08 Мая 2019 12:07 Недвижимость

Только в прошлом году на аукционы в Минской области за одну «базовую величину» выставлялись 8 зданий. Какие условия при этом должны были выполнить покупатели и за что могут забрать такой участок, выяснял корреспондент МЛЫН.BY.

Склады и хранилища

Неиспользуемые объекты недвижимости — головная боль многих местных властей. К примеру, «по наследству» от бывших войсковых частей Слуцкому району достались склады, казармы и прочие здания военных городков.

Чтобы вся эта недвижимость не простаивала, ее продают с аукционов. В некоторых случаях начальная цена таких объектов просто смешная — всего одна базовая величина (1 б. в.).

Почему так дешево оценивают здания, рассказали в Слуцком райисполкоме:

— Изначально все объекты выставляются на торги по их полной рыночной стоимости. Если не удается их продать, начальная цена снижается на 20%, потом может быть уменьшена на 50%, потом до 80%.

Если же и в этом случае не найдется покупателя, имущество может быть выставлено на аукцион с начальной ценой, равной 1 б. в., с условиями.

С 2011 года в нашем районе по такой стоимости было продано 32 объекта, в том числе в 2018 году один объект, — поясняет начальник отдела экономики Слуцкого райисполкома Татьяна Ильяшенко.

Если брать в целом центральный регион, как отметили в комитете государственного имущества Миноблисполкома, среди выставлявшихся объектов на аукцион за одну базовую есть бывшие школы, мастерские, овощехранилища, гаражи, котельные и бани. Причем не все эти здания требовали существенного ремонта. Зачем же их было продавать так дешево? Где выгода для местных властей от продажи подобных объектов за 1 б. в.?

— Помимо недополученных доходов и потерь бюджета, расходы на содержание таких объектов ложатся на балансодержателя (в данном случае — коммунальные службы. — Авт.). А это благоустройство территории, охрана, налог на недвижимость, затраты на консервацию здания. В среднем за год затраты на один такой объект составляют около 5 тыс. рублей.

Поэтому мы активно работаем и используем все имеющиеся возможности для вовлечения такого имущества в хозоборот.

В 2019 году предприятиями и организациями  коммунальной формы собственности запланирована продажа 11 объектов недвижимости,  передача в безвозмездное пользование под создание рабочих мест 1 объекта, — поясняет начальник отдела экономики Слуцкого райисполкома Татьяна Ильяшенко.

Условия

Зная о постепенном снижении стоимости неиспользуемой недвижимости, некоторые потенциальные покупатели, заприметив лакомый кусок, просто выжидают, когда цена опустится до минимальной. Однако срабатывает такая стратегия далеко не всегда. Если на участок претендует несколько покупателей, они начинают торговаться на аукционе, и в итоге цена вырастает в разы.

К примеру, в январе 2011-го в Слуцке за 1 б. в. был выставлен на аукцион бывший военный склад площадью 1564,5 кв. м, с молотка же он ушел за 17 млн 319 тыс. рублей (на то время около $5733). Здание купило ОАО «Облхимсервис» под хранилище химических удобрений.

Несмотря на то, что конечная цена выросла, компания все равно обязана была выполнить ряд условий, которые предусмотрены для объектов, выставляемых на торги за 1 б. в.

Склады до и после ремонта

— Во-первых, необходимо было осуществлять там предпринимательскую деятельность в течение пяти лет (в каждом отдельном случае срок может быть разным, обычно от 2 до 5 лет. — Авт.), чем мы и занимаемся до сих пор, — пояснили в ОАО «Облхимсервис». — Во-вторых, создать не менее двух дополнительных рабочих мест — мы создали 20.

В-третьих, привести здания и территорию вокруг них в порядок. В-четвертых, не продавать эту недвижимость до выполнения данных пунктов. По сути, если бы даже не были прописаны эти условия в договоре, мы бы все равно их выполнили.

К примеру, в любом случае сделали бы в здании ремонт и благоустроили территорию вокруг него, так как это в первую очередь необходимо нам самим.

Условия сделки оказались выгодными для компании: затем ОАО «Облхимсервис» приобрело еще два склада, выставленных на аукцион по цене в 1 б. в.

— Если на объекте необходимо провести реконструкцию, то в договоре купли-продажи устанавливаются конкретные сроки ее проведения, — уточнила первый заместитель председателя комитета государственного имущества Миноблисполкома Галина Ткаченко.

— Что касается видов деятельности на объекте, здесь никаких ограничений законом не установлено, но местным исполкомом определяются направления возможного использования земельного участка в зависимости от назначения недвижимого имущества и с учетом комплексного развития территории.

Это указывается в извещении о проводимых торгах.

Например, проданное в 2018 году на аукционе с начальной ценой в одну базовую величину здание школы в деревне Болотчицы Слуцкого района разрешено использовать для размещения объекта розничной торговли, общественного питания, социального, культурно-бытового, коммунального, производственно-складского, административно-офисного, медицинско-оздоровительного, учебного назначения.

