На прошлой неделе стало известно, что ЕРАМ покидает бизнес-центр «Красавік», который компания арендовала полностью. В связи с этим мы решили узнать, является ли уход айтишников (и не только) из офисов массовым.
О том, как сейчас чувствует себя рынок коммерческой недвижимости, REALTY.TUT.BY рассказал партнер, исполнительный директор белорусского представительства международной консалтинговой компании NAI Global Андрей Алешкин.
Офисные площади делятся на следующие классы: A, В1, В2, С и D. Но поскольку последние два класса находятся в основном в старых зданиях и не отвечают современным требованиям, то рассматривать мы будем только первые три.
По словам Андрея Алешкина, сейчас в Минске около одного миллиона квадратных метров офисных площадей классов A, В1 и В2. Плюс в 2021 году планируется ввести еще около ста тысяч «квадратов» таких объектов.
— Таким образом, по насыщенности и общему количеству офисных площадей мы уже приближаемся к средним показателям соседних стран.
Минск с текущей обеспеченностью в 0,5 квадратного метра на одного жителя немного уступает Киеву и Санкт-Петербургу, где приходится по 0,7 «квадрата» на одного жителя. При этом мы еще существенно проигрываем Риге, Вильнюсу, Москве, Таллину и Варшаве, где обеспеченность выше.
В Риге на одного жителя — 1,1 квадратного метра качественных офисов, в Вильнюсе — 1,2 метра, в Москве — 1,7 метра, в Таллине — 2,2 метра, в Варшаве — 3,2 метра.
«30−40% сотрудников IT-компаний уже не вернутся к работе в офисах»
— Какой объем офисных площадей высвободился за год? Какие можно привести примеры, похожие на историю с бизнес-центром «Красавік»? Какую долю среди отказников занимают IT-компании?
— Да, были примеры съезда арендаторов, но это не носило массового характера. Массовой можно скорее назвать «удаленку», которая была введена повсеместно, а не только у IT-компаний. Некоторые же не айтишные компании сокращали свои площади именно из-за падения спроса на их продукты, товары или услуги.
История же с «Красавіком», по мнению эксперта, — это часть стратегии IT-компании (ЕРАМ. — Прим. TUT.BY) по оптимизации.
— То же самое произошло еще в ряде бизнес-центров Минска, да и в региональных БЦ, где крупные площади были высвобождены в 2020 или начале 2021 года. Конечно, большая часть из этих компаний занимает IT-сектор, который в том числе больше всех положительно воспринял работу сотрудников на «удаленке».
Думаю, что 30−40% сотрудников из числа этих компаний и вовсе уже не вернутся к привычной работе в офисах. Однако это не означает напрямую уменьшение площадей. Это будет скорее их оптимизация, трансформация в более гибкие пространства, agile-офисы с коливингами и коворкингами и тому подобное.
Будущее за универсальностью и гибкостью.
Бизнес-центр «Красавік». Дмитрий Брушко, TUT.BY
— Каким был спрос на офисы в начале 2020 года и каким стал сейчас? Насколько упал спрос со стороны IT-компаний?
— Спрос в начале и середине 2020-го был практически нулевым. Были редкие запросы из серии: «А что со ставками, они упали в два раза? Нет? Ну тогда подождем». Сейчас же, начиная с февраля 2021 года, пошли запросы, и не только от компаний из IT-сектора. Можно сказать, что рынок оживился.
Но по факту по сравнению с концом 2019 года спрос точно упал в 2−3 раза. Особенно страдают новые проекты и еще более те, в которых нет отделки. Такие помещения практически не интересны потенциальным арендаторам. Вкладываться в отделку сейчас никто не готов.
Поэтому в приоритете проекты с отделкой.
«Ставки аренды уменьшились в пределах 10%»
— Какие причины отказа от площадей и падения спроса? Существенно ли на это влияет релокация айтишников после выборов во второй половине 2020 года?
— Я бы не сказал, что релокация является существенным фактором, скорее COVID-19 оказал большее влияние на рынок.
Я бы даже сказал, он еще больше повлиял на международные компании не из IT-сектора, так как у них было принято общее решение по всему миру уйти на «удаленку». Причем сразу на год, а у некоторых и на 1,5−2 года.
Соответственно, встал вопрос о целесообразности аренды ими помещений и сокращения площадей.
Однако это не означает, что произошел массовый уход, говорит Алешкин. Произошли скорее диалог между арендатором и арендодателем и поиски приемлемых для сторон сценариев.
