Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас

На прошлой неделе стало известно, что ЕРАМ покидает бизнес-центр «Красавік», который компания арендовала полностью. В связи с этим мы решили узнать, является ли уход айтишников (и не только) из офисов массовым.

О том, как сейчас чувствует себя рынок коммерческой недвижимости, REALTY.TUT.BY рассказал партнер, исполнительный директор белорусского представительства международной консалтинговой компании NAI Global Андрей Алешкин.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас

Офисные площади делятся на следующие классы: A, В1, В2, С и D. Но поскольку последние два класса находятся в основном в старых зданиях и не отвечают современным требованиям, то рассматривать мы будем только первые три.

По словам Андрея Алешкина, сейчас в Минске около одного миллиона квадратных метров офисных площадей классов A, В1 и В2. Плюс в 2021 году планируется ввести еще около ста тысяч «квадратов» таких объектов.

— Таким образом, по насыщенности и общему количеству офисных площадей мы уже приближаемся к средним показателям соседних стран.

Минск с текущей обеспеченностью в 0,5 квадратного метра на одного жителя немного уступает Киеву и Санкт-Петербургу, где приходится по 0,7 «квадрата» на одного жителя. При этом мы еще существенно проигрываем Риге, Вильнюсу, Москве, Таллину и Варшаве, где обеспеченность выше.

В Риге на одного жителя — 1,1 квадратного метра качественных офисов, в Вильнюсе — 1,2 метра, в Москве — 1,7 метра, в Таллине — 2,2 метра, в Варшаве — 3,2 метра.

«30−40% сотрудников IT-компаний уже не вернутся к работе в офисах»

— Какой объем офисных площадей высвободился за год? Какие можно привести примеры, похожие на историю с бизнес-центром «Красавік»? Какую долю среди отказников занимают IT-компании?

— Да, были примеры съезда арендаторов, но это не носило массового характера. Массовой можно скорее назвать «удаленку», которая была введена повсеместно, а не только у IT-компаний. Некоторые же не айтишные компании сокращали свои площади именно из-за падения спроса на их продукты, товары или услуги.

История же с «Красавіком», по мнению эксперта, — это часть стратегии IT-компании (ЕРАМ. — Прим. TUT.BY) по оптимизации.

— То же самое произошло еще в ряде бизнес-центров Минска, да и в региональных БЦ, где крупные площади были высвобождены в 2020 или начале 2021 года. Конечно, большая часть из этих компаний занимает IT-сектор, который в том числе больше всех положительно воспринял работу сотрудников на «удаленке».

Думаю, что 30−40% сотрудников из числа этих компаний и вовсе уже не вернутся к привычной работе в офисах. Однако это не означает напрямую уменьшение площадей. Это будет скорее их оптимизация, трансформация в более гибкие пространства, agile-офисы с коливингами и коворкингами и тому подобное.

Будущее за универсальностью и гибкостью.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас Бизнес-центр «Красавік». Дмитрий Брушко, TUT.BY

— Каким был спрос на офисы в начале 2020 года и каким стал сейчас? Насколько упал спрос со стороны IT-компаний?

— Спрос в начале и середине 2020-го был практически нулевым. Были редкие запросы из серии: «А что со ставками, они упали в два раза? Нет? Ну тогда подождем». Сейчас же, начиная с февраля 2021 года, пошли запросы, и не только от компаний из IT-сектора. Можно сказать, что рынок оживился.

Но по факту по сравнению с концом 2019 года спрос точно упал в 2−3 раза. Особенно страдают новые проекты и еще более те, в которых нет отделки. Такие помещения практически не интересны потенциальным арендаторам. Вкладываться в отделку сейчас никто не готов.

Поэтому в приоритете проекты с отделкой.

«Ставки аренды уменьшились в пределах 10%»

— Какие причины отказа от площадей и падения спроса? Существенно ли на это влияет релокация айтишников после выборов во второй половине 2020 года?

— Я бы не сказал, что релокация является существенным фактором, скорее COVID-19 оказал большее влияние на рынок.

Я бы даже сказал, он еще больше повлиял на международные компании не из IT-сектора, так как у них было принято общее решение по всему миру уйти на «удаленку». Причем сразу на год, а у некоторых и на 1,5−2 года.

Соответственно, встал вопрос о целесообразности аренды ими помещений и сокращения площадей.

Однако это не означает, что произошел массовый уход, говорит Алешкин. Произошли скорее диалог между арендатором и арендодателем и поиски приемлемых для сторон сценариев.