Фото носит иллюстративный характер

В комитете госимущества Миноблисполкома отметили, что для привлечения предельно широкого круга покупателей определяются максимально возможные направления использования земельного участка, а значит, и объекта. Из этого перечня направлений покупатель сам выбирает подходящий для него конкретный вид деятельности.

Сейчас готовятся поправки в законопроект — чтобы разрешить продажу подобных объектов под снос, а также расширить условия использования объектов физическими лицами.

Пока они могут покупать неиспользуемые участки лишь с условием реконструкции недвижимости под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства.

В будущем физлица получат возможность использовать такие объекты для оказания услуг в сфере агроэкотуризма и ремесленной деятельности.

За что могут забрать

По данным комитета государственного имущества Миноблисполкома, с 2007 года в центральном регионе всего было заключено 279 договоров по объектам, проданным на аукционе с начальной ценой в одну базовую величину. Из этого числа договоров 65 были расторгнуты, а недвижимость возвращена в коммунальную собственность или снесена. Почему этим покупателям не удалось выполнить условия договора?

— Приобретая на аукционе объекты государственной собственности за небольшую цену, они не учитывали состояние строений, необходимость выполнения условий продажи, не просчитывали финансовые затраты на восстановление (реконструкцию) объектов. По факту все эти объекты лишь сменили собственника. Там длительное время ничего не делалось, объект продолжал ветшать, — уточняет первый заместитель председателя комитета государственного имущества Миноблисполкома Галина Ткаченко.

Чтобы подобных неприятных ситуаций у представителей бизнеса не возникало, специалисты советуют еще до участия в аукционе заранее проработать бизнес-план. Определить, для каких целей объект необходим, каковы затраты на ремонт, закупку оборудования и др., а также найти заранее источники финансирования.

• Фото носит иллюстративный характер
• Дополнительно
• В комитете «Минскоблимущество» 24 мая пройдут торги, на которые выставят три объекта по начальной цене от 1 до 3 базовых величин: одноэтажную котельную в деревне Подберезье (Воложинский район), участок с парком и винокурней в деревне Бобовня (Копыльский район), двухэтажное здание бани вблизи деревни Дусаевщина (Копыльский район).

1. Дополнительная информация о выставленных на продажу объектах недвижимости — на сайте комитета «Минскоблимущество» в разделе  «Аукционы» и по телефонам: 8 (017) 228-60-13, 220-59-76, 500-47-11.
2. Евгений Олейник
3. Фото автора

Предыдущая статьяСледующая статья

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости и что будет дальше? Свежая аналитика НКА

Пандемия коронавируса, падение курса рубля и замедление экономического роста в первом полугодии 2020 года сказались не только на рынке жилой, но и на рынке коммерческой недвижимости.

Как отреагировал на происходившее рынок торговых и офисных помещений, а также чего можно ожидать дальше, REALTY.TUT.BY рассказали в Национальном кадастровом агентстве (НКА) Госкомитета по имуществу Беларуси.

Все итоги первого полугодия и прогноз на будущее — читайте в материале.

Изображение носит иллюстративный характер. Евгений Ерчак, TUT.BY

В Национальном кадастровом агентстве отмечают, что рынок недвижимости всегда реагирует на изменения в экономике с некоторым запозданием. Поэтому только сегодня можно подводить итоги первого полугодия 2020 года и анализировать, какое влияние оказала пандемия коронавируса на рынок нежилой недвижимости в Минске и в регионах.

Аналитики НКА подвели итоги и комплексно проанализировали такие показатели рынка недвижимости, как объемы ввода, количество и суммарный объем сделок в денежном и площадном выражении на основании информации, содержащейся в Реестре цен на земельные участки государственного земельного кадастра Беларуси, а также предложения в открытых источниках по различным сегментам в первом полугодии 2020 по сравнению с предыдущими периодами.

В целом сейчас можно говорить о тенденции сокращения активности на рынке нежилой недвижимости и снижении цен, однако степень реакции рынка зависит от конкретных сегментов и территорий.

Что происходило на рынке торговой недвижимости?

В Беларуси не было карантина и запрета на работу торговых центров и кафе, однако потоки клиентов в них значительно снизились. Торговые объекты вели активные переговоры с арендодателем по снижению ставок аренды, рестораны и кафе переориентировались на доставку готовых блюд и частично закрылись.

— Среднерыночная ставка аренды на торговые объекты в Минске по итогам первого полугодия снизилась на 11%. Снижение можно отметить и на рынке купли-продажи, — говорит начальник управления кадастровой оценки НКА Вероника Соловьева.

Количество сделок по сравнению со вторым полугодием 2019 года снизилось на 42%, цены по итогам первого полугодия снизились на 15%. Меньше всего эти изменения затронули магазины шаговой доступности.

Это небольшие по площади объекты, расположенные на первых этажах жилых домов, зданий общественного назначения или в пристроенных, отдельно стоящих зданиях. Основная задача таких магазинов — удовлетворять потребности в продуктах или товарах первой необходимости жителей ближайших домов.

Снижение ставок аренды и средних цен по ним находилось в пределах 3−8%.

