Спрос на склады в минувшем году вырос на 10%, на столько же выросли и цены, сообщает Knight Frank. Инвестиции в склады входят в тройку сегментов-лидеров минувшего года. Причиной этого стал рост резкий рост онлайн-торговли. «В 2021 году можно ожидать дальнейший рост интереса инвесторов к складским и индустриальным объектам», — считают эксперты.

При этом укрепляется тренд смещения спроса на склады из столиц в другие регионы. Если исключить два столичных региона, то почти половина всех сделок пришлась на Сибирский федеральный округ — 49%. На втором месте Краснодар с 16%. Строительством складов заинтересовались компании, которые раньше занимались строительством жилья, торговлей и производством.

iStock

Переход на дистанционную работу осложнил жизнь офисных центров. Осенью, по данным ЦИАН, число предложений о продаже офисов выросло на треть, тогда как спрос увеличился лишь на 2% — со стороны инвесторов, желающих вложиться в недвижимость. Увереннее чувствуют себя «гибкие» офисы — те, где компании могут оперативно увеличивать или уменьшать свои площади.

Арендаторы офисов в 2021 году могут смело вести переговоры о скидках, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Доля свободных офисных площадей в Москве к концу года составила около 11%, это на 2 процентных пункта выше, чем в конце 2019 года, сообщает CBRE. На этом уровне показатель сохранится в 2021 и 2022 годах.

При этом значительного изменения ставок аренды в компании не ожидают.

С 2021 года оформить права на недвижимость можно будет в любом МФЦ

Уровень загрузки гостиниц в 2020 году стал самым низким в истории — около 35%, отмечают в CBRE. Средний тариф в столичных гостиницах снизился за год на 13%, и только в сегменте «люкс» вырос на 6%.

Уже к осени, по данным Лиги малых отелей и хостелов, закрылась треть небольших столичных мест размещения. В 2021 году сохранятся тренды минувшего года, считают аналитики: сокращение глубины бронирований из-за неопределенности, рост внутреннего туризма, снижение числа деловых поездок.

Восстановление рынка возможно к середине 2021 года, а восстановление международного спроса — не ранее III квартала.

За год спрос на покупку торговых помещений снизился на 8%, интерес к их аренде — на 19%. Такие данные приводятся в совместном исследовании «Авито Недвижимость» и JLL.

При этом некоторым городам-миллионникам удалось избежать отрицательной динамики — например, в Новосибирске, напротив, зафиксирован годовой рост спроса на 33%. Некоторые крупные «торговые коридоры» потеряли традиционную привлекательность из-за перевода на удаленную работу офисных сотрудников.

Вместе с тем повысился интерес к помещениям, расположенным на окраинах городов. В то же время на 4% вырос интерес к помещениям свободного назначения как к аренде, так и к купле-продаже.

Они часто расположены на первых этажах жилых домов, в них размещаются салоны красоты, пекарни, магазины, кофейни, центры развития и пр. При неблагоприятной для определенной сферы бизнеса рыночной ситуации помещения свободного назначения позволяют быстрее заменить арендатора, отмечают в «Авито Недвижимость».

В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат, считает директор по аналитике «Циан. Коммерческая» Александр Павленко. Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии.

Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год

Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,

14 января 2021, 14:15

2895 просмотров

В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.

Государство продолжит регулировать рынок 

Ограничения

Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Поддержка

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Поставщики помогут отрасли развиваться

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Как это повлияет на торговую недвижимость?

1. Увеличится количество локаций для строительства.
2. Увеличится количество инвесторов.

Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать

Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.

Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.

Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды

Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.

Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.

Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.

Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.

2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.

Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы 
Telegram

 и 
Яндекс.Дзен

, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.

В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.

Государство продолжит регулировать рынок 

Ограничения

Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Поддержка

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Поставщики помогут отрасли развиваться

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Как это повлияет на торговую недвижимость?

1. Увеличится количество локаций для строительства.
2. Увеличится количество инвесторов.

Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать

Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.

Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.

Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды

Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.

Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.

Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.

Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.

2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.

Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ruТорговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ru/rbc/pressreleases/otelit-torgovaya-nedvizhimost-prognozy-na-2021-god/2021-05-032021-05-03

public-4028a98f6b2d809a016b646957040052

Как кризис изменит рынок коммерческой недвижимости :: Мнения :: РБК Недвижимость

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, рассказывает в свой экспертной колонке о смене власти на рынке коммерческой недвижимости

В России наступил очередной экономический кризис. Для участников российского рынка недвижимости сейчас важно не то, что послужило причиной этого события, а как глубоко кризис повлияет на его показатели, так как еще свежи воспоминания о прошлом кризисе, произошедшем в 2008г. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать такими словами, как «растерянность» и «потеря ориентиров».

В низших сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается относительная стабильность. Например: а) с офисами класса «С» или «В-«; б) с небольшими торговыми зданиями; в) со складами, которые не относятся к категории «А».

Ставки аренды по ним всегда фиксировались преимущественно в российских рублях, поэтому не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару.

Единственное, что с ними произошло, это снижение цен продажи из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (процентов по кредитам) под залог такой недвижимости.

Совершенно иная ситуация наблюдается в верхних сегментах — во всем, что принадлежит к категории «А» и «В+», и в современных торговых центрах. Здесь собственники борются за каждого арендатора, стараясь сохранить заполненность помещений на максимально высоком уровне и идя на все возможные уступки. Что же случилось с этой категорией недвижимости?

Дело в том, что с момента зарождения сегмента качественной коммерческой недвижимости в России ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах. Причиной этому служило то, что, по убеждению многих, данная валюта убережет собственников недвижимости от негативных влияний возможных кризисов в будущем.

Если в прошлые кризисные периоды цены на все росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас такого не происходит. Рубль по отношению к американскому доллару обесценивается намного быстрее, чем растут цены на товары. Кроме того, начиная с 2004г.

, после публикации соответствующего закона, все ценники должны быть установлены только в российских рублях, и большинство участников рынка уже привыкли думать и планировать в рублях.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений о пересмотре договоров аренды. Основное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу

Одними из первых от такой ситуации пострадали ретейлеры, торгующие одеждой. Заказы на пошив, как правило, размещаются за рубежом и в валюте, так как в России швейное производство слабо развито и неконкурентоспособно. А цены на товары выставляются в рублях. Если их увеличивать, то выручка торговых сетей существенно упадет.

С другой стороны, растут затраты на аренду помещений, зафиксированную в долларах в современных торговых центрах. Рентабельность бизнеса, как следствие, катастрофически снижается.

Некоторые из них начинают рассматривать варианты по сокращению количества точек продаж, если собственники недвижимости не пойдут им навстречу и не снизят арендную плату или не переведут ее в рубли по докризисному уровню.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу. В случае несогласия многие из них грозятся съехать к конкуренту.

Под натиском арендаторов и при наличии вакантных площадей в аналогичных объектах недвижимости наиболее типичные соглашения сводятся к следующему:

• фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар; 
• срок данной фиксации устанавливается на один год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.

Таким образом, «рынок собственника» стал «рынком арендатора». Арендаторы оказывают влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Как долго это продлится, покажет только время.

Под давлением арендаторов реальная ставка аренды, номинированная в американском долларе, снизилась на 20-30%. Соответственно, на 30-40% должны снизиться долларовые цены продажи на качественную коммерческую недвижимость. Факт этого снижения пока не подтверждается, так как на рынке отсутствуют сделки — рынок замер в ожидании.

Правильно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на некоторые уступки арендаторам? Ответ однозначный: правильно. Лучше получать чуть меньший долларовый рентный доход, чем лишиться арендатора. Помещения будут пустовать, а это негативно сказывается на репутации такого класса объектов недвижимости.

На мой взгляд, российским собственникам коммерческой недвижимости, которые ведут взаимоотношения с арендаторами в американской валюте, стоит перейти на рубли. Для этого есть ряд причин:

1. Финансовая и налоговая отчетность ведется в российских рублях.
2. Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, когда экономика страны оперирует рублевыми ценами.
3. Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками ведутся преимущественно в рублях (с управляющими компаниями, клининговыми, эксплуатирующими и т. п.).
4. Как показал очередной кризис, финансирование сделок и привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в национальной валюте. В качестве примера можно привести тот факт, что девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые. Их финансовое состояние более-менее стабильное. А то, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознанно.