— Те арендодатели, которые шли навстречу, слушали арендатора и вырабатывали стратегии, учитывающие как реалии рынка, так и ситуацию арендаторов, смогли сохранить не только хорошие отношения с арендаторами, но и не допустили их ухода из объектов. Где-то это была краткосрочная скидка, а где-то — уменьшение площади, субаренда, каникулы и так далее.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас Изображение носит иллюстративный характер. Евгений Ерчак, TUT.BY

— Насколько за год просели ставки аренды на офисы разных сегментов?

— Особенно пострадали, как я говорил выше, новые проекты, которые ввелись на самом пике «ковидных» ограничений. В них ставки упали на 20−40% по сравнению с теми, которые они заявляли в конце 2019 или начале 2020 годов.

В действующих же бизнес-центрах после переговоров и выработки совместных обоюдоустраивающих условий в основной массе ставки были сохранены или незначительно уменьшены — в пределах 10%.

В основном это происходило с условием возврата ставок аренды в течение второй половины 2021 года к действующим в начале 2020 года. Но, конечно, в каждом случае все зависит от проекта и лояльности арендодателя.

По данным Андрея Алешкина, по состоянию на конец 2020 года ставки аренды для бизнес-центров класса А находились в пределах 24−28 евро за квадратный метр в месяц без НДС, для офисов класса В1 — 12−24 евро, для офисов класса В2 — 7−12 евро.

— Если говорить о текущих ставках аренды, то я бы все пометил «звездочкой», так как все сейчас решается путем индивидуальных переговоров. Но в среднем суммы такие: класс А — в пределах 18−25 евро за метр, класс В1 — в пределах 10−17 евро, класс В2 — в пределах 5−12 евро без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных платежей.

«Будущее — за гибкими офисами»

— Как ситуация в Минске отличается от ситуации, например, в Киеве?

— По данным наших коллег, за год вакантность офисных помещений увеличилась на 5,5% — к концу 2020 года она составляла 12,5%.

По опросам NAI Ukraine корпоративных офисных арендаторов, 63% компаний не меняли площадь офисов, 13% уменьшили до 10%, а у 6% компаний наблюдается уменьшение на более чем 50%. Арендные ставки на офисы снизились в среднем на 20% в течение года.

Очень яркая тенденция — многие компании в связи с пандемией вместе с переходом на удаленный формат работы стали вынуждены оптимизировать затраты на офис путем использования коворкингов.

— Каковы ваши прогнозы по рынку офисной недвижимости в Минске?

— Мы пока не наблюдаем активных реконцепций в существующих объектах, но видим активное движение по внедрению новых форматов в строящиеся проекты. Новые проекты отходят от готовых решений прошлых лет и активно следуют трендам.

Согласно трендам 2020 года, инфраструктурная составляющая многих бизнес-центров расширилась. Возникли новые требования арендаторов, которые хотят видеть коммерческие площади первых этажей под магазины, рестораны и сервисы, а также общие площади в виде лаундж-зон и террас. Появились также требования к наличию провайдеров услуг — например, таких как фитнес, красота или медицина.

Увеличиваются общие пространства — лаундж-зоны и холлы-ресепшены, потому что это места взаимодействия арендаторов с курьерами и посетителями. При возможности — обустраиваются террасы и эксплуатируемые кровли для возможности работы на открытом пространстве и организации здесь ивентов.

Но наиболее актуальным является предусмотрение пространств для гибкой аренды, говорит Андрей Алешкин. Это отдельные части здания и этажи, включающие инфраструктуру коворкинга, и офисные пространства для разных моделей работы.

Например, хот-дески (опенспейсы, в которых сотрудники вместо закрепленного рабочего места занимают свободное, приходя на работу по своему графику. — Прим. TUT.

BY), закрепленные столы в опенспейсе, мини-офисы с готовым ремонтом, переговорные.

— Это позволяет рассчитывать на большую аудиторию, создать более сильные позиции на рынке, распространяя преимущества инфраструктуры коворкинга не только внутри него, а на все здание. Как результат — за счет аренды по столам и более дорогим краткосрочным контрактам повысить доход с квадратного метра такого этажа на 15−30% в зависимости от локации.

Описанная модель работы для бизнес-центра более сложная, но это решаемая проблема. На Западе, например, она решается за счет все тех же операторов коворкинга.

— Так, для примера, операторы гибких офисов Własne B, Mindspace в Варшаве взаимодействуют с классическими лендлордами (владельцами земли и зданий. — Прим. TUT.BY) по системе договоров управления.

Таким образом, классический бизнес-центр сдается по формату коворкинга и управляется профессиональным оператором.

