таких продавцов около трети. Они продают квартиры дольше всех. Такая тактика подходит, если у вас не ограничен запас времени на продажу квартиры и вы верите в «своего покупателя». В среднем в Москве с такой стратегией сделку придётся ждать около 10 месяцев.

Установить заниженную цену и постепенно повышать её. Так поступают всего 13–15% продавцов (в зависимости от региона). Покупателей в Москве придётся ждать около 9 месяцев.

Если решаете «поиграть» с ценой, не затягивайте время экспозиции объявления с ней. 2–3 недель хватит, чтобы прощупать спрос на текущей отметке. Это тоже, скорее, эмоциональный момент: кажется, что как только ты изменишь цену, появится «тот самый покупатель», который был готов заплатить больше, стоит только немного подождать. Так продажа и растягивается на месяцы. 

Как узнать реальные цены квартир в своём доме или в соседнем

Завышение цены в одном объявлении толкает других собственников выставлять квартиры по нерыночным ценам. В результате проигрывают все: продавцы не могут найти покупателей (и не понимают, в чём проблема — цены-то у всех вокруг примерно одинаковые), покупатели не могут найти квартиру по адекватной цене.

На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть историю объявлений в доме: когда и за сколько продавали квартиры, как менялась цена, сколько висели объявления.

Фотографии листаются — так можно обнаружить, что одну и ту же квартиру перефотографировали и выставляли несколько раз по разной цене (а не просто постепенно снижали цену в одном объявлении).

  Не факт, что в объявлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи. Она может быть ещё ниже.

Смотрите фото, сравнивайте ремонт и планировки «конкурентов» и то, сколько времени они потратили на продажу жилья.

Что закладывать в цену квартиры

На цену квартиры влияют десятки факторов и их сочетание. Но основные из них — неизменяемые параметры.

Район

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, чаще всего покупатели ищут жильё на севере, северо- и юго-западе столицы. Топ популярных станций метро выглядит так:

Посмотрите, какие планы у города на ваш район на ближайшие годы. Возможно, скоро откроют метро или новую школу (это плюс) или грядёт большая стройка (это минус).

Яндекс делал большое исследование районов Москвы, оценивая их удобство для жизни и развлечений. Локация тоже может относиться к эмоциональным оценкам: люди часто привыкают к определённому району и не хотят из него переезжать.

• Транспортная доступность
• Идеально, если метро рядом и есть удобные выезды на основные магистрали города.
• Инфраструктура

Топ-3 — магазины (рынки и торговые центры), детские сады и школы, а также парки и зоны отдыха. Большинство будет ориентироваться именно на эти параметры. Если у вас рядом с домом консульство Испании или популярная кофейня, покупатели вряд ли сочтут это серьёзным преимуществом (хотя в объявлениях часто пишут про подобное соседство в качестве плюса квартиры).

Тип (серия) дома и материал стен

Тут всё очень индивидуально и зависит от того, как дом эксплуатировался и когда в нём был капитальный ремонт (если был). Узнать о графике капитальных ремонтов можно на сайте «Реформа ЖКХ».

Самые дешёвые дома — хрущёвки и брежневки, но квартиры в них и дорожают быстрее всего. Если ваш дом относится к первой половине ХХ века (или даже старше), узнайте, какие в нём перекрытия — железобетонные, деревянные или смешанные. Два последних варианта не всегда нравятся потенциальным покупателям, за них они могут попросить скидку.

Площадь квартиры

Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Не стоит умножать цену «квадрата» в объявлении о продаже однушки на количество своих метров в трёшке.

Этаж

Первый этаж — это минус 10–15% от цены (зависит ещё от того, куда выходят окна). За квартиры на последнем этаже тоже часто просят скидку. Хорошо, если в доме есть технический этаж — некоторые специально ищут такие варианты, чтобы «сверху не топали», так что есть шанс найти своего покупателя, не сильно уступив в деньгах.

Планировка

Если не считать квартир-студий, то выделяют смежную (с проходом из одной комнаты в другую), смежно-изолированную (когда из одной комнаты можно попасть в другую, а третья комната — отдельно) и изолированную планировки.

Обычно покупатели предпочитают изолированную. Но есть нюансы — например, у вас дореволюционный дом и анфилада комнат. В этом случае такой проход может стать плюсом.