При этом активность сделок купли-продажи в областных центрах находилась на среднегодовом уровне (2017−2019 годы). Это от 15 до 30 сделок в год в одном областном центре.

Снижение средних цен также было несущественным и находилось в пределах 1−2%. По итогам первого полугодия средние цены сделок торговых объектов установились на отметке 680−690 долларов/кв.

м в Гомеле, Бресте, Гродно; в Витебске и Могилеве — 630 долларов/кв. м.

— Если же говорить об активности в менее крупных городах, то количество сделок сократилось на 15−30%. Наблюдалось и незначительное снижение средних цен. Вероятнее всего, в следующем полугодии на фоне сокращения количества сделок мы увидим более ощутимое снижение цен, — говорит Вероника Соловьева.

А что с офисами?

Что касается офисной недвижимости, то меньше всего подверглись влиянию кризиса офисные объекты класса В1. Спрос на офисы высокого качества формируют ИТ-компании, международные корпорации и крупные белорусские компании.

Однако в связи с переходом на удаленную работу многих организаций и возможной частично релокацией ИТ-специалистов спрос на офисные объекты в ближайшей перспективе может снизиться.

По оценкам консалтинговой компании, которая работает непосредственно со сдачей в аренду высококачественных офисов, 37−39% офисных площадей в столице занята ИТ-компаниями и около 70% площадей в новых бизнес-центрах.

В первом полугодии 2020 года аналитиками НКА была пересмотрена классификация офисной недвижимости, изменив подход к определению класса офисов и расширив характеристики. Новая классификация учитывает особенности белорусского рынка и охватывает весь сегмент офисов от бизнес-центров А, В1 до административных зданий и помещений на производственных объектах.

Обновленная классификация офисной недвижимости описана в новом аналитическом обзоре. Согласно ней к офисам класса А относятся бизнес-центр на Интернациональной, 36 и бизнес-центр «Титул».

Ввиду отсутствия сделок купли-продажи и открытой рыночной информации по цене аренды по данным объектам анализ по данному классу не представлен.

Офисы класса В1-В2 представлены в основном новыми качественными бизнес-центрами с привлекательным местоположением (например «Омега Тауэр», «Титан», «Футурис», «Рубин Плаза»); класс С представляет бизнес-центры старого формата, административные здания и офисные помещения в торговых центрах; класс D представлен офисными помещениями на первых этажах жилых домов; класс Е представлен зданиями и помещениями административного назначения в составе производственно-складского комплекса.

По итогам первого полугодия 2020 года суммарная площадь выставленных на продажу офисных помещений осталась на уровне 2019 года. Однако реализованный спрос составил всего 13% от общего объема предложения.

— В условиях текущей экономической ситуации наблюдается невысокая активность при приобретении дополнительных (к уже имеющимся) офисных площадей ни у крупных компаний, ни у мелкого бизнеса.

Стоит отметить, что реагировать рынок офисной недвижимости на происходящее в мире начал только во втором квартале 2020 года, в то время как, например, рынок торговой недвижимости ощутил влияние кризиса и негативных факторов с первых дней, — поясняет Вероника Соловьева.

Количество сделок купли-продажи и объем рынка в первом квартале находились в пределах среднего значения за 2016−2019 годов. Количество сделок купли-продажи во втором квартале по сравнению с первым кварталом снизилось на 63%, денежный оборот — на 64%.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы класса С и D. Офисы класса С в основном представляют интерес для компаний, которые чаще всего работают в сегменте B2B (business-to-business), в то время как офисы класса D используются небольшими организациями, которые работают в сегменте B2C (business to customer) — риелторские организации, туристические фирмы, страховые компании и так далее.

Цены продажи офисов снизились практически во всех классах от 6 до 9%. У офисов класса В1 наблюдался небольшой рост средних цен, несмотря на общую динамику цен на офисном сегменте. Анализ динамики средних арендных ставок по офисам показал их снижение от 4 до 12% в зависимости от класса.

Что с офисами в регионах?

В областных центрах и крупных городах на рынке офисной недвижимости в целом не было отмечено снижения активности сделок.

Показатель количества сделок в первом полугодии 2020 года находился на уровне 15−25 сделок в каждом областном центре. Однако отмечено незначительное снижение средних цен во всех столицах областей от 3 до 5%.

Офисы в регионах впервые были проклассифицированы, и динамика цен представлена для офисов классов C и D.

Практически во всех небольших городах существенно снизилась активность рынка (где-то на 50%), при этом значительного снижения цен не отмечалось. Однако стоит отметить, что для таких городов в целом характерен низкий уровень цен на административные объекты.

В регионах также можно отметить большую долю продаж зданий и помещений финансового назначения, принадлежащих ОАО «Приорбанк», Банк БелВЭБ, ОАО «БПС-Сбербанк». Эти банки оптимизируют портфель объектов недвижимости, в связи с чем предлагают на продажу свои офисы в регионах. Такие объекты во второй половине 2019 года сформировали основной объем сделок в крупных и средних городах нашей страны.

Что будет дальше?