Но контракты заключаются напрямую, и доход получает непосредственно собственник объекта, а коворкинг-оператор диверсифицирует деятельность, получая дополнительный доход к основному бизнесу.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас Бизнес-центры в Варшаве. pixaby.com

Что же касается общих тенденций на белорусском рынке офисов, то, по словам эксперта, в 2021 году ожидается превалирование удаленного формата работы с постепенным возвращением в офисы во втором полугодии.

— Однако главным образом неопределенность рынка напрямую связана с потенциальными карантинными ограничениями и скоростью вакцинации. В любом случае будущее за гибкими офисами.

Офисная и торговая недвижимость: итоги 2019 года и прогнозы на 2020

2019 год не отличился особыми потрясениями на рынке торговой и офисной недвижимости. Несмотря на это, были в ушедшем году и свои интересные особенности. Именно о таких нюансах рынка рассказал руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА·НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Руслан Орлов.

Офисы: рынок поглощает огромные площади

Сейчас на рынке офисной недвижимости продолжается тенденция прошлых лет: идет переориентация на аренду. Примерно оценить величину спроса в аренду можно по объемам ввода: в течение года ввели в эксплуатацию 9 бизнес-центров совокупной офисной площадью практически 80 тыс. кв. м. В активном предложении из этого объема осталось только 17 тыс. кв. м.

— То есть за год столичный рынок аренды поглотил более 60 тыс. кв. м. новых офисных площадей. И это, не считая той ротации арендаторов, которая ежемесячно происходит на площадях уже введенных ранее бизнес-центров, — говорит Руслан Орлов. — На фоне подобного спроса очевиден и рост ставок аренды.

Читайте также:  Обоснование закупки у единственного поставщика по 44-фз + пример

Но здесь важно понимать несколько вещей: во-первых, наибольший рост демонстрируют ставки предложения аренды офисов, в то время как ставки по реальным сделкам, с учетом дисконта, несколько ниже, а во-вторых, наибольший рост характерен для самых качественных объектов в разрезе каждого класса — ведь везде есть как наиболее, так и наименее популярные объекты.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас

Способствовало росту ставок аренды также и несоответствие предложения спроса по площадям: больше всего предлагается офисов площадью до 200 кв. м.

и, как правило, они располагаются в бизнес-центрах классов «В» и «С».

В то время как площадей свыше 600 метров в классе «В+» весьма ограниченное количество, а те, что есть, не всегда соответствуют требованиям арендатора по соотношению цена/качество.

— В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем. Основная причина — в отсутствии обоснованных экономических предпосылок. А наблюдающийся некоторый дефицит определенных площадей постепенно исчезнет вместе с выходом на рынок крупных объектов, — считает эксперт.

— Например, в текущем году ожидается ввод части крупного МФК «Шантер Хилл» — а это порядка 35 тыс. кв. м., БЦ «Аякс» — более 10 тыс. кв. м., БК «Капитал Центр» — 12,5 тыс. кв. м. и МФК «Имперский», совокупной офисной площадью порядка 14 тыс. кв. м. Эти объекты смогут закрыть потребности сегмент «А» и «В+» классов.

И это не считая небольших офисных объектов, не подпадающих под понятие бизнес-центра.

Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что в абсолютном большинстве основная доля приобретенных офисов предназначается для последующей сдачи в аренду в инвестиционных целях. Косвенно на это указывает и площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.

Всего же за 11 месяцев 2019 г. в бизнес-центрах класса «В» и «С» было продано 20,3 тыс. кв. м. (площади в объектах классов «А» и «В+» в продажу не предлагаются ввиду их нахождения под единым управлением одного собственника), встроенных административных помещений — 75,3 тыс. кв. м.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас

Торговля: заполнение торговых центров зависит от брендов

В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов.

В минувшем году из крупных объектов в эксплуатацию ввелся только один ТЦ «Palazzo», и тот был долгостроем.

На разных стадиях строительства находятся еще как минимум три объекта: «Centropol» на Свердлова, «Minsk City Mall» на Толстого и «Mega Park» на Казимировской. Но это все проекты не прошедшего года, а более ранних лет.

— Сейчас как никогда актуальным является вопрос заполнения торговых центров. В наиболее востребованных ТЦ (таких как «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» и другие), вакантность площадей стремится к нулю, — констатирует специалист.

— Однако в том же «Diamond city», открывшим свои двери еще в 2018 году, до сих пор свободных площадей хватает, впрочем, как и у нового «Palazzo». И на мой взгляд, перспективы по их заполнению весьма туманны. Столичные покупатели уже привыкли к новинкам и новшествам, поэтому появление и заполнение торговых центров зависит напрямую от брендов.