В остальных — смежные планировки ценятся меньше изолированных.

Узнайте, какие стены в вашей квартире несущие. Возможно, неудачную планировку можно переделать, тогда она скажется на цене чуть меньше (если вы продаёте квартиру под ремонт).

1. А ещё покупателям нравятся евродвушки и евротрёшки — квартиры, в которых гостиная соединена с кухней — подумайте, можно ли у вас сделать так.
2. Потенциальная возможность более удачной перепланировки, скорее всего, мало скажется на текущей цене, но станет дополнительным плюсом.
3. Балкон или лоджия
4. В Москве это в среднем добавляет квартире около 500 000 рублей.
5. Вид из окна

Вид должен быть действительно потрясающим и уникальным, чтобы за него захотели заплатить. В остальных случаях это просто преимущество, которое выделит ваше предложение. Скорее всего, вас попросят о скидке, если окна выходят на оживлённую магистраль или дом стоит «окно в окно» рядом с другим.

Остальные параметры влияют на цену в очень небольшой степени или не влияют на неё совсем, но могут стать плюсами, которые помогут быстрее найти покупателя.

Что с документами?

Хорошую юридическую историю квартиры закладывать в стоимость не стоит — это «база». А вот различные «нюансы», которые увеличивают риски покупателя, могут снизить стоимость жилья в среднем на 10–15%. К ним относятся:

«Свежее наследство». Покупатели очень неохотно связываются с такими вариантами, потому что опасаются появления новых наследников, а часто руководствуются и чисто эмоциональным «в квартире недавно кто-то умер».

Занижение стоимости в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налогов. Часто идёт вместе со свежим наследством, что усложняет ситуацию.

Кстати, с 2020 года совсем уйти от налогов, если квартира недавно в собственности, скорее всего, не получится. Да и покупатели всё неохотнее соглашаются на такие варианты.

Лучше хорошо обдумать, нужен ли вам такой риск, — ведь это нарушение закона.

Квартира недавно в собственности. Владение жильём менее года точно насторожит — часто квартиру быстро перепродают несколько раз, чтобы скрыть мошенническую схему. Придётся рассказать о причинах продажи и быть готовым сделать скидку.

Перепланировка, которую невозможно узаконить. Есть риск, чтоквартиру отберёт государство (в худшем сценарии), поэтому скидка может быть и больше, чем 10–15%, в зависимости от объекта. Почитайте, какие перепланировки незаконны и как о них могут узнать, если беспокоитесь, что зашли слишком далеко с ремонтом.

Пожилой собственник. «А потом бабушка передумает, а денег у неё уже не будет».

В России с опаской относятся к собственникам в возрасте 80+, но сильно снижать цену из-за такого нюанса не стоит: это может ещё больше насторожить покупателя.

Вдруг владелец действительно уже не отдаёт отчёта в своих действиях, что продаёт так дёшево (и такую сделку, кстати, будет проще оспорить). Лучше заложить небольшой дисконт или соглашаться на торг.

Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь выделить детям доли в другом жилье до сделки или проводите альтернативную сделку день в день с продажей квартиры — это должно снизить опасения покупателя и уменьшить размер потенциальной скидки (или вообще обойтись без неё).

Прописанные люди, отказавшиеся от приватизации. Если выписать такого человека некуда (или он не хочет), то вы, по сути, продаёте квартиру с жильцом. Это говорит, что скидка должна быть большой или очень большой.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Зачем нужно делать оценку квартиры при продаже?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи.

Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

• Месторасположение. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и прочее. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
• Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее.
• Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и прочее, больше ценится, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений так далее.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника.

Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру. Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры.

Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга.

Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда.

Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и так далее.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг. Процедура оценки состоит из следующих этапов:

• заключение договора и оплата услуг оценщику;
• предоставление специалисту документов по квартире;
• выезд оценщика на осмотр;
• определение стоимости оценки и составление отчета;
• передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• технический паспорт; план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

• Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
• Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
• Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Содержание отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

• основание для проведения оценки (реквизиты договора);
• сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
• цель оценки;
• точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
• перечень документов, которые использовались при оценке;
• перечень использованных методов и данных;
• результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья. Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Связаться со специалистом