Вероника Соловьева говорит, что наиболее вероятным сценарием развития событий на рынке офисной недвижимости является дальнейшее снижение цен и арендных ставок в долларовом эквиваленте в столице и регионах.

— Со стороны спроса на данный момент у организаций отсутствует необходимость приобретения новых офисов, а развитие и расширение бизнеса поставлено на паузу.

С другой стороны, компании, которые сильнее всего пострадали от сложившейся экономической ситуации, могут начать предлагать свои объекты для продажи на рынок, что сформирует дополнительное предложение.

Вероятный отток IT-компаний существенно снизит спрос на высококачественные офисы, что при фиксированном объеме предложения приведет к снижению цен, — считает эксперт.

Но первые выводы о том, как отразится экономико-политическая нестабильность в стране и ожидание второй волны коронавируса на рынке недвижимости мы увидим только к концу 2020 года.

Какую недвижимость и за сколько продают белорусские предприятия

9 Сентября 2015

Сразу несколько крупных компаний этой осенью объявили о продаже принадлежащей им недвижимости

Сразу несколько крупных компаний этой осенью объявили о продаже принадлежащей им недвижимости. Любопытные варианты можно найти даже в центре Минска. Какие-то объекты выставлены на аукцион, что-то продается напрямую.

• Административные и производственные корпуса
• ОАО «МЗОР» продает административно-бытовой и производственный корпуса в Минске (ул. Октябрьская, 16)
• В состав входит:  

1. Административно-бытовой корпус площадью 702,8 м2.
2. Многофункциональное здание площадью 4157,2 м2.
3. Производственный корпус площадью 1115 м2.
4. Производственный корпус площадью 886,1 м2.

Стартовая цена: 116,1 млрд рублей

ОАО «Белбакалея» продает недвижимость в Минске

В состав входят: административно помещение площадью 399 м2(ул. В. Хоружей, 31)  и Производственная база из девяти зданий (ул. Инженерная, 24)

Стартовая цена: 33,6 млрд рублей

ОАО «Минскремстрой»  продает: объекты недвижимости в Минске (ул. К. Либкнехта, 70)

В состав входят:

1. Помещение физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения (общая площадь – 624,8 м2) – стартовая цена 11,8 млрд рублей
2. Административное помещение (общая площадь – 2008,7 м2) – стартовая цена 37,58 млрд рублей
3. Административное помещение (общая площадь – 11,7 м2) – стартовая цена 246,2 млрд рублей

ОАО «Гродненская обувная фабрика «Неман» продает столовую в Гродно (ул. Гагарина, 41-1)

В состав входят: помещение столовой и бомбоубежище (остается в собственности продавца). Общая площадь – 2953,9 м2.

Стартовая цена: 13,9 млрд рублей

ОАО «Витязь» продает недвижимость в Витебске:

1. Помещение склада – 169 м2, стартовая цена – 723,5 млн рублей
2. Здание – 976,6 м2, стартовая цена – 1,18 млрд рублей

Serge продает здание в Минске (ул. Жилуновича, 2-В).

В состав входят производственные и складские помещения от 100 до 4700 м2

Цена: 17,5 млн рублей за м2

Санатории и лагеря

Несколько крупных предприятий выставили на продажу собственные базы отдыха. 

ОАО «Коммунарка» продает детский оздоровительный лагерь «Юный Коммунар» (Минский р-н, д. Крыжовка).

В состав входят: 19 зданий (спальные корпуса, бытовые помещения, хозяйственные постройки).

Условие продажи: сохранение функционального назначения продаваемого имущества – оздоровительно-туристический комплекс. Сейчас лагерь не работает.

1. Стартовая цена: 6,27 млрд рублей
2. ОАО «Купалинка» продает здание базы отдыха «Дом рыбака»(Минская область, Мядельский р-н)
3. В состав входят: здание базы отдыха, участок на правах аренды площадью – 0,1353 га, оборудование базы.
4. Стартовая цена: 1, 498 млрд рублей

ОДО «Белпромстрой» продает санаторий-профилакторий «Залесье» (Сморгонский р-н.)

В состав входят: здание площадью 3690,6 м2 и участок площадью 7,2781 га.

Сейчас санаторий не действует. Возможна продажа объекта в рассрочку (первоначальный взнос – от 30%).

• Также «Белпромстрой» рассматривает вариант запуска совместного проекта на базе санатория-профилактория.
• Цена: 4 млрд рублей
• Подробную информацию можно получить у представителей компаний. 

Что почем? Стало известно, за сколько государство продает «Гомсельмаш», «Горизонт» и «Купалiнку»

К покупателям государственных заводов и фабрик предъявляется множество требований

Виктор ДРАЧЕВ

В этом году государство готово продать в частные руки 13 крупных предприятий. Об этом сообщил глава Госкомитета по имуществу Андрей Гаев. Он подчеркнул, что это не план приватизации, а именно список.

— Плановой приватизации в Беларуси нет, это проводимая ежегодно работа. То есть список сформированных предварительно предложений от республиканских органов управления. Данный перечень предназначен для работы с потенциальными инвесторами, что позволяет увидеть и узнать предложения министерств и органов владельческого надзора, — сказал руководитель Госкомитета по имуществу.