Но есть ли интерес у дальнейшего расширения своей сети в рамках Минска у H&M и Inditex — это вопрос.

Что касается компании LPP, то они ушли с нашего рынка как франшиза, а теперь готовы выходить на него самостоятельно. В скором времени ожидается открытие их магазинов в новом ТЦ «Trinity» в Гродно, а там, возможно, вновь возвращение в столичные торговые центры.

Но вновь ожидаемых LPP вряд ли хватит чтобы поглотить вакантные площади существующих и строящихся крупных торговых объектов. Поэтому вся надежда на новые международные бренды.

Смогут ли стать новые объекты центром притяжения покупателей, а «старые» отстаивать свои позиции так же уверенно — покажет только время.

Параллельно рынку площадей в торговых центрах, существует рынок встроенных помещений, которые не менее интересны для определенных видов арендаторов.

Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора, поэтому, по словам эксперта, говорить о единой ставке аренды нельзя.

В наиболее популярных объектах нередко уровень ставок не только выше 50 евро, но и даже выше 100 евро за кв. м. Во встроенных же помещениях ставка предложения в среднем 15 EUR/кв. м., если говорить о street retail — 30−50 EUR за кв. м.

В отношении купли-продажи ситуация следующая: совокупно за 11 месяцев было продано 31,5 тыс. кв. м. торговых помещений, из которых 85% — помещения до 150 кв. м.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчас

Как и в случае с офисной недвижимостью, большинство торговых помещений были приобретены инвесторами для последующей сдачи в аренду.

— На 2020 год, как в отношении торговой, так и в отношении офисной недвижимости, значительных изменений не ожидается. Для роста цен и ставок необходимы положительные экономические предпосылки.

Кроме того, выходящие новые площади будут снижать накал спроса.

Спрос в свою очередь будет направлен в сторону качественных объектов, а в целом рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи.

В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем

Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды

площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.

  • В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов
  • Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора
  • рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи

Итоги года на рынке офисной недвижимости: гибкие офисы становятся трендом

На офисном рынке Минска по-прежнему сохраняется дефицит качественных объектов, спрос настолько высок, что ввод новых бизнес-центров слабо сказывается на числе вакантных площадей.

В 2019 году власти внесли важные изменения в Трудовой кодекс, придав статус удаленной работе, что также повлияет на загрузку офисных площадей. Myfin.

by вместе с компанией Regus оценивает перспективы рынка офисной недвижимости.

Что происходит на рынке офисной недвижимости Минска сейчасФото носит иллюстративный характер, источник: pixabay.com

На офисном рынке Минска наблюдается дефицит качественных объектов, о чем говорит низкий уровень вакантных помещений. По данным Colliers International, еще в 2016 году вакантных офисных площадей класса А и В в Минске было около 5 и 13%, соответственно. Сейчас «вакансия» снизилась почти до нуля.

«Морально устаревшие помещения неликвидны, новые офисные здания не всегда соответствуют современным требованиям, особенно если говорить о бизнес-центрах класса «А» или «В».

В 2019 году появилось несколько качественных бизнес центров, в них наблюдается высокая заполняемость, несмотря на более высокие ставки аренды, – говорит Екатерина Космачёва, управляющий директор компании Regus в Беларуси.

О нехватке хороших офисов говорит и тот факт, что крупные банки открывают коворкинги, которые бесплатны для их клиентов. В 2019 году так сделали «БПС-Сбербанк» и «Альфа-банк».

Гибкие офисы – тренд 2020 года

Дефицит офисных помещений повышает интерес к сегменту гибких офисных решений: офисам с гибкой системой аренды и коворкингам.

«Выход Regus на рынок показал, что спрос на коворкинги значительно выше наших ожиданий. Мы полагаем, что в 2020 году продолжится развитие этого сегмента и появятся новые объекты.

Этому способствует и растущий спрос бизнеса на коворкинги и гибкие офисные решения, и невысокий на текущий момент уровень развития этого сегмента в Минске, – отмечает Екатерина Космачёва.

– По мере роста этого рынка может обозначиться конкуренция, однако пока об этом говорить преждевременно. Это сегмент с большим потенциалом».

Также одно из самых главных изменений 2019 года в офисной недвижимости произошло в законодательстве. В Трудовом кодексе появилась новая глава 25.3 о дистанционной работе: теперь сотрудник не привязан к какому-либо месту и может выполнять работу там, где ему будет удобно.

Работать на удаленке можно легально и договор или контракт для «удаленщиков» будет составлен так же, как и для обычного офисного работника.