— Те арендодатели, которые шли навстречу, слушали арендатора и вырабатывали стратегии, учитывающие как реалии рынка, так и ситуацию арендаторов, смогли сохранить не только хорошие отношения с арендаторами, но и не допустили их ухода из объектов. Где-то это была краткосрочная скидка, а где-то — уменьшение площади, субаренда, каникулы и так далее.
Изображение носит иллюстративный характер. Евгений Ерчак, TUT.BY
— Насколько за год просели ставки аренды на офисы разных сегментов?
— Особенно пострадали, как я говорил выше, новые проекты, которые ввелись на самом пике «ковидных» ограничений. В них ставки упали на 20−40% по сравнению с теми, которые они заявляли в конце 2019 или начале 2020 годов.
В действующих же бизнес-центрах после переговоров и выработки совместных обоюдоустраивающих условий в основной массе ставки были сохранены или незначительно уменьшены — в пределах 10%.
В основном это происходило с условием возврата ставок аренды в течение второй половины 2021 года к действующим в начале 2020 года. Но, конечно, в каждом случае все зависит от проекта и лояльности арендодателя.
По данным Андрея Алешкина, по состоянию на конец 2020 года ставки аренды для бизнес-центров класса А находились в пределах 24−28 евро за квадратный метр в месяц без НДС, для офисов класса В1 — 12−24 евро, для офисов класса В2 — 7−12 евро.
— Если говорить о текущих ставках аренды, то я бы все пометил «звездочкой», так как все сейчас решается путем индивидуальных переговоров. Но в среднем суммы такие: класс А — в пределах 18−25 евро за метр, класс В1 — в пределах 10−17 евро, класс В2 — в пределах 5−12 евро без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных платежей.
«Будущее — за гибкими офисами»
— Как ситуация в Минске отличается от ситуации, например, в Киеве?
— По данным наших коллег, за год вакантность офисных помещений увеличилась на 5,5% — к концу 2020 года она составляла 12,5%.
По опросам NAI Ukraine корпоративных офисных арендаторов, 63% компаний не меняли площадь офисов, 13% уменьшили до 10%, а у 6% компаний наблюдается уменьшение на более чем 50%. Арендные ставки на офисы снизились в среднем на 20% в течение года.
Очень яркая тенденция — многие компании в связи с пандемией вместе с переходом на удаленный формат работы стали вынуждены оптимизировать затраты на офис путем использования коворкингов.
— Каковы ваши прогнозы по рынку офисной недвижимости в Минске?
— Мы пока не наблюдаем активных реконцепций в существующих объектах, но видим активное движение по внедрению новых форматов в строящиеся проекты. Новые проекты отходят от готовых решений прошлых лет и активно следуют трендам.
Согласно трендам 2020 года, инфраструктурная составляющая многих бизнес-центров расширилась. Возникли новые требования арендаторов, которые хотят видеть коммерческие площади первых этажей под магазины, рестораны и сервисы, а также общие площади в виде лаундж-зон и террас. Появились также требования к наличию провайдеров услуг — например, таких как фитнес, красота или медицина.
Увеличиваются общие пространства — лаундж-зоны и холлы-ресепшены, потому что это места взаимодействия арендаторов с курьерами и посетителями. При возможности — обустраиваются террасы и эксплуатируемые кровли для возможности работы на открытом пространстве и организации здесь ивентов.
Но наиболее актуальным является предусмотрение пространств для гибкой аренды, говорит Андрей Алешкин. Это отдельные части здания и этажи, включающие инфраструктуру коворкинга, и офисные пространства для разных моделей работы.
Например, хот-дески (опенспейсы, в которых сотрудники вместо закрепленного рабочего места занимают свободное, приходя на работу по своему графику. — Прим. TUT.
BY), закрепленные столы в опенспейсе, мини-офисы с готовым ремонтом, переговорные.
— Это позволяет рассчитывать на большую аудиторию, создать более сильные позиции на рынке, распространяя преимущества инфраструктуры коворкинга не только внутри него, а на все здание. Как результат — за счет аренды по столам и более дорогим краткосрочным контрактам повысить доход с квадратного метра такого этажа на 15−30% в зависимости от локации.
Описанная модель работы для бизнес-центра более сложная, но это решаемая проблема. На Западе, например, она решается за счет все тех же операторов коворкинга.
— Так, для примера, операторы гибких офисов Własne B, Mindspace в Варшаве взаимодействуют с классическими лендлордами (владельцами земли и зданий. — Прим. TUT.BY) по системе договоров управления.
Таким образом, классический бизнес-центр сдается по формату коворкинга и управляется профессиональным оператором.
Но контракты заключаются напрямую, и доход получает непосредственно собственник объекта, а коворкинг-оператор диверсифицирует деятельность, получая дополнительный доход к основному бизнесу.