В список включены следующие предприятия «Барановичский завод станкопринадлежностей», гомельские «Коралл», «ПромЛинкс», «Минский Промтранспроект», «МинскСортСемОвощ», «Завод Промбурвод», «Минский экспериментально-фурнитурный завод», «Беллегпромпроект», «Бобруйский кожевенный комбинат», «Минскпроектмебель», «Горизонт», «Купалiнка», ОАО «Гомсельмаш». Во всех случаях, исключая «Гомсельмаш», государство готово продать всю долю принадлежащих ему акций (она в зависимости от предприятия варьируется от 5% до 100%). По словам Андрея Гаева, список предприятий, которые государство хотело бы приватизировать, может быть расширен, поскольку в марте еще ожидаются предложения от ряда министерств.

«Гомсельмаш» пытаются продать не в первый раз

В настоящее время государство владеет 100% акций «Гомсельмаша». 49,9% из них оно готово продать, то есть изначально планируется, что 50% + 1 акция (то есть контрольный пакет) останется в республиканской собственности. Условия, которые государство выдвигает к потенциальному покупателю «Гомсельмаш», следующие.

Инвестором должна быть компания, занимающая ведущее место в мировом рейтинге производителей сельскохозяйственной техники. Объем инвестиций в основной капитал в рамках совместного инвестиционного проекта должен быть не менее 500 миллионов долларов.

Покупатель обязан будет сохранить основной вид деятельности предприятия, гарантировать рост объемов производства и реализации продукции с использованием совместной товаропроводящей сети. Есть и жесткие экономические критерии, которым должен отвечать будущий инвестор, в частности, на следующий год после покупки его обяжут сделать «Гомсельмаш» прибыльным.

Еще одна оговорка: при условии выгодных предложений со стороны инвестора государство-продавец может подумать даже о продаже пакета «75% +1 акция».

Напомним, что власти пытаются продать «Гомсельмаш» на протяжении как минимум трех последних лет. Неоднократно обсуждался вопрос об его объединении с «Ростсельмашем»

— «Ростсельмаш» давно предлагает: давайте приватизировать, мы готовы купить. Но я не хочу, чтобы «Гомсельмаш» превратился в завод по производству шестеренок.

Все остальное: и конструкторские разработки, и научно-техническая составляющая — все там, в Ростове, а мы превратимся в какой-то придаток.

Этого быть не должно, должны быть партнерские отношения, — говорил Александр Лукашенко еще в 2018 году.

Интерес к «Гомсельмашу» проявляли китайские инвесторы, но их условием было сокращение численности рабочих предприятия как минимум на треть. На это государство не согласилось. Осенью прошлого года возможность войти в акционерный капитал «Гомсельмаша» обсуждалась на встрече белорусского лидера с президентом Казахстана Касымом-Жомартом Токаевым, однако до конкретики дело не дошло.

Напомним, что по итогам 2018 года «Гомсельмаш» показал 107,9 миллиона рублей убытка. Выручка предприятия упала 16,6% — до 413,2 миллиона рублей, а прибыль от реализации снизилась на 38,4% — до 36,5 миллиона рублей.

К началу 2019 года непокрытый убыток «Гомсельмаша» составил 367,8 миллиона рублей, а задолженность по долгосрочным кредитам и займам достигла 778,2 миллиона рублей, по краткосрочным — 266,7 миллиона.

Численность работников сократилась на 186 человек.

«Горизонт» оценили в 30 миллионов долларов

Государству принадлежит 99,9% акций «Горизонта», и все они продаются. Покупатель должен сохранить основное направление деятельности (производство потребительской электроники, освещения, промышленной электроники и телевизионной техники).

Стартовая цена продажи «Горизонта» — не менее 30 миллионов долларов, именно таким определен объем инвестиций в основной капитал в рамках совместного инвестиционного проекта.

Отмечается, что это предварительная цифра, а окончательная сумма будет уточнена при проведении переговоров с потенциальным инвестором.

Некоторые предприятия государство готово продать безо всяких условий

К будущим покупателям «Беллегпромпроекта», «Бобруйского кожевенного комбината», «Завода Промбурвод», «Минского Промтранспроекта» и предприятия «МинскСортСемОвощ» государство не предъявляет никаких требований.

Интересующийся приобретением «Минского экспериментально-фурнитурного завода» должен быть готов в течение трех лет вложить в него не менее 4 миллионов долларов и создать 25 новых рабочих мест.

2 миллиона долларов в течение 6 месяцев с момента покупки обяжут вложить инвестора-покупателя в «Барановичский завод станкопринадлежностей».

Интересно, что в течение двух лет со дня заключения договора купли-продажи будущий владелец должен гарантировать, что уровень среднемесячной заработной платы его работников будет не ниже сложившегося по Брестской области. Продается и ОАО «Купалiнка».