Формально это решение не связано с недвижимостью, но по сути оно только подтверждает, что удаленная работа стала обыденностью и не является чем-то исключительным.

Читайте также:  Как прокачать свой мозг руководителю? cоветы по эффективности

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите
её и нажмите Ctrl+Enter

Обзор по торговым и бизнес-центрам за 3 мая 2021 года

На портале Realt.by — недвижимость на 3 мая 2021 года имеется 33 предложения по продаже и аренде офисов в разделе «Бизнес центры» и 15 предложений по продаже и аренде торговых помещений в разделе «Торговые центры».

Многофункциональный Бизнес — Центр `Riviera Spa&Business`. Победителей просп. Цена договорная. Cрок сдачи: 1-я очередь 1-го пускового комплекса — 4-й квартал 2014 г. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Завод Бульбашъ»

Бизнес-центр А1. Интернациональная ул. 36. Цена 22,98 — 27,82 USD/м². Объект сдан.

Изолированный административный блок. Победителей просп. 27. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Многофункциональный административно — торговый комплекс «Стелла». Машерова просп. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан! Застройщик: СОВМЕСТНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФардСити»

Фрунзенский район

Новое здание в самом центре Минска. Кальварийская ул. 40. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Клиника Каскад»

БЦ «Каскад Альфа», метро «Молодежная» 5 минут. Кальварийская ул. 42. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ЮкейДЕВЕЛОПМЕНТ

Бизнес-центр «Градиент». Ольшевского ул. 20. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Транспортнет»

Бизнес-центр «Sky Towers». Домбровская ул. 9. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Застройщик: СООО «БМЕ Бизнес — Центр» частная форма собственности

БЦ «Сухарево». Горецкого ул. Цена договорная. Cрок сдачи: 3 квартал 2022 года.

МФК «GFM». Кальварийская ул. 22. Цена 12 — 22 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»

Советский район

Офисный центр по пер. Кольцова 4-ый, 51. Кольцова 4-й пер. 51. Цена 1 050 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Совместное научно-производственное общество с ограниченной ответственностью

Бизнес Центр Campus (Класс А). Коласа ул. 73. Цена 15,72 — 30,24 USD/м². Cрок сдачи: 1 квартал 2021 года.

ТЦ «Nord City». Логойский тракт 37. Цена 10 — 12 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Бизнес-центр. Коласа ул. 3. Цена 12 USD/м². Объект сдан. Агентство: Мегаполис

Бизнес комплекс по ул. Некрасова. Некрасова ул. Цена 750 USD/м². Cрок сдачи: 2 квартал 2021 года. Застройщик: Совместное научно-производственное общество с ограниченной ответственностью «Арэса-Сервис ТС»

Добро пожаловать в многофункциональный комплекс «Норд Сити»! Предлагаем в аренду офисные помещения. Логойский тракт 37. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан. Застройщик: СОВМЕСТНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФардСити»

Торгово-административный комплекс «4 СЕЗОНА». Беды ул. Цена 1 400 — 4 000 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2021 года. Застройщик: ООО «ТЕНКинвест»

Первомайский район

Dana Center. Независимости просп. Цена договорная. Cрок сдачи: 2016 год. Застройщик: ООО «Эмирейтс Блю Скай»

Офисные помещения в БЦ «Футурис» класса, А (пересечение пр- Независимости и МКАД). Независимости просп. 173. Цена 16,4 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Группа компаний

МФК Колизей. Козлова пер. 29. Цена 12 USD/м². Cрок сдачи: 2 квартал 2021 года. Застройщик: Открытое акционерное общество

Аренда офисного здания на ул. Славинского, 11. Славинского ул. 11. Цена 14 USD/м². Cрок сдачи: 2021. Застройщик: ООО «ТАПАС»

Аренда этажа в БЦ на ул. Краснозвёздной. Краснозвездная ул. 18. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Бизнес-центр Vostok. Независимости просп. 165. Цена 1 100 — 1 500 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2022 года. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»

Бизнес центр. Независимости просп. 95. Цена 27,82 USD/м². Объект сдан.

Партизанский район

МФК «LOFT». Бядули ул. 11. Цена 1 000 — 2 000 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2020 года. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»

Октябрьский район

Офисные помещения в новом БЦ «АЯКС» (класс А) (м. Институт Культуры). Могилевская ул. Цена 16,4 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ООО «ТАПАС»

Бизнес — центр «Титул». Толстого ул. 10. Цена договорная. Объект сдан.