Бизнес-центры в Варшаве. pixaby.com
Что же касается общих тенденций на белорусском рынке офисов, то, по словам эксперта, в 2021 году ожидается превалирование удаленного формата работы с постепенным возвращением в офисы во втором полугодии.
— Однако главным образом неопределенность рынка напрямую связана с потенциальными карантинными ограничениями и скоростью вакцинации. В любом случае будущее за гибкими офисами.
Офисная и торговая недвижимость: итоги 2019 года и прогнозы на 2020
2019 год не отличился особыми потрясениями на рынке торговой и офисной недвижимости. Несмотря на это, были в ушедшем году и свои интересные особенности. Именно о таких нюансах рынка рассказал руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА·НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Руслан Орлов.
Офисы: рынок поглощает огромные площади
Сейчас на рынке офисной недвижимости продолжается тенденция прошлых лет: идет переориентация на аренду. Примерно оценить величину спроса в аренду можно по объемам ввода: в течение года ввели в эксплуатацию 9 бизнес-центров совокупной офисной площадью практически 80 тыс. кв. м. В активном предложении из этого объема осталось только 17 тыс. кв. м.
— То есть за год столичный рынок аренды поглотил более 60 тыс. кв. м. новых офисных площадей. И это, не считая той ротации арендаторов, которая ежемесячно происходит на площадях уже введенных ранее бизнес-центров, — говорит Руслан Орлов. — На фоне подобного спроса очевиден и рост ставок аренды.
Но здесь важно понимать несколько вещей: во-первых, наибольший рост демонстрируют ставки предложения аренды офисов, в то время как ставки по реальным сделкам, с учетом дисконта, несколько ниже, а во-вторых, наибольший рост характерен для самых качественных объектов в разрезе каждого класса — ведь везде есть как наиболее, так и наименее популярные объекты.
Способствовало росту ставок аренды также и несоответствие предложения спроса по площадям: больше всего предлагается офисов площадью до 200 кв. м.
и, как правило, они располагаются в бизнес-центрах классов «В» и «С».
В то время как площадей свыше 600 метров в классе «В+» весьма ограниченное количество, а те, что есть, не всегда соответствуют требованиям арендатора по соотношению цена/качество.
— В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем. Основная причина — в отсутствии обоснованных экономических предпосылок. А наблюдающийся некоторый дефицит определенных площадей постепенно исчезнет вместе с выходом на рынок крупных объектов, — считает эксперт.
— Например, в текущем году ожидается ввод части крупного МФК «Шантер Хилл» — а это порядка 35 тыс. кв. м., БЦ «Аякс» — более 10 тыс. кв. м., БК «Капитал Центр» — 12,5 тыс. кв. м. и МФК «Имперский», совокупной офисной площадью порядка 14 тыс. кв. м. Эти объекты смогут закрыть потребности сегмент «А» и «В+» классов.
И это не считая небольших офисных объектов, не подпадающих под понятие бизнес-центра.
Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что в абсолютном большинстве основная доля приобретенных офисов предназначается для последующей сдачи в аренду в инвестиционных целях. Косвенно на это указывает и площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.
Всего же за 11 месяцев 2019 г. в бизнес-центрах класса «В» и «С» было продано 20,3 тыс. кв. м. (площади в объектах классов «А» и «В+» в продажу не предлагаются ввиду их нахождения под единым управлением одного собственника), встроенных административных помещений — 75,3 тыс. кв. м.
Торговля: заполнение торговых центров зависит от брендов
В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов.
В минувшем году из крупных объектов в эксплуатацию ввелся только один ТЦ «Palazzo», и тот был долгостроем.
На разных стадиях строительства находятся еще как минимум три объекта: «Centropol» на Свердлова, «Minsk City Mall» на Толстого и «Mega Park» на Казимировской. Но это все проекты не прошедшего года, а более ранних лет.
— Сейчас как никогда актуальным является вопрос заполнения торговых центров. В наиболее востребованных ТЦ (таких как «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» и другие), вакантность площадей стремится к нулю, — констатирует специалист.
— Однако в том же «Diamond city», открывшим свои двери еще в 2018 году, до сих пор свободных площадей хватает, впрочем, как и у нового «Palazzo». И на мой взгляд, перспективы по их заполнению весьма туманны. Столичные покупатели уже привыкли к новинкам и новшествам, поэтому появление и заполнение торговых центров зависит напрямую от брендов.
Но есть ли интерес у дальнейшего расширения своей сети в рамках Минска у H&M и Inditex — это вопрос.
Что касается компании LPP, то они ушли с нашего рынка как франшиза, а теперь готовы выходить на него самостоятельно. В скором времени ожидается открытие их магазинов в новом ТЦ «Trinity» в Гродно, а там, возможно, вновь возвращение в столичные торговые центры.
Но вновь ожидаемых LPP вряд ли хватит чтобы поглотить вакантные площади существующих и строящихся крупных торговых объектов. Поэтому вся надежда на новые международные бренды.
Смогут ли стать новые объекты центром притяжения покупателей, а «старые» отстаивать свои позиции так же уверенно — покажет только время.
Параллельно рынку площадей в торговых центрах, существует рынок встроенных помещений, которые не менее интересны для определенных видов арендаторов.
Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора, поэтому, по словам эксперта, говорить о единой ставке аренды нельзя.
В наиболее популярных объектах нередко уровень ставок не только выше 50 евро, но и даже выше 100 евро за кв. м. Во встроенных же помещениях ставка предложения в среднем 15 EUR/кв. м., если говорить о street retail — 30−50 EUR за кв. м.
В отношении купли-продажи ситуация следующая: совокупно за 11 месяцев было продано 31,5 тыс. кв. м. торговых помещений, из которых 85% — помещения до 150 кв. м.
Как и в случае с офисной недвижимостью, большинство торговых помещений были приобретены инвесторами для последующей сдачи в аренду.
— На 2020 год, как в отношении торговой, так и в отношении офисной недвижимости, значительных изменений не ожидается. Для роста цен и ставок необходимы положительные экономические предпосылки.
Кроме того, выходящие новые площади будут снижать накал спроса.
Спрос в свою очередь будет направлен в сторону качественных объектов, а в целом рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи.
В нынешнем году интенсивного роста ставок мы не ожидаем
Сделок купли-продажи было значительно меньше, чем договоров аренды
площадь приобретенных офисов — в 90% случаев не превышающая 150 кв. м.
- В сфере торговой недвижимости основным трендом можно назвать снижение объемов ввода и начала строительства новых объектов
- Уровень ставок в торговых центрах напрямую зависит от их заполняемости, посещаемости и от самого арендатора
- рынок все больше будет придерживаться механизма аренды и уходить от купли-продажи
Итоги года на рынке офисной недвижимости: гибкие офисы становятся трендом
На офисном рынке Минска по-прежнему сохраняется дефицит качественных объектов, спрос настолько высок, что ввод новых бизнес-центров слабо сказывается на числе вакантных площадей.
В 2019 году власти внесли важные изменения в Трудовой кодекс, придав статус удаленной работе, что также повлияет на загрузку офисных площадей. Myfin.
by вместе с компанией Regus оценивает перспективы рынка офисной недвижимости.
Фото носит иллюстративный характер, источник: pixabay.com
На офисном рынке Минска наблюдается дефицит качественных объектов, о чем говорит низкий уровень вакантных помещений. По данным Colliers International, еще в 2016 году вакантных офисных площадей класса А и В в Минске было около 5 и 13%, соответственно. Сейчас «вакансия» снизилась почти до нуля.
«Морально устаревшие помещения неликвидны, новые офисные здания не всегда соответствуют современным требованиям, особенно если говорить о бизнес-центрах класса «А» или «В».
В 2019 году появилось несколько качественных бизнес центров, в них наблюдается высокая заполняемость, несмотря на более высокие ставки аренды, – говорит Екатерина Космачёва, управляющий директор компании Regus в Беларуси.
О нехватке хороших офисов говорит и тот факт, что крупные банки открывают коворкинги, которые бесплатны для их клиентов. В 2019 году так сделали «БПС-Сбербанк» и «Альфа-банк».
Гибкие офисы – тренд 2020 года
Дефицит офисных помещений повышает интерес к сегменту гибких офисных решений: офисам с гибкой системой аренды и коворкингам.
«Выход Regus на рынок показал, что спрос на коворкинги значительно выше наших ожиданий. Мы полагаем, что в 2020 году продолжится развитие этого сегмента и появятся новые объекты.
Этому способствует и растущий спрос бизнеса на коворкинги и гибкие офисные решения, и невысокий на текущий момент уровень развития этого сегмента в Минске, – отмечает Екатерина Космачёва.
– По мере роста этого рынка может обозначиться конкуренция, однако пока об этом говорить преждевременно. Это сегмент с большим потенциалом».
Также одно из самых главных изменений 2019 года в офисной недвижимости произошло в законодательстве. В Трудовом кодексе появилась новая глава 25.3 о дистанционной работе: теперь сотрудник не привязан к какому-либо месту и может выполнять работу там, где ему будет удобно.
Работать на удаленке можно легально и договор или контракт для «удаленщиков» будет составлен так же, как и для обычного офисного работника.
Формально это решение не связано с недвижимостью, но по сути оно только подтверждает, что удаленная работа стала обыденностью и не является чем-то исключительным.
Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите
её и нажмите Ctrl+Enter
Обзор по торговым и бизнес-центрам за 3 мая 2021 года
На портале Realt.by — недвижимость на 3 мая 2021 года имеется 33 предложения по продаже и аренде офисов в разделе «Бизнес центры» и 15 предложений по продаже и аренде торговых помещений в разделе «Торговые центры».
Многофункциональный Бизнес — Центр `Riviera Spa&Business`. Победителей просп. Цена договорная. Cрок сдачи: 1-я очередь 1-го пускового комплекса — 4-й квартал 2014 г. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Завод Бульбашъ»
Бизнес-центр А1. Интернациональная ул. 36. Цена 22,98 — 27,82 USD/м². Объект сдан.
Изолированный административный блок. Победителей просп. 27. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Многофункциональный административно — торговый комплекс «Стелла». Машерова просп. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан! Застройщик: СОВМЕСТНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФардСити»
Фрунзенский район
Новое здание в самом центре Минска. Кальварийская ул. 40. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Клиника Каскад»
БЦ «Каскад Альфа», метро «Молодежная» 5 минут. Кальварийская ул. 42. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ЮкейДЕВЕЛОПМЕНТ
Бизнес-центр «Градиент». Ольшевского ул. 20. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Транспортнет»
Бизнес-центр «Sky Towers». Домбровская ул. 9. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Застройщик: СООО «БМЕ Бизнес — Центр» частная форма собственности
БЦ «Сухарево». Горецкого ул. Цена договорная. Cрок сдачи: 3 квартал 2022 года.
МФК «GFM». Кальварийская ул. 22. Цена 12 — 22 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»
Советский район
Офисный центр по пер. Кольцова 4-ый, 51. Кольцова 4-й пер. 51. Цена 1 050 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Совместное научно-производственное общество с ограниченной ответственностью
Бизнес Центр Campus (Класс А). Коласа ул. 73. Цена 15,72 — 30,24 USD/м². Cрок сдачи: 1 квартал 2021 года.
ТЦ «Nord City». Логойский тракт 37. Цена 10 — 12 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Бизнес-центр. Коласа ул. 3. Цена 12 USD/м². Объект сдан. Агентство: Мегаполис
Бизнес комплекс по ул. Некрасова. Некрасова ул. Цена 750 USD/м². Cрок сдачи: 2 квартал 2021 года. Застройщик: Совместное научно-производственное общество с ограниченной ответственностью «Арэса-Сервис ТС»
Добро пожаловать в многофункциональный комплекс «Норд Сити»! Предлагаем в аренду офисные помещения. Логойский тракт 37. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан. Застройщик: СОВМЕСТНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФардСити»
Торгово-административный комплекс «4 СЕЗОНА». Беды ул. Цена 1 400 — 4 000 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2021 года. Застройщик: ООО «ТЕНКинвест»
Первомайский район
Dana Center. Независимости просп. Цена договорная. Cрок сдачи: 2016 год. Застройщик: ООО «Эмирейтс Блю Скай»
Офисные помещения в БЦ «Футурис» класса, А (пересечение пр- Независимости и МКАД). Независимости просп. 173. Цена 16,4 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Группа компаний
МФК Колизей. Козлова пер. 29. Цена 12 USD/м². Cрок сдачи: 2 квартал 2021 года. Застройщик: Открытое акционерное общество
Аренда офисного здания на ул. Славинского, 11. Славинского ул. 11. Цена 14 USD/м². Cрок сдачи: 2021. Застройщик: ООО «ТАПАС»
Аренда этажа в БЦ на ул. Краснозвёздной. Краснозвездная ул. 18. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Бизнес-центр Vostok. Независимости просп. 165. Цена 1 100 — 1 500 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2022 года. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»
Бизнес центр. Независимости просп. 95. Цена 27,82 USD/м². Объект сдан.
Партизанский район
МФК «LOFT». Бядули ул. 11. Цена 1 000 — 2 000 USD/м². Cрок сдачи: 4 квартал 2020 года. Застройщик: ООО «Бизнес ФМ»
Октябрьский район
Офисные помещения в новом БЦ «АЯКС» (класс А) (м. Институт Культуры). Могилевская ул. Цена 16,4 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ООО «ТАПАС»
Бизнес — центр «Титул». Толстого ул. 10. Цена договорная. Объект сдан.
БЦ «Время». Могилевскя 39. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: Инвастрой
Аренда офиса в БЦ «Аякс». Могилевская ул. 1. Цена 19,35 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Московский район
Бизнес-центр «Титан» — аренда офисов. Дзержинского просп. 104. Цена договорная. Cрок сдачи: объект сдан. Застройщик: СООО Сигмаполюс
Офисы в аренду от собственника в бизнес-центре «Красавiк». Класс здания «В1», «В+». Жукова просп. 29. Цена 14,51 — 18,14 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Твоя столицаинвест»
Новый офис Бизнес центр. Фабрициуса ул. Цена 14,51 — 15,97 USD/м². Объект сдан.
Деловой центр Мясникова 70. Мясникова площадь 70. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО Строминвест
БЦ «Домашевский». Либкнехта ул. 66. Цена 12,1 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
БЦ «Имперский». Цеткин ул. 24. Цена 19,35 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Ленинский район
БЦ «Портал» — первый офисно-деловой центр в мкр-не «Лошица». Прушинских ул. 31. Цена 10 USD/м². Объект сдан.
Пригород Минска и Минская область
Многофункциональный комплекс. Королев Стан, Московская ул., 1. Цена 1,21 USD/м². Объект сдан. Застройщик: ОДО
Торговые центры
Центральный район
Сдаются в аренду площади в ТЦ «Замок HOME» от 50 м.кв. Победителей просп. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Табак-Инвест»
Фрунзенский район
МФК «Нёманский». Неманская ул. 24. Цена 2 000 USD/м². Объект сдан. Агентство: ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт
Торговый центр «Квадро». Налибокская ул. 36. Цена 12,1 — 42,33 USD/м². Объект сдан.
Первомайский район
Dana Mall. Независимости просп. Цена договорная. Объект сдан. Застройщик: ООО «Эмирейтс Блю Скай»
Московский район
Торговый Центр GLOBO. Уманская ул. 54. Цена 18,14 — 60,48 USD/м². Cрок сдачи: от 4 до 600 кв. м! аренда торговых помещений напрямую от собственника!. Застройщик: ЗАО «Белтяжмаш»
К-21, Торговые помещения в культурном центре. Кальварийская ул. 21. Цена 12,1 — 30,24 USD/м². Объект сдан.
Торгово-развлекательный центр «Титан». Дзержинского просп. 104. Цена 19,35 — 48,38 USD/м². Объект сдан. Застройщик: СООО Сигмаполюс
Торговый центр «Столица», г. Минск, пр-т. Независимости, 3−2, ст. метро «Площадь Ленина». Независимости просп. 3. Цена 5,86 USD/м². Объект сдан.
Торговый центр Outleto. Жукова просп. 44. Цена 10 USD/м². Объект сдан. Застройщик: Открытое акционерное общество
Ленинский район
МФК «ЛенинГрад». Аренда и продажа торговых площадей от застройщика. Ленина ул. 27. Цена 23 USD/м². Объект сдан.
Заводской район
Новый торгово-развлекательный комплекс Green Time по ул. Кабушкина (Чижовка). Кабушкина ул. 45. Цена договорная. Cрок сдачи: 1 квартал 2022 года. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «ГлавИндустрияСтрой»
Пригород Минска и Минская область
Современный торговый комплекс на 6200 кв.м. в городе-спутнике Смолевичи. Смолевичи, Социалистическая ул., 70. Цена договорная. Cрок сдачи: 2 квартал 2022 года.
Новый торгово-развлекательный центр по ул. Строителей, 16 в г. Борисове. Борисов, Строителей ул., 16. Цена договорная. Cрок сдачи: 2 квартал 2022 года. Застройщик: ООО «Альтаир Стройинвест»
Новый торгово-развлекательный комплекс в г. Смолевичи. Смолевичи, Социалистическая ул., 68. Цена 1 200 USD/м². Cрок сдачи: 1 квартал 2020 года. Застройщик: ООО «ГлавИндустрияСтройИнвест»
Рынок офисов: аренда взлетит, а Минск станет раем для айтишников
11:32 30.05.2018
Что будет с рынком офисной недвижимости и ставками аренды в ближайшие пять лет, какие новые объекты офисной недвижимости появятся в Минске, и почему девелоперы все чаще делают «заточку» под IT, а также о новых трендах коммерческой недвижимости Беларуси, megapolis-real.by узнал у партнера, управляющего директора Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»..
«2018 год не отличается активностью появления новых объектов в офисном сегменте. Кажется, рынок утрачивает динамику и спускается куда-то вниз. Если посмотреть на цифры ввода новых объектов, то доля качественных офисов сегмента В1 и В2 за 2017 год составила около 60 тыс. кв.м., из них 34,4 тыс. – класс В1 (самый востребованный IT-компаниями).
При этом в самом продуктивном году – 2014 – в эксплуатацию было введено 220 тыс. кв.м. (из них 105,8 тыс. – класс В1), хотя по объемам рынок был меньше. Что касается офисного сегмента класса А, то здесь в Беларуси стабильность: как не было ничего нового в 2014 году, так и не ввелись новые объекты за истекший период», — говорит Денис Четвериков.
Что происходит с рынком офисов?
«Если взять средние ставки аренды и средние коэффициенты капитализации и перевести все это в рыночную стоимость, то суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня.
Поэтому стремительного роста нет, сектор активно не развивается, хотя в целом по рынку прослеживается положительная динамика.
Стоит отметить, что рынок недвижимости очень адаптивен к изменениям экономики: если общие показатели падают, рынок схлопывается и наоборот», — сказал Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
По его словам, на сегодня спрос на офисы сильно превышает предложение: текущий спрос (по обращениям в Colliers International) составляет порядка 80 тыс. кв.м., в то время как текущее количество вакантных площадей в самом востребованном классе В1 всего 17,5 тыс. кв.м.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«У офисных брокеров очень непростое положение. При спросе в 80 тыс. кв.м. у нас всего около 2 тыс. кв.м. релевантных площадей предложения, но за 2017 год нам удалось сдать порядка 12 тыс. кв.м. площадей», — говорит эксперт.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
В этой ситуации, когда спрос сильно превышает предложение, ставки аренды начинают расти. Поэтому в 2017 году верхний уровень ставок для офисов класса В1 вырос более чем на 10%.
«Если в 2016 году верхний предел ставок был 14 евро за кв.м. в месяц без НДС, в 2017 – 18 евро, то сегодня уже 20 евро. К концу года вполне возможно, что ставки в сегменте В1 взлетят до 21-22 евро за кв.м.
, так как с вводом новых объектов в эксплуатацию дела пока обстоят не очень хорошо.
В 2019 году, скорее всего, будет другая история, так как на рынке появится больше предложения, в связи со сдачей в эксплуатацию ряда крупных объектов», — говорит Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Перспективы: Минск может стать раем для IT-шников
По словам эксперта, из 80 тыс. кв.м. спроса (по обращениям в Colliers International), 80-85% приходится на обращения IT-компаний. В сегменте офисной недвижимости В1 также около 40% площадей заняты IT и технологическими компаниями.
И, если использовать экспоненциальные зависимости по отношению к текущей ситуации, например, ничего глобально не изменится в экономике Беларуси, то уже через 40-60 лет число занятых в сфере IT в Минске может составить порядка 1 млн.
человек, а каждый новый прибывший в сфере IT человек увеличивает спрос на 6-10 кв.м. офисной недвижимости.
«В Минске появляется все больше IT-компаний, которые предъявляют высокие требования к объектам размещения: площадь от 2 тыс. кв.м., глубокие этажи со вторичными и третичными зонами, игровыми, душевыми, велопарковками и пр. Это новый тренд, такого раньше не было, — говорит Денис Четвериков. – То есть спрос на такие объекты есть, а предложения мало.
Девелоперы пока не сориентировались, так как не ясно, строить ли, а если строить, то где и когда. Если начинать сейчас, то к концу строительства в 2021-2022 годах можно попасть в пик предложения. Ведь помимо 200 тыс. кв. м.
, которые должны быть сданы в перспективе 2 лет, но скорее всего, сроки будут сдвигаться, на рынке должны появиться и другие крупные проекты, например, «Газпром центр».
Ставки на пике предложения, скорее всего, пойдут вниз, поэтому, как изменится рынок, и окупятся ли вложения – большой вопрос».
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Тем не менее, эксперт уверен, что если экономическая ситуация в Беларуси будет сохраняться стабильной, девелоперы активно начнут строить объекты, соответствующие спросу.
Но риск заключается в том, что если спрос вдруг резко просядет, например, в связи с изменениями в нормативно-правовой базе, рынок раскачается, девелоперы будут в растерянности и придется ждать еще один цикл в 4-5 лет, чтобы осознать новые потребности рынка.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«Девелоперам нужно больше коммерциализироваться»
«На рынке коммерческой недвижимости имеется некоторая неэластичность предложения. Пока появится спрос, пока на него отреагируют, оценят и построят новые здания, должен пройти некий цикл от 2 до 4 лет. И так происходит не только у нас, а во всем мире.
Поэтому предложение всегда будет немного отставать от спроса. И второй момент – белорусский девелопмент достаточно консервативен и инертен, его тяжело раскачать.
Если раньше асфальтировали площадки и продавали на них что-то с палаток, то чтобы построить первый современный ТРЦ, у нас ушло на 15 лет дольше, чем это было сделано в странах-соседях.
То же самое происходит с офисной недвижимостью. Старые архитекторы рисуют проекты с комнатами по 20 кв.м. и глубиной этажа 6-7 метров. Поэтому наши офисные здания зачастую напоминают гостиницы с кучей небольших клетушек.
И к этим архитекторам все равно идут, потому что им точно согласуют проект, у них есть опыт, но этот опыт сегодня не отвечает спросу и коммерческим требованиям. Девелоперам сегодня нужно больше коммерциализироваться, изучать рынок и отвечать его запросам.
И тот, кто сможет правильно сориентироваться в ближайшие годы, заработает хорошие деньги», — сказал Денис Четвериков.
Небольшие офисы в аренду в Минске: помещения до 20 кв.м.
Чего ждать дальше?
* Инвестиционный рынок
Крупные инвестиционные продажи офисной недвижимости за 2017 год: Москва ($1, 307 млн.), Киев ($89 млн.), Минск (0).
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«За последние 5 лет в Беларуси практически не было инвестиционных сделок, скорее, единичные, случайные сделки, когда здания продавались с Cash flow – это максимум.
Тем не менее, инвестсделки (ипотека, фонды, понятные для инвесторов схемы и прочее) – это то, что заставляет рынок недвижимости жить и развиваться. Пока этого нет, но мы этого ждем.
Мы видим, что из-за рубежа приходят заинтересованные лица, фонды, и наш портфель на продажу с каждым годом растет, причем предлагаются крупные объекты по несколько десятков тысяч метров», — говорит Денис Четвериков.
* Управление объектами (FM, PM, AM) и их структурирование (по качеству, классификации и позиционированию)
По словам эксперта, пока в Минске нет профессионального управления объектами – нет международных компаний и крупных игроков, поэтому объекты управляются от случая к случаю. Структурирования объектов по качеству, позиционированию и классификации также нет, а это необходимо для привлечения инвесторов. Как частный случай – «заточка» под IT (кластеры, бизнес-парки и др).
«Сегодня у людей нет понимания, что есть услуги, которые могут сделать жизнь арендаторов намного лучше, в разы сократить операционные расходы. Наш рынок пока не дошел до этого.
Только с развитием конкуренции, когда арендаторы будут задаваться вопросом, сколько стоит эксплуатация на кв.м.
– 2 евро или 1,5 евро, есть ли брендированные яблоки на входе и улыбающаяся девочка, или сидит злой сторож, только тогда возможно появление профессиональных управляющих компаний и формирование высокого спроса на такие услуги.
Спрос уже появляется, так как IT-шники, несмотря на то, что предложения мало, все равно пытаются выбирать: чтобы от метро недалеко, чтобы кухня была, окна чистые», — говорит Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
* Появление качественных объектов
«Ждем появления объектов А-класса в Минске и зданий, которые получат зеленые сертификаты. Не скажу, что на такие объекты большой спрос, но в ряде случаев, когда это нужно для статуса и позиционирования, особенно международным компаниям, это может служить плюсом.
Также в Минске все актуальнее звучит тема развития коворкингов, все чаще задумываются о строительстве офисов нового типа: не просто стены с техникой, а места, где можно отдыхать, чинить машину, оставить детей, покушать, заняться спортом, поспать, пообщаться с друзьями и т.д.
», — сказал Денис Четвериков.
Продажа СТО в Минске. Актуальные предложения готового бизнеса
По его словам, если арендатор выбирает новый современный объект для размещения, где ставка может быть на 50% выше, чем в аналогичном здании старого фонда, то платит он не только за стройматериалы и усовершенствованную планировку, но и за современную инженерию (вентиляция, энергоснабжение), управление зданием и отсутствие «долевки», то есть большого количества собственников.
«Если вы выбираете здание старого фонда, и в холле, например, произойдет что-то плохое – лампочка перегорит, то этот вопрос будет решить сложно, так как при «долевке» для принятия ряда важных решений нужно согласие всех собственников, у каждого из которых свое мнение.
И поэтому да, вы сядете в удобный офис, но у вас не будет работать, к примеру, лифт, лампочка, так как никто не сможет оперативно решать эти проблемы.
Вроде мелочь, а общее впечатление портит, хотя не буду отрицать, есть и старые качественные бизнес-центры», — сказал Денис Четвериков.
Мария Мелёхина