Это предприятие находится в Солигорске и занимается производством верхней одежды для взрослых и детей, нательного белья для мужчин, женщин и детей, а также пошивом трикотажных изделий. К слову, будущий покупатель в течение трех лет должен вложить в предприятие не менее 10 миллионов рублей, 5 из которых — на модернизацию, 3 — на увеличение объема производства. Еще 2 миллиона должны пойти на развитие собственной товаропроводящей сети, маркетинговые мероприятия.

Как протесты изменили рынок белорусской недвижимости

Фото Виктора Драчева / ТАСС Глава белорусской компании «Эксперт» Павел Астапеня в своей колонке для Forbes рассказывает, как изменился рынок недвижимости после начала протестов, что происходит с ценами и каковы перспективы выхода из кризиса

Десять лет назад Павел Астапеня был одним из первых белорусских риелторов, рассказавшим о том, как россияне скупали недвижимость в Белоруссии, когда рынок переживал острый кризис после президентских выборов 2010 года. В своей новой колонке для Forbes он анализирует, как реагирует белорусский рынок недвижимости на протесты в стране, а также когда и при каких условиях ситуация может нормализоваться. 

Риелторский рынок реагирует на общественные события не мгновенно: покупка квартиры требует времени, иногда нескольких месяцев. Можно сказать, август мы прошли «на старом бензине»: проводились сделки, предварительные договоры по которым были заключены в начале лета.

 Тем не менее по итогам августа число сделок на рынке квартир по сравнению с июлем сократилось на 16%. Если же сравнивать с августом прошлого года, то падение составит четверть. Можно предположить, что осенью оно продолжится из-за нескольких факторов. Важнейший из них — практически полное прекращение кредитования покупки недвижимости.

В последние годы доля кредитных сделок на белорусском рынке составляла до 30%, и вполне естественно предположить, что с уходом кредитных покупателей число сделок сократится примерно на столько же.

Осенью «старый бензин» закончится: предварительные договоры, заключенные в июле, к сентябрю превратятся в завершенные сделки, а новых будет заключаться все меньше. Вероятно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составит 30-40% ежемесячно.

Программы кредитования остановлены из-за стремительной девальвации белорусского рубля. При этом кредиты выдаются только в рублях — кредитование в валюте в Белоруссии уже 10 лет как запрещено.

Понятно, что в таких условиях ни национальному, ни коммерческим банкам не с руки выдавать кредиты в национальной валюте из-за высоких рисков. Решение прекратить кредитование покупки недвижимости с их стороны выглядит продуманным и осознанным.

Несмотря на негативную реакцию на это застройщиков, в Белоруссии возможности лоббизма очень ограничены: подобные решения принимаются сверху, и мнение бизнеса большого веса не имеет.

Поскольку число сделок снижается и продолжит снижаться в ближайшей перспективе, это не может не оказать влияния на цены. Здесь необходимо сделать важное пояснение: в отличие от России мы традиционно считаем цену на недвижимость в долларах США.

Поэтому самый значительный фактор в динамике цен — это состояние белорусского рубля: если происходит девальвация, то цены в долларовом эквиваленте неизбежно падают. Как правило, это падение ползучее — один-два процента в месяц.

Можно предположить, что по итогам года оно составит около 10%, причем с августа по декабрь — около 5%.

Существует еще один фактор, потенциально оказывающий влияние на рынок: настроение общества и его политические ожидания.

Теоретически можно ожидать, что политическая неопределенность побудит кого-то выставить квартиру в Минске на продажу с намерением уехать из Белоруссии или, напротив, инвестировать в белорусскую недвижимость в расчете на позитивную перспективу.

Однако количество квартир, выставленных на продажу, как ни странно, не увеличивается. Возможно, потому, что ситуация развивается слишком быстро и люди пока не успевают на нее отреагировать. 

Для белорусского обывателя квартира — основная материальная ценность и возможный дополнительный источник дохода. Фондовый рынок в стране развит слабо, и возможностей для инвестирования средств не так уж много.

Граждане вкладываются в недвижимость и не очень спешат с ней расставаться. Поэтому роста предложения нет — в то время как из-за политических событий и девальвации национальной валюты существует падение спроса.

Покупатели занимают выжидательную позицию. Те, что приходят сегодня, — это в основном люди, которые решают квартирный вопрос, например, продают меньшее жилье, чтобы купить большее. Понятно, что этой категории покупателей нет смысла ждать развития событий — они решают свою проблему прямо сейчас.

При этом инвесторы с рынка практически ушли — «чистых» покупателей, то есть людей, покупающих недвижимость для сдачи в аренду или долгосрочного инвестирования, на рынке практически не осталось. А значит, цены в долларовом эквиваленте будут падать не только из-за девальвации рубля, но и вследствие ухода этой группы покупателей.

Падение же цен будет давить и на тех покупателей, которые планировали улучшить жилищные условия: кто-то из них, вероятно, предпочтет отложить покупку.

Летом Александр Лукашенко заявлял, что цены на недвижимость в Минске «разогнал» спрос со стороны российских покупателей. Десять лет назад Национальное кадастровое агентство, которое занимается государственной регистрацией недвижимости, опубликовало отчет о количестве иностранцев, владеющих жилой недвижимостью на территории Белоруссии.