БЦ «Время». Могилевскя 39. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: Инвастрой

Аренда офиса в БЦ «Аякс». Могилевская ул. 1. Цена 19,35 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Московский район

Бизнес-центр «Титан» — аренда офисов. Дзержинского просп. 104. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан. Застройщик: СООО Сигмаполюс

Офисы в аренду от собственника в бизнес-центре «Красавiк». Класс здания «В1», «В+». Жукова просп. 29. Цена 14,51 — 18,14 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Твоя столицаинвест»

Новый офис Бизнес центр. Фабрициуса ул. Цена 14,51 — 15,97 USD/м². Объект сдан.

Деловой центр Мясникова 70. Мясникова площадь 70. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО Строминвест

БЦ «Домашевский». Либкнехта ул. 66. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

БЦ «Имперский». Цеткин ул. 24. Цена 19,35 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Ленинский район

БЦ «Портал» — первый офисно-деловой центр в мкр-не «Лошица». Прушинских ул. 31. Цена 10 USD/м². Объект сдан.

Пригород Минска и Минская область

Многофункциональный комплекс. Королев Стан, Московская ул., 1. Цена 1,21 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ОДО

Торговые центры

Центральный район

Сдаются в аренду площади в ТЦ «Замок HOME» от 50 м.кв. Победителей просп. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Табак-Инвест»

Фрунзенский район

МФК «Нёманский». Неманская ул. 24. Цена 2 000 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт

Торговый центр «Квадро». Налибокская ул. 36. Цена 12,1 — 42,33 USD/м². Объект сдан.

Первомайский район

Dana Mall. Независимости просп. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Эмирейтс Блю Скай»

Московский район

Торговый Центр GLOBO. Уманская ул. 54. Цена 18,14 — 60,48 USD/м². Cрок сдачи: от 4 до 600 кв. м! аренда торговых помещений напрямую от собственника!. Застройщик: ЗАО «Белтяжмаш»

К-21, Торговые помещения в культурном центре. Кальварийская ул. 21. Цена 12,1 — 30,24 USD/м². Объект сдан.

Торгово-развлекательный центр «Титан». Дзержинского просп. 104. Цена 19,35 — 48,38 USD/м². Объект сдан. Застройщик: СООО Сигмаполюс

Торговый центр «Столица», г. Минск, пр-т. Независимости, 3−2, ст. метро «Площадь Ленина». Независимости просп. 3. Цена 5,86 USD/м². Объект сдан.

Торговый центр Outleto. Жукова просп. 44. Цена 10 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Открытое акционерное общество

Ленинский район

МФК «ЛенинГрад». Аренда и продажа торговых площадей от застройщика. Ленина ул. 27. Цена 23 USD/м². Объект сдан.

Заводской район

Новый торгово-развлекательный комплекс Green Time по ул. Кабушкина (Чижовка). Кабушкина ул. 45. Цена договорная. Cрок сдачи: 1 квартал 2022 года. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «ГлавИндустрияСтрой»

Пригород Минска и Минская область

Современный торговый комплекс на 6200 кв.м. в городе-спутнике Смолевичи. Смолевичи, Социалистическая ул., 70. Цена договорная. Cрок сдачи: 2 квартал 2022 года.

Новый торгово-развлекательный центр по ул. Строителей, 16 в г. Борисове. Борисов, Строителей ул., 16. Цена договорная. Cрок сдачи: 2 квартал 2022 года. Застройщик: ООО «Альтаир Стройинвест»

Новый торгово-развлекательный комплекс в г. Смолевичи. Смолевичи, Социалистическая ул., 68. Цена 1 200 USD/м². Cрок сдачи: 1 квартал 2020 года. Застройщик: ООО «ГлавИндустрияСтройИнвест»

Рынок офисов: аренда взлетит, а Минск станет раем для айтишников

11:32 30.05.2018

Что будет с рынком офисной недвижимости и ставками аренды в ближайшие пять лет, какие новые объекты офисной недвижимости появятся в Минске, и почему девелоперы все чаще делают «заточку» под IT, а также о новых трендах коммерческой недвижимости Беларуси, megapolis-real.by узнал у партнера, управляющего директора Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»..

«2018 год не отличается активностью появления новых объектов в офисном сегменте. Кажется, рынок утрачивает динамику и спускается куда-то вниз. Если посмотреть на цифры ввода новых объектов, то доля качественных офисов сегмента В1 и В2 за 2017 год составила около 60 тыс. кв.м., из них 34,4 тыс. – класс В1 (самый востребованный IT-компаниями).