В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности я бы рекомендовал, например, следующие действия:

1. Перевести арендные ставки в российские рубли, так как вся внутренняя экономика страны оперирует рублями.
2. Пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации.
3. Для расчета арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), отлично разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию. Некоторые собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, правда, это были единичные случаи. В качестве такого эксперта может выступить международный бренд или участник международного сообщества с положительной репутацией на рынке. Подобное действие поможет снять возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.

Сергей Чемерикин специально для «РБК-Недвижимости»

Тенденции рынка коммерческой недвижимости. Какие помещения будут востребованы через 5 – 10 лет

Если вы покупаете помещение не с целью его скорейшей перепродажи,
важно понимать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие 5 – 10
лет. Будет ли ваш объект востребован, а соответственно будет ли он приносить
ожидаемую норму доходности.

С одной стороны, в развитии экономики Россия повторяет опыт
западных стран, в том числе и в сфере недвижимости. С другой, постоянно
увеличивающийся темп изменений мировой экономики не позволяет просто копировать
то, что было популярно и востребовано на западе несколько лет назад.

Нужно оценивать множество факторов. Ниже я приведу свое видение на
перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России. Какие объекты будут
востребованы, а от покупки которых стоит воздержатся.

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит
в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более
дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и
небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для
отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии.
Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения.
При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем
прочие сферы бизнеса.

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать
компании beauty
индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические
салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и
канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик,
которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную
важность и ценность:

• Витражное остекление фасадов;
• Высота потолков;
• Свободные планировки;
• Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
• Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке
и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир,
потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные
сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с
рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт
западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие
магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших
продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году,
сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже
начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный
формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки,
такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают
рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины
площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал.
К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса:
общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую
ликвидность.

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и
требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается
медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто
не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям
становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика
большое внимание уделяют потенциалу района и локации.

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это
районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее
платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень
специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие
нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение
с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую
такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового
арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке
коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к
автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению
рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее
актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции,
поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать
покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие
объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы
«начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо
одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут
востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых
стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок
постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений
и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика
от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в
области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для
смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube
могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw
и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
 

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian
и прочие.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческого
помещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопрос
через форму обратной связи.

Если вам понравилась статья, поделитесь ей:

«Развитие событий напоминает “боксерскую двойку”». Как изменится рынок офисной недвижимости после пандемии | Rusbase

Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения повлияли на весь бизнес — в том числе и на владельцев коммерческой недвижимости. Арендаторы просят скидки и каникулы, и это сказывается на доходах арендодателей.

Rusbase опросил компании, которые сдают офисы в аренду, и узнал, что происходит с рынком, что делать владельцам, как изменятся рабочие пространства после отмены самоизоляции и стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость.

Интенсивное развитие событий напоминает профессиональную «боксерскую двойку» — с одной стороны обвал рубля, с другой — пандемия. Арендный бизнес тоже пострадал — отреагировать и уйти с линии атаки неожиданных ударов мы тоже не смогли.

Конечно, мы прогнозировали и ожидали кризисные явления в 2020 году — к этому были предпосылки. Но то, с чем мы столкнулись, ухудшает наш прогноз в три раза.

Если экономика пробудет до июня-июля в условиях пандемии, падение показателей эффективности (рентная доходность, рентабельность инвестиций, заполняемость объекта арендаторами) составит 30-50% в этом году.

Далее — рецессия 1-2 года и затяжное восстановление.

Все мы знаем, что многие арендаторы получили право на отсрочку или уменьшение размера платы, если во время введенных ограничений использовать объекты было невозможно. Это приводит к снижению дохода собственника и вообще ставит под угрозу арендный бизнес.

Наша управляющая компания, как представитель собственников объектов коммерческой недвижимости, воспринимается арендаторами как наименее пострадавшая сторона.

Но, для понимания, объекты коммерческой недвижимости, как правило, закредитованы на срок порядка 10-15 лет.

Поэтому мы не можем просто дать всем арендные каникулы, ведь тем самым мы рискуем потерять активы, которые окажутся в непрофильном портфеле банка.

Отраслей, которые не пострадают от пандемии, нет. Даже те отрасли, которые испытывают серьезный рост, уже через 1-2 месяца будут резко падать. Мы прогнозируем снижение доходов от аренды коммерческой недвижимости на 30-50%, что будет в значительной степени зависеть от продолжительности введенных ограничений.

Поэтому мы также участвуем в коллективном обращении о господдержке и ждем от правительства адекватных антикризисных мер и руки помощи для арендного бизнеса.

Как изменятся офисы после самоизоляции

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса и в зависимости от обстоятельств.

Некоторые работодатели поймут, что часть сотрудников может работать удаленно и это не сказывается на эффективности работы, а значит — более выгодно в финансовом отношении. В итоге в офисах могут остаться только те работники, чья работа требует постоянного присутствия в офисе.

Инвесторы, вкладывающие раньше средства в строительство офисной недвижимости, будут больше заинтересованы в возведении тех объектов, которые строятся под конкретный пул арендаторов, а значит — могут гарантировать стабильный доход. Строительство офисов станет более адресным.

Можно ожидать, что изменится структура спроса: кризис сильно повлиял на малый и средний бизнес, поэтому в дальнейшем формулировать новый спрос на рынке будут только те компании, которые смогли преодолеть период турбулентности.

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom

В первую очередь, это будет зависеть от того, как долго продлится период самоизоляции. Пока планируется, что он закончится 11 мая. Однако, учитывая динамику заболеваемости, я думаю, что она будет продлена в лучшем случае до конца мая.

Если ограничения будут сняты в мае−июне, то каких-то фундаментальных изменений произойти не должно.

Большинство сотрудников вернутся в офисы — по моим оценкам, перейти к полностью дистанционному режиму работы согласятся не более 5% столичных компаний.

Однако от 20 до 40% компаний в Москве захотят внедрить частичную удаленку и оптимизировать затраты на аренду офисов. Все это приведет к росту вакантности офисных площадей до 12−15%.

Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate

На мой взгляд, не стоит ждать массового перехода на удаленку, потому что не все могут поддерживать бизнес в таком режиме. Будут популярны коворкинги, так как они дешевле. Полное восстановление рынка офисной недвижимости, по моим оценкам, может занять год.

Думаю, после окончания самоизоляции возможна децентрализация рынка офисной недвижимости — компании станут переезжать подальше от центра туда, где дешевле.

Также я жду миграции арендаторов из офисных центров класса A в проекты класса B/B−, опять же с целью экономии.

Что делать арендодателям

Андрей Брауде, директор УК RED

Любой кризис — это проверка на прочность. Чтобы не лишиться доходов, собственнику коммерческих помещений необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, постоянно контактировать и находить компромиссы с арендаторами, анализировать конкурентное окружение объекта и состояние рынка в целом, и, конечно, контролировать затраты и дебиторскую задолженность.

Безусловно, сегодня арендодатель может попытаться сдать свой объект компаниям, которые находятся на пике потребительского спроса, — например, всем, кто связан с фармацевтикой. Не спорим — актуально и денежно в период вируса. Но после окончания пандемии, отрасли, растущие сейчас, испытают резкое падение, и снова нужно будет искать выход из ситуации.

В целом, рынок становится более конкурентным и требует не просто «квадратных метров», а создания сервиса для арендатора. Здесь нужно тщательно взвесить все «за и против», перейти от принятия сиюминутных решений к стратегическому подходу.

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

Рост спроса на гибкие пространства сделает выгодным переоборудование помещений под офисные кластеры или коворкинги, которые даже до кризиса были супер-популярны — заполняемость была высокой и может увеличиться после выхода из режима самоизоляции.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость

Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio

В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен.

Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее.

Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom

Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности.

Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет.

Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.

В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.

Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate

Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса.

Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.

На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.