Согласно отчету, около 7,5% квартир принадлежат гражданам России, и еще 2,5% — гражданам других государств. К сожалению, новые данные с тех пор не публиковались. Однако исходя из статистики сделок, процент квартир, принадлежащих россиянам и другим иностранным гражданам, за это десятилетие значительно упал, как минимум вдвое.

Другими словами, в последнее время россияне значительно чаще продавали недвижимость в Белоруссии, чем покупали. 

Насколько покупки недвижимости в нулевых действительно разогнали цены на рынке? 10% сделок с участием иностранцев оказывают влияние на рынок, однако это влияние в те годы было непринципиальным. В целом в тот период рынок рос, увеличивалось число строящихся объектов, росло число сделок. Иностранный спрос был лишь одним из многих факторов и вряд ли решающим.

Вернутся ли иностранные инвесторы на белорусский рынок? По объему иностранных инвестиций Белоруссия занимает одно из последних мест в СНГ. При условии изменения политической обстановки неизбежно появление в стране иностранных инвесторов. Но это зависит от того, насколько вероятен позитивный сценарий развития ситуации в Белоруссии. 

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Белорусские предприятия могут уйти с молотка

Перед Белоруссией замаячил риск дефолта по государственным долгам. Политический кризис в стране на фоне сложной экономической ситуации в мире привел к падению валютных поступлений. Россия – главный кредитор соседа, Минск должен Москве почти 8 млрд долларов. При этом в казне у Лукашенко валюты почти нет, но у России есть интерес к белорусской промышленности.

Глава Белоруссии Александр Лукашенко озаботился обязательствами государства по выплате внешнего долга. Ведь задержка с оплатой госдолгов для государства чревата дефолтом, который не несет ничего хорошего ни местной валюте, ни финансовой системе, ни простым гражданам. По словам Лукашенко, если надо рефинансировать госдолг, то надо приступать к работе.

Батька ссылается на непростое время: «Мы очень большие деньги бросили на лечение людей от коронавируса, плюс еще напрягли экономическую обстановку эти хождения по улицам, так называемые акции, митинги – никто же деньги из них не считает. Но мы уже видим потерь на 500 млн, а сколько будет косвенных потерь – вопрос».

По оценке местного минфина, бюджет Белоруссии в этом году может недополучить около 4 млрд белорусских рублей из-за ситуации с нефтью и замедления экономического роста на фоне пандемии.

В этом году Белоруссии необходимо выплатить по валютному госдолгу около 3,6 млрд долларов, рассказал Лукашенко министр финансов Белоруссии Юрий Селиверстов. До выборов Минску удалось выплатить 2 млрд долларов, в том числе за счет размещения еврооблигаций.

Однако надо погасить еще 1,6 млрд долларов до конца года, что в текущей ситуации сделать будет непросто.

Проблема еще в том, что Белоруссия уже давно подсела на кредитную иглу: чтобы оплатить старые долги, она набирает новые. Россия – главный кредитор республики.

И вплоть до прошлого года Минск постоянно просил реструктурировать задолженность перед Россией, Москва шла на уступки и переносила сроки оплаты долга на более позднее время. Однако летом прошлого года Россия впервые отказалась пролонгировать кредит, потребовав наконец платить по долгам.

Вероятно, сказалось давление Минска по нефтегазовым вопросам. Безысходность заставила Минск взять больше кредитов у Китая и занять на внешнем рынке – через размещение еврооблигаций.

«Технически Белоруссия возвращает долги. Но фактически Белоруссия занимается импровизированной реструктуризацией долгов уже давно, хотя и не признает это официально», – говорит аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов.

Совокупный государственный долг Белоруссии составляет около 40 млрд долларов, из которых 7,5 млрд она должна правительству России плюс 0,44 млрд долларов ВЭБу по кредиту на строительство Белорусской АЭС.

В сумме Минск задолжал России почти 8 млрд долларов. С 2012 года этот долг практически удвоился. В целом на долю России приходится примерно пятая часть объема долга, и она является крупнейшим кредитором.

Кроме того, Белоруссия должна 3,3 млрд долларов Китаю, еще 2,7 млрд долларов – Евразийскому фонду стабилизации и развития (которым фактически управляет Минфин РФ) и по кредитам западных инвесторов – еще 3 млрд долларов (в том числе Всемирному банку).

Западные правительства напрямую не кредитуют Белоруссию, но делают это через международные банки и фонды типа ЕБРР. «Поэтому для Белоруссии важнее вовремя расплатиться с Западом, чем с Москвой.

Как известно, Москва гораздо мягче смотрит на сроки и условия кредитования соседей.

Кредитные процедуры на Западе не предполагают, что можно «перезанять» без четкого объяснения, на что пойдут деньги и как потом их будут отдавать», – говорит Емельянов.

В Кремле на вопрос возможного рефинансирования кредитов, которые Россия предоставила Белоруссии, заявили, что это предмет переговоров. «Это вопрос абсолютно экономический. Поэтому если такие инициативы, такие предложения будут сделаны, они нашим Минфином будут рассматриваться», – сказал пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков.