При этом в самом продуктивном году – 2014 – в эксплуатацию было введено 220 тыс. кв.м. (из них 105,8 тыс. – класс В1), хотя по объемам рынок был меньше. Что касается офисного сегмента класса А, то здесь в Беларуси стабильность: как не было ничего нового в 2014 году, так и не ввелись новые объекты за истекший период», — говорит Денис Четвериков.

Что происходит с рынком офисов?

«Если взять средние ставки аренды и средние коэффициенты капитализации и перевести все это в рыночную стоимость, то суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня.

Поэтому стремительного роста нет, сектор активно не развивается, хотя в целом по рынку прослеживается положительная динамика.

Стоит отметить, что рынок недвижимости очень адаптивен к изменениям экономики: если общие показатели падают, рынок схлопывается и наоборот», — сказал Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова 

По его словам, на сегодня спрос на офисы сильно превышает предложение: текущий спрос (по обращениям в Colliers International) составляет порядка 80 тыс. кв.м., в то время как текущее количество вакантных площадей в самом востребованном классе В1 всего 17,5 тыс. кв.м.

Читайте также:  Как заполнить торговый центр «под завязку» во время кризиса — кейс из Бреста

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«У офисных брокеров очень непростое положение. При спросе в 80 тыс. кв.м. у нас всего около 2 тыс. кв.м. релевантных площадей предложения, но за 2017 год нам удалось сдать порядка 12 тыс. кв.м. площадей», — говорит эксперт.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

В этой ситуации, когда спрос сильно превышает предложение, ставки аренды начинают расти. Поэтому в 2017 году верхний уровень ставок для офисов класса В1 вырос более чем на 10%.

«Если в 2016 году верхний предел ставок был 14 евро за кв.м. в месяц без НДС, в 2017 – 18 евро, то сегодня уже 20 евро. К концу года вполне возможно, что ставки в сегменте В1 взлетят до 21-22 евро за кв.м.

, так как с вводом новых объектов в эксплуатацию дела пока обстоят не очень хорошо.

В 2019 году, скорее всего, будет другая история, так как на рынке появится больше предложения, в связи со сдачей в эксплуатацию ряда крупных объектов», — говорит Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Перспективы: Минск может стать раем для IT-шников

По словам эксперта, из 80 тыс. кв.м. спроса (по обращениям в Colliers International), 80-85% приходится на обращения IT-компаний. В сегменте офисной недвижимости В1 также около 40% площадей заняты IT и технологическими компаниями.

И, если использовать экспоненциальные зависимости по отношению к текущей ситуации, например, ничего глобально не изменится в экономике Беларуси, то уже через 40-60 лет число занятых в сфере IT в Минске может составить порядка 1 млн.

человек, а каждый новый прибывший в сфере IT человек увеличивает спрос на 6-10 кв.м. офисной недвижимости.

«В Минске появляется все больше IT-компаний, которые предъявляют высокие требования к объектам размещения: площадь от 2 тыс. кв.м., глубокие этажи со вторичными и третичными зонами, игровыми, душевыми, велопарковками и пр. Это новый тренд, такого раньше не было, — говорит Денис Четвериков. – То есть спрос на такие объекты есть, а предложения мало.

Девелоперы пока не сориентировались, так как не ясно, строить ли, а если строить, то где и когда. Если начинать сейчас, то к концу строительства в 2021-2022 годах можно попасть в пик предложения. Ведь помимо 200 тыс. кв. м.

, которые должны быть сданы в перспективе 2 лет, но скорее всего, сроки будут сдвигаться, на рынке должны появиться и другие крупные проекты, например, «Газпром центр».

Ставки на пике предложения, скорее всего, пойдут вниз, поэтому, как изменится рынок, и окупятся ли вложения – большой вопрос».

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Слайд из презентации Дениса Четверикова

Тем не менее, эксперт уверен, что если экономическая ситуация в Беларуси будет сохраняться стабильной, девелоперы активно начнут строить объекты, соответствующие спросу.

Но риск заключается в том, что если спрос вдруг резко просядет, например, в связи с изменениями в нормативно-правовой базе, рынок раскачается, девелоперы будут в растерянности и придется ждать еще один цикл в 4-5 лет, чтобы осознать новые потребности рынка.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«Девелоперам нужно больше коммерциализироваться»

«На рынке коммерческой недвижимости имеется некоторая неэластичность предложения. Пока появится спрос, пока на него отреагируют, оценят и построят новые здания, должен пройти некий цикл от 2 до 4 лет. И так происходит не только у нас, а во всем мире.

Поэтому предложение всегда будет немного отставать от спроса. И второй момент – белорусский девелопмент достаточно консервативен и инертен, его тяжело раскачать.