Фото на обложке: Vladimir Kudinov/Unsplash

Инвестиции в недвижимость

Более четверти века в современной истории развития инвестиционного бизнеса постперестроечной России специалисты агентства Retail-Realty  изо дня в день держат руку на пульсе доходности инвестиций  в коммерческую и жилую недвижимость. 

Мы точно за инвестиции только в недвижимость! Считаем это выгодным и безопасным вложением даже при цене биткоина в $40 000 и  рекордной стоимости акций холдинга Уоррена Баффетта Berkshire Hathaway Inc. Потому что биток уже падал и поднимался в 6 раз за 10 лет, а недвижимость колебалась максимум на 30% в 2009 и 2015 году, а в остальное время росла или сохраняла позиции. 

Из статьи вы узнаете: стоит ли инвестировать в недвижимость и в какую лучше, как заработать на этом, какие есть риски и можно ли их минимизировать. 

Две категории инвесторов 

Ради объективности скажем, что инвестировать в недвижимость — это не единственный и точно не самый доходный способ распорядиться капиталом. С некоторой долей везения акции могут принести больше, а покупка земли окажется надежнее жилой недвижимости. Лагерь, как всегда, разделен. Выберете сторону. 

Противники недвижимости

Они говорят, что инвестиции в недвижимость — это небольшой пассивный доход для бедных с кучей рисков. Подумайте сами: 

1. Доход в рублях, потому что купить недвижимость в Италии, Испании, Франции — это дорого и вообще не по карману. 

2. Реальный доход от инвестиций в недвижимость на уровне вкладов или облигаций, а проблем гораздо больше. Чего стоит поиск арендаторов и покупка лучших квартир топ-менеджерами застройщиков до объявления старта продаж. 

3. Неадекватный арендатор может убить доход за год. Нет, он не будет ничего взрывать, достаточно залить соседей снизу и пропасть в неизвестном направлении. 

4. Цены на недвижимость в России в 2020 году уже не растут так, как это было в 2007. Теперь нельзя получать 200% доходов, так как строительных компаний много, а конкуренция из-за недорогой ипотеки сумасшедшая («Транскапиталбанк» дает ипотеку от 6.28%).

5. Проще и надежнее в гаражи инвестировать, чем в недвижимость. Окупаемость 2 года, проблем ноль, а если снесут, то выплатят компенсацию.  

Но знаете что? Даже противники инвестиций признают, если можно было бы купить недвижимость на дне рынка в 1993 году, то это могло стать лучшим вложением десятилетия. И добавляют, что в 2010 пришлось бы выходить из недвижимости, чтобы вложить все деньги в акции Berkshire Hathaway Inc, Chocoladefabriken Lindt & Spruengli AG N, Booking Holdings Inc, Amazon, Tesla и другие компании.

Есть и другая сторона. 

За инвестиции в недвижимость 

1. Жилье — первичная потребность человека, как еда или вода. Если негде жить с семьей, то как вообще существовать тогда. Нужна хотя бы бетонная коробка. 

2. Фондовый рынок заставляет нервничать и совершать ошибки. Это больше похоже на нервную работу для уже седого человека. Сегодня ты купил акции за $100, а завтра они упали до $70 и непонятно, когда вырастут.Инвестор может зафиксировать убыток и узнать через 3 месяца, что акции стоят $250. 

3. Деньги капают каждый месяц и поток можно контролировать. У тех же облигаций плавающий доход, неравномерные выплаты купонов и вероятность, что компания не сможет выкупить облигацию. 

4. Можно зарабатывать 40% годовых с минимальным риском, если грамотно избегать сомнительных новых районов или покупать квартиру на этапе котлована под продажу у надежного застройщика.  

Как видите, весомые аргументы есть у каждой стороны. Кто-то зарабатывает, инвестируя в недвижимость, кто-то привык плавать в фондовом рынке, а кому-то — взлетать на ракетах. Каждому свое! Нам нравится недвижимость. К тому же инвестировать можно в жилую, коммерческую и заграничную недвижимость, отдав работу по управлению активами в надежные руки профессионалов этого рынка. 

Жилая недвижимость 

Покупка инвестиционной квартиры — самая доступная и понятная большинству российских граждан инвестиция. Доход можно получать как с аренды, так и с прироста стоимости капитала (покупать дешевле, продавать дороже).