С одной стороны, Белоруссия пока не является тяжело закредитованной страной. «По соотношению госдолга и ВВП она находится на среднем мировом уровне с показателем около 50%. Это рядом с такими странами, как Сербия или Мексика, но, конечно, не так хорошо, как у России c ее 14%.

При желании Белоруссия сможет перекредитоваться на международном долговом рынке. Но, конечно, ставки там будут не в пример выше тех, по которым ее кредитует Россия (8,5% годовых и ниже).

Кредитный рейтинг Белоруссии слабый – примерно на уровне Монголии, Украины или Египта, и хуже, чем у Греции», – говорит Валерий Емельянов.

С другой стороны, стране негде найти 1,6 млрд долларов на покрытие задолженности в этом году.

«Учитывая, что Россия – крупнейший кредитор Белоруссии, сохранение российских инъекций является критически необходимым для поддержания экономики этой страны.

И особенно остро этот вопрос встал именно сейчас, когда часть белорусских предприятий закрылась на фоне политических волнений.

И принимая во внимание, что доля госдолга к ВВП в этой стране превысила 26%, отказ России от реструктуризации в этом году может критически сказаться на экономике соседней страны – ресурсов на выплаты для снижения задолженности у них просто нет», – говорит доцент кафедры экономической теории РЭУ им.

Г. В. Плеханова Олег Чередниченко. Впрочем, учитывая российскую риторику в адрес Белоруссии, вероятность сохранения поддержки выглядит весьма высокой, считает эксперт.

Белорусский бюджет уже лишился части доходов от таможенных пошлин на нефть и нефтепродукты, а также от налога на прибыль. Дефицит бюджета в этом году может серьезно вырасти до 5 млрд белорусских рублей. У белорусского минфина есть остатки в белорусских рублях, накопленных в прошлые годы, и они пойдут на частичное покрытие дефицита бюджета. Однако на оплату долгов долларов не хватает.

При госдолге в 40 млрд долларов валютные резервы Белоруссии составляют всего 9 млрд долларов. Причем «живых» денег в резервах всего 4 млрд долларов. Дефицит валюты – это вечная проблема Лукашенко, а теперь она стала еще острее.

Если произойдет смена власти в Белоруссии, то существует высокий риск невозврата белорусских долгов. Это уже не раз показывала история – та же Украина не вернула России ее деньги после смены власти в стране.

«Существенная часть межгосударственных займов Белоруссии была выдана под личные гарантии Лукашенко, фактически за его лояльность Москве.

Если бы отношения строились на рыночной взаимовыгодной основе, суммы были бы меньше, а ставки – выше», – говорит Емельянов.

По его словам, для России потеря 7,5 млрд долларов белорусского долга – не фатальная сумма, однако эксперт предполагает, что Москва не станет списывать этот долг или реструктурировать эти деньги из принципа.

В случае с Украиной речь шла о 3 млрд долларов, которые Киев так до сих пор и не вернул. Вряд ли Москва когда-нибудь сможет получить эти средства, однако на реструктуризацию этой задолженности она не пошла.

«Минск, чтобы не портить себе кредитный рейтинг, может расплатиться с Россией ценными активами, например позволить российскому бизнесу участвовать в приватизации ключевых предприятий»,

– не исключает Емельянов. Например, КАМАЗ в свое время хотел объединиться с МАЗом, но из-за неадекватно завышенных оценок Минском собственного завода эта кооперация так и не состоялась.

России интересны также доли в «Беларуськалии», который демпингует на китайском и индийском рынках, выбивая почву из-под ног российского производителя калийных удобрений. Россия, конечно, не прочь получить доли в двух белорусских нефтеперерабатывающих заводах.

Тем более что без российской нефти по льготной цене их рентабельность сильно снижается.

По данным на 2019 год России должны целых 17 государств. И Белоруссия по объему задолженности в 7,5 млрд долларов лидирует. На втором месте Украина, которая так и не вернула еврооблигации на 3 млрд долларов, которые вместе с процентами уже превысили эту сумму.

В 2015 году Украина допустила дефолт по этим еврооблигациям, а Россия подала на нее в высокий лондонский суд. Интересно, что до этого времени Украина сама признавала этот долг, потому что она выплачивала по нему проценты.

Когда же пришел срок вернуть всю сумму долга вместе с телом, то Украина решила, что проще назвать этот кредит политическим и ввести мораторий на его оплату. Высокий суд Лондона, кстати, обязал Киев вернуть деньги, так как это государственный долг.

Венесуэла осталась должна России 3,15 млрд долларов. Эта задолженность образовалась в 2011 году в виде кредита на финансирование поставок в страну российских вооружений. Этот кредит рефинансировали три раза, и срок его погашения был продлен до 2027 года, но вряд ли стоит рассчитывать на его возврат.

Кубе Россия простила более 30 млрд долларов долгов – 90% от всей задолженности. Однако Остров свободы остался должен порядка 3 млрд долларов, которые предстоит выплачивать частями.

Смотрите ещё больше видео на YouTube-канале ВЗГЛЯД