Если раньше асфальтировали площадки и продавали на них что-то с палаток, то чтобы построить первый современный ТРЦ, у нас ушло на 15 лет дольше, чем это было сделано в странах-соседях.

То же самое происходит с офисной недвижимостью. Старые архитекторы рисуют проекты с комнатами по 20 кв.м. и глубиной этажа 6-7 метров. Поэтому наши офисные здания зачастую напоминают гостиницы с кучей небольших клетушек.

И к этим архитекторам все равно идут, потому что им точно согласуют проект, у них есть опыт, но этот опыт сегодня не отвечает спросу и коммерческим требованиям. Девелоперам сегодня нужно больше коммерциализироваться, изучать рынок и отвечать его запросам.

И тот, кто сможет правильно сориентироваться в ближайшие годы, заработает хорошие деньги», — сказал Денис Четвериков.

Небольшие офисы в аренду в Минске: помещения до 20 кв.м.

Чего ждать дальше?

* Инвестиционный рынок

Крупные инвестиционные продажи офисной недвижимости за 2017 год: Москва ($1, 307 млн.), Киев ($89 млн.), Минск (0).

Слайд из презентации Дениса Четверикова

«За последние 5 лет в Беларуси практически не было инвестиционных сделок, скорее, единичные, случайные сделки, когда здания продавались с Cash flow  – это максимум.

Тем не менее, инвестсделки (ипотека, фонды, понятные для инвесторов схемы и прочее) – это то, что заставляет рынок недвижимости жить и развиваться. Пока этого нет, но мы этого ждем.

Мы видим, что из-за рубежа приходят заинтересованные лица, фонды, и наш портфель на продажу с каждым годом растет, причем предлагаются крупные объекты по несколько десятков тысяч метров», — говорит Денис Четвериков.

* Управление объектами (FM, PM, AM) и их структурирование (по качеству, классификации и позиционированию)

По словам эксперта, пока в Минске нет профессионального управления объектами – нет международных компаний и крупных игроков, поэтому объекты управляются от случая к случаю. Структурирования объектов по качеству, позиционированию и классификации также нет, а это необходимо для привлечения инвесторов. Как частный случай – «заточка» под IT (кластеры, бизнес-парки и др).

«Сегодня у людей нет понимания, что есть услуги, которые могут сделать жизнь арендаторов намного лучше, в разы сократить операционные расходы. Наш рынок пока не дошел до этого.

Только с развитием конкуренции, когда арендаторы будут задаваться вопросом, сколько стоит эксплуатация на кв.м.

– 2 евро или 1,5 евро, есть ли брендированные яблоки на входе и улыбающаяся девочка, или сидит злой сторож, только тогда возможно появление профессиональных управляющих компаний и формирование высокого спроса на такие услуги.

Спрос уже появляется, так как IT-шники, несмотря на то, что предложения мало, все равно пытаются выбирать: чтобы от метро недалеко, чтобы кухня была, окна чистые», — говорит Денис Четвериков.

Слайд из презентации Дениса Четверикова

* Появление качественных объектов

«Ждем появления объектов А-класса в Минске и зданий, которые получат зеленые сертификаты. Не скажу, что на такие объекты большой спрос, но в ряде случаев, когда это нужно для статуса и позиционирования, особенно международным компаниям, это может служить плюсом.

Также в Минске все актуальнее звучит тема развития коворкингов, все чаще задумываются о строительстве офисов нового типа: не просто стены с техникой, а места, где можно отдыхать, чинить машину, оставить детей, покушать, заняться спортом, поспать, пообщаться с друзьями и т.д.

», — сказал Денис Четвериков.

Продажа СТО в Минске. Актуальные предложения готового бизнеса

По его словам, если арендатор выбирает новый современный объект для размещения, где ставка может быть на 50% выше, чем в аналогичном здании старого фонда, то платит он не только за стройматериалы и усовершенствованную планировку, но и за современную инженерию (вентиляция, энергоснабжение), управление зданием и отсутствие «долевки», то есть большого количества собственников.

«Если вы выбираете здание старого фонда, и в холле, например, произойдет что-то плохое – лампочка перегорит, то этот вопрос будет решить сложно, так как при «долевке» для принятия ряда важных решений нужно согласие всех собственников, у каждого из которых свое мнение.

И поэтому да, вы сядете в удобный офис, но у вас не будет работать, к примеру, лифт, лампочка, так как никто не сможет оперативно решать эти проблемы.

Вроде мелочь, а общее впечатление портит, хотя не буду отрицать, есть и старые качественные бизнес-центры», — сказал Денис Четвериков.

Мария Мелёхина

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *